アパート経営は専従者給与で節税対策!確定申告前に準備をしよう

アパート経営は専従者給与で節税対策!確定申告前に準備をしよう

自営業をしている人やフリーランスの人などは耳にしたこともあるかもしれない「専従者給与」という言葉ですが、実はアパート経営でも利用されることがある言葉です。そもそも専従者給与という言葉の意味がわからないという人もいるかもしれません。

アパート経営でいう専従者給与とはどのようなことを指すのでしょうか。専従者給与を利用することで節税対策を行うことができるといわれてもピンとこないかもしれません。

そこでこの記事では専従者給与の基本知識からアパート経営での専従者給与を使った節税対策までを解説します。確定申告までに理解してしっかり準備を整えましょう。

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アパート経営の専従者給与とは

まずはアパート経営の専従者給与について基本的な知識から解説します。給与というからには誰かしらに支払われる報酬であるということは予測がつくかもしれません。しっかり理解していきましょう。

経費扱いになる親族への給与

専従者給与とは一緒に暮らしている家族や親族に対して支払う報酬のこと

を指します。家族や親族を従業員として雇うということです。専従者給与は経費として計上できるというメリットがあります。ただし専従者になれる人とそうでない人がいることは理解しておきましょう。

専従者の条件については次のとおりです。


  • 生計を共にしている配偶者または親族
  • 申告する年の12月31日時点で15歳以上である
  • ほかの仕事に就いていない
  • この事業に専従している期間が半年以上である
  • 生計が同一であれば別居していてもよい
  • 専従者の人数制限はない
  • 給与額

ポイントは生計を共にしているという点です。所得税や住民税の計算では、生計が同一であるため所得の分散が適用され節税につながるということになります。

専従者給与の相場

では専従者に支払う給与はどの程度が適切なのでしょうか。節税したいからといって法外な金額の給与を形だけ渡すということは避けたほうがよいでしょう。専従者給与に上限はないため高額な給与を支払っても法的には問題ありません。

ただし、常識の範囲内で納めておかなければ給与が高額である理由を問われる可能性はあります。専従者の給与は常識の範囲内で決める必要があるでしょう。実際に行ってもらう労務量に適した金額で設定することをおすすめします。

給与を決定する場合には地域の最低賃金など時給を目安にするとよいでしょう。アパート経営では本来なら管理会社に委託する業務を専従者に依頼するということも多いため、管理会社に支払う金額を目安にするのもひとつです。

注意したいのは月額が88,000円を超えると源泉徴収が必要となる点です。可能であればそれ以下に抑えておくと手間が省けるでしょう。こうしたことからおおよそ10万円未満が専従者給与の相場と考えることができます。

専従者給与は事業規模のアパート経営で青色申告

専従者給与は節税につながるという解説をしました。ここで注意したいのが確定申告が青色申告の場合のみ専従者給与が認められるという点です。確定申告と専従者給与の関係について詳しくみていきましょう。

青色の確定申告とは

確定申告には白色申告と青色申告があります。それぞれの違いをみてみましょう。

まず白色申告は手続きがとてもシンプルであるという特徴があります。提出が必要な書類が少なく収支内訳書に売り上げや経費を記載するだけで申告できます。

一方で青色申告は事業規模の申告を行う人が最大65万円の特別控除を受けることができる申告方法です。大きな控除を受けることができるため、提出する書類は白色申告よりも多く複雑になります。ただ最近では電子申告e-Taxの活用などで比較的わかりやすく申告することもできるようになってきてはいます。

専従者給与を経費として計上できるのはこの青色申告に限定されています。そのため経費計上したい場合には事前に青色申告を行うための申請をしておく必要がある点には注意が必要です。

青色申告を行うには前年度の確定申告の際に、次年度は青色申告にしたいという旨を申し出て手続きをしておく必要があります。これを行わずに勝手に次年度から青色申告に変更することはできません。

専従者給与の適用は10室以上のアパートを経営

専従者給与を経費として計上するためにはアパート経営が事業規模である必要があります。年間の家賃収入が500万円以上あれば事業として認められますが、それ以下の場合には不動産投資とみなされるケースもあるため注意が必要です。

さらに専従者給与が適用される条件として10室以上のアパートを経営しているという点もあげられます。10室のアパートを経営するには90~100坪の土地が必要となるでしょう。駐車場を設けるか、1部屋の間取りをどうするかで土地の広さは変動します。

