アパート建設は相続税対策になる?仕組みやメリット&デメリットを解説

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平成27年に相続税法が改定され、相続税の課税対象者が大幅に増加しました。相続税を算出する際の基礎控除が、改定以前は<5,000万円+1,000万円×法定相続人数>でしたが、<3,000万円+600万円×法定相続人数>と変更されました。

法定相続人4名(配偶者1名、子供3名)の場合
基礎控除額 課税対象者
改正以前 5,000万円+1,000万円×4=9,000万円 9,000万円以上相続する場合は課税対象
改正後 3,000万円+ 600万円×4=5,400万円 5,400万円以上相続する場合は課税対象

平成28年度の相続税課税対象者は、改定以前にくらべ約2倍になっています。以前は相続税とは縁のなかった人も対象になるケースが増え、収益を生まない遊休地の有効活用や相続税対策のためにアパート経営を始める人が増加しています。賃貸物件は相続税の軽減に非常に有効な方法とされており、課税対象額を圧縮することが可能です。

先読み!この記事の結論
  • アパートのローンが残っていれば相続時に控除することができる。
  • 空室率が高くなれば月々のローンの支払いが家賃収入を上回ることもある。

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相続税対策としてアパート経営が人気な理由について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

土地の評価が下がる仕組み

不動産の相続税を算出する際、「評価額」が用いられます。不動産の評価額は基本的に現況の本来の価値よりも低くなり、不動産の利用方法によって評価額の計算方法が異なります。賃貸物件として使用している不動産はさらに評価額が低くなります。同じ価値であれば、現金で所有しているよりも不動産のほうが、そして賃貸物件の評価が低くなります。

「評価額」の2つの算出方法

路線価方式について

土地の評価額を算出する方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2つのパターンがあります。路線価は、土地が面している道路に設定された価格で、相続税を計算する際の基準とされています。国税庁が毎年発表し、国土交通省から公表される「公示価格」の7割~8割に設定されています。
路線価方式の評価額計算式
  • 土地評価額  = 路線価  × 補正値(※)  × 土地面積
  • (※)補正地 : 土地の形や接している道路によって加減される値

倍率方式について

「倍率方式」は路線価が決められていない土地に用いられる計算方法です。市町村で決められた固定資産税評価額に地域ごとの倍率をかけて評価額を決定します。
倍率方式の評価額計算式
  • 土地評価額  = 固定資産税評価額  × 評価倍率(※)
  • (※)評価倍率 : 路線価が定められていない地域の土地等を評価する場合に用いる値

賃貸住宅の土地に対する評価額の減額措置

アパートは「貸家建付地」と呼ばれる

アパートやマンションなどの賃貸物件として利用している不動産は「貸家建付地」と呼ばれます。第三者が利用し、被相続人(亡くなった方)の所有物でありながら利用に制限がかかっているため減額措置を受けることができます。「借地権割合」と「借家権割合」の2つがあり、「借地権割合」は、土地それぞれに30~90%の割合が決められいます。「借家権割合」は全国一律30%となっています。

貸家建付地の課税評価額

貸家建付地の相続税の課税評価額は、路線価などから算出された評価額に「借地権割合」「借家権割合」をかけ、さらに「賃貸割合」(実際に貸し出されている部屋の割合))をかけて計算します。
貸家建付地の相続税の評価額計算式
  • 貸家建付地の評価額 = 評価額 × ( 1 – 借地権割合(※) × 借家権割合(0.3) × 賃貸割合 )
  • (※)借地権割合 : 地域ごとに30%~90%に決まっていて、路線価図に記載
評価額が1億円、借地権割合 60%、賃貸割合90%の場合は、1億円×(1- 借地権割合 0.6 ×借家権割合 0.3 × 賃貸割合 0.9=8,380万円となり、課税評価額は8,380万円です。同じ土地が更地の場合は課税評価額は1億円ですので、評価額が下がることで相続税も下がることになります。

1-3空室率が高いと恩恵が減ってしまう

賃貸割合は実際に貸し出し中の部屋が対象になり、空き室は自己利用とみなされます。満室であれば100%で計算されますが、半分の部屋が空き室の場合は50%となり、すべてが空き室の場合は減額措置を受けられません。できるだけ満室に近い状態での相続が望ましいといえるでしょう。

