アパート経営で知っておくべき修繕費|費用相場や費用をおさえる方法

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アパート経営の収支を計画する際に忘れてはならない項目が、修繕費です。アパート経営にかかる費用の中でも、修繕費はかなり高額になるケースが多い項目のため、修繕費用に関する基本的な知識を持っておくことは、アパートオーナーとして重要なことです。

この記事では、アパート経営で知っておくべき修繕費の基本的知識について解説します。費用相場を安くする方法についても紹介しますので、参考にしてください。

アパート経営についてより詳しく知りたい方には、こちらの記事がおすすめです。

修繕はアパート経営では必要不可欠


修繕費は経営を続けている限りずっとついて回るものです。アパート経営において修繕費を重要視するのには、次のような理由があります。

建物を長く維持するため

新築から築年数が経過すると、当然経年劣化が起こります。これをそのまま放置していると、見た目が悪くなるだけでなく建物の構造自体にも影響を及ぼしかねません。耐震性や耐久性など安全性を維持するためにも修繕は必要です。

入居希望者を増やして空室リスクを減らすため

同じ家賃を支払うなら少しでもきれいなアパートに住みたいと思うのが借主の気持ちでしょう。ほかの物件と差別化を図るためにも、外観や室内を修繕してきれいな状態にしておくことが、空室対策にもつながります。

クレームを減らすため

設備が老朽化してくると、居住者からクレームが入る回数も増える傾向があります。設備に関しても定期的なメンテナンスを行なっておくことで、クレーム対応の負担を減らすことにもつながります。

長期事業であるアパート経営を成功させるためには、アパートの修繕費は、新築中古問わず必ず必要になります。決して少ない金額ではないため、修繕費次第で経営がつまずいてしますこともあります。失敗しないためには、複数の経営プランを比較したうえで、自分に適した経営計画を選択することが重要です。

しかし、複数の業者に一社ごとに経営シミュレーションを請求するのは手間がかかります。そこで、おすすめなのが複数企業からアパート経営プランを一括資料請求できる土地活用比較サイトです。

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アパートの修繕の種類を知っておこう


アパートの修繕と一言でいってもさまざまな種類があります。ここでは、修繕の規模とタイミングに分類して具体的な修繕内容について解説します。

建物の価値を維持する大規模修繕

大規模修繕はアパートの建築から10年、20年、30年の節目に行うことが多い修繕です。具体的には、以下のような箇所の修繕が大規模修繕に含まれます。

外壁の改修工事

外壁の老朽化は、アパートの外観にも影響を与えます。そのため、外壁の補修、張り替え、塗り替えなどを行う必要があります。状況に応じて業者と相談の上、どのような修繕を行うのが最適化判断しましょう。

屋根や屋根裏の防水工事

アパートの老朽化に伴う雨漏りもトラブルの原因になります。そのため、定期的に屋根や屋根裏の防水工事を行うことも大切です。

各戸のベランダの防水工事

ベランダのあるアパートの場合は、ベランダのひび割れや防水シートの剥がれなどが起きてきます。こうした老朽化も見た目だけでなく、水漏れや水たまりができるなどのトラブルの原因となるため早めに修繕しておく必要があります。

給水ポンプの交換

給水ポンプが壊れると水の勢いが弱くなったり、水が出なくなったりすることもあります。サビや腐食が外観に見られると見た目にもマイナスの印象を与えることもあるでしょう。水は生活に置いて需要な要素となるため定期的なメンテナンスと、交換時期の確認は怠らないようにしましょう。

玄関枠、点検口など鉄部の錆防止・塗替え

玄関は家の顔です。そのためドアが錆びていたり色落ちしていたりすると、いくら室内がきれいでもあまりよい印象を与えません。サビ防止のメンテナンスや塗り替えなどの修繕を行う必要があります。

このような大規模な修繕には高額な費用がかかります。修繕箇所によっては100万円近くの費用がかかるケースもあります。具体的には、後半の項目で解説します。ただ、これらを怠るとアパートの資産価値に大きな影響を与えるだけでなく、空室リスクを抱える原因にもなるため注意が必要です。

朽化予防となる小規模修繕

大規模修繕ほど高額な費用はかからないものの、5年、10年という比較的短いスパンで発生するのが小規模修繕です。少額なもので数千円から数万円程度の修繕が小規模の範囲です。小規模修繕をしっかりとしておけば、大規模修繕を行うタイミングで、予想外に高額な費用がかかることを避けられます。小規模修繕には以下のようなものがあります。

屋根や外壁などの劣化調査

屋根や外壁のどこかが劣化していないかどうかをチェックします。早い段階で修繕してしまえば、劣化を食い止めることができ、大規模修繕をするタイミングを遅らせることができるでしょう。