1Rの場合、1部屋で8坪程度の広さが標準です。駐車スペースなしのアパートであれば90坪で10部屋を確保するには十分でしょう。ただし土地の用途地域によっては建ぺい率や容積率が異なるため、あくまでも目安として考えておきましょう。

建築費用は構造・工法によって異なりますが、木造であればで平均坪単価50万円程度、軽量鉄骨造で平均坪単価60万円とされています。つまり100坪であれば木造で5,000万円程度、軽量鉄骨造で6,000万円程度を目安として考えておくとよいでしょう。

専従者給与による節税効果

専従者給与を支払うメリットは節税効果を高めることができる点にあります。では具体的にどの程度の節税になるのか考えてみましょう。

そもそも所得税は課税所得が増えるにつれて税率が上がります。これを累進課税と呼びます。まずは税率についてみていきましょう。税率については次の表のとおりです。所得金額は千円未満の端数金額を切り捨てた後の金額です。

所得金額 税率 控除額
1,000円~194万9,000円まで 5% 0円
195万円以上~329万9,000円未満 10% 9万7,500円
330万円以上~645万9,000円未満 20% 42万7,500円
695万円以上~899万9,000円未満 23% 63万6,000円
900万円以上~1,799万9,000円未満 33% 153万6,000円
1,800万円以上~3,990万9,000円未満 40% 279万6,000円
4,000万円超 45% 479万円6,000円

この表の使い方を解説しておきましょう。たとえばアパート経営で500万円の所得があったとします。この場合、素直に考えると「330万円以上~645万9,000円未満」の税率が適用されると考えるでしょう。ここが注意点です。

500万円の場合、まず194万9,000円までの部分に5%の税率が適用されます。195万円以上~329万9,000円未満の部分は10%の税率、330万円以上~645万9,000円未満の部分に20%の税率が適用されるのです。具体的に計算してみると次のようになります。


194万9,000円×5%=9万7,450円
(330万円-194万9,000円)×10%=13万5,100円
(500万円-329万9,000円)×20%=34万200円
9万7,450円+13万5,100円+34万200円=57万2,750円


つまりこの場合の所得税額は57万2,750円になるということです。

ではこのケースで専従者給与を経費として計上した場合はどうなるのでしょうか。月に80,000円の専従者給与を支払っている場合は年間にして96万円が経費として計上できます。つまり所得を404万円で計算することができるということです。

上記の計算を利用して計算すると次のようになります。


9万7,450円+13万5,100円+(404万円-329万9,000円)×20%=19万4,710円


つまり専従者給与を支払うことで税額を19万4,710円節約できるということになります。専従者給与の額を引き上げればさらに税率を下げることもできるためうまく活用することが重要です。

アパート経営で専従者給与を使い節税する手順

アパート経営で専従者給与を使えば節税になることは理解できたでしょう。ではさらに具体的にどのような手順で申告を行うのかについて解説していきます。

定期的にアパート経営の帳簿付け

確定申告の前になって慌てることがないようにアパート経営の収支については定期的に帳簿付けしておくことをおすすめします。帳簿はアパート経営に関するお金の流れを記録するものです。売上や経費、借入などを記載しておきましょう。

青色申告の場合は複式簿記での帳簿付けが必要となります。複式簿記は、1回の取引に関してお金の動きと原因の2面を記載する方法です。少し面倒ですが慣れてくると問題なく記載できるようになるでしょう。また最近では電子ソフトで管理する方法もあるため利便性の高い方法を探してみるのもひとつです。

帳簿付けで重要なのが領収書や証明書です。これらはなくさないように封筒やファイルなど1箇所にまとめて保管しておきましょう。

アパート経営の開業手続き

専従者給与を利用する場合にはアパート経営が事業であることを認めてもらう必要があります。そのためアパート経営を開始するにあたり個人事業の開業手続きを行いましょう。事業を開始してから1カ月以内に「個人事業の開廃業等届出書」を税務署に提出します。

これは提出しなかったからといってペナルティがある書類ではありません。ただ、青色申告を利用する場合には提出しておく必要があるため、専従者給与を支払う予定がある人は必ず提出しておきましょう。

確定申告前に青色申告の承諾申請

確定申告で青色申告を行う場合には開業日から2カ月以内に所得税の「青色申告承認申請書」を税務署に提出しましょう。青色申告を利用するには事前に税務署に許可を得ておく必要があります。勝手に青色申告することはできません

これまで年末調整や白色申告しか経験したことがない人は、急に事業規模の青色申告を行うことになると手続きの煩雑さに戸惑うこともあるでしょう。ただ確定申告は申告期間が定められているた事前にきちんと準備をして、わからないことは専門家に相談するなどしておくことが大切です。

