アパート経営のノウハウを紹介!リスクや儲けるポイントを徹底解説

アパート経営のノウハウを紹介!リスクや儲けるポイントを徹底解説

アパート経営をするなら、経営のノウハウを知っておくことが大切です。ノウハウが正しく身につくと、損失発生のリスクを回避しやすくなるだけではなく、利益も獲得しやすくなります。

アパート経営を円滑に行うには、知っておくべきことが多数あります。経営のノウハウを身につけて、アパート経営の成功を目指しましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営については以下の記事をご覧ください。

アパート経営の基礎知識

安定したアパート経営を目指すなら、経営における基礎知識を身につける必要があります。アパート経営にかかる初期費用や経営開始までの流れ、発生する税金など、知っておくべきことは多いです。基礎知識を詳しく知り、アパート経営の基本を理解していきましょう。

アパート経営の初期費用

アパート経営を始めるには、さまざまな初期費用がかかります。初期費用としてかかるものは、次の通りです。

  • アパートの建築費
  • 土地の購入費
  • 諸費用

アパートの建築費は、建築するアパートの規模やグレード、建物構造によって変化します。また、土地の購入費も、購入するエリアの地価や広さによって変わると考えましょう。

諸費用は地震や火災などの保険料や、ローンを組む場合の事務手数料などがあげられます。ローンを組んでアパートを購入、建築する場合は、物件価格の5~8%程度の頭金が必要となることも覚えておきましょう。

アパート経営を始めるまでの流れ

アパート経営を開始するまでの大まかな流れは、次の通りです。

  1. 建築会社や設計会社に相談
  2. 見積もりの提案を受ける
  3. 気に入った会社の見積もりを持ってローンの審査を受ける
  4. ローンの承認を受ける
  5. 建築会社や設計会社と契約を結ぶ
  6. 着工金を支払い着工する
  7. 着工中から入居者の募集を開始する
  8. 完成後入居者を入れて家賃収入を受け取る

アパート経営をするには、アパートを取得しなければなりません。そのため、建築会社や設計会社に相談し、どのようなアパートがよいのか提案を受け、見積もりをもらいましょう。スムーズにアパートを建築してもらうには、相談する前に要望をまとめておくことが大切です。

見積もりをもらい、気に入った会社を見つけたなら、見積もりを持って金融機関に行き、ローンの審査を受けます。審査に通ったなら建築会社や設計会社と契約を結び、着工金を支払って工事を開始してもらいましょう。着工金はローン契約で受けた融資から支払うことが可能です。

着工中から入居者の募集を開始し、完成後すぐに入居してもらえるように準備をしておきます。建物が完成し、入居者に入ってもらい、その後毎月家賃収入を受け取ります。

アパート経営にかかる税金

アパート経営には、さまざまな税金がかかります。

税金がかかるタイミング 税金の種類
購入時
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
保有時
  • 固定資産税・都市計画税
  • 所得税・住民税
売却時
  • 所得税・住民税

購入時には購入した不動産の価額に応じて、不動産取得税がかかります。また、登記をするための費用として登録免許税が、売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用として印紙税もかかることは覚えておきましょう。

アパートを保有している間は、毎年固定資産税がかかります。エリアによっては都市計画税も課税対象です。家賃収入を得ているなら、必要経費を差し引いた1年間の利益に対して、所得税や住民税がかかります。

売却時には譲渡所得に応じて、所得税や住民税、復興特別所得税がかかります。所得税と住民税は売却時の1月1日時点での所有期間によって税率が異なり、5年以下だと短期譲渡所得となり、税率は高いです。

5年を超えて所有している場合は、長期譲渡所得となり、5年以下の場合よりも税率は下がります。アパートを売却によって手放す場合は、5年超所有してから売ったほうが所得税や住民税の負担は減らせます。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営のメリット

