シニア世代で増えているアパート経営。現役世代でも、リタイア後は賃貸の管理人として生活を安定させようと、シミュレーションしている方も多いのでは？ただし、プロフェッショナルの間では「アパート経営はおすすめできない」という声も多く、実際にアパート経営で損をするケースも少なくないようです。
ここでは、アパート経営を積極的に勧められない理由について詳しく掘り下げていきます。
「アパート経営はするな」と言われる理由
「ハイリスクノーリターン」とまで言われているアパート経営ですが、なぜそんなにも「初心者にはおすすめできないビジネス」として指摘されているのでしょうか。
本章では、なぜ「アパート経営はするな」と言われているのかについて紹介します。その理由には以下の5つがあります。
- ①空室のリスクが高いから
- ②家賃保証は長期継続されないから
- ③ローンの返済に追われることになるため
- ④年数の経過と収益の減少が比例するから
- ⑤知識不足だと失敗するから
詳しく解説していきます。
空室のリスクが高いから
まず理由としてあげられるのは、「空室リスクがたかいから」です。アパート経営には、空室リスクや債務超過などのリスクがつきまといます。そのため、経験豊富なプロフェッショナルでも5年、10年という長期的なスパンでなければ、利益が出せないことが現状です。そのため、アパート経営にあたっては、あらかじめ適切な賃料についてシミュレーションしておくことがポイントです。賃料をシミュレーションするうえで検討すべきことは、将来的な空室率と賃料の下落リスクです。
空室率については、おおよそ「10室につき1室が、1年のうちに入れ替わる」と考えることが妥当なラインです。仮に、同じ物件を10年間管理したとすると、得られる純粋な賃料収入は（10室×12カ月×10年－10室分の賃料）という計算式によって算出できます。
仮に空室が10年間でまったく生じないとすると、その間の賃料は（10室×12カ月×10年）という式で導き出されます。上の例では「1年間のうちに1室」、つまり10年間で10室の空室が生じるわけですから、10年分の賃料から空室分を差し引くことで、正しい賃料が計算できることになります。
賃料の下落率については、物件の立地や利便性にもよりますが、目安としては5年ごとに10%程度カットされていくと考えられています。それを基準に家賃改定をしていくと、物件そのものの価値とずれが生じることはありません。また、両親から物件を相続した場合は物件探しの手間が省けますが、さらに老朽化のリスクに注意が必要です。このような不動産は空室期間が長くなり、占有率が低下します。欠員を無理して補充しようとしても、以前と同じ賃料で入居者が集まることはないので、結果として賃料が引き下げられることになります。
これらが継続すれば利益は減少するため、定期的に修理するための資金を確保することも困難になります。老朽化のリスクを最小限に抑える方法として、平時から修繕積立金を計画的に準備しておくことをお勧めします。修繕積立金がなければ、突然大きな修繕費が発生することになり、入居者の不信感にもつながります。
家賃保証が長期継続されないから
次にあげられるのは、「家賃保証が長期継続されないから」です。家賃保証で有名なサブリース契約ですが、それはサブリース会社が物件を一括で借り上げ、会社のほうが経営者に月々の賃料収入を支払うという形式です。月々の家賃のうち1割～2割程度が保証金や手数料などの名目であらかじめ天引きされます。したがって、経営者が実際に手にするのは、サブリース会社が設定した賃料の約8割となります。
これは一見すると安定したアパート経営が可能になる、夢のようなシステムに思えます。しかし実際には、契約当初に設定された賃料が長期的に保証されることはほとんどありません。また、もうひとつの柱である空室保証も、物件の価値下落などによってうやむやにされてしまうことが多いようです。
サブリース契約は、契約当初の賃料収入が永久的に保証される前提であれば、非常にメリットの大きいシステムと言えます。しかし、いったん賃料が下落に転じた場合には、その不利益はすべて経営者本人が背負う仕組みになっています。そのため、現実的にはデメリットのほうが大きくなってしまうと言われています。
なぜなら、経営者のほとんどは契約当初の賃料を基準にして、借金返済のプランを組み立てているためです。あとになって賃料収入が下がってしまうと、単純に返済にまわせる資金が減ってしまい、最終的には借金を返せなくなってしまう場合があります。
ローンの返済に追われることになるから
三つ目は、「ローンの返済に追われることになるから」です。アパート経営は、プロフェッショナルの視点から見ても非常に不安要素が多く、極めてリスクの大きい選択肢であると言われています。
また、運転資金の大部分を借入金によってまかなう必要があります。充分な自己資金が用意できない方のために、アパートローンなどの仕組みが用意されていますが、安易にローンに申し込むことは決して得策とは言えません。
単純に考えて、借入金よりも純利益のほうが上まわれば、経営はひとまず成功と言えます。しかし、アパート経営ではすぐに利益が出ることはほとんどなく、ローンの返済に追われることになるのが現実です。
年数の経過と収益の減少が比例するから
4つ目は、「年数の経過と収益の減少が比例するから」です。アパート経営の構造的な問題として、年数経過による収益の減少が挙げられます。すべての建物は物理的な老朽化を免れず、経年劣化にしたがって階段や壁紙が傷んだり、骨組みそのものがゆがんできたりなど、不可逆的な不具合が生じてくるものです。
突発的な故障に備えて、ほとんどのアパートでは入居者から支払われた敷金の一部を、修繕積立金として留保するシステム採用しています。ただ、築30年以上の物件となると、どうしても修繕が追いつかず、修繕費のほうが賃料収入を上まわってしまうことにもなりかねません。
アパート経営は「長く続けるほど損をするビジネス」と言われていて、継続的な利益をキープするためには、計画的かつ戦略的なプランが必要となります。例えば、「数年おきに新しい物件を購入して、ベースの賃料を維持しつつ老朽化した物件の赤字を補填する」「地価が下がりにくいエリアの物件をあらかじめ確保しておく」などのプランが挙げられます。これらの戦略なしで、安易に経営に乗り出すことは危険と言えます。