青色専従者給与の届け出

専従者を雇う場合、これについても税務署に報告する必要があります。専従者を設定した日から2カ月以内に届出書を提出しましょう。この際、手数料などはかかりません。この届出を忘れていると青色申告をしたとしても専従者給与が経費計上できない可能性が高くなるため忘れずに行うことが重要です。

期日までに毎年青色の確定申告を提出

アパート経営^を継続しているうちは毎年確定申告をする必要があります。収益が20万円を下回ったり赤字になった場合には申告は義務ではなくなります。ただし損益通算などの措置を受けることができるためいずれの場合も申告することをおすすめします。

青色申告を提出するには3つの方法があります。具体的には次のとおりです。


  • 税務署の窓口で提出
  • 郵送で提出
  • e-Taxで提出

それぞれの特徴をより詳しくみてみましょう。

まず窓口での提出ですが、必要書類を用意して税務署の窓口で直接提出する方法です。その場で書類の不備がないか程度の確認はしてもらえるため申告がはじめての場合には窓口での提出がおすすめです。ただし確定申告期間は窓口が混雑するため待たされる可能性がある点はデメリットになるでしょう。

郵送での提出はポストに投函するだけなので窓口で長時間待たされることもなく手軽で便利な点がメリットです。ただし書類不備などのチェックは自分で行う必要があるため、もしも不備があった場合には税務署から連絡が入り、場合によっては結果的に税務署に出向くことになる可能性もあるでしょう。

e-Taxは利便性の高い提出方法です。ネットを使って書類を提出するため、紙に手書きでたくさんの文字を書く必要がなく効率的な点も魅力といえます。マイナンバーカードがあればより便利に活用することができるでしょう。

青色申告を行っている人にとってはもうひとつ大きなメリットがあります。それが65万円控除の継続です。2020年の確定申告から基礎控除が38万円から48万円に増額されることにともなって青色申告の特別控除の上限が55万円に変更されることが決まっています。

ただしe-Taxを利用して申告すると65万円控除を継続することができ節税につながります。自宅でいつでも申告できて節税対策にもなるという点ではe-Taxの利用がもっとも便利であるといえるでしょう。

専従者給与を利用するときの注意点

専従者給与を利用すると節税対策になるという点は大きな魅力です。ただし、注意しておかなければならない点もあるためここで解説しておきます。

白色申告では節税に限度がある

専従者給与を経費計上できるのは青色申告をする場合のみと解説しましたが、実は白色申告でも専従者給与を支払うことの恩恵を受けることは可能です。経費計上という形ではありませんが、専従者控除という制度を利用することで節税対策とすることができます。

白色申告では控除額が配偶者で86万円、親族で50万円と上限が決まっています。この控除を利用するためには次のような条件があるため注意しましょう。


  • 白色申告者と生計をともにする配偶者または親族である
  • その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること
  • 年間で6カ月を超える期間、白色申告者が経営する事業に専従していること

これらの条件を満たしていれば白色申告で控除を受けることが可能となります。

一部の控除が適用できなくなる

専従者給与を経費計上したり控除に利用する場合、もっとも注意したいのがほかの控除が適用できなくなる可能性が出てくるという点です。

具体的には配偶者控除や扶養控除との併用はできません。配偶者控除と扶養控除の上限額は次のように定められています。

控除を受ける納税者本人の合計所得額
900万円以下 900万円超950万円以下 950万円超1,000万円以下









48万円超 95万円以下 38万円 26万円 13万円
95万円超 100万円以下 36万円 24万円 12万円
100万円超 105万円以下 31万円 21万円 11万円
105万円超 110万円以下 26万円 18万円 9万円
110万円超 115万円以下 21万円 14万円 7万円
115万円超 120万円以下 16万円 11万円 6万円
120万円超 125万円以下 11万円 8万円 4万円
125万円超 130万円以下 6万円 4万円 2万円
130万円超 133万円以下 3万円 2万円 万円

このように配偶者控除や扶養控除はそれなりの額が提示されています。つまり専従者給与はこれらの控除額を上回らなければ節税の意味がなくなってしまうということです。ただしあまりに給与が高額になると扶養から外されてしまうためこの点も注意が必要です。

事前にどの方法を選択することがもっとも得になるのかを確認してから申請することをおすすめします。

法人のアパート経営では従業員扱い

アパート経営を個人事業から法人化する人もいるでしょう。この場合、専従者は専従者から従業員になります。そのためたとえばほかの仕事をしていても経営者が問題なしとみなしていれば給与をもらうことができ、経営者はその給与は人件費として計上することができます。

