アパート経営を始めてから30年後は?築古アパートの活用方法を解説

アパート経営を始めてから30年後は?築古アパートの活用方法を解説

これからアパート経営をするなら、短期の利益だけではなく、長期的な目線で見て経営計画を立てることが大切です。長期的に円滑なアパート経営をするなら、30年後を見据えるとよいでしょう。

30年後を想定してアパート経営をすることで、経営も安定させやすくなります。30年後を予測してアパート経営を行い、築古アパートを有効活用しましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営については以下の記事をご覧ください。

30年後のアパート経営を予想

長期的な目線でアパート経営をするなら、30年後がどのような状態になっているのかを予想しておくことが大切です。30年後の予想は、次の通りです。

  • 人口減少が進んでいる
  • 都市部の不動産投資が加速する
  • 外国人労働者や留学生が増える
  • 空き家が増える

将来どのような変化があるかを見据え、アパート経営に役立てましょう。

人口減少が進んでいる

日本は少子高齢化によって人口減少が進んでおり、30年後の2050年には日本の人口は1億人を下回ると予想されています。人口減少が進むと、その分家を必要とする人も減るため、賃貸需要が落ち込む可能性は高いです。

もちろん、1億人以下になるとはいえ、賃貸需要が完全になくなるわけではありません。そのため、入居者の獲得は難しくなるものの、工夫次第で賃貸経営を継続することは可能です。

都市部の不動産投資が加速する

30年後は人口が減少するだけではなく、地方から都市部への人口流入が増える予想が立っています。そのため、都市部での不動産投資は加速する可能性があり、東京や大阪、名古屋などのエリアでは賃貸需要が増加する見込みです。

対して地方は人口流出によって過疎が進む可能性も高く、地方部の不動産投資は落ち込み、賃貸経営が上手くいかなくなる可能性があることは理解しておきましょう。

外国人労働者や留学生が増える

30年後は国内の人口が減り、海外からの人口が増えると予想されています。特に中国やベトナムなどのアジア圏の外国人労働者や留学生が増える可能性が高いです。

外国人の流入が増えるため、アパート経営をするなら外国人にも対応可能な管理会社を見つける必要があるでしょう。国内外さまざまな人に対応できるように、管理業務を委託する管理会社も慎重に選ばなければなりません。

空き家が増える

人口減少に伴い、30年後の日本では空き家が増える予想です。2021年現在においても空き家率の上昇は問題となっており、将来的にはさらに空き家は増えるでしょう。

空き家の増加は人口減少だけではなく、核家族化の進行も関係しています。世帯数が減るため、必要な家の数は減り、空き家が増えるというサイクルです。

また、賃貸経営をしている人は管理費の増加や出費の負担によって、アパートを売る人が増えるとも予想されます。そのため、市場には多くの空き家が増え、賃貸可能な物件が余る可能性が高いです。

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アパート経営開始から30年後に起こる問題

アパート経営を開始してから30年が経過すると、さまざまな問題が起こります。

  • 家賃収入の減少
  • アパートの価値の下落
  • 維持管理費の増加

社会情勢の変化だけではなく、アパートそのものの老朽化に伴い起きる問題も知っておきましょう。

家賃収入の減少

新築でアパート経営を開始していたなら、物件がきれいで設備も充実していることから、最初は高い家賃で貸し出すことができます。しかし、築30年を経過すると老朽化や設備の故障など、さまざまな問題が発生するため、家賃を引き下げる必要があります。

家賃の引き下げに伴い、得られる家賃収入は減少するため、将来的な利益は縮小していくことは覚えておきましょう。築30年以上の物件だと、新築時の半額程度の家賃に設定しないと、入居者が集まらない可能性が高いです。

アパートの価値の下落

建物は時間の経過に伴い老朽化が進むため、経年劣化によってアパートの価値は下落します。新築から30年後だと、アパートの価値は4分の1程度に下落するため、資産価値が大幅に下がることは理解しておきましょう。

資産価値が下がることで高い家賃を設定しづらくなるだけではなく、出口戦略として売却を検討する場合でも、売値は安くなります。また、売却しようと思っても価値の低さから買主が見つかりづらく、売却そのものが難航する可能性があることも覚えておきましょう。

維持管理費の増加

経年劣化によってアパートの老朽化が進むと、修繕のためにより多くの費用がかかります。修繕費の負担の増大によって、維持管理費が増えるため、経営が苦しくなりやすいです。

また、築古の物件だと人気が下がるため、入居者が集まりづらくなります。入居者を集まるためには宣伝広告にお金をかける必要があり、入居者募集の費用も増えやすいため、維持管理費は増大します。

30年後を見据えたアパート経営のポイント

30年後を見据えてアパート経営をするなら、覚えておきたいポイントがいくつかあります。

  • 立地は駅から10分以内の場所を選ぶ
  • 自己資金の投入で借入金を少なくする
  • オーナーも管理に参加する

経営のポイントを把握して、長期的に安定したアパート経営を行いましょう。

立地は駅から10分以内の場所を選ぶ

将来的にも入居者を獲得するには、駅から10分以内の立地を選ぶことが大切です。駅から徒歩10分以内の場所なら、入居者からのニーズは高く、人が集まりやすいです。

駅から離れたエリアや交通アクセスが悪い場所だと、不人気になって空室率が上昇するリスクが高くなります。好立地なら入居者集めに有利になりやすいため、将来を見据えて交通アクセスのよい場所にアパートを建築しましょう。

