アパート経営を東京で行なうのは儲かる？利回りの目安について把握しておこう

「東京でアパート経営をすると儲かるの？」
「東京でアパート経営をするメリットは何？」
「アパート経営を東京で始めるなら、どのエリアがいい？」

日本の首都、東京でのアパート経営をお考えの方の中には、このような悩みを持つ方もいらっしゃるかと思います。

本記事は上記のような疑問を解決できるような内容となっています。ぜひアパート経営を始める前にご一読ください。

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東京でのアパート経営は儲かる？

東京でのアパート経営が儲かるかどうかについて、結論から言うと儲かります。

理由としては、東京でのアパート経営は様々な層からの賃貸需要があり、人口の多さが安定しているため空室率が低下しやすく、流動性の高さゆえに売却もしやすいためです。そのため、いくつかあるデメリットや注意点にさえ気を付ければ、儲かると言って良いでしょう。

本章では東京でのアパート経営についての理解を深められるように、利回りや家賃収入の相場などについて解説しています。

利回りは4％～7％が理想

東京で土地ごと購入してアパート経営を始める場合、表面利回りの理想が8％ほどで、実質利回りの理想は4％～7%になります。

実質利回りは諸経費や維持費用なども含んで計算されたものであるため、表面利回りよりも低くなります。そのため利回りを考える際は実質利回りで考えるようにしましょう。

また、東京に土地を所有していてそこでアパート経営を始める場合、利回りは5％～8％を理想としましょう。ただし、建築費や家賃、ローンの金利などによって変動するため注意が必要です。

東京のアパート利回り

表面利回りと実質利回りの理想について紹介しましたが、それでは東京の実際のアパートの利回りはどれくらいなのでしょうか。一般財団法人日本不動産研究所の『第42回不動産投資家調査』によると以下の通りです。

上記は東京でのアパート経営に関して、ワンルームタイプとファミリータイプそれぞれの表面利回りを表したもので、4.2%~4.5%と大きな差はありません。

先述した理想の表面利回りである8％には大きく及ばないことが分かりますが、これは東京の地価が高いことに加えて、物件の価格自体も高騰傾向にあることが原因だと考えられます。

しかし、だからといって儲からないというわけではなく、東京という地域の特徴として人口が多かったり賃貸物件のニーズが高かったりするため、一概に利回りだけでは判断できないというのが実際のところです。

東京でアパート経営をした場合の平均家賃相場

• 東京都の間取り別平均家賃相場

• 東京都に多い間取りの割合

東京都のアパート建築費

アパートの建築費は「坪単価×延床面積」で求めることができます。

構造によって坪単価が異なり、以下が構造別の坪単価です。

例えば、木造で延床面積が70坪のアパートにかかる建築費は以下のようになります。

利回りシミュレーション

利回りを求める際は、アパートの建築費や購入費を用いて計算することになります。以下が利回りの求め方です。

それでは、以下の条件のときの利回りを計算します。※満室と仮定する。

表面利回り（%）＝｛（8万3,195円×6戸×12ヶ月）÷（70坪×60万円）｝×100
　＝（599万40円÷4,200万円）×100
　＝約14.2

今回の条件の場合、14.2%という高い利回りであるため、この物件は儲かると言えるでしょう。ただし、常に満室の想定である上に、維持費用や諸経費などについて考慮していない表面利回りであるため、鵜呑みにするのは危険です。

物件情報などに記載されている「利回り」というのは、一般的にはこの表面利回りのことです。そのため、儲かる・儲からないの判断材料として利回りは重要なものですが、表面利回りだけで判断するのはやめましょう。

東京都でアパート経営をするメリット・デメリット

東京都でのアパート経営を考えているならば、メリットとデメリットについて理解しておく必要があります。

東京でアパート経営をするメリット

東京都でのアパート経営が多くの事業者や投資家に選ばれる理由には、いくつかの明確なメリットがあります。

賃貸のニーズが高い

東京都は賃貸需要が非常に高く、それは大学生、新社会人、転職者など、さまざまな層からの需要があるためです。

特に、多くの企業が本社を置くビジネスエリアや大学が集中しているエリアでは、一年を通して安定した需要が見込めます。この高い需要は賃貸経営の安定性を高める要素となっています。