シロアリ検査

築年数が経過すると起きてくる問題にシロアリの発生があります。シロアリが増殖してからでは、対処が大がかりになってしまうため、被害が少ないうちに駆除してしまうことが大切です。そのためにも定期的に検査をして起きましょう。

耐震調査

建物の耐震性は居住者にとっても重要な問題です。築年数が経過してきたら耐震性が大丈夫かをしっかりチェックしましょう。物件の居住者を募集する場合も、耐震性検査済みと記載できるため、空室対策としても検査はおすすめです。

住民からの要望による小さな工事

居住者からの要望を確認し、修繕を行う必要があります。特にベランダや室内の劣化に関しては、居住者にしかわからない点もあるため、こうした要望に真摯に対応することもオーナーとしては大切な行動となります。

退去時に行う原状回復修繕

工事の規模とは関係なく、居住者が退去したタイミングで行う修繕を原状回復修繕と呼びます。退去した状態のままで新規の居住者を募集するわけにはいかないため、規模の大小はあるにせよ修繕は必要となります。

原状回復修繕とは、住人が退去したタイミングで行う修繕です。具体的には以下のような修繕を行うことが多くなります。

壁紙や天井のクロス張り替え

居住者が何年暮らしていたか、喫煙者であったかなどが関係してくるのがこの修繕です。壁紙や天井は、普通に生活していても汚れるものです。特に、室内で喫煙をする居住者であった場合は、非喫煙者の部屋と比べてクロスにヤニやススがついている可能性が高くなります。

畳・カーペット・フローリングの張り替え

アパートの床材が何かによって修繕の方法が異なります。

畳は張り替えるのか表裏を変えるのかを選択することが可能です。カーペットは、洗浄する方法もありますがシミや汚れが落ちにくい場合には張り替える必要があるでしょう。フローリングに関しては、傷や凹みなどの状態によってどこまで修繕するかを判断する必要があります。

襖・障子の張り替え

和室のあるアパートの場合は、襖や障子の修繕も必要となります。自分でできる場合もありますが、専門業者に依頼したほうが確実にきれいに仕上げることができるでしょう。

ハウスクリーニング

細かな部分の清掃に関しては、オーナーが自分で行うことも可能です。ただ、長年の生活汚れはプロでないと落とせないものもあります。自分で道具を用意して時間をかけて清掃することを考えるとハウスクリーニングを依頼したほうがよいケースが多いでしょう。

状況によって支払う人が異なる

原状回復修繕の場合、どこまでの範囲を誰が支払うのかが問題点となります。大規模修繕や小規模修繕に関しては、基本的にはオーナーの負担になります。ただ、原状回復修繕に関しては、ケースによっては借主に負担してもらうケースも出てきます。

基準としては、その修繕箇所が経年劣化や自然劣化によって起きたものなのかどうかが判断材料となります。故意・過失による損傷と認められる場合には借主に修繕費用を請求することができます。

契約内容は借主にきちんと伝えよう

借主に修繕費用を請求する場合、最初に交わした賃貸契約の内容が争点となります。契約書の中に、故意・過失と認められる損失については修繕費用を借主が負担する旨を明記した上で、双方がそれに納得していることが前提となります。

契約書にこの明記がない、またはあってもきちんと説明がされていなかった場合には、借主とトラブルになる可能性もあるため、最初の契約段階で退去時のことについてもきちんと伝えておくことが大切です。

国交省のガイドラインを参考に

どこまでの範囲を誰が修繕するのかは、原状回復においては大きな問題です。法的な拘束力はないですが、判断に迷った場合は国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしましょう。

主な修繕の費用相場と実施タイミングの目安


大規模修繕、小規模修繕、原状回復修繕について解説してきました。具体的にどのような修繕を行うかを見てきましたが、そこで気になるのは費用ではないでしょうか。ここからは、修繕にかかる費用と行うタイミングについての目安を紹介します。

外壁の塗装工事

外壁の塗装は、外壁の素材と面積によって費用が異なります。

  • シリコン塗料 約3,000円/平方メートル
  • フッ素塗料  約4,000円/平方メートル
  • 光触媒塗料  約5,000円/平方メートル

おおよその費用はこのようになります。外壁の塗装工事を行うタイミングとしては、見た目にひび割れが出てきた段階、年数で表すと10年程度がサイクルと考えてよいでしょう。

給排水管の清掃や交換

給排水管は、おおよそ10年が経過すると劣化しはじめるといわれています。そのため10年を迎える前に一度点検をしておくことをおすすめします。劣化がはじまると、給水量が減る、水が濁る、水漏れが起こる、ニオイがしはじめる、トイレや台所の排水が詰まるなどのトラブルを招く可能性があります。給排水管の修繕費用についての目安は次の通りです。

