アパート経営の失敗は回避できる!|リスクと対策を知れば問題なし

アパート経営は土地活用の中でも人気の不動産投資です。アパートメーカーやハウスメーカーの営業担当に話を聞き、アパート経営に興味を持ったという人が多いのではないでしょうか。

しかし、いくら「儲かる」「安定した収入が入る」と言われても、アパート経営には落とし穴があることも事実です。

この記事では、アパート経営で失敗するリスクや失敗事例、その対策法を紹介していきます。

これからアパート経営を考えている方は参考にしてみてください。

こんな悩みの人にピッタリ
  • アパート経営をしたいけれど、失敗したくない
  • アパート経営のリスクを把握しておきたい
  • アパート経営で失敗した際の事例を知りたい

アパート経営についてまずは知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

アパート経営の三大失敗事例

アパート経営の失敗

ここでは、アパート経営が失敗に終わってしまった3つの事例を紹介します。

アパート経営の失敗事例①:入居者が集まらず、空室が増えた

失敗事例①
  • Aさん
  • 場所:東京都内
  • 年齢:40代
  • 職業:会社員

Aさんは父親から土地を相続して引き継ぎ、副業でアパート経営を始めました。

きっかけは、たまたま参加した不動産投資のセミナーで、「安定収入」「節税対策」と謳っていたアパート経営に魅力を感じたからです。

さっそく話を進めていくうちに、ハウスメーカーと価格の折り合いも付き、セミナーを受けた半年後にはアパートを建築する契約を結びました。

長く住んでくれた方が長期的な収入が見込めるため、それほど転居リスクの高くない家族向けのアパートを建てることにしました。

そしてアパートが建ち、入居者募集を募りますが、全然入居者が集まりません。入居者が集まらないと、もちろん家賃収入も入ってきません。

というのも、その土地の周辺には会社が多く、また学校や商業施設のような施設もないため、ファミリーで住むには利便性が悪く、入居者が集まらなかったのです。

新築にも関わらず50%しか入居者がうまらず、Aさんは次第に、借り入れたローンの返済を滞納してしまうようになりました。

ローンの滞納が続くと、結果としてその物件が差し押さえられ、競売にかけられます。

競売にかけられてもなお返済資金を満たせなかったAさんは、自分で借金を借り、返済金を賄うことになりました。

アパート経営の失敗事例②:節税対策しか気にしていなかった

失敗事例②
  • Bさん
  • 場所:関東
  • 年齢:80代
  • 職業:無職(定年退職済)

Bさんは、息子が2人、孫が3人いる80代の男性です。10年以上前に長年勤めた企業を定年退職し、悠々自適な老後ライフを過ごしていました。

生前のうちから資産を整理し、相続の際に迷惑をかけたくないと考えていたBさんは、保有する土地をどうやったら円滑に相続できるか悩んでいました。

そんな時、ハウスメーカーの営業マンに進められて節税対策につながると聞いたBさんは、アパート経営をして節税しようと考えました。

実際に契約し、アパートが建ったはいいものの、新築の段階で入居率は70%ほどと少し低くなっていました。

ただ、Bさんは節税対策はできたと安心していたため、入居率については何も気にかけていませんでした。

しかし、問題が起きたのはBさんが亡くなってから相続のための資産整理が始まったときです。

土地やアパートにかかる相続税はかなり低かったものの、その時のアパートの入居率が50%ほどであり、メインとなる家賃収入自体が思った以上に入ってきていません。

アパートを建てる際に借り入れたローンの返済金を支払うとぎりぎりであり、そこからさらに管理費や修繕費を積み立てるとなると、自己資金から捻出せざるを得なくなってしまいます

アパート経営の失敗事例③:築古になって赤字経営になった

失敗事例③
  • Cさん
  • 場所:三大都市圏
  • 年齢:50代
  • 職業:会社員

Cさんは兼ねてから不動産投資に興味を持っており、意を決して50代のタイミングで、持っていた土地でアパート経営を始めることを決意しました。

立地が良かったためか、経営開始の新築のころから8年連続で空室率0%が続き、当初の資金計画を上回る収入を得ていました。

好立地で好物件と評され、このまま空室率0%で行けるのではと感じたCさんは、修繕や大規模リフォームをせずとも入居率をキープできると判断し、毎月の余剰貯蓄分を少しずつ減らし、手取りの金額を増やしていきました。

