アパート経営を検討している人の中には、「どのくらいの自己資金があれば始められるのか」といった疑問を持っている人もいると思います。
アパート経営を始めるのに必要な自己資金の目安は、初期費用の10％〜20%です。 アパート経営の初期費用はほとんどが建物の取得費や建築費のため、建築費の10％〜20％が自己資金の目安となります。
本記事では、アパート経営を始めるのに必要な自己資金の目安や、実際にかかる費用、そしてアパートローンについて解説します。
- アパート経営を始めるのに必要な自己資金の目安は、初期費用の10％〜20%
アパート経営については、以下の記事をご覧ください。
アパート経営を始める際に必要な自己資金
アパート経営に必要な自己資金の目安は「建築費の10％〜20％」
アパート経営を始めるのに必要な自己資金の目安は、初期費用の10％〜20%です。 アパート経営の初期費用はほとんどが建物の取得費や建築費のため、建築費の10％〜20％が自己資金の目安となります。
アパート経営を始めるにあたり、まずはアパートを建築する必要があります。アパートの建築費はローンを借りて補いますが、ローンを組むには自己資金(頭金）が必要になります。
ローンを組むのに必要な資金（頭金）の目安は建築費の10％～20％とされています。
もう少し細かく見ると、アパート経営を始めるにあたって、建築費以外にもローンの手数料や登録費用など、その他諸費用がかかります。諸費用の目安は建築費のおよそ5％といわれています。そのため、建築費の25％～30％の自己資金があれば十分にアパート経営を始めることができます。
例えば、建築費5000万円のアパートを経営する場合、必要な自己資金は500万円〜1,000万円です。
アパート経営は自己資金なしでも始められる？
結論から言うと、アパート経営を自己資金なしで始める方法も存在します。
例えば、以下の方法では、自己資金なしのフルローンでアパート経営を始められます。
条件の良い物件を購入する
アパートローンは、アパート経営の収入からローンを返済することが一般的であるのため、審査のときはそのアパートの収益性によって、その可否を決めています。そのため、より多くの収益を得られる見込みがあれば、頭金なしのフルローンを組むこともできます。
こういったフルローンを組むことができる金融機関は、不動産会社と提携していることが多いため、フルローンでアパート経営を始めたいのであれば、まず不動産会社に相談してみましょう。
- 【監修者からのコメント】アパートローンは地域差もありますが、東京や横浜など路線価の高いところでは自己資金をなしで、諸費用くらいで借り入れができる場合があります。
賃貸併用住宅として始める
アパート経営ではなく、賃貸併用住宅として始めることで、低金利で収支条件の優しい住宅ローンを利用することができます。
賃貸併用住宅とは、自宅用の住居と賃貸部分が一緒になった物件のことです。賃貸併用住宅は、アパート経営に比べて賃貸部分が少なくなってしまうため、収益性は下がってしまうものの、自己資金を用意できない方には向いているといえます。また、自分が住むための家を確保できることもメリットになります。
しかし、アパート全体のうち、自己住居用のスペースが50％以上ないと住宅ローンを利用できないことに注意が必要になります。
複数の金融機関で審査を受ける
これは力技になってしまうかもしれませんが、自己資金を用意しなくてもアパートローンの組むことができる金融機関を探すという方法もあります。
しかし、これには相当な時間と労力を使ううえに、自己資金なしでローンの組める金融機関が見つからないこともあるため、おすすめはできません。
自己資金なしでも始められるが、ある方が有利！
自己資金は空室のリスクや急な修繕に向けての貯金という面もあるため、自己資金なしでアパート経営を始めてしまうと、急なリスクに対応できなくなってしまいます。そのため、しっかりと自己資金を用意してアパート経営を始めましょう。
アパート経営の初期費用
ここではアパート経営を始めるのに必要な資金を細かく見ていきます。
アパート経営を始めるのに必要な資金は以下の通りです。
| 建築費 | 相場 |
|---|---|
| 木造アパート | 4,000万円~8,000万円 |
| 鉄骨造アパート | 7,000万円~1億円 |
| 鉄筋造アパート | 8,000万円~1億円 |
| その他諸経費 | 相場 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 50万円~100万円 |
| 登記費用 | 20万円~50万円 |
| 印紙税 | 1万円～3万円 |
| ローン手数料 | 3万円~5万円 |
| 保険料 | 50万円 |