  • 配管点点検(内視鏡調査) 約50,000円〜/日
  • 配管点検(サンプリング調査) 約80,000円〜/1カ所
  • 配管更生工事 約15万円〜/1戸あたり
  • 配管更新工事 約40万円〜/1戸あたり

配管更生工事は、別名ライニング工事とも呼ばれています。配管に樹脂を流し込むことで新しいパイプ管を作り劣化を防止する工事です。短期間で内装を壊さずに工事できる点が特徴です。

配管更新工事は、新しい配管を設置する工事です。古い配管をむき出しの状態にしてから交換するため、外壁や内装を壊さなくてはなりません。そのため工事が長引く点が特徴です。ただし、配管を丸ごと新しくするため配管の寿命がリセットされる点はメリットです。

給水ポンプの交換

給水ポンプは、高い位置に水を組み上げるためのシステムです。交換の目安は10年とされています。定期的にメンテナンスを行うことで寿命を伸ばすことは可能ですが、劣化を完全に防ぐことはできません。

給水ポンプに異常が起きると水の出が悪くなったり水が出なくなったりします。居住者に迷惑をかけることになるだけでなく、トラブルに発展する可能性もある部分であるため、定期的なメンテナンスを怠ることなく交換時期には早めに交換を行うようにすることが大切です。費用については以下のとおりです。

給水ポンプの交換 約80〜200万円

給水ポンプの交換費用は、ポンプのサイズによって大きく異なります。そのため事前に見積もりを取ることも大切です。

雨漏り防止の防水工事

雨漏りを防ぐためには屋根の防水工事が必要です。雨漏りが起きてからでは遅いため、定期的なメンテナンスを行い、屋根にひび割れや劣化がないかを確認しましょう。防水工事にかかる費用は、工事の方法によって異なります。

防水塗装を行うか、防水シートを貼るか、いずれかの方法を選択するのが一般的です。建築段階でどちらの工法を行なっているかどうかも関係してきますが、最初がシート工法だった場合は、その上から塗装を行うことは可能です。この工法はかぶせ工法と呼ばれますが、シートを交換するよりも安価で短期間で行える点が特徴です。

  • 防水シート 約10,000円/平方メートル
  • 防水塗装(ウレタン塗装)約3,500円/平方メートル
  • 防水塗装(FRP塗装)約7,000円/平方メートル

費用に関しては上記のとおりです。

鉄製設備の防錆工事

アパートの階段や手すりが鉄製の場合は、サビの問題が起きることを想定しておきましょう。鉄は雨や水に濡れると錆びるため、放置しておくとどんどんと劣化して朽ちてしまうこともあります。さらに外観を美しく保つという点でもマイナス点になります。塗装や防錆工事は、おおよそ5年を目安に行うのが一般的です。費用に関しては以下のとおりです。

鉄製設備の防錆工事 約4,000円/平方メートル

エアコンや給湯器の交換

室内の設備としてエアコンや給湯器の交換があります。おおよその交換時期は取り付けから10年が目安とされています。アパートの戸数によってかかる費用は異なりますが、いずれも1台あたり約10万円程度を目安に考えておくとよいでしょう。

シロアリ検査や駆除

1匹でもシロアリを見つけたら、早めに点検して駆除することが大切です。放置していると建物の木材を食べてしまうため、耐久性に問題が生じる可能性が高くなります。床下や屋根裏、屋外に巣を作っているケースが多いため、専門業者に依頼して駆除する必要があります。専門業者に依頼した場合の費用は以下のとおりです。

  • シロアリ駆除(薬剤散布・塗布) 約3,000円/平方メートル
  • シロアリ駆除(毒餌セット) 約5,000円/平方メートル

建物の劣化診断

アパートの劣化診断とは、建物の健康診断のようなものです。居住者に対するヒアリングが行われるケースもあります。外観の目視から打診などをプロの目で診断するのが一次調査です。二次段階では、タイルやコンクリートの中を調べる専門的な調査も行われます。

簡易的な診断であれば無料で受けられるケースもあります。ただし、内部の劣化などについては診断してもらえないため、経営しているアパートの劣化診断は費用を支払ってしっかりと行いましょう。費用の相場については以下のとおりです。

30戸以下のアパート 20~40万円

この金額は1軒あたりの費用であるため、複数のアパートを経営している場合はこの費用に軒数をかける必要があります。

室内の原状回復

原状回復修繕にかかる費用は、業者に依頼するか自分で行うかによって異なります。ここでは業者にハウスクリーニングを依頼した場合の費用について紹介しておきます。

  • 1R、1K 15,000〜30,000円
  • 1DK、1LDK 30,000〜40,000円
  • 2DK、2LDK 30,000〜70,000円
  • 3DK、3LDK 50,000〜85,000円
  • 4DK、4LDK 70,000〜10万円