しかし、10年目を超えたタイミングで空室が発生し始め、13年目のタイミングでは空室率が40%にまで増えていました。

通常空室率が増えた場合、部屋のリフォームや大規模修繕などを行って部屋をきれいにすることが多いですが、Cさんは修繕費の貯蓄分を切り崩していたため、十分なリフォームができません

現状維持程度の修繕・改修しかできず、近くに新築アパートができたこともあってか全く入居率が増えてくれません

このままだとジリ貧状態でアパート経営が続いてしまうと判断したCさんは、アパートとその土地を売却することを決意し、ぎりぎりローンの返済はできたものの、持っていた土地を失う羽目になりました。

アパート経営で失敗するリスクとは?

住み替えローンを使う時の注意点

アパート経営で失敗を防ぐためには、あらかじめアパート経営上のリスクを把握しておくことが大切です。

ここでは、アパート経営の失敗リスクとその要因を紹介するので参考にしてみてください。

空室リスク

アパート経営は家賃収入が収益源になります。

そのため入居者が集まらず空室の部屋が増え、家賃収入が入ってこなくなると、管理費用やローンの借入金の返済が苦しくなってしまいます

そのため、アパート経営では、空室になるリスクはどうしても避けておくことが大切です。アパート経営で一番大きなリスクはこの空室リスクであり、このリスクを対策しておけるとかなり成功に近づくことができます。

ここでは、どうしてアパート経営で空室率が増加してしまうのか、ここでは赤字経営にならないために、空室増加に陥る要因を整理しておきましょう。

空室リスク要因①:立地が悪かった

アパート経営が成功するかどうかは立地次第といっても過言ではありません。

近くに駅やスーパー、コンビニといった施設が何もない土地にアパートを建てても、人気にならないことは想像できるでしょう。

入居したいと思う人が集まらないアパートは自然と空室率が増加してしまいます。

場合によっては、どれだけ家賃を下げても入居者が集まらないなんてこともあります。

そのため、立地を意識してアパート経営を始めるか否かを判断することは非常に大切になります。

空室リスク要因②:築古で人気がなかった

アパートは築古になるにつれて人気がなくなります。

そのため、新築のころは空室率が低くても、築年数が経つにつれて自然と空室率は増加してしまいます。

ただ、築古だから誰も集まらないかといわれるとそうではありません。

家賃を引き下げたり、リノベーションをしたりすることで入居希望者を増やすことができ、空室率を下げることは可能です。

空室リスク要因③:市場調査不足だった

立地について調査をし、万全の状態で挑んだものの空室率が高くなってしまうこともあります。

そのケースは、市場調査不足によって引き起こされることが多いです。

アパート経営を始める前には、入念に市場調査をしておく必要があります。

市場調査では、どのくらいの人通りがあるのか、どういった人たちが住んでいるのか、近くにどんな建物や施設があるのかといったことを調べます。

この調査が不十分だと、地域特性に合わせたアパートを建築できず、「近くに会社が多くて一人暮らし世帯が多い地域なのに、家族向けアパートを建築してしまう」といったケースに陥ってしまいます。

