「アパートは相続税対策になる」と聞いてアパートの購入を検討している人もいるのではないでしょうか。
本記事では、アパートの相続は本当に相続税対策として有効なのかを解説します。また、実際にアパートを相続する際、相続税はいくらになるのか、相続税の計算方法についても詳しく説明します。
アパートは相続税対策になる！
アパートなどの不動産を相続する場合、実際の取引価格よりも低い額で評価されるため、現金で相続するよりも、相続税が抑えられます。
例えば、１億円の現金を現金のまま相続するのと、１億円で１億円分の不動産を買ってその不動産を相続するとでは、後者の方が相続税を抑えられるということです。
また、アパート購入時にアパートローンを組むことも、相続税を安くすることにつながります。
相続税は、現金や不動産、株などプラスの遺産からローンなどのマイナスの財産を差し引いた純資産に対して課税されます。
つまり、借入金などのマイナスの財産が増えればその分プラスの財産が減るため、課税対象となる純資産が減り相続税の負担も小さくなります。
相続税対策として、生前に子供や孫に現金を渡して相続財産そのものを減らす節税法（生前贈与）もあります。ですが、年間で一人あたり110万を超えて財産を贈与すると贈与税が発生します。
よって、相続税対策としてアパートの購入は有効です。以下では実際にアパートを相続する際に発生する相続税はいくらなのかを詳しく説明します。
アパートの相続税を計算する流れ
ここではアパートの相続税を計算する流れを説明します。
土地と建物は別々に評価する
アパートなどの賃貸物件を相続する際、物件の価値に評価額が付けられます。その評価額を元に相続税額が決まります。
不動産は、更地の場合と建物付きの土地があるため、土地と建物それぞれ別々に評価額が決められます。
土地については、国税庁が決める路線価を元に算出され、建物については、市町村が決定する固定資産税評価額をもとに算出されます。
アパートに使用している土地の評価は減額措置がある
アパートなどの賃貸物件に使用されている土地は「貸家建付地」と呼ばれています。
地域によって定められた「借地権割合」、賃貸物件に適応される「借家権割合」、実際に貸し出し中の部屋に応じた「賃貸割合」を用いて、減額措置を受けることができます。
建物にも借家権割合が適用される
賃貸物件の建物の相続税課税評価額は、固定資産税評価額を元に算出されます。土地の場合と同じく「借家権割合」と「賃貸割合」を用いて、減額措置を受けられます。
固定資産税評価額は地域によって異なりますが、時価の60％～70％程度の額となっています。
相続税は5つのステップで計算する
アパートを相続する際の課税評価額は、上記の3つの要素から算出できます。相続税の計算には、5つの段階を経て最終的な納税額が導き出されます。
| 1.遺産総額を導き出す 2.基礎控除額を差し引いて課税対象額を導き出す 3.相続人の法定相続通りの相続税額を算出する 4.相続税額を実際に相続した割合で振り分ける 5.控除額を算出し相続納税額を確定する |
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活用事例:住民の暮らしを豊かにする 賃貸住宅のまちなみ
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 1909 |
| 延べ床面積(㎡) | 1323.79 |
千葉県船橋市。駅から10分ほどの場所に15世帯のファミリー向け賃貸住宅のまちなみが完成しました。ヨーロッパの邸宅を感じさせる佇まいに、思わず目を奪われます。
オーナーさまはローマで暮らしていた経験があり、大いに影響を受けたそうです。
「ローマではテニスコートやプールが家の側にあり、休みの日はテニスをしたり、泳いだり、余暇を楽しむ風習がありました。広い敷地を活用して、そのような住民の憩の場となるコミュニティをつくりたいと考えました」。
そうしてプールとテニスコートを併設させた賃貸住宅をすでに30年以上前に実現させたオーナーさま。老朽化から相続対策を兼ね、今回の建替計画は後を継ぐご子息に任されました。ご子息は前職でテーマパークの企画を担当していたこともあり、その手腕が大いに発揮されました。
「京都のイギリス村のような雰囲気のある賃貸住宅の構想がありました。そこでスケッチブックに完成予想図を描き、イメージを具現化していきました」。
