アパート経営は順調に入居者を集め続けて家賃収入を得られれば、大きな副収入になります。しかし、アパート経営を始めるためには、アパートを購入したり、自分で建築したりしなくてはいけません。中古アパートの購入にも新築にも高額な資金が必要なので、アパート経営を投資用ローンや事業用ローンを借り入れて始める方も少なくありません。
ローンを借りてアパート経営を始めるのであれば、頭金はどうしたらいいのでしょうか。頭金を入れれば毎月の返済額は減らせますが手元の資金が減ってしまいます。頭金なしでローンを借りれば、手元に資金は残せますが、毎月の返済額は増加します。
この記事では、できれば頭金なしでアパート経営を始めたいとお考えの方に向けて、頭金なしのメリットとデメリット、ローンの審査に通り方法などの基礎知識をお伝えします。
アパート経営のための準備資金については以下の記事をご覧ください。
アパート経営を頭金なしで始めるときの基礎知識
アパート経営を頭金なしで始められるかどうかは、現在手元にある資金と、アパート経営に必要な費用、購入を検討しているアパートから得られる利回りのバランスで決まります。まずは頭金なしで始められるかどうかを検討するために、アパートを経営するために必要な費用と利回りの計算方法を解説します。
アパート経営で必要になる初期費用
アパート経営を始めるためには、アパートを購入したり建築したりするための費用と、アパートを入手するための事務手続き等にかかる費用、入居者を募集するための費用などの初期費用がかかります。
アパートの物件価格以外の初期費用は次の表のとおりです。なお物件の価格は、物件の部屋数や間取り、地域によって土地や不動産の価格に大きな違いがあるのでここでは触れていません。
| 費用の項目 | 金額の目安・計算方法 | 解説 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 400万円を超える物件の上限金額 物件価格の3%+6万円+税 | アパートの購入を仲介した不動産会社へ支払う手数料 |
| 登記費用 | 5,000万円程度の物件で30万円～50万円 | 購入時の保存登記、新築時の表示登記、ローンを借り入れしたときの抵当権設定登記の登録免許税 司法書士への報酬も必要 |
| 印紙代 | 1万円～3万円程度 | 売買契約書へ貼り付ける印紙代 契約書に記載される金額によって金額が変わる |
| 火災保険・地震保険 | 50万円程度 | 10年契約が一般的 物件の大きさや構造によって金額が変わる |
| ローン手数料 | 借入額の1%～3%程度 | 金融機関により金額が変わる |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の 土地は3%、建物は4% | 購入価格や建築価格ではない点に注意 |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税評価額の 固定資産税は1.4% 都市計画税は0.3%を上限 | 1月1日時点の所有者に対して課税する税金 |
一般的には中古物件を購入した場合には、保険と固定資産税は日割り計算で前の所有者に購入日以降の分を支払います。
物件の購入価格以外で大きな出費となるのは、仲介手数料と登記費用、保険料です。5,000万円の物件を購入した場合には、仲介手数料は171万6,000円が上限です。評価額が高額なら税金の精算も高額になります。アパート経営の初期費用には物件の購入金額以外の出費も多いことを理解した上で、資金計画を立てましょう。
アパート経営を続けるためのランニングコスト
アパート経営を始めてからもランニングコストが掛かります。アパート経営で日々必要になるコストは次の表のとおりです。
| 費用の項目 | 金額の目安・計算方法 | 解説 |
|---|---|---|
| ローンの返済 | 毎月の返済額は借入額や金利による | アパート取得時に借りたローンの返済 |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税評価額の 固定資産税は1.4% 都市計画税は0.3%を上限 | 毎年課税される税金 |
| 所得税・住民税 | 所得金額により税率が15%から55%まで変動 | 会社員は給与との合算も可能 |