アパート経営をするメリットとしては、次のものがあげられます。

  • 不労所得を得ることができる
  • 節税対策になる
  • 生命保険の代わりになる

3つのメリットから、アパート経営ならではの魅力を知っていきましょう。

不労所得を得ることができる

経営しているアパートに入居者が入ることで、家賃収入が得られます。家賃収入は不労所得であり、入居者がいる限り、毎月安定して収入を得られる点は大きな魅力です。

全室空室の場合は収入が0になりますが、1室でも埋まっているなら、設定した家賃に応じた不労所得を得られます。

節税対策になる

アパートを経営することで、相続税や固定資産税の節税ができる点も大きなメリットです。相続税や固定資産税は、財産の評価額をもとに税額を決定します。現金のまま保有していると、評価額は100%ですが、不動産になると20~30%程度評価額が下がります。

例えば同じ1億円という価値でも、現金のままなのか、不動産なのかによって評価額は変わり、不動産で持っているほうが税負担の軽減が可能です。

生命保険の代わりになる

アパート購入時にローンを組み、その際に団体信用生命保険に加入しているなら、生命保険の代わりにもなります。団体信用生命保険に加入していると、契約者が死亡した際には、以降のローンの返済は免除となります。

また、遺族はアパート経営を継続して行うことが可能であり、契約者が亡くなった後も不労所得を得られる点もメリットです。

アパート経営のリスク

アパート経営にはさまざまなメリットがありますが、一方でリスクもあることは覚えておかなければなりません。

  • 空室による家賃収入の減少
  • 災害による建物の倒壊
  • 老朽化による修繕費用の負担

リスクも正しく理解して、経営のノウハウをさらに身につけていきましょう。

空室による家賃収入の減少

空室が増えて入居者が減ると、その分家賃収入は減少します。空室が増える、あるいは入居者が入らない理由としては、次のものが考えられます。

  • 世帯数の減少
  • 入居者のニーズに対応できていない

アパートのあるエリアで世帯数や人口が減少していると、賃貸需要が減るため空室リスクは高くなります。また、アパートが入居者のニーズに対応できていないと、入居者がなかなか見つからないことも多いです。

不動産会社や管理会社によっては、一括借り上げのサブリース契約を提案していることもあります。サブリース契約だと、空室があっても毎月一定額の家賃収入を得られるため、空室リスクに備えたい人はサブリース契約の利用を検討してもよいでしょう。

災害による建物の倒壊

地震や台風などの自然災害によって、建物が倒壊、あるいは損傷するリスクがあります。リスクに備えるには耐震工事をしたり、定期的なメンテナンスによって耐久力を維持したりすることが大切です。

また、万が一の事態に備えて、火災保険や地震保険に加入しておくこともおすすめです。地震に伴う津波や強風による飛来物の衝突など、災害リスクはさまざまあります。

季節や地域によっては雹(ひょう)や積雪によるトラブルなども考えられるため、もしもの備えとして保険に加入しておくとよいでしょう。

老朽化による修繕費用の負担

不動産は経年劣化していくものであり、時間がたつと少しずつ老朽化は進んでいきます。老朽化に対応するには定期的なメンテナンスが必要であり、多額の費用がかかることも多いです。

老朽化があまりにも進行していると、メンテナンスの費用は高くなります。そのため、こまめに修繕を行い、大幅な老朽化を防いでいるほうが、修繕費用は安くなるでしょう。

また、築年数が経過すると、大規模修繕が必要となります。長くアパートを経営するなら大規模修繕は避けられないため、正しくメンテナンスができるように、大規模修繕にかかる費用を早めから貯めておくことも大切です。

アパート経営で儲けるためのポイント

アパート経営で儲けるためには、押さえておきたいポイントが複数あります。

  • 入居者のニーズを見極める
  • 対応力と提案力のある管理会社を選ぶ
  • 借入金はなるべく少なくする

3つのポイントを把握して、上手にアパート経営をするノウハウを身につけていきましょう。

入居者のニーズを見極める

アパート経営で儲けを出すには、入居率を高めることが大切です。より多くの入居者を獲得するには、入居者のニーズを見極める必要があります。

入居者のニーズを見極めるには、対象となるエリアでどのような需要があるのかを調査しましょう。また、入居者のターゲット層を設定して、単身者かファミリー層のどちらに対応した間取り、設備にするかを考えることも重要です。

