サラリーマンの副業として、アパート経営を始めてみたいとお考えの方もいるのではないでしょうか。
アパート経営は、マンション経営や株式投資に比べて費用や手間をかけずに始めることができる不動産投資となっています。また、費用や手間をかけずに始められるだけでなく、もう一本の収入の柱になり、所得税や相続税などの税金対策にもなるメリットもあります。
しかし、アパート経営にはメリットがある反面、いくつかのポイントを注意しておかないと地獄をみることも少なくありません。特にアパート経営の初心者の方は、そのノウハウを知らずに始めてしまい、のちに後悔する結果になってしまう事例もよく見かけます。
そこでこの記事では、初心者の方が失敗せずにアパート経営を始められるようなノウハウをご紹介します。是非、この記事を参考にアパート経営を始めてみましょう。
アパート経営のノウハウ：基礎知識編
本章では、アパート経営の基礎知識について解説していきます。
アパート経営に向いている人とは？
アパート経営に向いているのは、次のいずれかの特徴に当てはまる人です。
- 年収700万円以上ある人
- 土地を所有している人
- 目的がはっきりしている人
- 入居者目線を持っている人
- 無理のない範囲で大家業ができる人
- オーナーになることに満足しない人
アパート経営を始めるには、かなりの資金を投資しなければならないため、ある程度年収のある人やすでに土地を所有している人が向いているでしょう。
また、土地を持っているだけでは固定資産税がかかるから節税しながら収入を得たいなどの目的がはっきりしている人は目標に向かって経営を修正することが可能なため、アパート経営で失敗することは少ないです。
そのほか、入居者目線を持っていたり、無理のない範囲で大家業に取り組むことのできる人はアパート経営に向いています。
新築と中古のどちらで始めるべき？
アパートを所有するにあたって、中古で購入するか新築を建築するかは、一概にどちらがよいと決まっているわけではありません。それぞれにメリットとデメリットがあります。
| アパートの種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 中古アパート | 初期費用が安い | 修繕費がかかる可能性が高い |
| 新築アパート | 空室リスクを低くできる | 初期費用が高い |
中古アパートは安価で購入できるため、初期費用を抑えやすい点がメリットです。しかし、築年数や状態によっては、購入後すぐに修繕費がかかることもあり、場合によっては割高になることもあります。
新築アパートは初期費用は高くなるものの、物件価値の高さから入居者を集めやすく、空室リスクを軽減できる点がメリットです。
それぞれの特徴を把握し、予算や目的を検討しながらどちらがよいかを決めましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:ビーバーテラス小畑町Ⅱ
アパート経営のノウハウ：事前準備編
本章では、アパート経営の事前準備に活用できるノウハウを解説します。
目的・目標を明確にする
アパート経営を始めるうえで、アパート経営を始める目的や目標を明確にすることはとても重要です。
- 相続税の節税対策をしたい
- 所有する土地の固定資産税を節税しながら収益化したい
- 不労所得を得たい
- 定年後に年金以外の収入を確保したい
- 金融商品以外で収益性のある資産を持っておきたい
上記のような目的や目標を持っていれば、アパート経営が始まった後も、目的や目標に向かっているのかを常にチェックし、軌道修正をすることができるため、大きな失敗をすることは少ないでしょう。
そのため、まずは「なぜアパート経営を始めるのか」から考えていきましょう。
成功するための土地選び
アパート経営において、土地選びが最も重要な項目となります。
生活の利便性が低い土地や賃貸需要の少ない地域でアパート経営を始めてしまうと、入居者は集まらず、赤字経営に陥ることも少なくありません。そもそも賃貸需要がなければ、いくら空室対策を行っても低い空室率が改善されることはないため、アパート経営を始める前から、しっかりと賃貸需要や土地の利便性を事前に確認しておく必要があります。
アパート経営を始める目的を明確にできたら、次は「どんな土地でアパート経営を始めるか」を考えましょう。