人通りが多い立地だとわかっても、安心してはいけません。市場調査をしっかりとして、その地域の特性や特徴をつかんでおく必要があるのです。

支出増リスク

アパート経営を続けていると、ガスや電気の故障、共用部の修理、入居者の入れ替わりによる退去清掃費用など、さまざまな費用が発生します。

これらの費用は管理費としてある程度見積もっておくものですが、想定通りに事が進むとは限らず、急に支出額が増えてしまうといったリスクがあります。

災害が起きて大きな修繕が必要になったり、入居者がかなり早く入れ替わったりして想定外の出費が増えてしまうと、その分最終的に受け取る手取り金額が減ってしまいます。

場合によっては手取り収入が0円になることもあり、「そもそもアパート経営なんてしなければよかった」と後悔してしまうこともあります。

支出増リスクの要因①:災害や想定外の修繕費

アパート経営を始める前には、ある程度修繕費や改修費を見込んで計画を立てることになりますが、それでも想定外の出費が発生することがあります。

例えば、災害でアパートが半壊してしまったり、水道やガスのインフラが不良を起こしたりしてしまい、大幅な修繕費が必要になったりするケースが挙げられます。

そのため、ある程度の資金は積み立てておくと同時に、火災保険や各種保険に加入しておくことで、想定外の出費をある程度補填するようにしましょう。

支出増リスクの要因②:金利上昇

アパート経営を始める前には、初期費用を借り入れて始める場合がほとんどです。

借り入れたローンは月々の家賃収入か支払うことになりますが、この借入金には少なからず金利が発生します。

そのため、借り入れた際の金利はそれほど高くなかったが、返済の過程で金利が上昇し、月々の返済額が増えてしまうというリスクもあります。

もし金利が上昇してしまうことによる返済額の増減が気になる方は、固定金利でのアパートローンがおすすめです。

固定金利でアパートローンを借り入れると、通常の金利と比べて少し高めの金利はなりますが、中長期的に金利が上がるリスクを回避できます。

入居者トラブルが発生するリスク

アパート経営を続けると、入居者同士のトラブルや家賃滞納など、さまざまな面から入居者とのトラブルが発生することがあります。

これらのトラブルによって入居者が離れてしまい、家賃収入が減って赤字経営になってアパート経営に失敗したなんてケースも中にはあるのです。

そのため、よくある入居者トラブルの例を把握しておき、あらかじめ対策しておくことが大切になります。

入居者同士のトラブル

アパートは集合住宅です。

そのため、隣人同士や住人同士でトラブルが発生してしまうこともあり得ます。

さまざまなケースでトラブルが発生するリスクがありますが、その際に大切なのは、できるだけ早くトラブル対応を済ませることです。

オーナーが間に立ってトラブルの間を取り持つか、はたまた管理会社に依頼してトラブル対応を請け負ってもらうかをするようにしましょう。

よくあるトラブル

  • ごみ問題によるとラウル
  • 騒音・異臭によるトラブル
  • 廊下、ベランダなど共用部の利用方法についてのトラブル

家賃滞納による収益減

アパート経営の収入は、入居者が家賃を支払ってくれることで発生します。

そのため、入居しているのに家賃を支払ってくれない、いわゆる家賃滞納者が増えてしまうと、「入居率は高いのに赤字経営になってしまう」というケースもあります。

家賃滞納者は少なからず発生してしまうのが事実です。実際に発生してしまったときには、できるだけ早く催促の連絡を入れ、滞納を長期化させないことが大切になります。

自分で家賃滞納者に連絡して催促するか、または管理会社に依頼して家賃振り込みの催促をしてもらうよう対処しましょう。

また、あらかじめ入居希望の段階で審査をしておくことも大切になります。

管理会社トラブル

アパート経営を始めると、多くの方が管理会社に管理業務を委託することになります。

この管理会社との間でトラブルが発生するリスクもあります。

対応の悪い管理会社に依頼してしまうと、入居者がそのアパートで住みづらく感じ、退去してしまうことにつながります。

そのため、スムーズにアパート経営を進めるためには、アパート管理会社との関係も大切になります。

清掃・修繕が行き届いていない

通常、廊下の電気や壁、エレベーターといった、共用部の清掃・修繕はオーナー側が担う必要があります。

そのため、これら共用部の清掃・修繕業務は管理会社に依頼することになりますが、管理会社の中には対応が雑なところもあり、壊れた備品を修繕してくれなかったりゴミが散らかっていて清掃が不十分だったりする場合もあります。