入居者のニーズを満たすアパートを建築することで、入居者を獲得しやすくなり、空室リスクを回避して利益を出すことができます。

対応力と提案力のある管理会社を選ぶ

管理会社の選定も、アパート経営を円滑に行うためには重要なポイントです。利益を出すには、対応力と提案力があり、信頼できる管理会社を見つけましょう。

対応力の高い管理会社なら、トラブルが起きた際にも素早く対応してくれるため、問題を素早く解決できます。また、提案力が高いと、スムーズに集客ができたり、修繕が必要なタイミングで即座にメンテナンスの提案を受けられます。

管理会社によっては対応力や提案力が低く、アパート経営を円滑に行えないこともあるため、依頼する業者は複数社で比較し、慎重に決めることが大切です。

借入金はなるべく少なくする

アパートを購入する際にローンを組むなら、借入金はなるべく少なくしましょう。借入金が多いと、毎月の返済額が増え、手元に残るお金が少なくなります。

借入金を少なくするには、融資額そのものを減らしてアパートのグレードを下げるか、頭金を多く入れることがおすすめです。自己資金をできるだけ多く準備しておくことで、借入金は減らすことができ、毎月のローン返済の負担も減らせます。

アパート経営に関するQ&A

アパート経営をするなら、よくあるQ&Aを参考にして、細部の疑問まで解消しておくことが大切です。

  • どんな人が向いている?
  • 中古と新築のどちらがよい?
  • アパート経営の今後は?

よくある疑問と回答から、アパート経営のノウハウについて、詳細まで理解を深めていきましょう。

どんな人が向いている?

アパート経営に向いているのは、次のいずれかの特徴に当てはまる人です。

  • 相続税の節税対策をしたい
  • 所有する土地の固定資産税を節税しながら収益化したい
  • 不労所得を得たい
  • 定年後に年金以外の収入を確保したい
  • 金融商品以外で収益性のある資産を持っておきたい

現金を不動産に変えることで、評価額が下がるため節税対策ができます。また、すでに土地を所有していて、固定資産税の節税をしながら収益化を目指したい人も、アパート経営には向いています。

そのほか、不労所得を得たい人や、定年後の収入源として、年金以外のものが欲しい人にも、アパート経営は向いているでしょう。資産形成を考えており、金融商品以外で収益性のある資産を求める人にも、アパート経営はおすすめです。

基本的には明確な目的があって収益化を目指したい人や、すでに土地を所有している人にアパート経営は向いていると考えましょう。

中古と新築のどちらがよい?

アパートを所有するにあたって、中古で購入するか新築を建築するかは、一概にどちらがよいと決まっているわけではありません。それぞれにメリットとデメリットがあります。

アパートの種類 メリット デメリット
中古アパート 初期費用が安い 修繕費がかかる可能性が高い
新築アパート 空室リスクを低くできる 初期費用が高い

中古アパートは安価で購入できるため、初期費用を抑えやすい点がメリットです。しかし、築年数や状態によっては、購入後すぐに修繕費がかかることもあり、場合によっては割高になることもあります。

新築アパートは初期費用は高くなるものの、物件価値の高さから入居者を集めやすく、空室リスクを軽減できる点がメリットです。それぞれの特徴を把握し、予算も検討しながらどちらがよいかを決めましょう。

アパート経営の今後は?

日本では少子高齢化に伴う人口減少や空き家率の増加が問題視されており、アパート経営の将来性を不安視する人も多いです。長期的に見ると人口減少によって賃貸需要は減りますが、0になるわけではありません。

そのため、入居者のニーズを見極めて、需要を獲得できるアパートを建築することで、長く安定して収益化を図ることは可能です。

長期的な経営を考えているなら、将来的に人口が減らない、あるいは増える土地を選んだり、入居者のニーズを満たす間取りや設備の導入をしたりと、戦略を練る必要があります。

基礎知識を身につけてからアパート経営に挑戦しよう

アパート経営に挑戦するなら、基礎知識やノウハウを身につけておく必要があります。ノウハウがないままに経営を開始すると、入居者が入らず、空室リスクを抱えて損失が出てしまうこともあります。

念入りな準備や対策をしてから経営を始めることで、リスクを回避して収益化を目指すことも可能です。ノウハウを正しく身につけ、長期的な目線で戦略を練って、アパート経営の成功を目指しましょう。

【完全無料】アパート経営したら収益いくら?