賃貸住宅に入居する住民はもちろん、近隣の住人にとっても好印象を与えるような、地域のランドマークとなる賃貸住宅づくりを目指しました。そこでハウスメーカー3社に相談をすることに。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパートの価値を算出する
相続税を算出する際、不動産は評価額を元に計算します。土地に関しては「時価」「公示価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」など、価格の評価基準がいくつかあります。
相続税の算定には「路線価」と「固定資産税評価額」が用いられます。
土地の評価の仕方
算出方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2つに分けられます。
路線価方式
路線価は所有している土地が面している道路に1m2当たりの価格が決められていて、相続税計算の基準にします。国税庁のホームページで確認することができ、国土交通省から公表される「公示価格」の7割～8割に設定されています。
倍率方式について
「倍率方式」は、路線価が決められていない土地に用いられます。市町村で決められた固定資産税評価額に、地域ごとの倍率をかけて数値を出します。
- 土地評価額＝固定資産税評価額×評価倍率（※）
土地の評価の仕方
貸家建付地とは賃貸のアパートや、一戸建てのある土地を「貸家建付地」と呼びます。建物・土地の両方を所有し、正当な価格で貸し出している物件が対象になり、相続税の評価の際に軽減措置を受けることができます。
被相続人（亡くなった方）の所有物でありながら、他者に貸し出しているため、利用に制限がかかっているとみなされます。
「借地権割合」と「借家権割合」の2つの減額措置があり、「借地権割合」は、土地それぞれに30～90％の割合が決められいます。路線価図に記載された記号で確認できます。「借家権割合」は30％と決まっています。
貸家建付地の評価額計算式
アパートに利用している土地の評価計算は、路線価や倍率方式から算出した評価額に「借地権割合」と「借家権割合」を乗じて計算します。さらに、実際に貸し出している部屋の割合「賃貸割合」を乗じます。
- 評価額 ×（1－借地権割合（※）×借家権割合（0.3）×賃貸割合 ）
路線価が1m2当たり30万円で広さが200m2の場合、評価額は6,000万円です。借地権割合が60%、賃貸割合90％の場合は、6,000万円×（1－0.6（借地権割合）×0.3（借家権割合）×0.9（賃貸割合）＝5,028万円となり、課税評価額は5,028万円と算出されました。同じ土地が更地の場合は、課税評価額は6,000万円です。
算出の基準となる路線価は、公示価格や実勢価格の7割～8割なので、同じ価値の現金よりも土地、さらに「貸家建付地」のほうが、相続税対策に有効といえます。
建物評価の計算方法
賃貸物件などアパートの建物の評価は、固定資産税の評価額を用いて計算します。土地の計算と同じく「借家権割合」と「賃貸割合」を乗じて算出します。
路線価は用いないため、「借地権割合」は省かれます。「借家権割合」は、土地の場合と同じで30％です。導き出された数字が、相続税の建物の課税評価額です。
- 賃貸物件建物の評価額＝固定資産税評価額×（ 1－借家権割合（0.3）×賃貸割合 ）
- ＜例：固定資産税評価額1億円の土地、借家権割合 30%、賃貸割合90％の場合＞
- 1億円×（1－借家権割合 0.3×賃貸割合 0.9）＝7,300万円
自己使用の場合は、相続税課税評価額は1億円、賃貸物件の建物の場合は7,300万円です。
固定資産税評価額は実勢の取引金額のおおよそ60～70％なので、現金で所有しているよりも、2段階にわたって税対象額が軽減されます。賃貸割合が高いほうがより効果的で、空き室が多い状態では恩恵が少なくなってしまいます。
参考：国税庁（土地家屋の評価）
小規模宅地等の特例
相続税法に「小規模宅地等の特例」と呼ばれる措置があります。相続税の納付が残された遺族の暮らしを、圧迫することの無いように設けられた制度です。
広さに限度はありますが、同居の家族が相続する場合は、80％の軽減措置を受けることができます。アパートなどの「貸付事業用宅地」は、200ｍ2までを限度に50％の減額措置を受けることができます。自宅と賃貸アパートが兼用の建物の場合は、条件がありますが330ｍ2まで80％減額されます。