  • 長期的な安定した収入
  • 各種の税金対策になる
  • 資産形成ができる

アパート経営は、相続税対策に有効な土地活用です。
ただ、土地の広さや立地によって「どのくらい節税できるのか」が異なってきます。

そこで、相続税対策としてアパート経営を検討している方は、土地活用比較サイトを利用してアパート経営プランを取り寄せてみることがお勧めです。
アパート経営にかかる費用や収益、節税効果を試算してもらうことができ、そのプランを確認した上で、アパート経営をするかしないか判断することができます。

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建物は時価よりも低い評価になる

相続税を計算する際、建物については市町村で決められた固定資産税評価額が用いられます。固定資産税評価額は地域によって異なりますが、時価の60%~70%になっています。アパートなどの賃貸建物については土地と同じくさらに減額措置を受けることができます。

2-1賃貸物件の建物の評価額

アパートなどの賃貸物件の建物に対する相続税の課税評価額は、固定資産税評価額に土地の評価と同じように「借家権割合」と「賃貸割合」をかけた数字が、課税評価額になります。
貸家建付地の建物に対しての相続税の評価額計算式
  • 賃貸物件建物の評価額 = 固定資産税評価額 × ( 1 – 借家権割合(0.3) × 賃貸割合 )
固定資産税評価額が1億円の土地の場合、借家権割合は30%、賃貸割合を90%とすると、1億円×(1 – 借家権割合 0.3 × 賃貸割合 0.9=7,300万円となり、賃貸物件の建物の評価額は7,300万円となり、自己使用の相続税課税評価額は1億円となります。

2-2小規模住宅用地の減額の特例について

都市部など不動産が高額の評価になり遺族が住み慣れた自宅を売却しなければ納税できない事態を避けるため、小規模宅地等の減額の特例があります。被相続人(亡くなった方)と生計を共に暮らしていた自宅に関しては課税評価が80%減額されます。(限度面積 330㎡まで)
アパートなどに使用されている「貸付事業用宅地」に関しては、限度面積200㎡まで、50%の減額措置が適用されます。また、自宅とアパートを兼用している場合は、条件をクリアすれば330㎡まで減額される場合もあります。
平成30年に改正があり、相続時点でアパート経営が3年以内の場合は小規模宅地等の減額の特例から除外されます。新しく建設されたアパートでも継続的な事業と認められる場合は適応されますが、新たに賃貸業を初めて3年以内に相続が発生した場合は軽減措置を受けられない場合があります。
  • 固定資産税評価額は時価の60%~70%
  • 賃貸物件は減額措置を受けられる
  • 小規模住宅は50%の減額措置がある

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借入金は相続財産から引き算できる

遺産を相続する場合、預貯金の現金や不動産などの財産だけでなく、金融機関からの借入金や未払金などがある場合、この借金などの負の財産も同時に相続しなければなりません。相続税を算出する際には、負の財産「負債」は「債務控除」として財産から差し引いて計算します。
アパートを相続する際に債務控除の対象になるものは、金融機関からの借入金、個人からの借金、被相続人の死亡後支払い義務のある固定死産税などの各種税金、水道代や光熱費の未払い金、入居者から預かっている敷金、事業上の未払いの買掛金などがあります。
アパートの購入費や建設費が借入金を利用している場合、ローンの残高が債務控除の対象ですので、ローン残高が多ければ相続税が軽減されます。
相続税だけに焦点を当てると大きな借入金がある場合、相続税を大きく軽減することが可能です。しかし借入金には返済義務があり、利息も掛かります。アパートの家賃収入から支払うことになりますが、入居者の入れ替わりなどで売り上げが増減しても返済は続きます。長期的な返済が可能な事業の見通しができないようでは、資産を失うことになりかねません。

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相続税対策以外のメリット

アパートなどの賃貸物件を建てると相続税対策には非常に有効ですが、メリットはそれだけではありません。アパート経営のほかのメリットについて解説しましょう。

4-1長期的に安定した収入

アパート経営の大きなメリットは何といっても家賃収入を得られることです。アパート経営の収益は安定した不労所得となり、病気などで収入を得ることが困難な場合にも収入を確保でき、私的年金として老後の生活資金に余裕を持つことができます。
アパートを所有賃していることは土地と建物の不動産資産を確保しながら、長期的な家賃収入を得ることができるローリスクロングリターンの人気の高い投資のひとつです。

