アパート経営で失敗する11個の原因を総まとめ|管理会社・建築会社の選び方も解説

土地活用を考えている方へ
  • 5月は土地活用を考え始めるのにおすすめの月!
    夏場は晴れた日が続くため工事がしやすい環境となります。
    梅雨明けにすぐ着工できるよう設計を固めておきましょう!
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

アパート経営は土地活用の中でも人気の不動産投資です。アパートメーカーやハウスメーカーの営業担当に話を聞き、アパート経営に興味を持ったという人が多いのではないでしょうか。

しかし、いくら「儲かる」「安定した収入が入る」と言われても、アパート経営には落とし穴があることも事実です。この記事では、アパート経営をしたいけれど、絶対失敗したくないという方に向けて、失敗を回避する方法を紹介します。

これからアパート経営を考えている方は参考にしてみてください。

こんな悩みの人にピッタリ
  • アパート経営をしたいけれど、失敗したくない
  • アパート経営をこれから始める予定
  • アパート経営で失敗した際の事例を知りたい
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

アパート経営についてまずは知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

アパート経営で失敗する10の原因と対策

土地活用として始める場合でも、アパート経営は不動産投資の1つです。そのため、アパート経営で失敗しない可能性は決してゼロではありません。

ここからは、アパート経営で失敗してしまった方のよくある9つの原因を解説します。原因を抑えて対策し、成功確率の高いアパート経営を始めましょう。

立地が良くない

アパート経営が成功するかどうかは立地次第といってもいいほど、アパート経営において立地は重要です。

例えば、近くに駅やスーパー、コンビニといった施設が何もない土地にアパートを建てても、人気にならないことは想像できるでしょう。

入居したいと思う人が集まらないアパートは自然と空室率が増加してしまいます。場合によっては、どれだけ家賃を下げても入居者が集まらないなんてこともあります。

そのため、立地を意識してアパート経営を始めるか否かを判断することは非常に大切になります。

立地調査をする際には、以下のようなポイントを詳しく調べておくことが重要です。

立地調査のチェックポイント
  • どのくらいの人通りがあるのか
  • 近くにある施設(会社があるのか、学校があるのか、駅近なのかなど)
  • 周辺のアパートや賃貸住宅の所在とその間取り
  • 土地周辺にいる人の性質や特徴(一人世帯か家族世帯か、若い人か年配の方かなど)

失敗の多くは「そもそも借り手がいない土地だった」です。アパート経営は単なる土地活用方法の1つですので、客観的に自身の立地については評価しましょう。

市場調査が不十分

立地の次に重要なのが、市場調査です。土地活用の一環としてアパート経営を行う際には、立地を変えようがありません。その際には、市場調査を行うことで「誰にとってなら魅力的な立地なのか」を考える必要があります。

例えば、独身の単身者とファミリー層では、求める物件は全く異なります。単身者にとっては、学校からの距離よりも駅からの距離が重要です。一方で、車のあるファミリー層にとっては、駅から若干遠くてもある程度の広さや学校からの近さが優先されるでしょう。

入居者が住みたいと思うアパートを建てるためには、ニーズに合わせたアパート設計が大切です。

子連れ世帯が多いエリアで一人暮らし向けアパートを建てても入居者が集まりづらいように、その土地周辺に住む人に合わせた間取り・設計・外観を意識したアパートを設計するようにしましょう。

この際、入居者のニーズを調査するためにも、近くの不動産会社に尋ねてみて、周辺アパートの空室率を聞いてみるのもおすすめです。

価格だけで建築会社を選ぶ

アパート経営は、「どの建築会社に依頼するか」によってその後の経営に大きく左右します。立地や市場調査が満足いくものであったとしても、建築会社選びで失敗してしまうと、欠陥工事や修繕費、工期の延長による建築コスト増などのトラブルが発生します。

