アパート経営で入居率をアップ。空室リスクが高まる原因を徹底解説

アパート経営で入居率をアップ。空室リスクが高まる原因を徹底解説

アパート経営で利益を得るには、入居率を高めることが大切です。入居率が低いと得られる家賃収入が少なくなってしまい、場合によっては出費のほうが高くついてしまうこともあります。

高い入居率を獲得するには、さまざまな対策をしておくことが大切です。入居率をアップさせる方法や空室リスクを避けるポイントを知り、安定したアパート経営を目指しましょう。

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アパート経営の入居率に関する基礎知識

アパート経営の入居率に関する基礎知識

入居率について考えるなら、基礎知識を身につけておきましょう。そもそも入居率とはなにか、入居率の平均や計算方法などは知っておくことが大切です。基礎知識を身につけておくことで、アパート経営の基本を理解しやすくなります。

入居率とは

入居率はアパートの部屋数に対して、どれくらいの入居者がいるのか、その割合を示すものです。例えば10部屋のアパートに入居者が9人いて9室埋まっているなら、入居率は90%となります。

また、空室状態の部屋の割合は空室率と呼びます。アパート経営で利益を出すには、いかに入居率を高めるか、空室率を引き下げるかが重要であると考えましょう。

入居率の平均値

エリアごとや全国の入居率の平均値は、次の通りです。

エリア 全体 委託管理 サブリース
首都圏 97.4 95.3 97.7
関西圏 98.1 94.5 98.8
その他 92.1 92.1 94.2
全国 97.0 93.5 98.0

全国平均だと、入居率の平均値は97.0%と高いです。アパート経営では管理会社に管理のみを委託する委託管理と、一括借り上げをしてもらうサブリース契約の2つがあります。

データで見るとサブリース契約のほうが入居率の平均値はやや高く、より多くの入居者を獲得できていることがわかります。サブリース契約だと、借り上げをした不動産会社や管理会社などが入居者の募集や管理などを行うため、他の方法よりも入居者を獲得しやすいでしょう。

参考:https://jpm.jp/marketdata/pdf/tankan25.pdf

入居率の計算方法

入居率の基本的な計算方法は、次の通りです。

  • 入居率={(賃貸可能な物件の戸数-空室戸数)/賃貸可能な物件の戸数}×100

アパートの部屋数が15室であり、空室が3室あったとします。賃貸可能な戸数から空室の戸数を引くと12となり、これを賃貸可能な戸数の15で割ると0.8です。ここに100をかけてパーセンテージを算出すると、入居率は80%となります。

入居率の表示方法

入居率をどのように表示しているかは、管理会社によって異なります。例えば1年のうち、もっとも高い入居率があったときの数値を表示していることもあります。

また、空室ができてもすぐにはカウントせず、退去から1ヶ月経過してから空室とカウントすることもあり、すぐに入居率に反映されるとは限りません。

アパート経営で入居率が低くなる原因は

アパート経営で入居率が低くなる原因は

アパート経営をしていて入居率が低くなる原因としては、次のものが考えられます。

  • 立地条件が悪い
  • 人口が減少している
  • 賃貸物件の建築が増加している
  • 内覧時の印象が悪い

どのような原因によって、入居率が低くなってしまうのかを詳細まで知っておきましょう。

立地条件が悪い

駅から遠く、交通アクセスが悪いなど、立地条件の悪い場所は入居者が入りづらいです。通勤や通学に不便であったり、周囲にスーパーやコンビニなどの生活施設が少なかったりすると、利用しづらいという印象を持たれるため、賃貸物件を探している人に敬遠されやすくなります。

人口が減少している

そもそもアパートのあるエリアで人口が減少していると、入居者は獲得しづらくなります。人口が極端に減少していると、賃貸需要がある人自体も少なくなるため、入居率は下がりやすいです。

人口の多いエリアのほうが賃貸需要は獲得しやすいため、入居率を上げるにはアパートのあるエリアにどれくらいの人口があるかも重要といえます。

賃貸物件の建築が増加している

相続税の対策でアパート経営を始める人は多く、賃貸物件の建築数は増加しています。賃貸物件が増えるということは、競合物件が増えるということです。

つまり、賃貸物件自体の数が増えすぎてしまい、飽和状態となっているため、競争率が高く、入居率が上がりにくくなっています。競合物件が多すぎるあまり、入居者が分散してしまい、入居率が下がっているといえるでしょう。

内覧時の印象が悪い

内覧に来る人は多いのに入居率が上がらないなら、内覧時の印象が悪い可能性があります。共用部分が汚れていたり、破損箇所があったりすると、印象は悪くなります。

また、部屋もきれいな状態に保つ必要があり、こまめな清掃なもちろん、修繕が必要な箇所があれば事前にメンテナンスをしておきましょう。内覧での印象によって、入居するかどうかは決まりやすいです。

アパート経営で入居率をアップさせる方法

アパート経営で入居率をアップさせる方法

入居率をアップさせるには、さまざまな方法を試すことが大切です。

  • 適正な家賃を設定する
  • ニーズに合わせてリフォームやリノベーションを行う
  • 物件情報の見直しを行う
  • ホームステージングを行う

できることをひとつずつ行い、入居率のアップを目指しましょう。

適正な家賃を設定する

家賃が高すぎると、入居者は集まりません。入居率を上げるには、適正な家賃を設定することが大切です。適正な家賃は、周辺相場により近い金額です。

所有するアパート周辺の賃貸物件では、どれくらいの家賃が多いのかを調査して、大まかな相場を知っておきましょう。相場をもとに家賃を設定することで、より相場に近い適正金額に決めやすくなります。

