アパート経営とローンの関係は?投資目的経営でもローンは可能

土地活用を考えている方へ
  • 5月は土地活用を考え始めるのにおすすめの月!
    夏場は晴れた日が続くため工事がしやすい環境となります。
    梅雨明けにすぐ着工できるよう設計を固めておきましょう!
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

アパートは昔から投資目的として人気です。元手さえ用意できれば、あとは経営利益が継続的に入ってくるため、資本が多い人が投資目的でアパートを購入することが多いです。しかし、アパートは通常の住居よりも高額なので、人によっては現金のみで購入することが難しい人ことも。

その場合は現金とローンを併用して元手を用意することになるでしょう。ローンには様々な種類があり、用途に合わせて選択する必要があります。通常、アパート取得を目的としたローンは金融機関各社が「アパートローン」として提供しているのが一般的です。借入額や金利、借入期間等は金融機関により異なるため、よりよい条件で貸してくれる金融機関を探すことが大切です。

ローンを借り入れる際は計画的に進めないと、折角得た家賃収入を圧迫してしまい、最終的に赤字となってしまう可能性もあります。ローンはアパート経営の出費の中でも多くを占めるものなので、しっかり返済できるのかどうかを確認するようにしましょう。

この記事では、ローンを併用した場合のメリット・デメリットを考えながら、アパート経営に関するローンの見方について解説していきましょう。

逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
先読み!この記事の結論
  • 金利をよく確認する。返済額を借りるときに確認を
  • 都度金利は切り替えられる場合がある
アパート経営について詳しく知りたい方には、以下の記事がおすすめです。

アパート経営ローンの融資審査基準


銀行側からすると、一般的な住宅ローンと異なり、アパートローンは回収リスクが大きい融資です。そのため、金利や返済期間も住宅ローンよりも条件が厳しくなることが多いです。

借り主の経歴や物件の資産性によって金利は変わりますが、初心者であれば3%~5%の比較的高い金利で融資が下りることが一般的です。複数棟所有していたり、過去に経営実績があれば1~2%といった低目の金利で借り入れることができます。
ローンの審査は主に以下の3つを基準に行われます。

  • 借主の属性

  • 購入物件の収益性

  • 購入物件の資産価値

  • 収益シミュレーションの実現性

ここからは、融資の審査基準について確認しておきましょう。

借り主の属性

金融機関がローンを承認するか判断する際には、まずは属性を見られます。特に明記されているわけではないですが、以下のような項目が属性として挙げられます。

  • 年収
  • 勤続年数
  • 所属している会社
  • 勤務形態
  • 年齢
  • 家族構成など

あまり勤続年数が長くない場合や、年収に自信がない場合には、世帯年収を提示したり、既にアパート経営を行っていれば実績を見せることで属性を上げることができます。

属性はローンを引き出す上で、金融機関が信用を測るための重要な要素です。まずは、自身の今の属性や、どうしたら属性を上げることができるのかを、アパート経営経験者や金融機関の方と相談しましょう。

アパートの収益性

銀行が融資判断をするには収益性の高さを確認されます。銀行にローンを返済してくれるのは、オーナーではなくアパートの家賃収入です。きちんと収益が得られるアパートなのかを、立地、周辺相場や入居率相場をもとにシミュレーションして判断されます。

立地が悪いという条件は、駅から遠い、郊外であるという点が挙げられます。ただし、収益性という点では、良い立地のほうが値段も高くなるため、利回りは低くなるという特徴があります。

立地条件が悪い土地は、値段が安いためアパート経営としての利回りが高くなります。アパートローンでは、収支のバランスをうまく保てるかがポイントとされるでしょう。

審査を行うにあたって金融機関は、最悪の状況でのアパートの収益性を想定して審査を行います。これは、アパートの収益が家賃収入である、空室リスクを伴うからです。利回りについては、金融機関や支店によって異なります。そのため一概にはいえませんが、収益性の高さについて納得してもらえるだけの説得力が必要です。

アパートの資産価値

アパート経営では、そもそも融資しても問題ない物件かどうかも確認されます。特に再建築不可と言われている物件は、ほとんどローンはおりません。さらに、新築に比べて資産価値が落ちる中古アパートや田舎の土地も資産価値としては低いため、ローンの審査が厳しくなりやすいです。