人口が安定しているうえ増加も期待できる

東京都の人口は安定しており、今後も増加が見込まれています。この人口動態は、アパート経営において中長期的な安定性をもたらします。

具体的には、新たな住民が増えることで、空室率が低下しやすいというメリットがあります。

流動性が高いため売却しやすい

東京都内の不動産は、その価値が高く、かつ流動性が高いです。これは、必要な場合に物件を容易に売却できるという意味で、非常に大きなメリットです。特に緊急性の高い資金調達が必要な場合や、事業戦略の変更に伴う売却がスムーズに行えます。

以上が、東京都でのアパート経営における主要なメリットです。エリア選びとこれらのメリットをしっかりと理解し、計画的にアパート経営に取り組むことで、成功の可能性は高まります。どのエリアで経営するかによって、これらのメリットを最大限に活かす方法も異なるため、しっかりとしたリサーチと戦略が求められます。

東京でアパート経営をするデメリット

東京でアパート経営をする際には多くのメリットがありますが、一方でデメリットも存在します。

地価が高い

東京でアパート経営を行なうデメリットの一つとして、地価の高さが挙げられます。以下は東京を含めた関東地方における都県の地価です。※単位：円／㎡

上記見ると、東京都の地価は他の県と比べて抜きんでて高いことが分かると思います。

地価が高いということは土地の取得に多額の資金が必要になるということで、土地の購入からアパート経営を始める場合は大きなデメリットとなります。

参考：国土交通省　令和４年都道府県地価調査　都道府県別・用途別平均価格　

税金が高い

土地の固定資産税は「土地の課税標準額×税率（1.4％）」で求めることができます。そして、課税標準額は地価公示価格の7割程度です。

つまり、先ほど東京都の地価が他と比べて高いことを説明しましたが、地価が高いければ高いほど固定資産税も高くなってしまうのです。

初期投資が高額になる

東京は日本でも土地価格が非常に高いエリアです。そのため、アパートを建築する際の初期投資が他の地域と比べても高額になることが多いです。

これが結果として、リスクも高まる要因となっています。しっかりとした資金計画が必要で、そのプロセスで多くの人が挫折してしまうケースも少なくありません。

競合が多い

東京は多くの人々が住み、働く大都市であるため、賃貸物件に対する競合も多く存在します。

特に人気のエリアでは、新築物件やリノベーション物件が次々と出てくるため、古い物件や設備が整っていない物件は競争力を失いやすいです。

管理業務が複雑

多摩エリアや都心部など、エリアによっては多様なニーズやライフスタイルが存在します。

これが結果として、物件管理や入居者対応が複雑になることがあります。例えば、高齢者向けのサービスが必要なエリア、ペット可の物件が求められるエリアなど、特化したサービスを提供する必要が出てくることもあります。

法的な制約が厳しい

東京都では、建築基準法や都市計画法など、地方自治体独自の法的な制約が非常に厳しく設定されています。

これによって、新たなアパート建築や既存物件のリノベーションなどに多くの制約がかかり、計画が順調に進まないケースもあります。

東京で行うアパート経営の事例

この章では、東京で実際にアパート経営やマンション経営を始められた事例を紹介します。

活用事例:相続対策として区画を分割したメゾネット6棟の「街並み」が完成。

活用事例:近隣への大学の移転に着目。 学生専用賃貸住宅として 地域貢献を見据えた物件に。

東京都でアパート経営をするのにおすすめの路線

都内で賃貸物件を探す入居者は、利便性の高い駅の近くの物件を求める人が多いでしょう。そのため、人気のある、よく使われる路線の沿線上の駅周辺にある物件は有利であると言えます。

そのため、本章では東京都内や周辺を走る路線について、アパート経営に有利な路線について紹介します。

京浜東北線

京浜東北線は埼玉県さいたま市にある大宮駅から、神奈川県横浜市にある横浜駅までをつなぐ線路です。東京の南北にある都市と都心を結ぶ長い線路であるため、通勤や通学に利用する人が多いです。

ベッドタウンから都心に通う人をターゲットにした賃貸ニーズを見込むことができるため、このエリアの駅周辺の物件は高い入居率を期待できます。

山手線

山手線は東京都心部を環状に走る路線です。オフィス街・繁華街などの都心部へのアクセスの良さは入居希望者にとって重要な条件であるため、山手線沿線の賃貸物件は常に需要の高さを誇っています。

因みに、都心に近ければ近いほど需要と家賃は高くなります。また、山手線沿線の場合は多少都心から離れていても、住みやすさや家賃の違いなどによって需要が高い駅もあります。

