新築アパートの平均利回りとは?利回りをアップさせるコツも解説

新築アパートの平均利回りとは?利回りをアップさせるコツも解説
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土地活用のひとつとしてアパート経営を考えている人もいるでしょう。アパート経営では計画段階から利回りを見越して収益の計算をしておくことも必要です。資金計画を立てずにその場しのぎの経営をしているとアパート経営は簡単に破綻してしまいます。

入居者からの家賃収入だけをあてに経営をしていると空室率がアップしたときに対応ができなくなる可能性もあるでしょう。こうした事態を回避するためにも利回りについて理解しておくことは重要なポイントです。

この記事では新築アパートの平均利回りについて解説します。利回りをアップさせるコツについても解説しますので参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート建築費については以下の記事をご覧ください。

アパート経営の利回りに関する基礎知識

まずはアパート経営で重要視される利回りの基本的な知識について理解していきましょう。利回りの基本と利回りの種類についてそれぞれ解説します。

利回りとは

利回りはアパート経営だけで重要視されるものではありません。利回りは投資を行った場合に投資金額に対する一定期間の収益の割合を表すものです。アパート経営は土地活用であり不動産投資でもあります。そのため初期投資に対してどの程度の収益があげられるのかをみていくことが必要になります。

一定期間は1年間をベースに計算されることが基本になります。アパート経営ではアパートの建築費用が投資額となり、家賃収入が収益となることをまずは理解しましょう。

利回りの種類

利回りには2つの種類が存在します。不動産投資で収益がどの程度あがるかについては利回りによって左右されるため利回りの基本はしっかりと理解しましょう。具体的には表面利回りと実質利回りの2種類がありますのでそれぞれの違いについて解説します。

表面利回りとは

表面利回りは文字通り、表面的な利回りのみを計算したものになります。年間の賃料収入に対する投資額の割合を表面利回りと呼びます。表面利回りの計算方法は次のとおりです。

  • 表面利回り=年間賃料収入÷物件価格

参考事例をみてみましょう。

5,000万円で建てたアパートの年間賃料収入が500万円の場合の表面利回りは、500万円÷5,000万円=10%となります。

表面利回りに関しては支出が考慮されていないため実際の利回りについては10%よりも下がることを理解しておきましょう。 

実質利回りとは

では経費などを計算に入れてより現実に近い利回りを計算する方法についてみていきましょう。これを実質利回りと呼びます。実質利回りは投資費用に年間の家賃収入から諸経費を引いた金額の割合を指します。実質利回りの計算方法は次のとおりです。

  • 実質利回り=(年間賃料収入-諸経費)÷物件価格

参考事例をみてみましょう。

5,000万円で建てたアパートの年間賃料収入が500万円とします。さらに諸経費が100万円かかったとします。実質利回りは、(500万円-100万円)÷5,000万円=8%で計算できます。つまり実質利回りは8%になるということです。

実質利回りは経費が含まれているため実際の利回りにより近い数値を算出することが可能です。  

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新築アパートの東京23区内の平均利回りは?

自分が建築するアパートの利回りも気にしなければなりませんが、まずは新築アパートの平均利回りを把握することも大切です。平均的な利回りを知ることは、経営を開始する新築アパートの利回り計算に役立ちます。

東京23区内の表面利回りは、新築の建築費用は5,000万で、家賃は7万です。新築アパートの場合、東京23区での平均表面利回りは6.5になっています。

東京都の平均表面利回りが9.6%であるのに対して、23区の利回りが低くなっているのはなぜでしょうか。これは23区の土地は人気が高い反面、土地価格が高額であることが要因となっています。東京都だけでみると23区よりも23区外のほうが利回りが高くなる傾向にあると考えてよいでしょう。

新築アパートの理想的な利回り

土地活用として新築アパートを経営する場合、どの程度の利回りを考えておけば安心なのでしょうか。新築アパートの理想的な利回りについて解説します。資金計画を立てるうえで理想の利回りをきちんと把握してスムーズな経営ができるようにしておきましょう。

理想は5%

新築でアパート経営を行う場合の理想的なリターンの割合を考えてみましょう。利回りを計算する際に目安となる理想の利回りは5%とされています。アパート経営の利回りを計算する際には算出した利回りが5%を超えているかどうかで判断するとよいでしょう。

アパート経営が初心者で利回りについての知識が少ない場合には土地活用の専門家などにしっかりと相談してみることもおすすめです。

わからないまま自分なりに進めてしまうといざ経営をスタートしてからリスクを被ることになる可能性も考えておきましょう。

最低ラインは3%

利回りの理想は5%が目安でした。利回りの最低ラインについてみていきましょう。理想と最低ラインの両方を把握することで経営をスムーズに行うことを目指すことができます。

最低ラインとしては3%を超えるかどうかで判断しましょう。表面利回りについては建築費用が低価格で家賃が高い場合には数値が高くなります。ただ、空室リスクも考慮して中長期的に利回りの数値が安定して継続できるかどうかも判断する必要があるでしょう。