入居者が住みやすいアパートを作るためには、こういった共用部の清潔さは大切です。

こういった部分の清掃1つで、内見に来た希望者が住みたくないと感じたり、入居者がもう済みたくないと思ってしまうことにもつながってしまうのです。

サブリース契約のリスク

アパート経営を考えている方の中には、「家賃保証」とうたっているサブリース契約にひかれている方も多いのではないでしょうか。

サブリース契約は、管理会社側が一程度の家賃を保証してくれるというものですが、この場合、仮にアパートが空室でも、ある程度の家賃収入が保証されています。

一見魅力的なアパート経営方法ですが、ここには1つ落とし穴があります。

それは、家賃の金額までは保証されていない点です。

築年数が経って空室が増えたり、相場と合わない家賃金額だったりすると、入居者を集めることができなくなり、管理会社側は家賃相場を引き下げようとします。

その際「家賃相場を引き下げないとサブリース契約をやめる」といった強気な姿勢で要求してくる会社もあり、自然と家賃保証金額は引き下がって行ってしまいます。

そのため、サブリース契約でアパート経営を始める際には、あらかじめ契約内容や保証金額を確認しておき、長い目で見て失敗しないような方法を選択することが大切です。

アパート経営の失敗を防ぐための対策法

ここでは、アパート経営に失敗につながるリスクを対策する方法を解説します。

立地調査は入念に

アパート経営で空室リスクを対策しておくためには、賃貸需要が高い地域で始めることが重要です。

例えば、学校の近くだと生徒の家族からの入居が見込めるでしょう。また、商業施設の近くだと、高い利便性から入居者が多く集まってくれるかもしれません。

その土地の周辺にはどんな人が住んでいるのか、どんな建物や施設があるのか、最寄り駅まで何分くらいかなどなど、実際に自分が住んでみてどう感じるか考えながら立地を吟味することが大切です。

より詳しく調査したい場合は、その土地の近くのアパートの家賃相場や入居率を不動産会社などで確認することで、おおよその傾向をつかむことができます。

空室リスクを対策するために一番大切なのは、立地です。アパート経営を始める前には、入念に立地の調査をしておくことが大切です。

実質利回りを確認する

アパート経営が順調に進んでいるかを確認するうえで利回りは重要な指標です。

その際、表面利回りと実質利回りの違いを把握しておく必要があります。

そもそも表面利回りとは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合です。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100(%)

この表面利回りでは、アパート経営の大まかな収益性を判断することができますが、実際手元に残る金額での利回りは考慮されていません。
そこで、より詳細な利回りを確認するためには、実質利回りを確認することが重要です。

実質利回りは以下の計算式で求めることができます。

実質利回り = ( 年間家賃収入 – 年間経費 ) ÷ ( 物件購入価格 + 取得時諸経費 ) × 100(%)

表面利回りの良い物件が魅力的なのは当然ですが、もし利回り10%以上など高利回りのものを見つけた場合には飛びついたりせず、実質利回りを見極めることが大切です。
特に中古アパートや築古アパートの場合、購入価格が低いため、表面利回りは高いけれど実質利回りは低いということがよく起こりえます。

アパート経営における実質利回りは、おおよそ5%ほどをキープできていると良いといわれています。
アパート経営を進める場合は、実質利回りを計算して、より良い経営状態をキープできるようにすることが大切です。

優良な管理会社に出会う

アパート経営では、多くの場合管理会社に管理業務を依頼することになります。
ただ、中には清掃が雑であったり、トラブル対応が不適切であったりなど、管理体制がずさんな管理会社も中には多くあります。
特に多いのが、家賃滞納者の催促対応がずさんで、結果的にアパート経営者に収入が入ってこなくなるケースです。

そのため、優良な管理会社に委託し、健全なアパート経営を進めていく必要があります。
特に、普段の管理業務の丁寧さだけでなく、経営状況や集客に関する相談までできる管理会社だとより親切であるといえるでしょう。
したがって、優良な管理会社に出会い、二人三脚でアパート経営を進めていけるパートナーを見つける必要があります。

一括相談サイトで出会える

優良な管理会社に出会うコツは簡単です。それは、「ここなら任せられる」と感じる管理会社に出会うまで探し続けることです。
その地域周辺の管理会社や大手の管理会社など、さまざまな会社に相談し、安心して任せられるところを探す必要があります。

その際、1つ1つの企業を探して連絡をするのはあまりにも非効率的です。
そこでおすすめなのが、アパート経営の管理会社に関する相談をまとめてできる一括相談サイトです。

一度個人情報を入力するだけで複数の会社にまとめて相談する事ができ、その中から自分の興味のある企業とだけ連絡を取ることができます。
優良なアパート管理会社と出会うきっかけを作りたい方は、一度一括相談をしてみてはいかがでしょうか。

土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順
  • 賃貸需要の高い立地で始める
  • 高利回りは理由確認
  • 管理会社選びは慎重に

アパート経営はどんな人が失敗する?

