これからアパート経営を始めるなら、短期の利益だけではなく、長期的な目線で見て経営計画を立てることが大切です。具体的には、30年後を見据えるとよいでしょう。
そこでこの記事では、アパート経営の30年後に発生しうるリスクや対策、今後30年のアパート経営の動向、出口戦略について解説します。
この記事がアパート経営を検討している方のお役に立てれば幸いです。
アパート経営の成功率については、こちらの記事をごらんください。
30年後のアパート経営で発生するリスク
本章では30年後に起こりうるアパート経営のリスクを解説します。
空室のリスク
アパート経営をしていると空室のリスクが常につきまといます。
新築や建築してから10年以内であれば、仮に退去者が出たとしてもすぐに新しい入居者が見つかるでしょう。
しかし、築30年のアパートにもなると設備や間取りが30年前のものになるため、今のニーズに合わず、新しい入居者も見つかりづらくなります。また、家賃も新築のときのままでは、新しい入居者は現れないでしょう。
こうして空室が増えると、家賃収入が減り、ローンの返済が苦しくなっていきます。そのため、アパート経営を始めるときは、「何部屋空室になってもローンの返済に耐えられる」という視点で考えることが大切になります。
賃料下落のリスク
30年間、新築時の家賃でアパート経営を続けることは不可能です。30年間もアパート経営を続けていけば、建物や設備は劣化し、周辺環境や入居者が求めている設備なども変化していきます。
特に、所有しているアパートの近くに新築でアパートが建てば、そちらに新しい入居者を奪われてしまうことになるでしょう。こうなると新しい入居者が見つかりにくく、新しい入居者を迎えるために少しずつ家賃を下げていかなければなりません。
また、2018年の総務省の調査によると、毎年0.8％ずつ家賃の下落が進んでいることがわかります。毎年0.8％ずつ家賃の下落が進んでいくとすると、30年後には約24％も家賃が下落することになります。
このように、30年後のアパート経営は絶対に新築のように上手くいくことはありません。そのため、しっかりとしたリスク対策が必要になります。
老朽化のリスク
アパート経営には、老朽化のリスクも存在します。ここではアパートが老朽化することで発生するリスクを解説します。
修繕費の増加
アパート経営を続けていくと、5年から10年の間に一度、修繕が必要になります。また、30年後にはアパートの老朽化も進み、大規模修繕が必要になってきます。
大規模修繕では何百万円もの費用がかかり、経営への負担も決して少なくありません。修繕に費用をかけたくないからといって、修繕を怠ると水道管の破裂や設備の全取り換えが必要になり場合もあります。
そのため、修繕費は新築の段階から毎月の家賃収入を修繕費として積み立てておくことが大切になります。
物件価格の下落
建物は時間の経過に伴い老朽化が進むため、経年劣化によってアパートの価値は下落します。新築から30年後だと、アパートの価値は4分の1程度に下落するため、資産価値が大幅に下がることは理解しておきましょう。
資産価値が下がることで高い家賃を設定しづらくなるだけではなく、出口戦略として売却を検討する場合でも、売値は安くなります。また、売却しようと思っても価値の低さから買主が見つかりづらく、売却そのものが難航する可能性があることも覚えておきましょう。
金利上昇のリスク
アパート経営を始めるとき、アパートローンを利用する方も多いと思います。金利変動制のアパートローンでは、金利が上昇すると、ローンの返済額が増加し、経営が苦しくなる可能性があります。
また、現在はアパートローンの金利が低い状態ですが、30年後は今のような低金利が続いているとは限りません。2018年の後半には、住宅ローンであるフラット35の金利が少しだけ上昇したことで、各種メディアでは「今後、住宅ローンの金利は上昇するだろう」と報道されたこともあります。
現在、5年後のローンの金利を予測することすら難しくなっているため、30年後の金利の予測なんて到底できません。そのため、今後金利が上昇する可能性もあることを頭に入れて、アパート経営を始める必要があります。
収入悪化のリスク
新築でアパート経営を開始していたなら、物件がきれいで設備も充実していることから、最初は高い家賃で貸し出すことができます。しかし、築30年を経過すると老朽化や設備の故障など、さまざまな問題が発生するため、収入が悪化していきます。
ここでは経営に影響を与える広告料の増加について解説します。
広告料の増加
築30年の物件にもなると広告料の増加が著しくなります。新築時は、家賃の1か月分の広告料でも良かったものが、築30年にもなると2,3か月分のと増加していきます。