それでは、1つずつ見ていきましょう。
建築費
アパートの建築費の目安は構造により異なります。アパートのおよその建築費用は坪単価×延べ床面積で計算でき、各構造の坪単価は以下のようになります。
| 木造（2階～3階建て） | 1坪当たり50万円～70万円前後 |
|---|---|
| 鉄骨造（2階～4階建て） | 1坪当たり60万円～80万円前後 |
| 鉄筋造 | 1坪当たり70万円～100万円前後 |
アパートの不動産取得税
土地や建物を取得した際にかかる税金です。土地を既に所有している場合は、アパートにかかる不動産取得税についてのみ考えれば問題ありません。
不動産取得税は購入時ではなく、購入後半年~1年半の間に請求されるので忘れないよう注意が必要です。不動産取得税は以下の計算方法で導き出すことが出来ます。
- 固定資産税評価額×税率（3％）=不動産取得税
固定資産税評価額とは、各市町村が管理している不動産の公的な価格のことです。評価額は不動産の時価よりも低い場合が多く、建物は建築費（再建築価格）の50～70%程度が目安です。
- 【監修者からのコメント】不動産取得税は、一部屋当たりの面積が40m2を超えると、不動産取得税がかからないという税金のおこぼしがあります。
建物の登記費用
土地や建物を取得した際には、それが自分のものであると公的に証明する必要があり、その際に必要となるのが登記費用です。
登記にはいくつか種類がありますが、アパートを新築する場合は、所有権保存登記を行う必要があります。
また、アパートローンを組むと対象のアパートに対して抵当権を設定するため「抵当権設定登記」を行う必要があります。
アパートの規模にもよりますが、上記2つの登記にかかる費用の目安は20万円～50万円程度になります。
印紙税
印紙税は、契約書に添付する収入印紙の代金です。契約する金額によって収入印紙の代金は以下のように変わります。1万円を超える印紙を購入する場合は、事前予約が必要な場合もあるため注意しましょう。
| 契約金額 | 税額(2024年3月31日まで) |
|---|---|
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 6万円 |
アパートローンの手数料（保証料＋事務手数料等）
アパートローンには、保証料と事務手数料があります。
保証料とは、残債を肩代わりしてくれる保証会社に支払う保証料のことです。一方、事務手数料とは、ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料のことです。
保証料と事務手数料の相場は以下の通りです。
| アパートローンの手数料 | 相場 |
|---|---|
| 保証料 | 借入額の2％ |
| 事務手数料 | 3万円 |
ローンを組んで物件を購入する場合は、利息以外にも諸費用が発生します。保証料の目安は、借入額の2%程度です。事務手数料には定額制と借入額によって変動する定率制がありますが、定額制であれば目安は3万円程度です。
- 【監修者からのコメント】アパートローンの保証料はその銀行がプロパーローンであれば保証料がかからない場合もあります。
各種保険料（火災保険・地震保険）
火災保険はアパートの規模や構造によって金額は異なりますが、一般的には10年契約でおよそ50万円前後になります。
| 保険 | 相場 |
|---|---|
| 火災保険 | 約50万円 |
| 地震保険 | 30万円~40万円 |
アパートローンを組んで購入した場合は火災保険の加入を義務化されている場合があります。必ずしも入らなければならないというわけではありませんが、大事な資産を守るためにも加入するのが無難です。
地震大国である日本に住宅を建てるなら地震保険に加入する事も忘れてはいけません。地震保険は火災保険に付帯して加入するものなので火災保険加入時は忘れず地震保険にも加入してください。
アパート経営に必要な資金には実に様々なものがあります。そのため、実際にどのくらいの資金がかかるのか細かく計算することは至難の業です。
そこで、おすすめの方法としてはイエウール土地活用を使い、複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一括で取り寄せて比較することです。
ハウスメーカーによるオーダーメイドのプランでは、建築費やローン、収支予想などを確認することができますので、より正確に資金がいくら必要かを把握することができるでしょう。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営の維持費用
アパート経営を始めるのに必要な資金のほかに、アパート経営を維持するために必要な資金があります。