| 管理費 | 家賃の3%～5%程度 | アパートの管理会社へ毎月支払う手数料 入居者募集や家賃の管理、共有部分の掃除など |
| 大規模修繕費 | 100万円以上 | 10年から15年に一度の外壁塗装など |
| 設備の交換費用 | 1台10万円程度 | 10年から15年に一度のエアコンやガス給湯器の交換 |
| 原状回復費用 | 3万円～8万円程度 | 退去者が出た後の清掃やフローリングの張り替えなどの費用 敷金でまかなうこともある 敷金なしの場合にはオーナーの負担に |
| 入居者募集費用 | 家賃保証型の場合は家賃の3ヶ月分～6ヶ月分 家賃保証型でない場合には家賃の1ヶ月分 | 退去者が出たときに次の入居者を募集するための費用 管理費に含まれている場合も |
アパート経営のランニングコストは、毎月支払うものと、数年に一度の大規模な出費があります。どちらも滞りなく支払えるように、資金計画を立てることが大切です。
アパート経営の利回りの計算方法
利回りとは、投資した金額から得られる利益の割合のことです。アパート経営などの不動産投資では、購入金額から毎年どのくらいの利益が得られるかを計算します。アパート経営では単身者向けで5%程度、ファミリー向けで5.3%程度の利回りが相場です。
アパート経営での利回りでは、表面利回り、実質利回りの2つがあります。それぞれの計算方法を解説します。
- 表面利回り
表面利回りとは、物件の購入価格に対してどのくらいの家賃収入が得られているのかを表したものです。広告などに記載されている利回りは表面利回りです。計算方法は次の計算式です。
表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ アパートの購入価格 × 100
- 実質利回り
実質利回りとは、アパートの購入価格だけでなく、税金や管理費用などのランニングコストも出費として計算に入れた場合に得られる利益を計算したものです。実際に手元に残る利益は、ローンの返済とランニングコストの総額を差し引いた金額なので、表面利回りよりも実質利回りのほうが重要です。実質利回りの計算方法は次の計算式です。
実質利回り(%) = (年間の家賃収入 – 年間経費の総額) ÷ (アパートの購入価格 + 購入時の諸費用) × 100
アパートを建築する可能性が出てきたら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
イエウール土地活用なら一度の簡単な情報入力で複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:住民の暮らしを豊かにする 賃貸住宅のまちなみ
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 1909 |
| 延べ床面積(㎡) | 1323.79 |
千葉県船橋市。駅から10分ほどの場所に15世帯のファミリー向け賃貸住宅のまちなみが完成しました。ヨーロッパの邸宅を感じさせる佇まいに、思わず目を奪われます。
オーナーさまはローマで暮らしていた経験があり、大いに影響を受けたそうです。
「ローマではテニスコートやプールが家の側にあり、休みの日はテニスをしたり、泳いだり、余暇を楽しむ風習がありました。広い敷地を活用して、そのような住民の憩の場となるコミュニティをつくりたいと考えました」。
そうしてプールとテニスコートを併設させた賃貸住宅をすでに30年以上前に実現させたオーナーさま。老朽化から相続対策を兼ね、今回の建替計画は後を継ぐご子息に任されました。ご子息は前職でテーマパークの企画を担当していたこともあり、その手腕が大いに発揮されました。
「京都のイギリス村のような雰囲気のある賃貸住宅の構想がありました。そこでスケッチブックに完成予想図を描き、イメージを具現化していきました」。
賃貸住宅に入居する住民はもちろん、近隣の住人にとっても好印象を与えるような、地域のランドマークとなる賃貸住宅づくりを目指しました。そこでハウスメーカー3社に相談をすることに。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営を頭金なしで始める2つのメリット