これは日本人は新築を好む傾向があるため、築30年のアパートでは物件自体の人気が落ちてしまうことが原因です。2か月、3か月と膨れ上がった広告料は、長期的にみると大きな負担になります。
サブリース契約
アパート経営には「家賃保証があるから安心できる」と思っている方もいるのではないでしょうか。この家賃保証のようにアパートを一括で借り上げ管理まで行うことをサブリースといいます。
サブリースには、管理や集客を自分の手で行わなくても、家賃収入を得られるというメリットがありますが、以下のようなトラブルに遭うこともあります。
- 家賃見直しによる家賃の大幅な減額
- サブリースの解約による違約金の発生
これを知らずに契約を結んでしまうと、家賃見直しのタイミングでトラブルになり、契約解除にも違約金がかかり、痛い目をみる可能性があります。そのため、サブリースを利用するのであれば、しっかりと契約書を確認しておくことが大切になります。
このように、アパート経営は常に数十年先のことを考えて計画・経営する必要があります。アパート経営で安定した収益を上げ続けるためには、建築費や家賃収入などの収支計画はもちろん、人生設計も含めながら考えなければいけません。
しかし、アパート経営の計画はシビアな面もあり、全て一人で行うのは大変な労力がかかります。そこでおすすめな方法は、イエウール土地活用による一括プラン請求です。
イエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一括請求することができます。
アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるため、妥協せずじっくりと選ぶようにしましょう。
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活用事例:ラトゥール三条
| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 900 |
| 延べ床面積(㎡) | 550 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造 壁式構造 |
| 建築費用(円) | 10,000万 |
30年後を見据えたアパート経営
30年後を見据えてアパート経営をするなら、覚えておきたいポイントがいくつかあります。
- 駅から10分以内の立地を選ぶ
- 自己資金を投入し借入金を減らす
- オーナーも管理に参加する
経営のポイントを把握して、長期的に安定したアパート経営を行いましょう。
駅から10分以内の立地を選ぶ
将来的にも入居者を獲得するには、駅から10分以内の立地を選ぶことが大切です。駅から徒歩10分以内の場所なら、入居者からのニーズは高く、人が集まりやすいです。
駅から離れたエリアや交通アクセスが悪い場所だと、空室率が上昇するリスクが高くなります。好立地なら入居者集めに有利になりやすいため、将来を見据えて交通アクセスのよい場所にアパートを建築しましょう。
自己資金を投入し借入金を減らす
長期的に安定した経営をするなら、自己資金を多く投入して、ローンの借入金を少なくすることがおすすめです。借入金が少なくなることで、毎月のローン返済額を減らすことができます。月々の出費が減少すると、現金を捻出しやすくなり、健全な財務状況で経営しやすくなります。
また、自己資金を多く入れて頭金を増やすことで、借入額が減るだけではなく利息の負担も減らせる点も魅力です。ローン返済の負担を減らすためにも、自己資金は多く用意しておき、返済比率が40～50%以下になるようにローンの借入を行いましょう。
オーナーも管理に参加する
管理会社に物件管理を委託する場合でも、管理会社に任せきりにしないことが大切です。基本的には管理会社に任せますが、自身も管理に参加し、適切な運営が行われているのかを確認しておきましょう。
また、少しでもコストを削減するには、できる部分は自身で管理することがおすすめです。管理会社に委託する業務が減ると、その分支払う管理手数料も削減できます。
30年後のアパート経営を予想
長期的な目線でアパート経営をするなら、30年後がどのような状態になっているのかを予想しておくことが大切です。30年後の予想は、次の通りです。
- 人口減少が進んでいる
- 都市部の不動産投資が加速する
- 外国人労働者や留学生が増える
- 空き家が増える
将来どのような変化があるかを見据え、アパート経営に役立てましょう。
人口減少が進んでいる
日本は少子高齢化によって人口減少が進んでおり、30年後の2050年には日本の人口は1億人を下回ると予想されています。人口減少が進むと、その分家を必要とする人も減るため、賃貸需要が落ち込む可能性は高いです。