そのため、そういった場所をあえて狙うのも一つの手です。需要がある分競合物件も多いですが、東京でアパート経営を考えるなら候補から外せない路線になります。

東京メトロ日比谷線

東京メトロ日比谷線は、東京都足立区の北千住駅から目黒区の中目黒駅をつなぐ、都心を縦断している地下鉄です。

電車一本ごとの間隔が短く都心へのアクセスが非常に優れているため、需要が高く高水準の入居率を期待できます。

その分この路線沿線の駅周辺物件は家賃が高めに設定されている傾向がありますが、そういった物件への需要も高いです。

東急東横線

東急東横線は渋谷駅から横浜駅を結ぶ前兆24.2㎞の路線で、沿線上には高級住宅街や学校が多いことが特徴です。そのため、通学で駅近くを希望する学生や横浜近郊から都内へ通勤する社会人に賃貸需要があります。

同じ路線上でもエリアによって毛色が変わるため、その場所ごとにどのような入居者層を対象にするかを考慮した賃貸経営を心掛けることが必要です。

中央線

中央線は東京駅から名古屋駅までを結ぶ日本最長の路線のことで、一般的には東京駅から高尾駅までの路線が中央線と呼ばれています。

都心から郊外までを東西に一直線に走る中央線は、東京において多くの人が利用する東京都の主要鉄道の一つです。

都心から離れれば離れるほど家賃相場は下がる傾向にあり、都心へのアクセスだけでなく大学への通学や近隣市街地への移動など、賃貸物件に対するニーズは様々なものがある路線です。

東京都でアパート経営をするのにおすすめのエリア

東京都でアパート経営を考慮する際には、どのエリアで行うかが重要なポイントです。

エリアごとの特性とメリットを詳しく見ていきましょう。

23区東部

23区東部は賃貸需要が高いエリアであり、その理由としては、多くのビジネスエリアと大学が集まっているからです。

特に渋谷や新宿、港区などは、多くのIT企業や大手企業がオフィスを構えているため、高い賃貸需要があります。

23区西部

対照的に23区西部は、調布市や府中市、三鷹市など、ファミリー層からの需要が特に高いエリアです。これは、良い学区、豊かな自然環境、そして便利な商業施設が集まっているためです。

例えば、府中市には大型のショッピングモールがあり、ファミリーにとって非常に魅力的なエリアと言えます。

多摩北部

多摩北部もまた、日野市や国立市、国分寺市といった場所が含まれ、比較的安価な土地価格と良い自然環境が併せ持つエリアです。

多摩動物公園などの観光スポットもあり、このような条件から中長期での安定した経営が期待できます。

多摩南部

多摩南部は、駅周辺に商業施設が豊富で、自然環境も魅力的なエリアです。一方で、都心へのアクセスが少し不便な点が考慮されるべきです。

しかし、この不便さが逆に家賃を抑えられる要素となっており、比較的リーズナブルな物件が多いです。家賃の抑制は、特に若い世代や新婚夫婦などにとって魅力的で、それが新たなニーズを生む可能性があります。

このエリアでのアパート経営を考える際は、ターゲットとする層を明確にして、そのニーズに合った物件を提供することが成功の鍵となります。

多摩西部

多摩西部は、より自然が豊かで、多摩川や広い公園が点在しています。都心からは距離がありますが、それが逆にゆとりある生活を求める高齢者やファミリー層にとっての魅力となっています。

こちらのエリアでは、広めの物件や共用施設が充実したアパートがよく求められます。また、高齢者に対するサービスを強化することで、長期間の居住を促すことが可能です。アパート経営を成功させるためには、このような特定のニーズに焦点を当てたサービス提供が重要となります。

東京のアパート経営に強いハウスメーカー

東京都でアパート経営を検討している場合、東京都で実績のあるハウスメーカーに相談することをおすすめします。

そのため本章では、東京都のアパート経営に強いハウスメーカーについて紹介しています。

ミサワホーム株式会社

ミサワホームは住宅メーカーとして戸建住宅で長年培ってきた住まいづくりのノウハウがあります。中でも、実績のあるデザインや暮らしのアイデアと先進性、テクノロジー&クオリティが大きな強みです。

