アパートを建てる際は火災保険に加入する必要があります。しかし、施工会社や管理会社に勧められるまま加入するには不安を感じる方もいるのではないでしょうか。
火災保険は火災をはじめとした建物の損傷や損壊について補償してくれるため、もし加入を迷っていたとしても、万が一に備えて火災保険には加入すべきです。
しかし火災保険の補償内容は様々であり、支払い方法や保険料の考え方も複雑です。はたしてどんな火災保険に加入すべきなのでしょうか。
今回は、火災保険とは何かということから、火災保険の種類や保険料相場、そして火災保険を選ぶポイントに至るまで分かりやすく解説します。
- 火災保険は家事だけでなく台風や地震などの災害も補償対象となる
- 火災保険料の相場は建物の価値の80％
アパート経営の初期費用や維持費用については、以下の記事をご覧ください。
火災保険は火事だけでなく災害全般を保証してくれる
「火災保険」という言葉から、「火災により焼失した建物を補償してくれる」と思われる方が多いのですが、火災以外の災害も補償されます。また、戸建てやマンション、ビルなどの「建物」だけでなく、家具や什器などの「動産」も補償してくれる優れた保険商品です。落雷や風水害などもカバーするのが火災保険
現在、日本は自然災害による家屋の被害が相次いでおり、今後も災害が増える可能性もあります。火災保険に未加入のままでは、自らリスクを負っているようなもの。火災保険は絶対に加入しておくべきです。では、火災保険は具体的にどのような被害を補償してくれるのか一覧で見てみましょう。
自然災害
自然災害には「火災」「風水害」「落雷」「ひょう」「雪災」などがあります。このような自然災害により被害を受けた建物や設備、備品などを補償してくれます。
人為的な被害
物を所有している限り「破壊」「事故」「盗難」といった人為的な被害も想定されます。人の手による被害に対しても火災保険で補償されます。
その他の被害
自然でもなく人の手によるものでもない被害として「隕石などの飛来物」「車の衝突」「ガス漏れによる爆発」「水漏れ」といったものもあります。いくら気を付けていても防ぎようがない上記のような被害についても、火災保険により補償されます。
アパートを建築する可能性が出てきたら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
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活用事例:住民の暮らしを豊かにする 賃貸住宅のまちなみ
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 1909 |
| 延べ床面積(㎡) | 1323.79 |
千葉県船橋市。駅から10分ほどの場所に15世帯のファミリー向け賃貸住宅のまちなみが完成しました。ヨーロッパの邸宅を感じさせる佇まいに、思わず目を奪われます。
オーナーさまはローマで暮らしていた経験があり、大いに影響を受けたそうです。
「ローマではテニスコートやプールが家の側にあり、休みの日はテニスをしたり、泳いだり、余暇を楽しむ風習がありました。広い敷地を活用して、そのような住民の憩の場となるコミュニティをつくりたいと考えました」。
そうしてプールとテニスコートを併設させた賃貸住宅をすでに30年以上前に実現させたオーナーさま。老朽化から相続対策を兼ね、今回の建替計画は後を継ぐご子息に任されました。ご子息は前職でテーマパークの企画を担当していたこともあり、その手腕が大いに発揮されました。
「京都のイギリス村のような雰囲気のある賃貸住宅の構想がありました。そこでスケッチブックに完成予想図を描き、イメージを具現化していきました」。
賃貸住宅に入居する住民はもちろん、近隣の住人にとっても好印象を与えるような、地域のランドマークとなる賃貸住宅づくりを目指しました。そこでハウスメーカー3社に相談をすることに。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート・マンションのオーナーが入るべき火災保険