接道条件や建ぺい率などを個人で計算し、建築法規に適しているかを判断するのは非常に難易度が高いです。自身の物件が建築法規に適しているか不安な場合には、建築士や住宅診断士などの専門家に相談してみましょう。

ローンの審査をする前に、自身の土地や物件の状態を把握しておくことで、より確実にローンを引き出すことができます。

収益シミュレーションの実現性

収益シミュレーションが現実的かどうかが、最後に審査時に見られるポイントです。利回りだけではなく、税金、空室率や返済比率、返済後利回りなども含めて総合的に審査されます。

場合によっては、空室が発生した際の対応をどう考えているか、家賃相場が下がった際にはどうするかなど、経営時の対応についても聞かれます。

ローン審査前には、ファイナンシャルプランナーなどの専門家とともに、より現実的なアパート経営のシミュレーションを練っておきましょう。

アパート経営ローン審査を成功させるコツ


アパート経営ローンの融資判断は、気分ではなく明確な基準が存在します。金融機関によって基準は異なります。ここからは、融資を成功させるコツについて解説します。

自己資本比率は目的に応じて設定する

初心者がアパート経営ローン審査を成功させるためには、自己資本と借入額とのバランスを目的に応じて調整することが重要です。

負債による相続税対策の場合

相続した土地には相続税がかかりますが、アパートローンを利用すると結果的に相続税は安くなります。これはローン抱えていることが、多額の負債を抱えた状態とみなされるためです。

相続税対策の一環としてアパートローンの借り入れを行う場合には、現金の量によって借入額が異なります。

建築費の半分以上を現金で賄うことができる場合には、借入金をしても相続税圧縮効果があまり変わりません。そのため、自己資本比率を高めにし現金の不動産化による相続税対策効果を狙いしましょう。

一方で、十分な現金がなく土地などの資産が多い場合には、積極的な借り入れを行うことで負債をマイナス資産として活用でき、相続税対策効果が期待できます。また、現金以外の資産があれば、土地などを担保にすることで初心者でもローンを引き出せる可能性があります。

レバレッジをかけた資産形成

不動産投資の一環としてアパート経営ローンを借り入れる場合には、1割~3割程度の自己資本比率が必要です。

ローンを利用すれば自己資金では手に入れることが難しいアパートを購入することができます。もちろん、借り入れによるレバレッジ効果は魅力的です。

しかし、最も重要なことはアパート経営を成功させることです。特に初心者の場合は、1棟目の成功が、今後の投資ポートフォリオ形成に影響します。そのため、1棟目の失敗は極力避けたいです。

借入額が大きすぎると、売却による損切りも選択しにくくなります。そのため、資産形成を行う際には、自己資本を1割~3割ほど用意し、比較的リスクを抑えたローン計画がおすすめです。

収支ではなくキャッシュフローで考える

キャッシュフローとは、帳簿上ではなく、実際のお金の流れを表したもののことです。キャッシュフローが良い状態とは、実際に入っている現金より、支出の現金が小さい状態です。

一方でキャッシュフローが悪い状態とは、実際に入っている現金より、支出の現金が大きい状態を指します。キャッシュフローが悪いと、帳簿上では黒字なのに実際には現金がないという、いわゆる黒字倒産になってしまいます。

月々のローン返済額は、経費に換算せず利益から捻出します。そのため、収入が十分ではない場合には、帳簿上では利益が出ていて黒字なのに、修繕積立金や返済額を利益分から支払いきれず、手持ちの資金から返済するということが起こります。

返済計画を作成する際には、手元にいくら残るのかまで計算し、現実的かを判断しましょう。

キャリアや資金を変化させない

銀行が審査する属性には、職歴やキャリア、資金力も含まれます。安定していれば、信用が高く借り入れしやすくなります。

一方で、転職したての状態や個人事業主は、評価が高くありません。特に、資産を保有していない際には、勤務先などは重要な信用情報です。初心者が借り入れを行う前には、できるだけキャリアを変化させず、独立などをできるだけ避けましょう。

また、大きな買い物も避け、保有している現金はできるだけ減らさないことも重要です。カードローンやキャッシングなどの小さな負債がある場合は完済し、資産情報をできるだけきれいな状態にしておきましょう。