建築会社選びの失敗で特に多いのが、「建築会社を価格で選んでしまう」という失敗です。

アパート建設の際には、営業の方が「弊社は坪単価〇〇円で作れます」「弊社であれば今からでも4月入居を可能にできます」と工事費の安さや工期の短さで自社を推します。

しかし、工事費を削減することで、質の悪い素材を使用したり、必要な素材を使用できない場合も少なくありません。

通気性がわるく湿気が溜まりやすくなったり、基礎工事が十分でない場合には建物が傾いてしまう可能性もあります。

さらに工期で無理をすると、外見はきちんとしているものの外から見えない上に素人では分かりづらい基礎や骨組みに工数を削減する可能性があります。

アパート経営のような長期事業においては、初期費用を抑えることは将来の不利益を加味すると得策とは言えません。

初期費用や工期の交渉をする際には、まずはそれぞれの内訳を確認し建築士や工務店などの専門家を交えて、削減できる点、削減しないほうがいい点を判断しましょう。

単純に「安い工事費」「納期の早い建築会社」を選んではいけません。

管理会社をなんとなく選ぶ

管理会社は、アパート建築後の大事なパートナーです。完全自主管理でない限りは、客付けや日々の清掃等は管理会社に依頼することがアパート経営では一般的です。管理能力のある管理会社を選べるか否かで、経営状態は大きく変わります。

具体的には、清掃の不徹底や入居者からのクレーム対応が遅い場合には、入居者の退去につながってしまう可能性があります。さらに、客付けノウハウが無い場合には、空室がいつまでたっても埋まらないこともあります。

管理会社は、アパートの経営状態に直接影響します。そのため、なんとなく建築会社の紹介で決めてしまうなどは避けるべきです。

詳しく管理会社の対応を見ておきたい場合は、すでにその会社が管理しているアパートを確認することがおすすめです。

清掃部分や共用部の管理、張り紙など、細かなところまでチェックして管理が行き届いているかを見ておくことで、その管理会社の丁寧さをある程度予想することができます。

内見に来た希望者が住みたくないと感じたり、入居者がもう住みたくないと思わないようにするために、対応の良い管理会社を選ぶようにしましょう。

合わせて、普段の管理業務の丁寧さだけでなく、経営状況や集客に関する相談までできる管理会社だとより親切であるといえるでしょう。

優良な管理会社に出会い、二人三脚でアパート経営を進めていけるパートナーを見つける必要があります。

事業計画の数字や項目が楽観的

アパート経営は、立地や市場調査などの定性面の情報だけではなく、家賃や税金、金利などの定量的な情報もまとめて事業計画を作成する必要があります。融資の引き出しだけではなく、アパート建設の判断にも必要な事業計画ですが、アパート経営で失敗してしまう方の事業計画は、夢物語のような希望に満ちたものになっていることや、計算項目が不十分であることが少なくありません。

事業計画で考えるべき数字は、少なくとも以下の9つが挙げられます。

  • 稼働率
  • レントロール
  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 自己資本配当比率
  • キャッシュフロー
  • デッドクロス

事業計画を作る際には、「このぐらいの利回りを維持したい」「建築費はこのぐらいに抑えたい」のような理想から計画を作成することがあります。しかし、役に立つ事業計画を作るには、周囲のアパートの家賃相場をもとに堅実な事業計画を作成することが必要です。

仮に建築会社や不動産会社などが作成した計画でも、現実的でない計画になっていることもあります。例えば、アパート経営では、経営を始めてから7年目から10年目あたりで、税負担が増え手取り収入が落ち込むタイミングがきます。

その原因となるのが、減価償却費と元本返済額です。アパートの建築費は、初年度にまとめて費用として計上するのではなく、数年間で分割されます。減価償却費は費用として計上することで、利益を圧縮し所得税の節税ができます。

しかし、資産価値が高い新築の状態から、中古になるにつれて、減価償却費は徐々に下がります。一方で、ローン返済額の元本割合は、徐々に上昇します。

減価償却費が下がるにつれて、今までは圧縮していた利益が圧縮できず、税負担も増え始めます。減価償却額よりも元本返済額が増えるため、減価償却費でローンの返済額を賄えず、手元のキャッシュは少なくなります。