長期事業であるアパート経営を成功させるためには、アパートの修繕費は、新築中古問わず必ず必要になります。決して少ない金額ではないため、修繕費次第で経営がつまずいてしますこともあります。失敗しないためには、複数の経営プランを比較したうえで、自分に適した経営計画を選択することが重要です。

しかし、複数の業者に一社ごとに経営シミュレーションを請求するのは手間がかかります。そこで、おすすめなのが複数企業からアパート経営プランを一括資料請求できる土地活用比較サイトです。

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修繕費を抑えるためにすべきこと


規模やタイミングに関わらず、修繕費はそれなりの費用がかかります。しっかりと計画を立てることで修繕費を抑えることも可能になります。

綿密な事前プランニング

アパートの修繕費用を抑えるためには、先を見越した綿密な収支計画を立てることが重要です。目先の収支だけを追っていると、いざ修繕が必要となった場合に慌てしまうケースもあります。基本的に修繕費用は、先を見越して積み立てておく必要があります。

収支計画の中には、どのタイミングでどこを修繕してどのくらいの費用が必要となるかをしっかりと盛り込みましょう。アパート経営をスタートするタイミングで、長期的な収支計画を立ててお金の管理をしておくことが大切です。

火災保険をうまく活用する

アパートの経営を行なっているなら火災保険に加入しているでしょう。条件によっては、火災保険を利用して修繕費用を賄うことができることもあります。適用外だと思っていた自然災害による損傷が、実は適用範囲だったということもあります。

火災保険で適用外となるのは、経年劣化、シロアリ、虫食いなどの突発的ではない損傷です。水災、水漏れ、盗難、物体の飛来衝突、落雷、雪災、いたずらなどは適用対象になる可能性があります。ただし、加入している火災保険のプランにもよるため、保険会社にしっかりと確認してみましょう。

定期的な修繕がトータル費用を抑える

修繕費用を抑えるためには、定期的にメンテナンスを行うことも大切です。大規模修繕になるまで放置していると、かなりの費用が必要となります。小規模修繕で収まるうちに、少しずつメンテナンスをしておくことで、一気に高額な費用を支払う必要を避けることができます。トータル的に見ると、定期的にメンテナンスを行ったほうが費用は抑えることができます。

中古物件の場合は購入前に修繕履歴をチェック

中古のアパートを購入した場合、購入してすぐに大規模修繕が必要になるケースもあります。購入前に修繕履歴をしっかりと確認することをおすすめします。見た目には問題がないように見えても、見えない部分に修繕が必要というケースもあります。可能であれば購入前に住宅診断を受けることもひとつの方法です。

マナーの悪い入居者を選ばない

入居者を募集する際に、マナーの悪い人を選ばないというのも修繕費を抑えるための手段です。マナーの悪い人は、普段の掃除をしない可能性が高いため、退去時に水回りのカビやトイレの汚れなどがひどいケースもあります。

人は見た目ではわからないものの、ひとまず管理会社にマナーが悪そうな人は入居を拒否しますと伝えておくと安心です。例えば、管理会社の担当者に対する態度が横柄であったり、喫煙場所を確認せずにタバコを吸ったりするような日頃の態度や人に対する対応が不真面目な人は、トラブルを招く可能性がゼロではないといえるでしょう。

専門家への相談が不可欠

アパートの修繕は専門的な内容を含むことも多いため、専門家への相談は不可欠です信頼できる管理会社を見つけて安心してアパート経営ができるようにするためのポイントも抑えておきましょう。

複数社から見積りをもらおう

修繕を検討する場合、1社で決めてしまわずに複数社から修繕費用の見積もりを取りましょう。費用を比較することで相場を理解すると同時に、サービス内容についても比較することが大切です。

土地活用比較サイトを活用しよう

専門的な業者を自分だけで何社も探すことは大変な作業です。そこで利用したいのが、土地活用比較サイトです。自分が相談したい内容から、相談できる業者を一括で複数社紹介してもらうことができます。比較検討するための材料としても活用できるため、上手に利用しましょう。

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修繕費を理解して資産価値を維持しよう


アパート経営と修繕費用は切り離すことができない関係にあります。アパート経営で必要な修繕費についてしっかりと理解し、長期的な収支計画を立てておくことが費用を抑えるために必要な工程です。修繕費用を抑えるためには定期的なメンテナンスが必要です。定期的にメンテナンスをし、結果的に長くアパートの資産価値を維持していきましょう。

なお、アパートの修繕費に関しては、以下の記事も参考になります。
参考:【アパート経営にかかる修繕費の目安】屋根等15の費用と築30年アパートの試算

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