平成30年に税制の改正があり、相続をした時点でアパートの経営が3年以内の場合は、「小規模宅地等の特例」を受けることができなくなりました。以前からアパート経営をしていて、新たにアパートを建設した場合など、継続的な事業と認められた場合は、減額措置を受けることができます。
参考：国税庁（小規模宅地などの特例）
相続税計算シミュレーション
実際に、相続人が3名、部屋数20室のアパートを相続する場合を例にして、以下のステップに沿って相続税の計算を行ってみましょう。
アパートの評価額計算
| 面積：300m2 部屋数：20部屋（すべて同じ大きさ） 使用状況：18室賃貸中（2室は空き） 路線価図：180Dの路線に接地 （補正値は0として省略します） 建物の固定資産税評価額：5,000万円 借入金残高：4,000万円 |
土地の評価額を計算
土地の評価額は、路線価図に記載された数字から算出します。路面価は「250C」や「180D」と、数字と記号で記載されています。所有している土地が接している路線価の数字は、1m2当たりの単価、アルファベットが借地権割合を指しています。
借地権割合は、A-90％、B-80％、C-70％、D-60%、E-50%、F-30%と7段階になっています。今回は「180D」と設定し、1m2当たりの価格は「180×1,000円」で計算、Dの借地権割合60％として計算します。
- 300m2（土地面積）×180,000（路線価図記載値）＝5,400万円（土地の評価額）
- 5,400万円（土地の評価額）×（ 1－0.6（借地権割合）×0.3（借家権割合）×0.9（賃貸割合））＝45,252,000円（貸家建付地の評価額）
更地の場合は評価額は5,400万円ですが、約4,500万円の評価額になっています。
建物の評価額を計算
建物の固定資産税評価額は、5,000万円と想定して計算してみましょう。借家権割合と、賃貸割合を用いて計算します。
- 5,000万円（固定資産税評価額）×（ 1－0.3（借家権割合）×0.9（賃貸割合）＝3,650万円（賃貸物件建物の評価額）
賃貸状況が、すべて空き室の場合の評価額は5,000万円になるので、満室の状態のほうが相続税は安くなります。
課税総額を算出する
相続人が配偶者と子供2名（どちらも成人）と仮定して、相続税を計算してみましょう。分割方法は、法定相続通りとします。まずは、相続税がかかる課税額を求めましょう。
相続財産の合計を算出
最初に、相続する財産の合計金額を算出します。自宅やアパートなどの不動産については、利用方法に応じた減額措置を適応した評価額で計算します。被相続人（亡くなった方）名義の預貯金などの現金資産を加え、借入金はマイナスします。
| ＜表1＞ 相続人3名（配偶者、子供2名） | 減額後の評価額 | |
| アパートの情報 | 土地の評価額5,400万円 | 45,252,000円 |
| 建物の評価額5,000万円 | 36,500,000円 | |
| その他の 財産 | その他の相続財産自宅の土地の評価額3,000万円(小規模宅地等の特例を適用) | 6,000,000円 |
| 自宅の建物1,000万円 | 10,000,000円 | |
| 借入金5,000万円 | －40,000,000円 | |
| 預貯金1,000万円 | 10,000,000円 | |
| 相続財産合計 | 67,752,000円 | |
| ? | 葬儀費用などの経費300万円(配偶者が負担) | 3,000,000円 |
| ? | 死亡保険金2,000万円(配偶者が受取人) | 20,000,000円 |
葬儀費用や受け取り保険金については次の段階で用います。
相続人に分割
配偶者と子供2名の場合、法定相続分は配偶者が50％、子供はそれぞれ25％になります。死亡保険金2,000万円については、1,500万円が控除されるので、500万円を配偶者の分割分に加算し、葬儀費用など配偶者が立て替えた金額を差し引きます。
| ＜表2＞ 相続財産合計 67,752,000円 | ||
| 配偶者（50％） | 33,876,000円+500万円－300万円 | 35,876,000円 |
| 子どもA（25％） | 16,938,000円 | 16,938,000円 |
| 子どもB（25％） | 16,938,000円 | 16,938,000円 |
| 合計 | 69,752,000円 | |
基礎控除額を差し引く
基礎控除の計算式は、＜3,000万円+600万円×法定相続人数＞なので、シミュレーションのケースでは4,800万円になり、 控除額を上回る金額が課税額とされます。