単純に家賃と支出のシミュレーションだけではなく、現実的にどんな費用が必要なのかを知っていなければ、アパート経営プランの良し悪しは判断できません。経営プランにまよったら、まずは専門家に相談してみましょう。

メンテナンスは定期的に行う

アパートの劣化具合は、メンテナンスの有無によって大きく変わります。物件の保存状態が良ければ、大規模修繕に必要な費用が少なくて済むことがあります。

長期間メンテナンスを怠ると、サビやカビ、水垢などの日々の汚れも蓄積されてしまいます。これらの汚れが増えると清掃の費用もかさみ、大規模修繕時に必要な費用や時間が増えてしまいます。また、基礎や壁のヒビ割れは、小さいうちに対応するのと、大きくなっている段階で対応するのでは、料金も変わってきます。

メンテナンスはマメに行い、建物の劣化スピードを落とし、大規模修繕時のコストが高くなりすぎないようにしましょう。

なんとなくサブリースを選択する

サブリース契約でアパート経営を始める場合でも、失敗してしまうケースはあります。

サブリース契約とは、管理会社にアパートを貸し、アパートを経営してもらう代わりに家賃収入を受け取るという契約方法です。

管理会社は自分でアパートを管理し、家賃収入を得つつ契約した際の料金をオーナー側に支払います。

そして、このサブリース契約の中には家賃保証型の場合が多く、「家賃が保証されているならやってみようかな」と思って始めた結果、落とし穴に気づかず失敗してしまうこともあります。

実際、家賃が保証されているとはいっても、その金額まで保証されているとは限りません。契約の際に金額まで言及されることは少ないです。

そのため、よくあるのが、アパート経営を続けてから数年たって空室が増えたら、管理会社側から家賃保証金額を引き下げる要求が出されるケースです。

もし引き下げられないならサブリース契約を解除すると言われてしまい、そのタイミングで自分一人で経営できるわけでもなく、要求に応じざるを得なくなってしまいます。

ここでは、サブリース契約を考えている方に向けて、あらかじめ知っておきたい失敗対策を紹介します。

騒音・家賃滞納などの入居者トラブル

アパート経営をしていると、中には家賃を滞納される方もいらっしゃいます。

おおよそ全体の5%ほど滞納する方はいるといわれており、場合によっては入居者が家賃を滞納する可能性は十分あり得ます。

家賃滞納が続くと、資金計画が想定通りにいかなくなり、場合によっては「入居者がいるのに赤字経営になる」なんて言うケースもあります。

家賃滞納者の対策は、入居が決まる段階でしておくことが大切です。詳しく見ていきましょう。

入居者トラブルをあらかじめ対策しておくためには、管理体制の厚い管理会社に依頼するようにしましょう。

入居者同士のトラブルが発生するのは、入居者が不満を持ったまま住み続け、次第にその不満に耐えきれなくなってトラブルにつながってしまう場合が多いです。

そのため、小さな不満があるタイミングから早めに対応してくれる管理会社を選ぶようにしましょう。

具体的には、24時間サポート体制を敷いていたり、直接入居者のもとへ訪問して対応してくれたりするような会社だと手厚いといえます。

地震・火災などの災害トラブル

火事や地震、台風などの自然災害によってアパートが全壊し、再度立て直す資金もなくローンだけ残ってしまい失敗するケースもあります。

自然災害は避けられないものですが、かといって対策できないかといわれるとそうではありません。

アパート経営を始める際には、アパート用の火災保険や地震保険に加入しておくようにしましょう。

必須な場合と任意な場合がありますが、自然災害は決して避けられないものである以上、保険に入っておけると安心です。

火災保険で全部保険に入っている場合、支払われる保険金の相場はおおよそ建物時価の80%です。そのため、全損した場合でもある程度の費用は賄うことができ、再度アパート経営を始めることも十分可能です。