4-2各種節税メリット

経費の計上で所得税や樹民税の軽減

副収入としてアパート経営を行っている場合、所得税や住民税においても節税が可能です。経営しているアパートが赤字になった場合でも、マイナスになった損金を給与収入と合わせて税務処理を行うこ都ができます。
アパートの経営者は家賃収入と給与収入の両方を申告しなければなりません。アパート経営で掛かった経費はすべて計上することが可能です。ローン残高や建物の減価償却費も経費と認められますので申告利益を抑えることができます。経営が赤字になった場合は、給与収入から差し引かれますので、給与からすでに支払った所得税が還付され、課税対象所得の減額に伴い住民税も安くなります。 青色確定申告が必要にですが、条件を満たせば最大65万円の特別控除が適用されます。節税効果は所得額の税率により異なりますが、給与と家賃収入のダブルの収入に対し所得税の還付が可能になり、同時に資産形成を行うことができるといえるでしょう。

固定資産税の軽減

不動産を所有するものは、固定資産税と都市計画税の納付義務が発生します。これらは路線価など市区町村が決定した固定資産税評価と利用状況によって税額を算出されます。固定資産税の住宅用地特例により、200㎡以下の小規模住宅地は、更地にくらべ土地の固定資産税は6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。
建物については一定の要件を満たせば、新築の物件については3年間固定資産税が50%の軽減措置を受けることができます。中高層耐火建築物の場合はは5年間にわたり減額されます。

4-3資産形成効果

不動産投資の大きなのメリットとして、実質的な収益では測れない資産形成の手段として効果的なことです。月々の家賃収入はローンの返済や経費の支払いに充当し、ローンを完済すれば不動産は資産として100%自分のものになります。
アパート経営が順調で安定した黒字経営ができれば、金融機関との信頼関係の構築もできます。収益を上げている物件の資産価値も認められ、銀行からの融資を受けることも容易になり、アパート経営は収入を得ながらさらに資産を増やすことも可能といえるでしょう。
  • 路線価を元に評価額を算出
  • 貸家建付地は減額措置を受けられる
  • 空き室があると節税効果が減る

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相続税対策でアパートを立てるデメリット

相続税対策や低金利を追い風に、アパート建設が増加しましたが、過剰気味なアパートの問題点は今後時間をかけて表面化してくるでしょう。アパート経営は片手間で儲かるほど甘くはありません。順調な経営ができれば収入アップにつながりますが、赤字経営が続けば、資産を失うリスクがあります。

5-1空室率が高くなると経営を圧迫

空き室や家賃滞納による収入の低下

アパート経営において、高い入居率を維持することが不可欠です。空き室の発生は収益が安定せず、家賃収入が減ってもランニングコストはかかるため、経営を圧迫します。アパート経営において「利回り」を物件の選択基準にしますが、満室状態での計算で経費も含まれないため実質的な収益値には反映されません。
アパートを建てる際は、不動産業者や建設会社などから助言を受けることができます。完成後の運営についてはすべて経営者の仕事です。高い入居率の維持、入居者の効率的な募集などのノウハウは誰も教えてくれません。
入居者の出入りや空き室の発生などの予想のできない不安定な家賃収入は安定した収益を確保できず、キャッシュフローが悪化し赤字に陥ってしまうケースがあります。また、家賃滞納も空き室と同じく収益低下につながる要因といえるでしょう。

空き室の多いアパートでは売却は困難

収益を見込んで作ったアパートが予想していたほど儲からない時は、経営を続けるか売却するかを検討するでしょう。売却は買い手がつくことで成立しますので、売主の希望通りになるかはわかりません。買い手が見つからない場合は収益の出ない状態が続きます。
人気の高いアパートと人気のないアパートでは価格面で差がついてしまいます。満室状態の場合、利回りのよさをアピールできますが、空き室の多いアパートは利回りは悪く、よほど立地のよい場所でない限り買い手を見つけることは困難でしょう。
また建設から5年以内に売却した場合は、売却益に対し、30%の所得税、9%の住民税、2.1%の復興特別所得税を納付義務が発生します。