- 69,752,000円－48,000,000円（基礎控除額）＝21,752,000円（課税総額）
相続税改正以前は、今回のようなケースでは、基礎控除額は8,000万円なので非課税となり、相続税はかかりませんでしたが、現在は支払い義務が生じます。
相続税総額を求める
相続税を決める課税総額が算出されたので、相続税を計算してみましょう。
相続税の計算方法
先ほど求めた課税総額を、配分通りに振り分けます。今回は、法定相続通りに配分します。21,752,000円（課税総額）を配偶者に50％、子供それぞれに25％ずつ配分します。
相続税の税率は1,000万円以下は10％、控除額は0円、3,000万円以下は15％控除額が50万円なので、配分額から相続税額を計算します。
| ＜表3＞ 課税総額×配分率×相続税率－控除額＝相続税額 | ||||
| ? | 課税総額の配分額 | 相続税率 | 控除額 | 相続税額 |
| 配偶者（50％） | 10,876,000円 | 15％ | 50万円 | 1,131,400円 |
| 子どもA（25％） | 5,438,000円 | 10％ | なし | 543,800円 |
| 子どもB（25％） | 5,438,000円 | 10％ | なし | 543,800円 |
| 相続税額合計 | 2,211,900円 | |||
参考：国税庁（相続税の税率）
相続税の振り分け割合を計算
相続税額合計を振り分けるために、保険金などを加算した＜表2＞で算出した、実際の配分額の割合を計算します。
| ＜表4＞ 相続割合の計算式：＜表2＞の受取額÷相続財産合計69,752,000円 | |||
| ? | 受取額 | ? | 調整率 |
| 配偶者 | 35,876,000円 | 0.514336506 | 0.52 |
| 子どもA | 16,938,000円 | 0.242831747 | 0.24 |
| 子どもB | 16,938,000円 | 0.242831747 | 0.24 |
| 合計 | 69,752,000円 | ? | 1 |
割合結果の小数点3桁以降は、全員の協議の上、合計が1になるように調整します。この場合は、配偶者を繰り上げ、子供は切り捨てて調整し合計を1にしました。
相続税額を振り分ける
＜表3＞で算出した相続税額合計を＜表4＞で求めた割合調整率で配分します。
＜表5＞ 相続税額計算式：＜表3＞相続税額合計2,211,900円×＜表4＞調整率
| ? | 調整率 | 相続税額 |
| 配偶者 | 0.52 | 1,153,880円 |
| 子どもA | 0.42 | 532,560円 |
| 子どもB | 0.42 | 532,560円 |
| 合計 | 1 | 2,211,900円 |
控除額を差し引く
配偶者は法定相続分相当額、もしくは正味の遺産額が1億6,000万円まで控除を受けることができます。ただし相続税の申告期限までに、分割されていない財産については軽減の対象になりません。
ほかにも、「未成年者の税額控除」や「障碍者の税額控除」があります。＜表5＞で求められた相続税額から、各自の控除額を差し引いて、相続税納付額が算出されます。
| 配偶者の納税額：1,153,880円－1,137,600（2,211,900円× 0.514336506）＝16,200円 子どもAの納税額：532,500円（控除なし） 子どもBの納税額：532,500円（控除なし） |
納税額は、100円未満は切り捨てて計算されます。最終的に、100万円ほどの相続税となりました。不動産の評価額は、現金に比べて大きく圧縮できますが、更地の場合は減額措置の対象になりません。借入金も、相続税の軽減には有効といえます。
アパートの運営がうまくいかず、建設から5年以内に売却すると、売却益に対して30％の所得税、9％の住民税、2.1％の復興特別所得税を支払わなければなりません。
相続税対策としてアパート経営を考えているならまずは相談を
相続税対策としてアパート経営が効果的という話を聞いたことがある方も多いかもしれませんが、実際の節税額は土地の広さや建物の大きさ、入居者の人数などによって異なってきます。
もちろん、自分で計算して節税対策を進めることも可能ですが、アパート経営に関するノウハウと豊富なデータを持った不動産会社に相談することで、さらに節税対策につながるコツや方法を教えてもらえるかもしれません。