なお、地震保険に関しては、火災保険に含まれているケースや火災保険とセットになっているケース、別途地震保険を契約する必要があるケースに分かれるので、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

建築コストが高すぎる

アパートの建築費はなかなか初心者では相場がわかりにくく、業者から言われた数字で納得してしまう場合があります。しかし、アパートの建築費はローンの借入額に直接的に影響するため、建築後の資産価値と比較しながらシビアに見なければいけない数字です。

例えば、5,000万円かけて建てた数年後、経営が苦しくなり売却を考えなければいけないケースを考えてみましょう。この場合、建築費を5,000万円かけていたとしても、売値は半額の2,500万円となる場合もあります。

建築コストが高すぎると、返済リスクが高くなるうえに、売却してやり直すこともしにくくなります。建築コストは、利回りから逆算したり、収益還元法や原価積上法を使うことで目安を算出することができます。

業者から提示されたものを鵜呑みにするのではなく、第三者に確認してもらうなど、立地や相場に見合った建築コストに抑えましょう。

アパート経営で失敗を避けるコツ

譲渡所得税とは

ここまではアパート経営で失敗してしまう原因について解説しました。ここからは、それぞれの失敗を避けるコツを4つほど簡単に解説します。

すぐにできるものばかりなので、ぜひ参考にしてください。

経営プランは必ず比較する

ハウスメーカーや工務店に相談しに行くと、必ず経営プランを作成してもらえます。経営プランには、利回りや手取り収入、返済額などの細かい数字が記載されています。

ここで、よくある間違いとしては、一社の経営プランのみでアパート経営の可否を判断してしまうことです。複数企業の経営プランを比べないと、相場感を掴むことや建築費が高いのかやすいのか判断することすらできません。

経営プランは必ず複数会社のものを比較し、相場感やそれぞれの違いについて必ず把握しましょう。

第三者に経営プランを確認してもらう

複数の経営プランを比べても、初心者の方にとっては「どのプランがよくて、どのプランの数字が悪いか」まではなかなか正確な判断をすることができません。

ここで、まずは第三者に経営プランを確認してもらうことをおすすめします。おすすめの相談先としては、以下の3つです。

  • 複数棟所有している不動産投資家
  • ファイナンシャルプランナー
  • 税理士・会計士

相続税対策が目的であっても、アパート経営は不動産投資です。まずは、不動産投資をすでに行っており、複数棟所有している人に相談してみましょう。個人で利害関係が無いほうが率直な意見を聞ける場合があります。

また、ファイナンシャルプランナーや税理士・会計士に相談する場合には、数字が実現性や他により良い選択肢がないかを知ることができます。

担当者以外の意見を知ることで、考えるべきリスクや思わぬアイデアが出る可能性があります。初心者の方は、必ず第三者から意見をもらい、経営プランの実現性や問題点について知っておきましょう。

事業計画は定期的に見直す

アパート経営を始める際には、まずは事業計画を作成します。事業計画には、入居率、家賃の変化、返済計画などの、アパート経営に欠かせない数字が記載されています。しかし、アパート経営が事業計画通りに進むことはほとんどありません。

例えば、備品の交換、退去費用などが別途必要になり支出がかさんだり、入居率を思ったよりも維持できず家賃収入が減ってしまったりすることもあります。

また、災害が発生すれば、エリア内の賃貸需要が変化したり、計画外の修繕費用が必要になります。その場合、当初の事業計画とは全く異なる事業計画を新たに作成する必要があります。

また、事業計画が実態とあまりにもかけ離れてしまうと、「どこにどのぐらいのお金を使うことができるか」を把握することができません。

例えば、空室を埋めるための広告予算の決定や、修繕積立金と手取り収入の利益配分バランスの決定などは、経営状態によって変わります。事業計画と実態を見直すことで、より将来を見越した選択をすることができます。

他の活用方法も候補に入れる

相続税対策や税金対策としてアパート経営を考えている場合には、他の活用方法も視野に入れて考える必要があります。アパート経営は立地に左右されるため、必ずしもアパート経営が得策とは言えません。