知識不足だと失敗するから
最後に挙げる理由は、「知識不足だと失敗するから」です。知識が不足している状態でアパート経営を始めてしまうと、本来得られるはずの利益を十分に得られなくなります。
特に多くの人が知識不足だと考えられるのは、経費や支出といったところです。例えば、アパート経営をするうえで必ず向き合うことになる修繕費・税金などの維持費用や減価償却費などの費用が挙げられます。どんな費用がどれくらいかかるのか、どんな経費を計上することができるのか、これらのことを知らずにアパート経営を始めると後悔したり地獄を見たりすることになります。
また、知識が足りない人の中には、アパート経営を始めたらすぐに儲けが出ると勘違いしている人もいるでしょう。アパート経営にには多額の初期費用がかかるため、ローンの返済や自己資金の回収は長い目で見なければなりません。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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活用事例:住民の暮らしを豊かにする 賃貸住宅のまちなみ
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 1909 |
| 延べ床面積(㎡) | 1323.79 |
千葉県船橋市。駅から10分ほどの場所に15世帯のファミリー向け賃貸住宅のまちなみが完成しました。ヨーロッパの邸宅を感じさせる佇まいに、思わず目を奪われます。
オーナーさまはローマで暮らしていた経験があり、大いに影響を受けたそうです。
「ローマではテニスコートやプールが家の側にあり、休みの日はテニスをしたり、泳いだり、余暇を楽しむ風習がありました。広い敷地を活用して、そのような住民の憩の場となるコミュニティをつくりたいと考えました」。
そうしてプールとテニスコートを併設させた賃貸住宅をすでに30年以上前に実現させたオーナーさま。老朽化から相続対策を兼ね、今回の建替計画は後を継ぐご子息に任されました。ご子息は前職でテーマパークの企画を担当していたこともあり、その手腕が大いに発揮されました。
「京都のイギリス村のような雰囲気のある賃貸住宅の構想がありました。そこでスケッチブックに完成予想図を描き、イメージを具現化していきました」。
賃貸住宅に入居する住民はもちろん、近隣の住人にとっても好印象を与えるような、地域のランドマークとなる賃貸住宅づくりを目指しました。そこでハウスメーカー3社に相談をすることに。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営は本当にしないほうが良い？
「アパート経営はするな」と言われていることにはそれなりの理由があり、無条件でおすすめできるわけではないことは説明してきました。
しかし、全ての人がアパート経営に向いていないわけではなく、中にはアパート経営をしたらうまくいく人もいます。本章では、どんな条件であればアパート経営をしても問題ないのかについて解説します。
事前に勉強や情報収集ができる人ならOK
事前に不動産投資についての勉強や周辺地域の情報収集を十分にできる人であれば、アパート経営で成功することが可能でしょう。
情報収集をする際、自分だけでは満足に集めることができないため不動産事業者に相談することになります。ただし、相談するにしても知識が全くない状態では具体的な質問は出来ませんし、不動産業者の言っていることの真偽も判断できません。最終的にアパート経営の判断を下すのは自分自身なので、しっかりと知識を身に着けておく必要があります。
また、知識がないと利回りを正しく判断できません。利回りには表面利回りと実質利回りの２種類があり、表面利回りは収益性の目安にはなるものの実際とは異なることが多いです。そのため、計画を立てる際が実質利回りで考える必要があり、それを知らずに表面利回りで考えて始めてしまうと後悔することになります。
アパート経営に向いている土地ならOK
自分がアパート経営を始めるつもりの土地が、アパート経営に向いている条件であれば問題ありません。アパート経営に向いている土地の条件として、「60坪以上の土地」「駅・繁華街から徒歩10分以内の土地」「地価の値上がりが予想される土地」の3つが挙げられます。
一般的にアパート経営には60坪以上の土地が向いていて、駐車場付きを検討する場合100坪は欲しいでしょう。立地に関しては、駅や繁華街、商業施設など日常的に人の往来がある場所の近くは需要が高いです。また、新しい商業施設やターミナル駅の建設など、再開発の予定がある場所の土地は人気のエリアになる可能性が高いです。
これらのような需要の高い土地であれば、アパート経営が成功する確率も高くなると言えるため始めてみても良いでしょう。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
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アパート経営以外にも不動産を有効活用できる手段がある
アパート経営は経験とテクニックがあれば安定した利益を生み出せますが、一方で赤字の慢性化など構造的なリスクがあり、最初から専業ではじめるのは危険と言えます。余っている土地や建物を活用する方法はアパート経営以外にいくつかのアプローチがありますので、ライフスタイルに合わせて無理なくつづけられるものを選択しましょう。
土地活用を検討している方は、プロに相談して一度相性の良い土地活用を調べてもらうという手もあります。
アパート経営の相談ならイエウール土地活用
イエウール土地活用は、アパート経営をはじめ土地活用についての相談を幅広く受け付けています。アパート経営がいいのか駐車場経営がいいのか、どんな土地活用がいいのか幅広く相談することができるので、ぜひ一度活用してみてはいかがでしょうか。