ターゲットを決める
賃貸需要や利便性の高い土地が見つかったら、次はターゲット（実際に住んでもらう入居者像）を決めていきます。
ターゲットを決めるためにはその地域の世帯ニーズを把握する必要があります。地域の世帯ニーズを把握するには各自治体が発表している世帯別の人口動態資料を参考にしたり、実際に足を運んで調査するロケーション調査を行います。
これらの調査を通じて。その土地の世帯状況を確認して、単身者向けの物件にするのか、ファミリー向けの物件にするのかを決めていきましょう。ターゲットをはっきりさせることで必要な間取りや設備が見えてくるため、次に解説する資金計画を立てやすくなります。
したがって、アパート経営を始める土地が決定したら、次は「どんな人に住んでもらうのか」を考えましょう。
資金計画を立てる
土地やターゲットが決まったら資金計画を立てていきましょう。
そのターゲットはどんな間取りや設備を求めているのかを考え、それをアパートに反映させるための建築費用や諸費用などの初期費用を見積もっていきます。加えて、アパート経営を続けていくためのコストも見積もり、アパート経営で必要になる費用を概算します。
これらの費用が概算できたら「いくらローンを借りるのか」や「自己資金はいくら用意できるのか」も考えていきましょう。
また、資金計画の段階で「何年で投資額を回収しきれるのか」を算段しておく必要があります。毎年、満室経営でアパート経営を続けることは不可能であるため、空室率も考慮して毎年いくら収益になるのかを見積もっておきましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営のノウハウ：建築編
本章では、アパートの建築時に活用できるノウハウを解説します。
アパート経営の初期費用
アパート経営を始めるには、さまざまな初期費用がかかります。初期費用としてかかるものは、次の通りです。
- アパートの建築費
- 土地の購入費
- 諸費用
アパートの建築費は、建築するアパートの規模やグレード、建物構造によって変化します。また、土地の購入費も、購入するエリアの地価や広さによって変わると考えましょう。
諸費用は地震や火災などの保険料や、ローンを組む場合の事務手数料などがあげられます。ローンを組んでアパートを購入、建築する場合は、物件価格の5～8%程度の頭金が必要となることも覚えておきましょう。
施工会社の探し方
アパート建築を依頼する施工会社は、必ず複数社に相談してから決定しましょう。
ハウスメーカーや工務店によって、得意な工法や構造に違いがあり、もちろん建築にかかる費用も異なります。しかし、1社だけに相談してアパート経営を始めてしまうと「自分の目的に最も適している設計や収支計画がどれなのか」を判断できません。
とはいえ、複数社に相談するべきといわれても、どの会社に相談すればいいのかわからなかったり、そんな時間はないと思っている方もいるのではないでしょうか。そんな方には、土地活用比較サイトである「イエウール土地活用」がおすすめです。
数ある比較サイトの中でもイエウール土地活用では、チャット形式の質問に答えていくだけで、複数社に見積もりを請求することができます。また、イエウール土地活用は、全国の優良ハウスメーカー・建築会社・大手企業と提携しているため、安心して利用することができます。
アパート経営を検討している方は是非、イエウール土地活用をご利用ください！
＼建築費は？初期費用は？／
施工会社の選び方
上記のように複数社から建築プランの見積もりをとったら、実際にどの会社に依頼するのかを決定します。ここで大切なことが「建築費の安さだけで依頼する施工会社を決めないこと」です。
アパート経営は少なくとも20年以上は続く事業であるため、長期的な視点で建築プランを選ぶ必要があります。もちろん初期費用を減らすことは大切ですが、建築費が極端に少ない建物は、老朽化の進むスピードが早く、空室も増えやすくなります。老朽化のスピードが早いと、修繕費がかさみ、空室の原因になるため、結局多くの費用がかかってしまいます。
こうなっては、安く建てる意味もなくなってしまうため、ある程度の品質が保証された中で建築費を抑えられるプランを選びましょう。
アパート経営のノウハウ：管理会社編
本章では、管理会社選びに活かせるノウハウを解説します。
管理の方法を決める