初心者の場合には、細かな点ではありますが、信用情報を強化するためにも最善を尽くしておきましょう。

金融機関との折衝に強い業者を選ぶ

収支計画の実現性については、誰が作った収支計画かも重要な視点です。例えば、全く同じ経営シミュレーションであっても、初心者が作った計画と、数百軒のアパート経営に携わる専門業者が作った計画であれば、後者のほうが説得力があります。

まだ実績がない場合には、大手の銀行取引に強い業者に相談することで、融資のハードルを下げることができます。

また、サブリースにすることで収益が安定するため、銀行の融資が通りやすくなる場合があります。サブリースは契約内容の確認が重要ですが、融資がうまくいかない場合には、有効な経営方法といえます。

融資に積極的な銀行に複数打診する

地方銀行、信金・信組、ノンバンク、ネット銀行は、比較的金利が高めです。地方銀行は、1〜4%程度と金利の幅が少し広めです。審査基準は、低金利であるほど厳しくなります。さらに、担当エリア外は融資してもらえない可能性が高いです。

信金・信組は、金利、審査基準においては地方銀行とほど同程度と考えてよいでしょう。こちらも営業エリアが限られている点には注意が必要です。ノンバンクは、金利が2〜15%台と高いですが、融資審査基準は比較的やさしいとされています。ノンバンクは、融資のみを行う消費者金融や信販会社です。金利は高めですが金融機関のようにエリア制限もなく、築古物件でも融資を受けられる可能性が高い点が魅力です。

ネット銀行は、店舗を持たない金融機関です。ネット銀行でも不動産融資を受けることが可能です。審査基準は、地方銀行と同程度ですが、金利は比較的高めです。特徴としては、銀行によって融資金の使用目的が自由であったり、条件を満たせば優遇金利が受けられたりするサービスもあります。

ローン借入時に確認すべきポイントとは


金利の種類を選ぶ

変動金利は銀行が優良企業に対して1年未満の短期で貸し出す最優遇金利である短期プライムレートに基づいて、金融機関ごとに独自に金利が設定されます。半年に1度金利が変動するため、借入期間中に金利が上昇すればその分返済額が高くなってしまいます。

もちろん、返済期間中に金利が下がることもあり、この場合は返済額が安くなりますが、現状の金利状況を見るとこれ以上下がることは現実的ではありません。なお、短期プライムレートは実は2009年以降一切動いておらず、変動金利とは名ばかりで、ほどんと変化していない状況です。

ちなみに、変動金利は金利の変動リスクがある分、固定金利より低い金利設定となります。このため、金利が動いていない中で変動金利を利用することは、お得にローンを利用できていると考えることができます。

原則として変動金利より固定金利の方が先に金利が上がるとされており、借り換えの決断をするのであれば早めに動くことが大切です。

住宅ローンだと借入期間35年で借りられることが多いですが、アパートローンは築年数によっては20年程度が上限の場合があります。これは、借入期間が建物の法定耐用年数に応じて定められるからです。特に木造の場合、法定耐用年数は22年と短く、長期の借入期間を設定しづらくなっています。

また、返済期間は建物の構造の耐用年数によって異なります。建物の減価償却期間は以下のようになっています。

構造 木造・合成樹脂 木骨モルタル れんが・石・ブロック 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート
耐用年数 22 20 38 47

返済比率を50%以内に抑える

返済比率とは、「年間収入に占める年間返済額の割合」のことを指します。返済比率を50%に抑えるということは、例えば年間収入400万円の場合には、年間のローン返済額を200万円以下に抑えるということです。返済比率が重要と言われる理由は、返済比率がアパート経営の健全性を表しているからです。

アパート経営では、年間収入のうち15%~30%程を経費として使用します。残りの85%をローンの返済額や修繕積立金、手取り収益にあてます。

収入の中で経費を20%、返済比率を50%とすると、残りの30%から修繕積立金と手取り収益を捻出しなければなりません。この場合、もし空室率が30%の場合には、アパート経営の儲けは0になってしまいます。

返済比率が大きいと、儲けがないだけではなく、修繕積立金なども貯めることができないため、健全なアパート経営が困難になります。ローンの返済額はなかなか簡単に減らすことができません。そのため、計画段階では、空室率も見越して返済比率を多くとも50%以下に抑えるようにしましょう。