光熱費・定期清掃費
光熱費は共用部分の電気代や水道代などの費用のことで、金額は大きくありませんが毎月かかり、月1万円程度が相場です。
定期清掃費に関しては清掃業者や清掃内容によっても異なりますが、大体1回5,000円~1万円が相場です。主な掃除内容としては、ごみ置き場やエントランスの清掃、廊下の掃き掃除、階段・手すりの拭き掃除などです。
費用の節約のためにも、自分のできる範囲で清掃を行なうことをおすすめします。
不動産管理費
管理会社にアパートの経営の管理を任せる場合、管理費という形で報酬を支払うことになります。管理会社により費用は異なりますが、毎月の賃の5%程度が一般的です。
家賃の集金や管理、クレーム対応、新規入居者の募集・契約、更新業務、建物のメンテナンスや清掃、退去時の立会などの業務をオーナーに代わり行ないます。
また、新規入居者が決まった際はその報酬として、賃料の半月分~1ヶ月分にあたる広告料を支払うのが一般的です。
アパートローン返済費
アパート経営の資金計画を立てる際に欠かせないのは、アパートローンの返済計画です。返済期間・金利・返済方法が大きく関係します。
返済期間は法定耐用年数によって決められます。例えば木造であれば22年以内、鉄骨造であれば19年~34年以内が返済期間です。
金利に関しては固定金利と変動金利があり、返済方法に関しては元利均等返済と元均等返済があり、それぞれ金利・返済方法によってアパートローンの返済計画は異なります。
原状回復費
退去者が出た後に、床や壁紙・内装などの設備を補修するための費用が原状回復費です。入居者が退去する際は原状回復義務によって、物件を入居時の状態に戻す必要があります。原状回復費用の目安は家賃3か月分です。
しかし、普通に生活していて生じる汚れた傷などは賃料として払われているものとし、原状回復費として負担する義務はありません。たばこのヤニで壁が汚れたなど、入居者の普通の生活のレベルを越したものに関しては、入居者は原状回復費を払う必要があります。
オーナーと入居者のどちらが費用を負担するべきなのかは、国道交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」についてで確認することができるため、頭に入れておくと良いでしょう。
修繕費
アパート経営は修繕費が必ずかかります。
大規模修繕はアパートが建築されてから12年周期で行うことが理想で、外壁の改修工事・ベランダの防水工事・玄関枠など鉄部の錆防止・給水ポンプの交換などが該当し、200万円~300万円ほどかかります。
また、小規模な修繕は5年、10年という短い期間で発生します。外壁などの劣化調査やシロアリ調査・住民が希望する小さな工事・耐震調査などが該当し、数千円~数万円程度の費用がかかります。
税金
所有している土地・建物に対して固定資産税が課税され、評価額の1.4%が毎年徴収されます。アパート経営をしている場合、住宅用地の軽減措置を受けることができるため固定資産税は安くなります。
住宅用地の軽減措置を適用すると、評価額を最大で1/6にまで下げられます。さらに都市計画税が必要な場合も、最大1/3にまで軽減できます。
アパート経営を始める際の資金シミュレーション
アパート経営を始める際に必要な資金について、一概にいくらということは出来ませんが、ある程度の費用をシミュレーションすることは可能です。
【アパート経営を始める際の自己資金目安】
| 建築費 | 4500万円（頭金450万円） |
| 不動産所得税 | 約68万円 |
| 登記費用 | 約20万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| ローン手数料 | 約81万円 |
| 保険料 | 50万円 |
費用算出にあたり相場の最低ラインを目安に計算（例：自己資金₌建築費×10％）
経営開始時に必要な自己資金670万円＝
頭金450万円＋その他諸費用220万円
アパート経営を始める際の自己資金は最低でも670万円が必要になります。
アパート経営の資金調達方法：アパートローン
アパートローンとは、アパートやマンションなどの不動産投資を始める際に利用できる融資のことです。アパートを建築する際は住宅ローンではなく、事業系ローンであるアパートローンを利用します。
アパートローンの融資には限度額があり、本人の年収の7～10倍が相場です。例えば年収500万円の人なら、借りられる金額の目安は3,500万円～5,000万円ですが、用意できる頭金によって限度額は変わってきます。
アパートローンの返済期間は20～30年が一般的です。返済期間は建物の「法定耐用年数」をもとに銀行が期間の上限を定めます。