5-2建物の維持費や修繕費がかかる

維持管理の費用

アパート経営において日々の管理はアパートの価値を維持するためにも非常に重要です。手入れの行き届かないアパートでは空き室を生み出してしまいます。清掃費や入居者への対応など外部に委託できますが、管理委託費が必要です。共有部分の電気代や水道代、修繕費など最低限の維持管理費の出費が発生します。

築年数に伴う修繕費

建物は築年数が経てば劣化が進み、外壁や給排水などの配管の管理や修理、シロアリ駆除や雨漏り対策などが必要です。定期的な保守点検を怠ることなく、建物の管理は問題が発生してではなく、事前の対応が必要です。
エアコンや給湯器などの設備が古い場合や、鉄部のハゲが目立ったり郵便受けが壊れていては、誰も住みたいと思いません。建物や設備が老朽化した状態では、入居者の確保は難しくなり収入は減少してしまいます。大きな修繕や維持費のために蓄えをしておく必要があります。
維持・管理にかかる費用は経費として計上できますが、収益を圧迫するようでは経営が成り立ちません。資金に余裕をもって、定期的なリニューアルや適切な管理のため、計画性をもつことが事業継続のためには不可欠といえるでしょう。

5-3築年数が立つと赤字経営に転落することも

新築のアパートも5年、10年と必ず時は経過し、やがては中古アパートになります。近隣に新しいアパートができたり、適切なリニューアルを行わず設備や建物が古くなると家賃を下げざるを得ない状況になるでしょう。年数が経つと新築当初よりも収入が減ってしまう場合があります。
また、減価償却やローン残高の減少が経費として落とせる金額が減り、税金が収益を圧迫します。アパート経営には相続税対策だけでなく、長期的な経営収支を考えて決定することをおすすめします。

地震や火事などによる災害リスクへの備えが必要

不動産を所有している人は火災や地震などの災害リスクへの備えが不可欠です。賃貸物件を所有している場合は、火災保険への加入は必須です。また入居者には財産を守るために家財保険への加入を勧めましょう。
近年大規模な自然災害により、全壊などの被害を受ける事例が多発しています。自然災害で建物が損壊した場合条件を満たせば、一般住宅は災害者生活再建支援法の対象になり支援金を受け取ることができます。賃貸物件の場合、入居者は支援金を受給できますが所有者は対象外です。支援金は支払われませんので100%自力での再建が必要です。
  • 空き室の増加が経営を圧迫
  • 維持のためにコストがかかる
  • 経年による収益の悪化

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アパートを経営するか売却するかの見極めが重要

アパート経営は相続税だけに焦点を当てれば非常に節税になる有効な方法です。ただし現在収益が上がっていても、老朽化に対する措置や家賃収入が低下によって赤字になる可能性があります。人気のないアパートよりも、健全な賃貸物件のほうが優良の評価を受け、高値で売却できることは予想でき、売却を考えるタイミングの見極めは非常に重要です。
遊休地へのアパート建設も周辺の環境や社会情勢を熟慮し、長期的スパンでの利得を考える必要があります。地域の公示地価や基準地価、価格の変動を確認し、所有物件の試算価値を把握し、アパート建設に踏み切るか売却がよりベターな選択かを考えましょう。不動産会社に相談することも有意義な方法といえるでしょう。

不安があるな場合は専門家に相談を

今までアパート経営に関わりが無く、相続税対策にアパートの経営を考えている人に必要なものは「情報」です。アパート経営の現状や今後の見通しを理解しているのはをプロの不動産会社でしょう。不安を感じている人は一度専門家への相談をおすすめします。
イエカレは、アパート経営に関する情報をオンラインで提供するWebサービスです。チャット方式のフォームで気軽に相談できるので、ぜひ一度活用してみてください。

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記事のおさらい
アパート経営が相続税対策になる仕組みは?
土地と建物相続税評価額が下がるため、節税することができます。特に土地の相続税は大幅に節税できるので、詳しくは土地の評価が下がる仕組みをご覧ください。
相続税対策以外にほかにメリットがある?
家賃収入や資産の分散化など、様々なメリットがあります。詳しくは相続税対策以外のメリットをご覧ください。
相続税対策目的でアパート経営をしてもいい?
それだけでアパート経営を始めるのはおすすめできません。家賃収入が見込める立地かどうかを調査してから始めるべきでしょう。詳しくは相続税対策でアパートを立てるデメリットをご覧ください。