アパート経営は、だれでも始めることができますが、実際には人により向き・不向きがあるというのが現実です。
ここでは、アパート経営で失敗しやすい人に共通してみられる特徴を紹介するので、参考にしてみてください。

支出を気にせず収入ばかりに注意する人

アパートを経営するといくら収入があるか、ということに注意の向く人と、どんな支出があるかに注意の向く人がいます。
アパート経営で失敗しがちなのは前者のタイプの人です。

アパート経営で失敗しないためには、収入を上げる方法を模索するだけではなく、家賃滞納、災害、修繕費など、リスクや支出を対策し、減らしておく方がよいです。
支出額を気にせず収入ばかりに目が行ってしまうと、手元に残っている金額がどんどん減っていることに気づかないままいつの間にか破産してしまうなんてことになってしまいます。

入居者の気持ちになって考えられる人

アパート経営において、入居者に長く住んでもらうことは重要なポイントになります。
快適に暮らせる住居には、長く住みたいと思うものです。アパート経営に向いている人は、入居者のことを親身になって考えられる人です。
そのような管理が、ずっと住みたいと思ってもらえるアパートづくりにつながります。

オーナー側が支出を削減した結果、建物の欠陥を放置したり騒音などのトラブルが頻繁に起こったりするような住居になってしまうと、入居者は去ってしまいます。
オーナー側の利益や都合ばかり考えるような人は、アパート経営に向いているとは言えません。

手軽に儲かりたいと考えている人

アパート経営は不労収入が入ってくるとは言われますが、放置しておいて良いわけではありません
実際に現地に足を運んで住民とコミュニケーションを取ったり、近隣の雰囲気や夜間の治安を確認したり、保有するアパートの状況を自分の目で確認しておく必要があります。
成功するアパート経営者は、1度見に行って満足するのではなく、数回、あるいは10回近く足を運ぶこともあります。

そのため、一度アパート経営を始めたら後は放置して儲かるだろうと考えている人は失敗する確率が高いでしょう。
経営者の気持ちになり、管理会社に任せっきりにすることなく、自分の目でアパートの状況を確認する手間をかける必要があります。

リスクを背負ってでもアパート経営をするメリット

ここまでアパート経営での失敗例や失敗しないための対策を紹介してきましたが、これらの対策をしておけば、十分な恩恵を受けられるのがアパート経営です。
ここでは、アパート経営をすることでどんなメリットがあるのかを紹介します。

節税対策になる

アパート経営は、始めるだけで節税対策になる土地活用です。
第三者に賃貸している物件を保有している場合、その土地や建物にかかる固定資産税や相続税を大幅に節税できるという仕組みが税制上にあり、最大で80%ほど評価額(=税金の算出基準額)を下げることも可能になります。

また、確定申告の際にアパート経営で使った費用を経費申請することで、所得税も節税することができ、土地だけを保有している場合に比べてさまざまな税金を節約することができます。
ただし、節税目的だけをメインにしてアパート経営をするのはおすすめできません。

というのも、入居者が見込めない限りは家賃収入が入らず、例え節税できたとしても上で紹介したBさんのようなケースに陥ってしまう可能性もあるからです。
そのため、節税目的でアパート経営に興味を持った人は、立地はどうか、入居率を担保できるのかを気にしておくようにしましょう。

入居者が集まれば安定した収益が入る

アパート経営で入居者を安定した集客できていれば、家賃収入が毎月入ってきます。
そのため、安定した収益源を確保でき、生活にゆとりが生まれる点がメリットとして挙げられます。

特に人生100年時代といわれる今日では、老後の私的年金代わりとして今のうちにアパート経営を始める人も増えてきています。
早めに始めておけると、定年退職のタイミングではローンを完済して家賃収入がそのまま手元に残るという状態でアパート経営を残しておくことも可能になります。

リスクに強い資産になる

アパートのような不動産は、総じてリスクに強い資産です。
インフレやデフレが起きたり、不況の時も価値が安定していることが多いです。
そのため、現金だけで資産を保有する場合よりも、リスクを分散化させた資産形成ができるのがアパート経営の強みです。

アパート経営は入念に準備すれば成功できる


アパート経営は、入念に準備すれば十分成功できる土地活用です。
ただし、自分だけで始めようとするとどこかで気づかないうちに落とし穴にはまってしまっている可能性もあります。

そのため、アパート経営に関するプロに相談しておくことで、見えないリスクを排除し、より安全にアパート経営を始められる確率がぐっと高まります。
これからアパート経営を始めようと考えている方は、ぜひ一度自分のアパート経営に関する疑問や不安をプロにぶつけてみてはいかがでしょうか。

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