耐用年数は構造により異なり、木造「22年」軽量鉄骨造「27年」重量鉄骨造「34年」になります。ですが、多くの場合、法定耐用年数よりも短い返済期間で設定されます。
アパートローンの種類
アパートローン
アパート経営では、資金が足りない場合に融資を受けることができますが、そのときに利用するのがアパートローンです。
アパートローンとは、アパートやマンションなどの不動産投資を始める際に利用できる融資のことです。アパートを建築する際は住宅ローンではなく、事業系ローンであるアパートローンを利用します。
アパートローンを取り扱っている金融機関は、民間金融機関と公的金融機関の2つに分けられます。
- 民間金融機関：一般銀行・信託銀行・信用金庫・信用組合・農協・生命保険会社・損害保険会社
- 公的金融機関：日本政策金融公庫・住宅金融支援機構・地方自治体
不動産会社と金融機関の提携ローン
アパート経営の資金調達方法として、不動産会社と金融機関が提携し、独自のプランを提供している「提携ローン」があります。
提携ローンは、低金利かつ審査期間が短いため、非常に利用しやすい商品となっています。
また、ローンの審査も通常の審査に比べて通りやすいことから、資金面に不安がある人におすすめです。
ただ、提携ローンは選択肢が少ないことから、自分に合ったローンが選べない場合もあります。
ノンバンクからの融資
アパート経営の資金調達方法として、クレジット会社や信販会社といったノンバンクから融資を受ける方法もあります。
ノンバンクからの融資は、アパートローンに比べて審査が早く、返済期間が短いことから、アパートローンを利用するまでのつなぎとして利用することができます。
ただ、金融機関に比べて金利が高いため、想定以上の返済額になってしまうことがあることに注意が必要です。
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）からの融資
民間融資以外にも、独立行政法人住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）から融資を受けることも可能です。
住宅金融支援機構では、以下のような2種類の融資を行っています。
- 子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資
- サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資
また、金利は固定金利で、返済期間も15年か35年を選べることから、自分に合った返済タイプを選ぶことができます。
ただ、住宅金融支援機構の融資は、民間融資などに比べて、建設基準や入居者への条件などで若干厳しいうえ、手続きや条件面で基準が多くなっています。
そのため、住宅金融支援機構のホームページから融資条件をしっかりと確認することが大切になります。
ローン返済額シミュレーター
試算条件(お借入金額、ボーナス返金元金、金利、返済期間)を入力していただくことで毎月のご返済額を概算します。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。月額返済額が、画面下部に表示されます。
借入金額
万円
内ボーナス返済額
万円
借入れ金利
%
返済期間
年
ヶ月
※1年以上35年以内
想定年数経過後の借入残高
年後
※入力される年数経過後の借入残高を計算いたします。返済期間内でご希望の年数を入力ください。
[参考]アパートローン金利例
| 金融機関 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| みずほ銀行 | 2.8～4.7% | 1~2.5% |
| 三井住友銀行 | 3.3～4.5% | 2.5～3% |
| 日本政策金融公庫 | 1.2～3% | なし |
毎月返済額
万円○○年後借入残高
万円※ローン返済額のシミュレーションは元利均等法に基づいて行われています。
※計算結果は簡易計算による概算金額です。
- 本当にシミュレーション通りの借入金額で大丈夫かな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用が変動すると最初に必要となる借入金額も異なります。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
イエウール土地活用なら、 最大で10社の建築費の見積もりを一括請求 することができます。
アパート経営の資金調達方法：補助金
基準を満たして補助金を受ける
アパート建築の際に利用できる代表的な補助金として、長期優良住宅の補助金が挙げられます。長期優良住宅とは公的に認められた、長く快適に住むことのできる住宅のことです。