賃貸オーナーが加入する火災保険は、アパート・マンションだけでなく店舗・テナントなどでも加入可能です。アパートやマンションに関わる火災保険は、一般的に「入居者の加入する火災保険」「オーナーが加入する火災保険」で分かれます。入居者の加入する火災保険は、あくまで家財に対する補償のみのため、建物への補償はありません。
そのため、賃貸オーナーの損害賠償請求も補償する「借家人賠償責任保険特約」を付けて賃貸契約を締結することがほとんどです。
では、入居者が借家人賠償責任保険に加入していれば、賃貸オーナーとして安心して賃貸アパートを経営できるのでしょうか。実は、そうとは言いきれません。その理由を解説します。
賃貸オーナー向けのリスクを特約等でカバーする保険、特約の種類などを解説
火災保険が補填してくれる災害は火災だけでなく、風水害や事故、落雷といったものがありました。借家人賠償責任保険の付いた火災保険に加入している入居者が火事を起こしてしまったとき、補償金が補填される理由は、あくまで入居者の過失による火災被害だからです。そのほかの自然災害などについては賃貸オーナーが加入する火災保険で修繕費用を賄う必要があります。入居者の火災保険とは別に賃貸オーナーも火災保険に加入しなければならないのです。
また他にも、以下のような特約も検討しておくと良いでしょう。
建物管理賠償責任特約（施設賠償責任特約）
建物管理賠償責任特約とは、所有するアパートやマンションの管理不足により、人にケガをさせたり、物を壊してしまったことによる損害賠償請求を補償する保険です。
家賃補償特約
アパートやマンションが火災等により家賃収入が得られなくなった場合に、通常の賃貸経営が再開できるまでの間の家賃収入を補償する保険。
家主費用特約
アパートやマンション内で自殺や犯罪、孤独死による死亡事故が起きたことが原因で、該当の居住戸だけでなく、隣室や上下階の部屋が空室となった場合に家賃を補償する保険。
支払われる保険金額の違い
賃貸オーナーとして気にしておくべきトラブルや災害に対して、さまざな保険や特約があることがわかりました。次に、契約によって保険金額の支払いに違いがある事も把握しておきましょう。- 全部保険…保険金額と保険価格（損害のあった物に対する評価額）が同額の契約
- 超過保険…保険価格に対して保険金額を高くした契約
- 一部保険…保険金額を保険価格より低くした契約
上記3つの支払い方法の中で、おすすめなのは実損てん補である「全部保険」です。超過保険では実際の損害額を超過した部分は支払われませんし、一部保険では損害額に足りていないばかりか「比例てん補」が適用されますので、契約した保険金額が満額で支払われない可能性があります。
支払額に対して損をせず、納得できる保険金を受取るためには、こうした契約の違いについてしっかりと理解しておく必要があるのです。
保険金額の算出方法の違い
さきほど、「実損てん補」や「比例てん補」という言葉が出てきましたが、実は支払われる保険金額の算出方法は2つあります。- 実損てん補…実際の損害額に対して満額の保険金額が支払われる
- 比例てん補…損害額に対して契約時に定めた割合の金額が保険金として支払われる
たとえば、5000万円の価値がある建物に対して1000万円の保険金額で契約している場合、500万円の損害額が出た時に支払われる保険金額は、同じ割合の100万円になります。つまり、建物の評価価格よりも支払う保険金額が低い分、支払われる保険金額も契約の金額より低くなるということです。
火災保険料の相場は建物時価の80％
これまで保険の種類や支払い方法の違いを見てきました。実損てん補である「全部保険」がよいと解説しましたが、一般的には「建物時価の80％相当が良い」と言われています。その理由を計算式などと併せて説明します。
アパート・マンションのオーナーが入る火災保険の相場
なぜ保険金額を建物時価の80％にするとよいのでしょうか。その理由は、「保険会社の多くが一部保険の比例てん補方式の分母に80％を乗じるため」です。本来の比例てん補方式（A）と、説明している比例てん補方式（B）の違いは、計算式を見るとわかりやすいでしょう。
（B）支払われる保険金＝損害額×（保険金額÷保険価格×80％）