売却するデッドラインを決める

せっかくアパート経営を始めても空室が全く埋まらない可能性もあります。その場合、返済が難しく、手元の資金から返済費用を捻出する必要があります。

どうしても経営再建が難しい場合には、売却という出口戦略を選択する必要があります。中古アパートは買い手がつきにくく、買い手も投資家であるため、価格交渉も求められます。

築年数が一年変わるだけで、売値が変わってしまうこともあります。初心者の場合、引き際がわからず、ダラダラと赤字を引きずってしまうことも考えられます。

うまく売り切れれば、次の投資につなげることできるため、判断を誤らないように、事前にデッドラインについては決めておきましょう。

アパート経営ローン以外にもある資金調達方法


アパート経営を行う際には、アパートローン以外にも資金調達方法があります。条件がよくない場合もありますが、どうにもローン審査が進まない場合には、試してみる価値があります。

プロパーローン

プロパーローンとは、保証会社を介さずに金融機関が回収リスクを背負っているローンです。事業性が高い場合には、融資金額や融資期間、金利条件がアパートローンよりも良い場合があります。

しかし、その分審査が厳しく、自己資金も求められる可能性があります。

土地の立地がよいにも関わらず、属性によって審査が通らない場合には、事業性を強調してプロパーローンを考えてみることも1つの手と言えます。

政策金融公庫

政策金融公庫とは、国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫、国際協力銀行が統合し、政府が100%出資している金融機関のことを指します。

政策金融公庫からの融資の特徴は、創業者や中小企業への融資条件が緩和されているという点があげられます。投資目的ではなく、不動産賃貸業を営むという目的であれば、融資が下りる可能性もあります。

条件面ではクリアできたとしても、政策金融公庫からの融資は、返済期間が短めに設定されることが多いです。そのため、自己資本比率を高めにしないと経営を安定させることは難しいでしょう。

政策金融公庫は、担当者によっては事業性の良し悪しを判断してくれる場合もあります。融資を受けるという点ではあまりおすすめしませんが、融資を受けられない際に事業計画の相談をする場合には、相談してもよいでしょう。

まずは信頼できる会社を見つける


土地を活用してアパート経営を行う場合、まずは信頼できる不動作会社を探すことからはじめましょう。不動産会社のなかには、アパートローンの提携先を持っている会社もあります。そのため、融資を受ける際に有利になる可能性もあります。

土地活用比較サイトを利用する

不動産会社には得意分野を持つ会社も多くあります。アパート経営を行う場合には、アパート経営の実績を多くもつ会社を選ぶことが大切です。経営経験が豊富であれば、融資に関しての知識についても豊富に保有している可能性が高いと考えられます。

ただ、自分だけで不動産会社の情報を収集することは手間のかかる作業です。また信頼できる不動産会社を見極める目も必要になり、何かと準備が必要になります。

土地活用比較サイトを利用すれば、インターネットで情報を入力することで一度で複数の不動産会社とつながることが可能です。複数社の提案や情報を比較検討することで、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

土地活用比較サイトならイエウール土地活用がおすすめ

イエウール土地活用は、日本でも有数の土地活用比較サイトです。

不動産に関する相談ごとであれば幅広く対応しています。税金に関する問題だけでなく、土地の活用方法についても調べることが可能です。独自の基準で悪徳業者を排除しているため優良な会社のみと出会うことができる点が魅力です。

所有している土地の住所などの情報を入力するだけで、無料で適切な相談先を紹介してもらうことができます。電話による悩み相談も行なっているため、迷っている場合にはまずは電話相談を利用するのもよいでしょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート経営にローンは必要?
自己資金で用意できない場合は必要です。多くのアパートオーナーは、自己資金とローンを合わせて初期費用を用意しているので、詳しくはアパートの経営にはローンがつきものをご覧ください。
アパート経営で住宅ローンは借りられる?
借りることができません。アパート経営の場合、住宅ローンより少し金利の高いアパートローンを借りることになります。詳しくは投資目的のためのローンがあるをご覧ください。
アパートローンを借りるデメリットは?
金利が高いことが挙げられます。詳しくはアパートローンのデメリットをご覧ください。
【完全無料】アパート経営したら収益いくら?