アパート経営には物件の購入費用の他に、上記のような費用が必要なので、ある程度の資金的な余裕は必要です。ランニングコストもかかることから、多少なりとも頭金を入れて毎月の返済額を減らしたほうがいいという考えもありますが、頭金なしで始めることにも大きなメリットがあります。アパート経営を頭金なしで始める2つのメリットを解説します。
資産運用のレバレッジが最大
レバレッジとはもともとの意味は「てこ」です。小さな力で大きな物を動かせるてこの原理は理科の授業で習ったことでしょう。投資の世界では、借り入れを利用して少ない自己資金でも大きな利益を得る事を言います。
頭金なしでフルローンで物件を購入するということは、物件購入に対する自己資金は0円で利益を得るということです。レバレッジ効果で得られる利益率を最大化させる効果を得られます。
もしものときでも自己資金を残しておける
アパート経営は常に順調に進むとは限りません。空室がなかなか埋まらなかったり、家賃を長期間滞納する入居者が出てしまうこともあります。空室や家賃の滞納で思うように家賃収入が得られなくても、毎月の出費は決まっています。
もしも、頭金に使える現金が手元にあったとしても、それを頭金に使わずに残しておくことで、資金計画に余裕が持てます。
また、投資用ローンでも団体信用生命保険に加入します。自分にもしものことがあったら、ローンのないアパートを家族に残せます。また、頭金で使わなかった現金も預貯金として残ります。頭金として入れてしまえば、家族にその現金を残すことはできません。
アパート経営を頭金なしで始める2つのデメリット
頭金なしでのアパート経営にはデメリットもあります。2つのデメリットについて解説します。
ローンの返済額の多さ
ローンの借り入れのときに頭金を入れないということは、ローンの返済総額が大きくなります。返済期間には上限があるため、毎月の返済額は頭金を入れたときよりも高額になります。固定金利ではなく変動金利で借り入れた場合には、金利が上昇すると支払う金利も高くなり、負担も大きくなります。
借入額が多くなることは、アパート経営に失敗する大きな要因の一つです。
ローンの審査に通りにくくなる
不動産投資のローンの審査で調査される項目は、借り入れする本人の資産状況や職業、収入に加えて、購入予定の物件の資産価値や将来性です。頭金なしのフルローンは借入額が多くなるために、金融機関が設定する条件も頭金を入れた場合よりも厳しくなります。
信用度が高く収入が多い人や、他に資産のある人、すでに不動産投資で大きな成果を上げている人ならフルローンに通りやすいでしょうが、一般的な会社員が初めてアパート経営に乗り出す場合などはほとんど不可能です。頭金を求められるか、融資を断られるかのどちらかでしょう。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーからアパート経営プランの提案を受けることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
頭金なしでローンの審査に通る方法
このように、頭金なしでアパート経営のための投資用ローンを借り入れることはとても難しいのが現実です。しかし、それでも中には普通の会社員が完全な頭金なしのフルローンでアパート経営を始めている例も見られます。頭金なしでアパート経営のローンの審査を通すための方法をいくつか解説します。
また、頭金なしでのアパート経営は自己資金を用意する場合に比べてリスクが高くなります。そのため、ケースによってはアパート経営を検討しなおした方が良い場合もあるでしょう。
ローンの返済比率を下げる
返済比率とは、満室時の家賃収入に対するローンの返済額の割合です。次の計算式で計算します。
返済比率 = 毎月の返済額 ÷ 満室時の1ヶ月あたりの家賃収入
返済比率の目安は次のとおりです。
- 40%以下：安全
- 50%以下：比較的安全
- 55%程度：要注意
- 55%以上：危険
実際にアパートが満室になることはなく、8割程度の入居率が平均的です。ローンの返済の他の出費もあることを考えると、返済比率は50%以下に押さえておくことが大切です。
フルローンの場合には40%以下にできるだけ近づけた方が無難でしょう。返済比率を下げて借り入れの安全性を金融機関にアピールできれば、フルローンの審査が通る可能性も高まります。