（A）の場合、保険金額を低く設定するほど支払われる保険金が少なくなります。一方（B）は、保険金額が低くても分母となる保険価格に80％を乗じているため、支払われる保険金額が少なくなることの緩和に寄与しています。
この80％という割合を多くの保険会社が適用しています。一部保険で保険価格より8割低い保険金額で契約しても、上記の計算式により支払われる保険金額は全部保険とほぼ同じになるため「建物時価の80％が良い」とされているのです。
保険料の相場はどこの保険会社も似たり寄ったり
受け取る保険金額の仕組みについて理解を深めるのも大事ですが、実際に支払う保険料も気になるでしょう。たとえば、ワンルームマンションなら、基本の火災保険に施設賠償責任保険や地震保険を付けても年間2万円程度です。しかし、1棟マンションになると月額10万円をはるかに超えます。
建物の構造や規模による料金の違いはあっても、保険会社の違いによる保険料の違いはほとんどありません。その理由は、どの保険会社も「損害保険料率算定機構」が決める「参考保険料率」を用いて保険料を算出しているからです。
しかし、保険会社も経営を成り立たせないといけないため、「付加保険料率」を上乗せして保険料を算出しています。参考保険料率や負荷保険料率についてまとめたのが以下の表です。
| 参考保険料率 | 保険会社の参考とするために、損害保険料率算定機構が提示する保険料率 |
|---|---|
| 純保険料率 | 参考保険料率を基に保険会社が決める保険金額の算出に使う保険料率 |
| 付加保険料率 | 保険会社を経営するために必要な経費として上乗せする保険料率 |
どの保険会社も同じような保険料になる理由は、上記の理由があるからです。そのため、保険料の相場は、各保険会社の付加保険料率により若干の違いが出る程度。保険料を抑える際は、保険会社を変えるではなく、ほかの方法がよいでしょう。保険料の抑え方については後ほどご紹介します。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
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火災保険を選ぶポイント
これまでご紹介した保証内容の種類や契約、計算方法について知っておくと火災保険を検討するときに、保険料の目安がわかるでしょう。保険料の目安がわかるようになったところで、最後に火災保険を選ぶ時のポイントをご紹介します。保険料やポイントを踏まえると、自分の賃貸に最適な火災保険を選べるようになるでしょう。
保険の対象を決める
火災保険は様々な災害による被害を補償してくれますが、対象とするものによって保険料などが変わるので、まずは「建物のみ」「家財のみ」「両方」のどれに保険をかけるか決めるところからはじめましょう。賃貸オーナーの場合は、両方に保険をかける多いです。建物の構造を確認
保険料の違いは建物の構造が大きな割合を占めますので、予め所有する建物の構造は確認しておきましょう。単に木造かRCかという違いではなく、以下を意識して分類できると良いでしょう。| M造 | コンクリート等の耐火性のある共同住宅 |
|---|---|
| T造 | 共同住宅以外のコンクリート等の耐火性のある住宅や準耐火建築物 |
| H造 | 一般的に木造を指す |
補償範囲を選ぶ
火災や落雷、事故といった出来事は、どんな物件にも起こりうること。これらは最低限必要な保険ですが、保険内容をよく見ると、必要ない補償が含まれていることがあります。もし、補償範囲の選択により保険料が変わるようであれば、可能な限り不要な特約や補償は外しておいた方が良いでしょう。
しかし、ベースとなる火災保険の補償範囲は予め決まっており、変更できない場合がほとんどなので、契約やプランの要確認が必要です。
建物の保険金を決める
保険金は自分で決めることができますが、よくある勘違いとして挙げられるのが、「5000万円の建物に対して1億円の保険金額を設定すれば、いざという時に1億円の保険金が支払われる」というものです。上記の契約をしていたとしても、災害による被害で1億円が支払われることはありません。あくまで被害額と同等、もしくは予め決められた割合にて算出した保険金額になります。