自己資金の投入で借入金を少なくする

長期的に安定した経営をするなら、自己資金を多く投入して、ローンの借入金を少なくすることがおすすめです。借入金が少なくなることで、毎月のローン返済額を減らせます。月々の出費が減少すると、現金を捻出しやすくなり、健全な財務状況で経営しやすくなります。

また、自己資金を多く入れて頭金を増やすことで、借入額が減るだけではなく利息の負担も減らせる点も魅力です。ローン返済の負担を減らすためにも、自己資金は多く用意しておき、返済比率が40~50%以下になるようにローンの借入を行いましょう。

オーナーも管理に参加する

管理会社に物件管理を委託する場合でも、業者に任せきりにしないことが大切です。基本的には業者に管理を任せますが、自身も管理に参加し、適切な運営が行われているのかを確認しておきましょう。

また、少しでもコストを削減するには、できる部分は自身で管理することがおすすめです。管理会社に委託する業務が減ると、その分支払う管理手数料も削減できます。

築30年のアパートの活用方法

築30年のアパートでも、上手に活用して不動産投資を行うことは可能です。築30年のアパートの活用方法としては、次のものがあげられます。

  • 売却する
  • 建て替える
  • 解体して土地を売却する

アパート経営を続けるだけではなく、出口戦略も考慮に入れながら、アパートの活用方法を考えましょう。

売却する

アパートが古くなって入居者を集めることが難しいなら、売却を検討することもおすすめです。少しでもお得に売却するなら、築30年より以前に行動しましょう。築25~29年の間に売ることで、アパートの修繕費の負担が減るため、余計な出費を回避できます。

アパートを売却すると手元に現金が残るだけではなく、維持管理の費用も削減できるため、金銭的な余裕を持ちやすいです。

建て替える

購入時のアパートローンを完済しているなら、新たにローンを組んでアパートの建て替えを検討してもよいでしょう。築30年のまま経営を続けても、家賃収入は減少しているため、それほど利益が出ないことも多いです。

建て替えによって新築アパートが取得できるなら、家賃収入を高めやすく、利益も出しやすくなります。特に賃貸需要の高いエリアに土地を持っているなら、築古物件で経営を続けるよりも、建て替えをして新築物件で経営をやり直したほうがよいでしょう。

解体して土地を売却する

出口戦略として売却を選ぶ場合は、アパートのまま売らずに、解体して土地のみで売却したほうが、売却価格が高くなることがあります。築古の物件は、売却時にマイナス要素となってしまい、買主にとっては不要なものとなりやすいです。

そのため、不要なアパートがついているよりも、自由に使える土地のみのほうが価値があると判断する人も多く、アパートがないほうが売りやすいケースもあります。

アパート経営を続行せず、売却を出口戦略とするなら、アパートと土地のセットと更地にして売却する場合は、どちらが高値で売れるのかを比較しておきましょう。

アパート経営を30年続けるための基礎知識

長期的にアパート経営を続けるためには、経営についての基礎知識を身につけておくことが大切です。アパート経営にはどのような人が向いているのか、基本的なアパートの流れなどについて知っておきましょう。基礎知識を身につけておくことで、30年以上続けて安定したアパート経営を行いやすくなります。

アパート経営に向いている人の特徴

アパート経営に向いているのは、次の特徴に当てはまる人です。

  • 節税対策をしたい人
  • 定年退職後の年金以外の収入源を作りたい人
  • 不労所得を得たい人
  • 金融商品以外で収益性のある資産を持ちたい人

アパート経営をすることで、固定資産税や都市計画税は経費にできるため、節税が可能です。また、相続税の対策にもなるため、節税をしたい人にはアパート経営が向いています。

アパート経営では家賃収入が得られるため、老後に年金以外の収入源を作りたい人や不労所得を得たい人にも適しています。資産形成をしたい人にも向いており、金融商品以外で収益化できる資産を持ちたい人も、アパート経営や不動産投資をするとよいでしょう。

向いている人の特徴はさまざまありますが、基本的には明確な意思で収入源を作りたい人や、節税しながら収益化を図りたい人にアパート経営は向いています。

アパート経営の流れ

アパート経営の大まかな流れは、次の通りです。

  1. 建築会社や設計会社に相談する
  2. 見積もりをもらう
  3. 気に入った業者の見積もりを持ってローンの審査を受ける
  4. ローンの承認を受ける
  5. 建築会社や設計会社と契約を結ぶ
  6. 着工金を支払い着工する
  7. 着工中から入居者の募集を開始する
  8. 完成後入居者を入れて家賃収入を受け取る

アパートを新築するなら、建築会社や設計会社に相談して、希望するアパートを実現するにはどれくらいの費用がかかるのか、見積もりをもらいます。見積もりを複数社からもらい、比較検討して気に入った業者の見積もりを金融機関に持っていきましょう。

金融機関に見積もりを提示してローンの審査を受け、審査に通ったなら建築会社や設計会社と契約となります。契約後は工事開始のための着工金を支払いますが、これはローンの融資額から捻出できます。

建物が完成するまでに管理会社と契約し、入居者の募集を始めておきましょう。事前に入居者を募っておくことで、完成後すぐに入居してもらうことができ、短期間で家賃収入を得られます。

30年後のことを考えたアパート経営を目指そう

アパート経営を始めるなら、経営開始前から30年後を見据えておくことが大切です。30年後には社会情勢がどのように変化しているのか、予想を立てることで建築するアパートの立地選びの参考になります。

また、経年劣化による建物の老朽化を想定しておくことで、修繕費がいくら必要かも把握でき、維持管理費も貯めやすいです。30年後も安定した家賃収入を得るためにも、長期的な計画を立ててから、アパート経営に臨みましょう。

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