まず、アパート経営には多くの管理業務があり、それらの業務を自分で行うのか、それとも管理会社に委託するのかを選択することができます。
自主管理では、全ての管理業務を行わなければならないため、本業として大家業をする方でないと難しいでしょう。しかし、管理会社に業務を委託することで、多少手数料はかかりますが、全ての管理業務を行ってもらえます。
ひとりで管理業務を行うことは、時間的にも精神的にも難しいものがあるため、管理会社に委託してしまうことをおすすめします。
また、オーナーの所有するアパートを一括して借り上げ、1戸単位で入居希望者に貸し出すサブリース契約という方法もあります。詳しくは、4.3.サブリースの注意点で解説します。
管理会社の選び方
- 入居率95％以上を維持できるか
- 業務内容は満足できる内容か
- 管理費は高すぎないか
- 緊急時に素早く対応してくれるか
- その地域に精通しているか
- 管理物件の戸数は多いか
サブリースの注意点
アパート経営において、サブリース契約（一括借り上げ）については契約書をよく確認してから契約を結ぶ必要があります。
サブリースを利用することで、オーナーは一切の管理業務を行う必要がなくなるうえ、空室があっても一定の家賃収入を得ることができます。
しかし、サブリース契約では数年に一度、家賃保証の見直しが行われ、ほとんどの場合が家賃保証の金額が減額されることになります。この家賃保証の見直しにおいて、よくトラブルが発生するため、事前の確認が大切になります。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営のノウハウ：リスク編
本章では、アパート経営のリスクと対策に活かせるノウハウを解説します。
空室による家賃収入の減少
アパート経営には、常に空室のリスクがつきまといます。空室が増えて入居者が減ると、その分家賃収入は減少します。空室が増加する理由としては、次のものが考えられます。
- 世帯数の減少
- 入居者のニーズに対応できていない
アパートのあるエリアで世帯数や人口が減少していると、賃貸需要が減るため空室リスクは高くなります。また、アパートが入居者のニーズに対応できていないと、入居者がなかなか見つからないことも多いです。
不動産会社や管理会社によっては、一括借り上げのサブリース契約を提案していることもあります。サブリース契約だと、空室があっても毎月一定額の家賃収入を得られるため、空室リスクに備えたい人はサブリース契約の利用を検討してもよいでしょう。
災害による建物の倒壊
地震や台風などの自然災害によって、建物が倒壊、あるいは損傷するリスクがあります。リスクに備えるには耐震工事をしたり、定期的なメンテナンスによって耐久力を維持したりすることが大切です。
また、万が一の事態に備えて、火災保険や地震保険に加入しておくこともおすすめです。地震に伴う津波や強風による飛来物の衝突など、災害リスクはさまざまあります。
季節や地域によっては雹(ひょう)や積雪によるトラブルなども考えられるため、もしもの備えとして保険に加入しておくとよいでしょう。
老朽化による修繕費の負担
不動産は経年劣化していくものであり、時間がたつと少しずつ老朽化は進んでいきます。老朽化に対応するには定期的なメンテナンスが必要であり、多額の費用がかかることも多いです。
老朽化があまりにも進行していると、メンテナンスの費用は高くなります。そのため、こまめに修繕を行い、大幅な老朽化を防いでいるほうが、修繕費用は安くなるでしょう。
また、築年数が経過すると、大規模修繕が必要となります。長くアパートを経営するなら大規模修繕は避けられないため、正しくメンテナンスができるように、大規模修繕にかかる費用を早めから貯めておくことも大切です。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営のノウハウ：スタート編
本章では、良いスタートを切るためのノウハウを解説します。
募集内容を決める
良いアパート経営のスタートを切るために、入居者の募集内容も考えておきましょう。
家賃はいくらに設定するのか、契約期間は何年にするのか、更新料や敷金・礼金はどうするのかなどの基本的な部分をまず決めましょう。次に、ペットや楽器は許可するのか、ルームシェア可能にするのかなどの禁止事項も決めていきます。さらには、入居中に修繕が必要になった場合の取り決めや修繕費用の負担者を決めます。