場合によっては、戸建賃貸経営やトランクルーム経営のほうが、高利回りになる可能性もあります。また、アパートは建てるだけで相続税対策になるわけではなく、入居率などによっては相続税対策として不十分な可能性もあります。

アパート経営に限定せずに、他の活用方法と比較しながら土地活用方法を決めましょう。

アパート経営で失敗した際の対処方法

控除を使う際の注意点

どれだけ対策を練っていても、大きな災害や環境の変化がある場合には、アパート経営に失敗してしまう可能性があります。

失敗した際の対処方法を間違えると生活や、対処後のライフプランにも影響が及びます。ここからは、アパート経営で失敗してしまった際の対処方法について解説します。

自己資本から補填する

赤字なってしまった場合には、まず自己資本からアパート経営の赤字分を補填します。一時的な空室による赤字補填や会計上の赤字はあまり問題はありません。しかし、長期的な自己資本での補填は早急に対処する必要があります。

赤字が継続すると、10年スパンで発生する大規模修繕のための、修繕積立金の貯蓄が十分に出来なくなります。さらに、管理費用や定期的なメンテナンス費用も捻出が難しくなるでしょう。管理状態が悪いと物件の状態も悪化するため、資産価値の下落も早く、売却を選択した際の売却額も下がってしまいます

赤字が続いている場合には、ローンの返済計画の見直しや変更を金融機関と行い、管理会社と入居者を集めるための方法を相談し、経営計画の建て直しを図りましょう。

借り換えを打診する

あまりに大きな赤字や、自己資本が十分に無い場合には、他の金融機関への借り換えを打診する必要があります。

借り換えとは、現在のアパートローンとは異なる金融機関から、アパートローンを組み直し、ローンの返済を行うことを指します。既存のアパートローンは一括返済するため、金利条件によっては返済負担を減らすことができます。

しかし、アパート経営の状況が悪いなかで、ローンの借り換えは非常に困難です滞納記録があると借りられる確率が大幅に下がるため、滞納する前には打診を行っておくことが重要です。

アパートの売却

赤字が続き、アパート経営が困難という場合には、中古アパートとして売りに出します。まだ、ローンが残っているうちに物件を売却することを任意売却と言います。任意売却で売却する場合は、競売よりも市場価格に近い値段で取引することができるため、可能な限り任意売却を選択できるようにしましょう

また、売却にかかる所得税や住民税の課税率は、不動産の保有期間で倍近く変わってしまいます。そのため、アパートを売却するという判断はタイミングを見て行いましょう。

所得税 住民税
5年超え 15% 5%
5年以下 30% 9%

どの程度の赤字額がどの程度の期間続いた場合に、経営から手を引いたほうが良いかは、事業計画や収支計画の段階で決めておくと、正確に判断することができます。

アパート経営は入念に準備すれば成功できる


アパート経営は、入念に準備すれば十分成功できる土地活用です。
ただし、自分だけで始めようとするとどこかで気づかないうちに落とし穴にはまってしまっている可能性もあります。

そのため、アパート経営に関するプロに相談しておくことで、見えないリスクを排除し、より安全にアパート経営を始められる確率がぐっと高まります。
これからアパート経営を始めようと考えている方は、ぜひ一度自分のアパート経営に関する疑問や不安をプロにぶつけてみてはいかがでしょうか。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート経営で失敗したくない...
アパート経営の失敗パターンはある程度分類できます。あらかじめ対策しておきたい方はこちらをご覧ください
アパート経営で失敗するとどうなるの?
記事内で、アパート経営での失敗事例を紹介しています。どんな経緯でなぜ失敗したのかを知っておくことで、対策しておきましょう。
アパート経営で失敗しやすい人の特徴は?
アパート経営で失敗しやすい人には共通した3つの特徴があります。詳しくはこちらをご覧ください。
【完全無料】最適な土地活用って?