もちろん、1億人以下になるとはいえ、賃貸需要が完全になくなるわけではありません。そのため、入居者の獲得は難しくなるものの、工夫次第で賃貸経営を継続することは可能です。
都市部の不動産投資が加速する
30年後は人口が減少するだけではなく、地方から都市部への人口流入が増える予想が立っています。そのため、都市部での不動産投資は加速する可能性があり、東京や大阪、名古屋などのエリアでは賃貸需要が増加する見込みです。
対して地方は人口流出によって過疎が進む可能性も高く、地方部の不動産投資は落ち込み、賃貸経営が上手くいかなくなる可能性があることは理解しておきましょう。
外国人労働者や留学生が増える
30年後は国内の人口が減り、海外からの労働者や留学生が増えると予想されています。特に中国やベトナムなどのアジア圏の外国人労働者や留学生が増える可能性が高いです。
外国人の流入が増えるため、アパート経営をするなら外国人にも対応可能な管理会社を見つける必要があるでしょう。国内外さまざまな人に対応できるように、管理業務を委託する管理会社も慎重に選ばなければなりません。
空き家が増える
人口減少に伴い、30年後の日本では空き家が増える予想です。2021年現在においても空き家率の上昇は問題となっており、将来的にはさらに空き家は増えるでしょう。
空き家の増加は人口減少だけではなく、核家族化の進行も関係しています。世帯数が減るため、必要な家の数は減り、空き家が増えるというサイクルです。
また、賃貸経営をしている人は管理費の増加や出費の負担によって、アパートを売る人が増えるとも予想されます。そのため、市場には多くの空き家が増え、賃貸可能な物件が余る可能性が高いです。
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30年後のアパート経営のための出口戦略
築30年のアパートでも、上手に活用して不動産投資を行うことは可能です。築30年のアパートの活用方法としては、次のものがあげられます。
- そのまま売却
- 建て替えて再スタート
- 解体して土地を売却
アパート経営を続けるだけではなく、出口戦略も考慮に入れながら、アパートの活用方法を考えましょう。
そのまま売却
アパートが古くなって入居者を集めることが難しいなら、売却を検討することもおすすめです。少しでもお得に売却するなら、築30年より以前に行動しましょう。築25～29年の間に売却してしまうことで、アパートの修繕費の負担が減るため、余計な出費を回避できます。
アパートを売却すると手元に現金が残るだけではなく、維持管理の費用も削減できるため、金銭的な余裕を持ちやすいです。
建て替えて再スタート
購入時のアパートローンを完済しているなら、新たにローンを組んでアパートの建て替えを検討してもよいでしょう。築30年のまま経営を続けても、家賃収入は減少しているため、それほど利益が出ないことも多いです。
建て替えによって新築アパートが取得できるなら、家賃収入を高めやすく、利益も出しやすくなります。特に賃貸需要の高いエリアに土地を持っているなら、築古物件で経営を続けるよりも、建て替えをして新築物件で経営をやり直したほうがよいでしょう。
解体して土地を売却
出口戦略として売却を選ぶ場合は、アパートのまま売らずに、解体して土地のみで売却したほうが、売却価格が高くなることがあります。築古の物件は、売却時にマイナス要素となってしまい、買主にとっては不要なものとなりやすいです。
そのため、不要なアパートがついているよりも、自由に使える土地のみのほうが価値があると判断する人も多く、アパートがないほうが売りやすいケースもあります。
アパート経営を続行せず、売却を出口戦略とするなら、アパートと土地のセットと更地にして売却する場合は、どちらが高値で売れるのかを比較しておきましょう。
30年後を想定してアパート経営を始めよう
アパート経営を始めるなら、経営開始前から30年後を見据えておくことが大切です。30年後には社会情勢がどのように変化しているのか、予想を立てることで建築するアパートの立地選びの参考になります。
また、経年劣化による建物の老朽化を想定しておくことで、修繕費がいくら必要かも把握でき、維持管理費も貯めやすいです。30年後も安定した家賃収入を得るためにも、長期的な計画を立ててから、アパート経営に臨みましょう。
長期的な計画を立てて、アパート経営を始めるのであればイエウール土地活用を利用することをおすすめします。イエウール土地活用では、一度の情報入力で収支プランを含めた建築費などを複数社に見積もりをとることができます。
そのため、アパート経営を検討しているのであれば、一度イエウール土地活用を利用してプラン請求を行ってみましょう！
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