アパートを建築する地域の需要によっても家賃相場が異なるため地域情報の収集も欠かせません。土地活用では事前の調査や準備が経営を左右するといっても過言ではないため、専門家に相談しながら慎重に計画を進めることをおすすめします。

新築アパートの利回りをアップさせるコツ

新築のアパート経営で利回りをアップさせるにはどのような行動を取ればよいのでしょうか。利回りはアパートを経営するうえで重要なポイントです。少しでも利回りがアップすればその分リターンも大きくなります。ここでは新築アパートの利回りをアップさせるコツについて解説します。

複数の建築会社の建築費用を比較する

アパート経営で利回りをアップさせるにはアパートの建築費用をできるだけ抑えることがコツになります。建築費用を安く抑えて家賃をある程度の金額に設定して入居者を募集すれば利回りは必然的にアップします。

ただし、これは表面利回りであるため実質利回りについて考えるのであれば諸経費を節約することも考えることが必要となります。

まずは建築価格を予算内におさめるためにも建築会社に見積もりを依頼しましょう。その際、1社のみに依頼するのではなく複数社に見積もりを依頼することが利回りアップのコツです。

建築会社によってアパートの建築費用は異なります。そのため複数社を比較して建築価格が安くすむ業者をみつけるようにしましょう。そのうえで利回りを計算しながら家賃の設定なども計画していくとスムーズです。

建築会社を探すなら、イエウール土地活用がおすすめです。一度の情報入力で、複数社にプラン請求を行うことができます。是非、イエウール土地活用を利用して建築費の抑えたアパート建築を始めましょう。

間取りをワンルームにする

利回りをアップさせるコツのもうひとつは、アパートの間取りをできるだけ小さくして部屋数を増やすという方法です。間取りを小さくすると建築費用は上がります。ユニットバスやキッチン、トイレ、コンセント、エアコンなどの数が必然的に増えるため設備費が増えるからです。

ただし建築費用がかかっても、間取りを小さくすることで部屋数を増やして家賃を高く設定して利回りをアップさせる方法があります。

この方法を選択する場合には、アパートを建築するエリアの情報をしっかり確認しておくことが前提となります。ファミリー層の需要が高いエリアにワンルームのアパートを建築しても入居希望者が少なく空室リスクを抱えることになる可能性が高くなります。

これに対して学生や単身赴任者の多い企業があるエリアであればワンルームを探す入居希望者が多いため空室リスクを回避することができるでしょう。

利回りを考えるのであれば間取りと周辺環境条件をしっかりマッチさせることも重要なポイントになります。

賃貸需要の高いエリアを選ぶ

アパート経営での利回りを考えるうえで重要なのポイントのひとつがアパートをどこに建築するかということです。すでに土地を所有している人であればその土地周辺のエリア情報を詳しく調べましょう。

これから土地を購入するという人の場合は自分がどのようなアパート経営をしたいのかをよく考えることからはじめましょう。

いずれの場合もエリア情報が重要なポイントとなってきます。なぜエリア情報が重要なのかというと、アパートに入居する人の生活圏内にどのような施設があるのかを把握しておくことは入居募集がスムーズに進むかどうかを左右するからです。

すでに土地を所有している人について考えてみましょう。現在、土地がある場所の周辺にはどのような施設があるでしょうか。大学、専門学校、企業などがある場合には単身者向けのアパートの需要が高いと考えられます。

大企業がある場合にはファミリー層に人気の間取りにするのもよいでしょう。このようにどのような人が居住している、これから居住する可能性が高いかをまず把握することで建築するアパートの間取りまで想像することができるのです。

さらには駅に近い、コンビニやスーパーに近いなど利便性の面ではどうかも重要なポイントです。もしも利便性が少し悪いような場所に土地がある場合には車を利用する人が多い可能性を想定してアパートの敷地に駐車場を設置する必要も出てくるでしょう。

これから土地を購入する場合には、自分がどのようなアパート経営をしたいかを考えてから土地選びをすることをおすすめします。ターゲット層を単身者にするのかファミリー層にするのかでエリアの選び方も変わってきます。

単身者は入れ替わりが激しい可能性はありますが学生であれば入居率が高いというメリットはあるでしょう。ファミリー層は一度入居すると長く居住する可能性が高いため空室リスクを心配する必要が少なくてすみます。

このように利回りを考える際には賃貸需要の高いエリアにアパートを建てて、どのように経営していくのかも同時に考えることが大切です。さらには、エリアの人口が減少していないかのチェックも重要なポイントになります。

アパート経営は何十年にもわたることを想定して将来的に空室リスクが高くなりそうなエリアは避けたほうが無難といえるでしょう。

デザインやオプションにこだわる

利回りをアップさせるには賃料収入をあげることもコツになります。賃料をあげるにはアパートの質を高くすることが求められるでしょう。多少家賃が高くてもここに住みたいと思ってもらえるアパートを建築することが、最終的に利回りのアップにつながります。