これらは、周辺の似たような物件や物件状況を参考にしますが、基本的には仲介業者や管理会社の意見を聞きながら決めていきましょう。
資金計画を再検討する
アパート経営を始めると決めたら、収支の記録を残しておくことが大切になります。
アパート経営を始めるときに立てた資金計画も、いざアパート経営を始めてみると最初の資金計画からずれが生じることも少なくありません。
しかし、収支の記録を残しておくことで、計画とのずれを確認でき、この先のアパート経営のキャッシュフローを改善することができます。
出口戦略を考えておく
アパート経営を始める前に、ある程度の出口戦略について考えておきましょう。
アパート経営のおける出口対策とは、所有しているアパートをいかに高く売却できるかどうかということです。
アパートを所有し続けてもよいのですが、アパートの価値は年数経過によって下がっていくため、いつアパート経営から撤退するのかも考えておく必要があります。具体的な出口対策は以下の3パターンとなります。
- 収益物件のまま売却
- 更地にして売却
- 自己居住用として売却
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営のノウハウ：税金編
本章では、アパート経営にまつわる税金について活かすことのできるノウハウを解説します。
アパート経営で発生する税金
アパート経営には、さまざまな税金がかかります。
| 税金がかかるタイミング | 税金の種類 |
|---|---|
| 購入時 |
|
| 保有時 |
|
| 売却時 |
|
購入時には購入した不動産の価額に応じて、不動産取得税がかかります。また、登記をするための費用として登録免許税が、売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用として印紙税もかかることを覚えておきましょう。
アパートを保有している間は、毎年固定資産税がかかります。エリアによっては都市計画税も課税対象です。家賃収入を得ているなら、必要経費を差し引いた1年間の利益に対して、所得税や住民税がかかります。
売却時には譲渡所得に応じて、所得税や住民税、復興特別所得税がかかります。所得税と住民税は売却時の1月1日時点での所有期間によって税率が異なり、5年以下だと短期譲渡所得となり、税率は高くなります。
5年を超えて所有している場合は、長期譲渡所得となるため、5年以下の場合よりも税率は下がります。アパートを売却によって手放す場合は、5年超所有してから売却したほうが所得税や住民税の負担を減らすことができます。
確定申告の基礎知識
アパート経営をしていると、1年に一度確定申告が必要になります。
この確定申告を行わないと、追加課税などのペナルティがあるため、しっかりと期限以内に申告できるように準備しておくことが大切です。
また、青色申告という制度を利用することで、高額になりがちな所得税や住民税を節税することができます、青色申告には、特別な準備が必要になるため、下記の記事から確認して、確定申告に備えておきましょう。
不動産所得の求め方
個人の所得には、給与所得、不動産所得、譲渡所得、山林所得、事業所得、利子所得、配当所得、退職所得、一時所得、雑所得の10種類があります。この10種類の所得のうち、アパート経営をしている人は不動産所得を得ることになります。
不動産所得とは、家賃収入から必要経費を差し引いたものとなります。必要経費には、建物の減価償却費や固定資産税、アパートローンの利子部分などが含まれます。
個人の不動産所得は以下のように求めることができます。
- 不動産所得＝家賃収入－必要経費
これで求めた不動産所得に給与所得などがある場合は、それを合算した金額に税率がかかり、その年度の所得税や住民税が決定します。
ノウハウを身につけてアパート経営を始めよう
アパート経営に挑戦するなら、基礎知識やノウハウを身につけておく必要があります。ノウハウがないままに経営を開始すると、入居者が入らず、空室リスクを抱えて損失が出てしまうこともあります。
念入りな準備や対策をしてから経営を始めることで、リスクを回避して収益化を目指すことも可能です。ノウハウを正しく身につけ、長期的な目線で戦略を練って、アパート経営の成功を目指しましょう。