ニーズに合わせてリフォームやリノベーションを行う

入居者からのニーズに合わせて、リフォームやリノベーションを行い、快適な環境を作ることも大切です。例えば壁紙や床の張替えをしたり、宅配ボックスやセキュリティシステムの導入したりすることで、入居者は快適に暮らしやすくなります。

経営しているアパートのあるエリアでは、どのようなニーズがあるのかを調査して、入居者の希望に合った内容でリフォームやリノベーションに取り組みましょう。

物件情報の見直しを行う

ネットに掲載している物件情報を見直し、必要であれば修正も行いましょう。物件情報ではアパートの魅力を存分に伝えることが大切です。そのため、現在掲載しているものでは十分に魅力が伝わらないのであれば、情報を更新しておきましょう。

例えば、使用している物件画像を最新のものに変更し、よりきれいに映っているものを使用すると魅力は伝わりやすくなります。他にも物件の魅力をアピールできる文言を考え、必要な情報を漏れなく記載できているかを確認しておくことも大切です。

ホームステージングを行う

内覧時の印象をよくするには、ホームステージングを行うこともおすすめです。ホームステージングとは、部屋に家具を設置し、モデルルームのように展示をして見栄えをよくする方法です。

ホームステージングは業者に依頼することもでき、行うことで部屋の印象をよくできます。見た目がきれいに見えるだけではなく、生活のイメージも持ってもらいやすくなるため、内覧から入居までのステップでつまずいているなら、ホームステージングを積極的に行うとよいでしょう。

アパート経営を成功させるためのポイント

アパート経営を成功させるためのポイント

アパート経営を成功させるには、覚えておきたいポイントがいくつかあります。

  • なるべく支出を減らす
  • 賃貸需要の高いエリアを選ぶ
  • ターゲットに合うアパートを建築する
  • 信頼できる管理会社を選ぶ

ポイントを正しく押さえて、アパート経営の成功を目指しましょう。

なるべく支出を減らす

アパート経営を成功させるには、家賃収入を増やすだけではなく、なるべく支出も減らすことが大切です。仮に入居率が100%で、最大限に利益が出ていても、支出が多すぎると得られる家賃収入は少なくなってしまいます。

利益を最大限獲得するためには、入居率を高めながら、不要な支出を削減することが大切です。アパート経営における支出としては、退去時の原状回復費用やローンの返済などがあげられます。

原状回復費用を抑えるためには、部屋をきれいに使ってくれる入居者を見極め、契約する必要があります。また、ローンは頭金を多く入れて借入額を減らしたり、より低金利の金融機関と契約したりすることで、出費を減らすことは可能です。

賃貸需要の高いエリアを選ぶ

入居率を上げるには、賃貸需要の高いエリアを選んでアパートを建築することが大切です。どれだけ立地がよく、建物が魅力的でも、賃貸需要がなければ入居者は獲得できません。

賃貸需要が高いエリアなら、入居者を獲得しやすく、入居率を高めて利益を出しやすいです。また、賃貸需要が高いなら、入居者が退去した後も、素早く次の入居者を見つけやすく、空室期間を短縮しやすい点も魅力です。

ターゲットに合うアパートを建築する

アパートはターゲット層に合った間取りや設備、デザインで建築することが重要です。エリアによってターゲット層は異なり、ターゲットによって賃貸住宅に求められるものは違います

特に大きなポイントは間取りです。例えば単身者が多いエリアなら、ワンルームや1Kなどのコンパクトな間取りが好まれます。対してファミリー層が多いエリアでは、2LDK以上のゆったり暮らせる間取りが求められるでしょう。

対象エリアのターゲット層に合わない間取りや設備で建築してしまうと、賃貸需要を獲得できず、入居率が下がってしまうため注意が必要です。

信頼できる管理会社を選ぶ

アパート経営を成功させるには、信頼できる管理会社を選ぶ必要があります。管理会社と契約する際には、空室率や入居率についての質問をし、どのようなプランで対処していくのかを確認しましょう。

このとき明確な答えを提示してもらえるなら、信頼度は高いといえます。もし濁されたり、曖昧な答えしか返ってこなかったりするなら、別の管理会社も検討しましょう。

>管理会社に管理を委託した後も、定期的にアパートを訪れて正しく管理がされているかをチェックしておくことが大切です。管理会社によってはずさんな対応をしていることもあるため、定期的に抜き打ちでチェックし、共用部の汚れや破損がないかなどは確認しておきましょう。

入居率が低い原因を見極めて効果的な対策を実施しよう

経営しているアパートの入居率が低いなら、どのような原因で入居率が低くなっているのかを見極めることが大切です。原因を正しく知ることで、行うべき対策もわかります。

効果的な対策を実施することで、入居率は上げることができ、より多くの家賃収入を得られます。安定したアパート経営を続けるためにも、入居率が低くなる原因を探り、適切な方法で対処していきましょう。

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