たとえば外観にこだわっておしゃれな造りにしてみるのもひとつでしょう。間取りや内装もコンクリート打ちっぱなしやロフト付き、おしゃれな壁紙、床材など人を呼びたくなるようなデザインにしてみるものよいでしょう。

さらには設備面では浴室乾燥機や無料インターネットなども人気です。入居者ターゲットにあわせたオプションを付与することで入居率と家賃をあげて利回りをアップさせることも考えてみましょう。

新築アパートの利回りに関するQ&A

新築アパートの経営で利回りを計算する方法、利回りをアップさせるコツなどについて解説してきました。利回りについてもう少し詳しく知りたいという人もいるのではないでしょうか。ここでは新築アパートの利回りに関する疑問点についてもう少し詳しく解説します。

利回りは変動する?

利回りをアップさせるコツについては解説しました。ただ利回りは常に変動すると考えておきましょう。新築でアパートを建築して経営しはじめた頃は利回りも高い状態をキープすることができるでしょう。ただ経年劣化や人口の減少などで入居者が減少する可能性も計画のなかに盛り込んでおくことが重要です。

アパートはどうしても経年劣化するものです。修繕しても周囲に新築のアパートが建ってしまえばそちらが人気になる可能性は高くなるでしょう。また年月の経過によってエリアの人口自体が減少してしまうということは十分に考えられます。

近隣エリアの開発が進み、新しいマンションや分譲住宅などが建築されれば栄えていたエリアからそちらに人が移動してしまう可能性は高くなります。こうなるとアパートの家賃を下げてでも入居者をキープしておく必要があります。

空室になってしまえば収益がゼロになるため、少し家賃を下げてでも入居してもらっておいたほうがよいでしょう。ただこうなると利回りは最初と比較して下がってしまうという点は理解しておきましょう。

どんな必要経費が必要なのか?

アパートの経営をするうえで重要なのは経営維持のためにどの程度のランニングコストが必要かを最初の段階で見積もっておくことです。さらにアパートを手に入れるためにかかるイニシャルコストについてもよく考えておくことが大切になります。

アパート経営で必要になるランニングコストは次のとおりです。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 修繕費用
  • 管理委託費
  • 火災保険料
  • 入居者仲介手数料

アパート経営で必要になるイニシャルコストは次のとおりです。

  • 不動産会社仲介手数料
  • 司法書士報酬
  • 登記印紙代
  • 不動産取得税

年間家賃収入の20%がランニングコスト、イニシャルコストは建築費用の10%程度が目安とされています。

実質利回りと表面利回りはどちらが重要?

利回りについてさまざまな内容を解説してきました。最初の項目で利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があると解説しましたが実際のところどちらを重視するべきなのでしょうか。

結論からいうと実質利回りのほうを重視してアパート経営を進めていくことをおすすめします。表面利回りは実質利回りよりも数値が高くなるのが常です。そのため表面利回りを中心に経営計画を立ててしまうと実際に経営をはじめてから資金不足に陥ってしまう可能性もゼロではありません。

常に実質利回りを意識して経営計画を立てることが必要です。ただし、将来的に利回りは変動します。そのため新築で経営をスタートした時点から徐々に下がっていくのが利回りであると考えておくとよいでしょう。

新築アパート経営を行う上で理想的な利回りを把握しておこう

土地活用のひとつとして新築のアパートを建築して経営するという方法があります。新築アパートを建築する場合には利回りの計算をしっかりと行っておくことをおすすめします。利回りは初期投資に対してどの程度のリターンが期待できるかという数値です。

数値が高いほどリターンが大きくなるため利回りの高い経営方法を検討することが大切です。基本的には建築費用と家賃収入で利回りを計算します。実質利回りの場合にはこれに諸経費を含んで計算するため、より実数に近い利回りを知ることができる点が特徴です。

利回りを把握することで中長期的に安定したアパート経営を行うための理想的な計画を立てることができます。利回りを意識せずにアパート経営をスタートしてしまうと途中から自転車操業状態に陥る可能性も考慮しておきましょう。

アパートは建築したらおしまいではありません。常にランニングコストがかかり続けるため、家賃収入のなかから経費を計算して蓄えておく必要があります。設備が劣化したり外壁塗装を塗り替えたりすることも利回りを下げないための努力です。

アパート経営をうまく進めていくためには、最初の段階で専門家に相談して安定的な中長期的計画を立てておくことがおすすめになります。

誰に相談したらよいかわからない場合には、アパートの建築見積もりを依頼するタイミングで信頼できる業者をみつけておくとよいでしょう。

イエウール土地活用では独自の基準で全国の優良な不動産業者とのみ提携しているため、安心して利用することができます。専門的な知識を持った信頼できる業者に相談しながら利回りもしっかりと考えたアパート経営を進めていきましょう。

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