ただしここでも注意点となるのが扶養の問題です。給与を払い過ぎると扶養控除が受けられなくなるため気をつけましょう。所得税は103万円、住民税は100万円、健康保険税は130万円を超えると課税や保険加入の必要が出てきます。

この金額を目安として給与額を決めることも重要です。

専従者給与以外で利益を増やすアパート経営のコツ

アパート経営で専従者給与を利用するのはひとつの方法です。これ以外にもアパート経営で利益を増やす方法はあります。ここでは専従者給与以外で利益を増やすアパート経営のコツについて解説します。

立地から厳選して空室対策

まずはアパート経営で大きなデメリットとなる空き家リスク対策から解説します。アパート経営で空き家が増えてくると家賃収入が減少します。利益ももちろん減ることになります。空き家リスクを回避するためにはいくつかの対策をこうじておくことが可能です。

アパート経営をスタートするタイミングから対策しておきたいのが立地とニーズの把握です。空室になる原因は入居者が自分が経営するアパートに魅力を感じてくれないからと考えましょう。入居者が魅力を感じるアパートであれば自然と入居者は集まるでしょう。

魅力的なアパートにするためにはまず立地のよい場所に建築するということが大前提となります。駅近、学校から近い、商業施設が近い、騒音問題などの心配が少ないなど生活していくうえで快適に過ごせる条件を満たしているかどうかをよく考える必要があります。

もうひとつ、ニーズの把握です。周辺環境が整っていることはもちろん、生活するなかで必要な設備が整っていることも入居者にとっては重要なポイントです。

エアコン完備、無料Wi-Fi完備、デザイン性の高い部屋、バストイレ別、独立洗面台、ウォシュレットなどあげればキリはありませんが、このような設備をどこまでそろえられるかも重要なポイントになります。

こうした下準備をしていても築年数が経過していくとともにアパートの稼働率が下がることはよくあることです。徐々に空室が目立つようになった場合には、大規模修繕や家賃回収方法の見直し、広告の見直しなどを行いましょう。

アパートは10~20年に一度の割合で大規模修繕を行う必要があります。外壁を塗り替えたり共有部分をリニューアルしたりするだけでも印象が変わって入居者が増える可能性が出てくるでしょう。さらにこれまでは当たり前だったことを違った角度から見直してみることも経営者には必要な視点です。

たとえば家賃の回収をクレジットカード払いOKにするなどすればキャッシュレス決済を好む入居者にはメリットに感じられるでしょう。広告についても昔のまま刷新していないのであればアピールポイントを変えるなどしてより現在の市況にあった内容にすることも経営努力のひとつです。

アパート経営にかかっているコストを削減

利益を増やすためにはランニングコストの削減が近道です。確定申告の際に経費計上できるものが減ったとしてもキャッシュフローが改善すれば手元に残るお金が増えるため問題はないでしょう。

光熱費や管理費、保険料などを見直してランニングコストの削減に挑戦してみましょう。将来的には金利の安いローンに借り換えるというのも利益を増やすための手段として覚えておくとよいでしょう。

経営が順調なら2棟目のアパートを購入

もしもアパート経営が順調であるならば経営するアパートの棟数をふやすというのもひとつの方法です。家賃収入が増えるだけでなく空室リスクや災害リスクなどのリスク分散にもつながるためメリットは大きいでしょう。

すでに経営状態がよいアパートを持っているならば金融機関からの融資も受けやすくなるため、経営を拡大してみたいという希望がある人はチャレンジしてみてもよいでしょう。

アパート経営は可能なら専従者給与を支払い節税

アパート経営では利益が出れば出るほど支払う税金の額が大きくなるというデメリットもあります。節税対策のひとつとして専従者給与を支払う方法について解説してきました。

専従者給与を経費として計上して節税する方法や控除を受けて節税する方法などがあります。ただし配偶者控除や扶養控除などとの兼ね合いもあるため安易に利用するのではなくしっかりとしたシミュレーションを行ってから利用することが重要です。

確定申告がはじめてでよくわからないという人は信頼できる相談先をみつけておくと安心です。アパート建築をする際に契約した不動産会社などが信頼できる相手であるならばそこに相談して専門家を紹介してもらうというのもひとつです。

そのためアパート経営をスタートする段階からしっかりと相談できる信頼できる不動産会社をみつけておくことをおすすめします。

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