また、大収納空間の「蔵」・高天井などミサワホームならではの提案により、変化し続ける入居者ニーズに対応しています。加えて、業界最長レベルの「構造体35年保証」をはじめ、防水・白蟻・設備においても初期保証が充実しています。さらに、耐久性診断と耐久工事により建物が存在するかぎり保証が続く「維持管理保証制度」で、持続可能な事業運営の実現に貢献しています。

引き渡し後のアフターサービスも長期にわたって充実しています。万一に備えて、コールセンターなどによる「365日・24時間受付体制」や「災害時待機態勢」、「定期点検サービス」が整えられていて、万全なサポートを実現しています。

朝日建設株式会社

東京都と神奈川県で鉄筋コンクリート（RC）造の建物を建設していて、賃貸マンションやテナントビルなどの様々な実績があります。自社で建設した物件を複数管理していて、106棟1344戸を99.09%という高い入居率で維持しています。（2021年1月時点）

朝日建設独自の内断熱工法があり、それは断熱材と型枠材が一つになった「断熱型枠材」のことです。この断熱型枠材によって工期短縮ができたり、環境に優しかったり、コストダウンが実現したりします。また、住戸の窓ほとんどに二重サッシを使用するなど、遮音性と断熱性に優れています。

引き渡し後は1年目・2年目・10年目の建物の点検を無料で実施していて、必要な部分の修繕提案をしています。「24時間体制で安心のサポート」も行なっています。

東建コーポレーション株式会社

東建コーポレーションでは、賃貸アパートが成功するかどうかを長年のノウハウや経験によって適正に判断します。

東建が独自に開発した「高耐力フレーム」は地震によるねじれ現象の防止をします。同じく独自開発の「制震フレーム」は「高耐力フレーム」と併用することで、震度6程度の揺れを震度4程度へ軽減することができます。耐震性や遮音性に優れた建築技術により、長期安定経営が可能となります。

夜間やホームメイトの休業日など、営業時間外の緊急時や設備トラブルに早急に対応できるように24時間コールセンターを設置しています。また、全国に店舗を構える仲介専門店や賃貸物件検索サイト、全国テレビCMによるPRなどの独自の「入居仲介促進システム」により、賃貸物件の早期入居仲介を実現しています。

大東建託株式会社

大東建託は設計された賃貸住宅を迅速かつ高品質に施工することが可能です。建物に使う資材の調達から設計・施工、検査に至るまで一貫した施工管理体制により、品質の高い賃貸建物を提供しています。

ツーバイフォー工法や鉄筋コンクリート造、鉄骨造など幅広い建物構造に対応していて、最新の構造技術CLT工法にも対応しています。そのため、立地や地盤、建物規模、収益性、事業目的など、様々な条件のニーズに応えることができます。

サポート面では、専門知識を有するスタッフによるコンサルティングがあったり、企業とオーナーをマッチングさせる「ジョイントシステム」といったサービスがあったりします。

東京でアパート経営に成功するためのポイント

アパート経営を東京で成功させるには、単に良いエリアを選ぶだけでは不十分です。

本章では、東京でのアパート経営の成功について重要なポイントを解説します。

資金計画をしっかりと立てる

アパート経営には大きな初期投資が必要ですが、その後の運営にも継続的な資金が必要です。

例えば、修繕費や管理費、税金なども考慮に入れた資金計画をしっかりと立てることが成功の鍵です。これによって、急な出費に対応する余裕も生まれ、長期的に安定した経営が可能になります。

入居者のニーズに応える設備とサービス

アパート経営での成功には、入居者が満足する設備とサービスが不可欠です。

例えば、セキュリティの高いエントランス、Wi-Fiの完備、駐車場の提供などが考えられます。これらの設備とサービスによって、高い満足度と口コミを得られ、新たな入居者の獲得も容易になります。

法的なリスクを最小限に抑える

法的な問題に巻き込まれると、アパート経営が破綻するリスクが高まります。そのため、法的なリスクを最小限に抑えるためには、専門家の意見をしっかりと取り入れることが重要です。

具体的には、土地の権利関係の確認、契約書の作成、建築許可の取得など、多くの法的手続きが必要となる場合があります。

マーケティング戦略を練る

ただ良い物件を持っているだけでは、その価値は十分に活かされません。どのようにその物件を市場に出すか、どのような人々にアピールするかといったマーケティング戦略も非常に重要です。

例えば、SNSでの宣伝やローカルメディアとの連携など、多角的なマーケティング戦略が求められます。