詳しくは後述しますが、建物が使い物にならなくなって建て直した場合の建築費全額を保険することを「再調達価額方式（新価）」、新築以降の建物の価値の減少分を考慮する「時価方式」というもので分かれています。
家財の補償額を決める
家財については多くのケースで「再調達価額方式（新価）」を採用します。つまり、建物や家財の実際の価値を知り、それに合わせた保険金額を決める必要があります。
各保険会社にて、建物や家財の評価方法について定められていますので、気になる方は一度確認してみるとよいでしょう。
保険期間を決める
火災保険の期間は、特に重要です。1年契約であれば毎年更新しながら保険料を支払いますが、最長の10年契約の場合は一括で支払う保険料が多額になりますので、手持ち資金により保険期間を決めていきましょう地震保険の加入有無を決める
賃貸オーナーは火災保険だけでなく、地震保険にも加入する必要があります。人によっては不要の方もいるかもしれませんが、火災保険だけでは地震や噴火、津波等による各災害の補償がありません。そのため、地震保険への加入の有無はしっかり検討しましょう。火災保険には支払い方法の違いや算出方法の違いがあるため、特に「一部保険」については想定していた保険金が支払われずにトラブルとなることがあります。
「保険金額を高くすると保険料が高くなる」という意識から、保険料を節約する目的で保険金額を安くする方もいます。しかし前述のとおり、契約する保険金額が安すぎると損害額をオーナーが実費負担しなければならず、手持ち資金が無い場合は、賃貸経営は破綻ということになりかねません。
ここまでの話をしっかりと把握し、適切な保険と特約、保険金額の契約を結びましょう。もし、こうした内容の理解が難しい場合は、イエウールの一括査定で、火災保険の契約に詳しく、実績のある不動産会社に相談するのがおすすめです。
火災保険料を抑える
保険料金はどの会社でも同じように設定されていますが、それでも「保険料をできるだけ抑えたい」のがオーナーの本音。以下のポイントを抑えると保険料を安くすることができるでしょう。保険料を抑えることで、利回りや年収にも期待することができるようになるでしょう。
火災保険の契約に含まれる補償内容をよく確認する
火災保険は、何種類かの補償がひとつのパッケージになっています。不要な補償があり、補償を外すことで料金が下がるなら、外すとよいでしょう。たとえば雪がほとんど降らない街で雪災の補償をつけても災害リスクが低いため、不要な補償内容となってしまいます。契約を結ぶ前にしっかりと確認しておく必要があるでしょう。
所有する物件のエリアにどのような災害の可能性があるか確認する
しかし保険料を安くするために、本来付けておくべき補償は外すべきではありません。どの補償が必要で、どの補償は不要かということを適格に判断する必要があります。そこでおすすめなのが、国土交通省や自治体が提供する「ハザードマップ」を確認するという方法です。
国土交通省が提供するサイトでは、洪水、土砂災害、津波といった情報を確認できます。自治体が提供しているハザードマップでは、上記のほかにも火事の危険性が高い地域を地図上での参照が可能です。これによって、自分の物件がどの程度災害リスクを背負っているのか把握できるでしょう。
誰もが「万一の備え」として火災保険を推奨しますが、人に言われるままに契約するのではなく、必要な保険を残して不要な補償を外すことができれば、保険料をグッと抑えることが可能です。
まとめ
不動産に必ずかかわる税金と保険は何かと難解な部分が多く、どうしてもおざなりに処理しがちです。しかし、アパートやマンションのオーナーにとって、火災保険は「不動産」という資産を守るためのもの。特約の種類や補償内容、支払方法の違いを把握することで、保険料を安く抑えながら必要十分な補償を受けられるようになります。
アパートを建てる前に火災保険に対する疑問は解消しておきましょう。土地活用プランの比較サイトを利用すると、アパート経験の実績を持った大手建築会社がサポートしてくれます。