原状のキャッシュフローの改善
金融機関は借り入れを申し込んだ人の資産状況を厳しくチェックします。申し込んだローンの他にも借り入れがある場合には、完済できるものは完済しておきましょう。
金融機関では、投資用ローンは年収の20倍までという上限額を設定しています。年収の20倍を超える借り入れがある場合には、フルローンでなくても新しい借り入れは難しいでしょう。完済できるものは完済して、借り入れの総額をできる限り減らしておきましょう。
また、日常生活での出費を見直して、余計な出費を押させることで日常的なキャッシュフローを改善して、返済に無理がないことをアピールすることも重要です。
安定した利益が見込める物件でアパート経営
頭金なしのフルローンの審査が通るかどうかは物件の質も大きく左右します。物件に価値があり、確実に利益が見込めるアパートだと金融機関から認められれば、頭金なしのフルローンの審査も通りやすくなるでしょう。
銀行にとっては、貸付金を確実に回収できるかどうかが最大の問題です。ローンを貸し付けて購入した物件が確実に利益を生み出しせる物件であったり、万が一の場合に差し押さえて高額で売却できる見込みがあれば、物件の問題はクリアできます。
銀行がチェックするアパートのポイントは次のとおりです。
- 毎月の家賃
- 部屋数
- 築年数
- 大規模修繕の実施状況
毎月の家賃と部屋数は返済比率を計算する上で欠かせないデータです。大規模修繕とは外壁塗装などのメンテナンスを定期的に実施しているかどうかです。築年数と大規模修繕の履歴は、これから後何年そのアパートが運用できるかの判断材料です。
人気の立地で需要の高いアパートの方がフルローンの審査に通りやすくなります。アパートの需要のある場所や収益性などをシミュレーションして、安定した収益が望めるアパートを見つけましょう。
複数の金融機関でローンの申込み
金融機関が審査する項目はほぼ同じですが、審査に通るか通らないかの基準は金融機関によって異なります。1ヶ所で審査に通らなかったからといってアパート経営を諦めることはありません。複数の金融機関でローンの申込みをしてみましょう。
頭金なしは2棟目のアパート経営から検討
初めてのアパート経営を頭金なしのフルローンで始めることは、資産価値の高い担保を用意できるなどの条件がそろわなければ難しいでしょう。最初から頭金なしでアパート経営を始めるのではなく、2棟目から頭金なしのフルローンにすることを目指すことをおすすめします。
1棟目のアパート経営を成功させた実績をアピールすれば、2棟目は頭金なしのフルローンでの融資の審査が通りやすくなります。また、1棟目のアパートを2棟目のアパートのための借り入れの担保にすることも可能です。
いきなり頭金なしで始めることを考えるのではなく、まずは頭金を入れて1棟目のアパート経営から初めて実績を作ることを考えましょう。
頭金なしのアパート経営で返済を滞納しないコツ
頭金なしでアパート経営を始めた場合、毎月のローンの返済額が大きくなります。アパート経営のリスクに空室や家賃の滞納が続き、家賃収入が減ってしまうこともあるので、手元の運転資金に余裕がないと、ローンの返済が難しくなってしまうこともあります。
ローンの返済を滞らせることがないようにするために、アパートを経営する上で大切なコツについて解説します。
家賃収入の低下を防ぐため空室対策
アパートは築年数がたつにつれて入居率が悪くなり、家賃を下げざるを得なくなるのが普通です。しかし、家賃を下げてしまうと家賃収入の総額が減ってしまうので、ローンの返済や大規模修繕などの費用を捻出するのが難しくなります。
できれば新築時の家賃に近い金額をいつまでも保てるように、日頃から対策を怠らないようにしましょう。高い入居率が続けば家賃の値下げは必要ありません。入居者が常に満室に近い状態で入っている状態を保てるようにしましょう。
入居者の募集は自分で行うのは大変なので、管理会社を入れて効率的に募集をかけましょう。また、アパートの管理は管理会社に任せっぱなしにするのはよくありません。1ヶ月に2～3回は自分でアパートに足を運んで、掃除や管理の状況を確認しましょう。気になる所があれば、管理会社にちゃんと対処するように厳しくいいましょう。場合によっては、管理会社を変えることもおすすめです。