特定に基準を満たし、この認定を受けることで補助金を利用することができます。基準については構造別の劣化対策や耐震性、居住環境や住戸面積などの様々なものがあるため、調べて確認してみると良いでしょう。
また、長期優良住宅として認められると、補助金を利用できること以外にも、不動産取得税・登録免許税・固定資産税が軽減されるなどのメリットがあります。注意点としては、条件を満たす建築をするには高いコストがかかるという点です。
自治体による補助金・助成金を受ける
自治体によっては、独自にアパート建築の補助金や助成金制度を設けているところがあります。
例えば、杉並区ではバリアフリー改修を行なった際に出る助成金が、新宿区は新エネルギーや省エネ対策機器を導入した場合に補助金が、豊島区だと建て替え・改修アドバイザー制度を利用して建て替えあるいは改修を検討した場合に助成金が出るといった制度があります。
このように各自治体によって補助金・助成金が出る可能性がありますので、アパート経営予定地にそういった制度が儲けられているかどうかを確認することをおすすめします。
アパート経営を少ない自己資金で始める際の注意点
記事の冒頭で、アパート経営を始める際に必要な自己資金について説明しました。
ですが、最低限必要な資金を用意するだけでは安定したアパート経営は難しいです。ここでは少ない自己資金でアパート経営を始める際の注意点を紹介します。
審査が通りずらい
アパート経営を始める際、頭金が十分に用意できずフルローンを検討中の人もいるのではないでしょうか。
ですが、フルローンの場合は金利が高く、その分審査も厳しい傾向にあります。そもそも近年ではアパートローン自体を組みにくくなっていることもあるため、フルローンでのアパート経営は困難と言えるでしょう。
ローンの返済額が多くなる
頭金の割合が少なく、ローンの借り入れが多ければ多いほど、当然月々の返済額の負担も大きくなります。
月々のローン返済は家賃収入から捻出しますが、収入が不十分の場合、貯金を切り崩すことになります。そのため、少ない頭金を元にアパート経営を始めた場合、キャッシュフローの悪化が起こりやすくなります。
また、借入金が多いと金利の変動の影響を受けやすいです。借入金は多いほど、金利が上がったときの返済額の増え幅も大きくなってしまいます。
リスクへの対応が遅れる
アパート経営を始めるのに必要な自己資金を用意できたとしても、それだけでは安定したアパート経営は難しいです。
少ない自己資金でアパート経営を行う場合、リスクへの対応が常に遅れることになります。
アパート経営には空室・金利上昇・老朽化などのリスクがあります。入居者が集まらずに賃料を下げることになったり、金利が上昇して返済額が増えたり、老朽化により予想外の修繕費がかかったりなどです。
これらのリスクへの対応はアパート経営の収益から賄いますが、家賃収入だけでは足りない場合、自身の貯金から費用を捻出することになります。
手元にお金がほとんどない場合は迅速な対応ができず、最悪自己破産もやむなしといったことになってしまうのです。よって、アパート経営を始める際は十分な自己資金を確保したうえで始めることをおすすめします。
活用事例:いち早く「IoT」を取り入れた 蔵のある賃貸住宅
| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 1056 |
愛知県一宮市。50～60年もの間、競輪場の駐車場として活用されてきた土地に、2棟の賃貸住宅が完成しました。南側に平屋、北側に2階建ての重層タイプで、2棟とも蔵のある設計です。オーナーさまは、他にも賃貸住宅を経営される中で学んだことがあると言います。
「賃貸経営は建ててから10年目以降からが本当の勝負です。他の人の話を聞いていても、古くなってくると空室に悩まされるようになります。そのため、先々まで差別化できる賃貸住宅にする必要があります」。
税金対策や市場調査の結果から賃貸住宅を建てることに迷いはなかったものの、どんな賃貸住宅にすれば長期安定経営できるのか、考えを巡らせました。その結果、たどり着いたのがミサワホームの「蔵」収納がある賃貸住宅です。
「展示場で蔵のある家を見て、縦の空間を活用することで広い収納スペースを確保できることを知りました。間取りの取り方が斬新で、ひと目見て、これなら10年目以降も差別化でき、大丈夫だと確信しました」。
他社からは戸建賃貸の提案もありました。その中で選んだもありました。その中で選んだのは、収益性や機能性から、平屋と重層を混合した蔵のある賃貸住宅でした。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
記事のおさらい