経費を正確に計算して確定申告で節税
アパート経営が赤字になった年でも必ず確定申告をしましょう。会社員であれば、損益通算で収入を合算できます。黒字の年は所得税や住民税をしっかりと納税するのは当たり前ですが、赤字なら所得の総額を減らして所得税を節税できます。
また、経費もしっかりと計上して申告しましょう。アパート経営で計上するべき経費は次のとおりです。
- 減価償却費
- 租税公課費
- 修繕費
- 交通費
- 交際費
- その他
租税公課費とは、アパート経営する上で支払った税金のことです。経費として計上できる税金は、印紙税や不動産取得税、登録免許税、固定資産税などアパートに関連した税金の他に、業務に必要な車両であれば自動車税や軽自動車税も計上できます。ただし、普段使っている自家用車は家事按分するので全額ではありません。
金利が低いアパートローンに借り換え
固定金利でローンを借り入れた場合、金利が高いときには割安になりますが、金利が低くなれば割高になります。現在借り入れているアパートローンよりも金利が低いアパートローンがあれば、借り換えも検討しましょう。
金利の支払いは、わずかな違いだとしても長期間になると大きな差になってきます。まだ返済期間が長期間残っていて、1%以上低い金利のローンに借り換えできるようであれば借り換えた方が良いでしょう。また、金利の差が1%以下でも、借入金額や返済期間の長さによっては、大きな差が出る場合もあります。シミュレーションをして借り換えを検討しましてみましょう。
ただし、借り換えには費用がかかります。事務手数料の他に、保証料、印紙代、抵当権抹消費用と抵当権設定費用、司法書士の手数料などです。
借り換えにかかる事務手数料なども考慮した上で、借り換えたほうがトータルで支払総額が少なくなるようなら借り換えましょう。
アパート経営では、大きな収益が得られる反面赤字となってしまうリスクもあります。そのため、事前の収支計画は入念に行う必要があるでしょう。そのため、アパート経営についてまずはプロに相談してみるといったこともおすすめです。
イエウール土地活用なら、最大10社の大手ハウスメーカーや工務店からアパートの建築プランを受け取ることができます。プランには費用は収支シミュレーションも記載されていますので、アパート経営を検討されている方の参考情報としても活用できるでしょう。
＼建築費は？初期費用は？／
滞納をする前に売却を検討
もしも、かなり無理して頭金なしのフルローンで借りた投資用ローンの支払いが難しくなってしまったら、滞納する前に売却を検討しましょう。滞納が始まったら3ヶ月程度で借り入れをしている金融機関から「期限の利益の喪失」が通告されてしまいます。
「期限の利益の喪失」とは、長期間で設定していたローンの返済期限が撤廃されてしまったということです。つまり、全額一括返済を求められるということです。その後、任意売却か競売の手続きに入っていきます。
そうなる前に、アパート経営に行き詰まってしまったら、ローンを滞納する前に売却を検討しましょう。ローンが残っていても、売却した金額で完済できれば問題はありません。
もしもローンの残債のほうが売却金額よりも上回りそうなら、任意売却という手もあります。任意売却では売却金額で完済できなかった分が残りますが、ローンの支払額は大幅に少なくできます。
まずは不動産会社に売却について相談してみましょう。
アパート経営を頭金なしで始めるならば余裕のある返済計画
頭金なしのフルローンでいきなりアパート経営を始めるのはハードルが高いのですが、条件が合えば全く無理だというわけでもありません。しかし、アパート経営には空室リスクや家賃滞納リスクが常に付きまといます。頭金なしのフルローンでは、やはり毎月の返済額が高額になるので、アパート経営をする上での事業計画は、頭金を入れた場合よりも綿密に立てることが大切です。
とはいえ、頭金なしのフルローンで始めるアパート経営はレバレッジ効果が高いことは確かなので、収益性の高い物件を見つけることができたらチャレンジして見る価値はあります。ぜひ、頭金なしでのアパート経営を始めるのであれば、余裕のある返済計画を立てましょう。そのうえで、万が一家賃収入が減少した場合に備えた運転資金を1年間のローンの返済額程度準備できれば、余裕のあるアパート経営ができるでしょう。
記事のおさらい
