アパート経営とローンの関係は?投資目的経営でもローンは可能

アパートは昔から投資目的として人気です。元手さえ用意できれば、あとは経営利益が継続的に入ってくるため、資本が多い人が投資目的でアパートを購入することが多いです。しかし、アパートは通常の住居よりも高額なので、人によっては現金のみで購入することが難しい人ことも。その場合は現金とローンを併用して元手を用意することになるでしょう。ローンには様々な種類があり、用途に合わせて選択する必要があります。
ローンを併用した場合のメリット・デメリットを考えながら、アパート経営に関するローンの見方について解説していきましょう。

逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
先読み!この記事の結論
  • 金利をよく確認する。返済額を借りるときに確認を
  • 都度金利は切り替えられる場合がある
アパート経営について詳しく知りたい方には、以下の記事がおすすめです。

アパートの経営にはローンがつきもの

アパートを経営する際、元手が多くかかってしまうので、ローンを組む場合があります。ローンは便利ですが、将来売却したり投資目的でアパートの経営を行う場合は、前もってローンについて知っておく必要があります。

元手には現金とローンを併せた人が多い

アパートを購入する際に購入資金が足りない場合、ある程度まとまった現金とローンを併用しましょう。現金のみで購入できれば、後のコストは経営によるものが中心となりますが、ローンを併用した場合、返済が必要になるため、アパートを経営しつつ、ローンの返済を行うことになります。
また、ローンには審査があり、経営者それぞれの経済状況や返済実績などを考慮され、融資してもらえる金額が異なります。アパートを経営しようと思っていて、ローンを併用しアパートを購入する人は、ローンで幾ら融資してもらえるか、事前に確認しておきましょう。
通常、アパート取得を目的としたローンは金融機関各社が「アパートローン」として提供しているのが一般的です。借入額や金利、借入期間等は金融機関により異なるため、よりよい条件で貸してくれる金融機関を探すことが大切です。
ローンを借り入れる際は計画的に進めないと、折角得た家賃収入を圧迫してしまい、最終的に赤字となってしまう可能性もあります。ローンはアパート経営の出費の中でも多くを占めるものなので、しっかり返済できるのかどうかを確認するようにしましょう。

金利を考えないと損をしてしまう

ローンを組む際には金利に注意しましょう。アパートローンは借入額が大きいことも多く、仮に0.1%程度金利が高かったとしても、総額で考えると大きな違いとなります。とはいえ、金利の将来予測については経済のプロでも確実に予想することなど不可能です。
ただし、ローンの金利が分かれば毎月の返済額を算出することはできるので、アパートの家賃収入からローンの返済額を差し引いて、アパートを運用していけるかどうかをシミュレーションするとよいでしょう。
また、すでにローンを借りていても他の金融機関に借り換えをすることもできます。その場合借り換えた方が金利が低く、返済額が少なくなることもあるので、借り換えを検討している人は金融機関に借り換えを検討している旨を相談してみましょう。
  • 金利をよく確認する
  • 借りる順番にも気をつける
  • 返済額を借りる時に計算
 class=

投資目的の為のローンがある

通常住宅を購入するために使われるのが住宅ローンです。一方、投資目的でアパートを購入する場合、住宅ローンは活用できず、先述の通りアパートローンを利用することになります。

ローンには種類がある

ローンは大きく分けると変動金利のものと固定金利のものがあります。アパートローンは変動金利のものが多く、変動金利はその名の通り変動する金利で、半年に1回金利の改定がなされます。なお、変動金利は短期プライムレートに基づき、金融機関が独自に定めます。
利用する金融機関によって金利が変わるため、できるだけ安く融資してくれる金融機関を探すことが大切です。

ちなみに、住宅ローンだと借入期間35年で借りられることが多いですが、アパートローンは築年数によっては20年程度が上限の場合があります。これは、借入期間が建物の法定耐用年数に応じて定められるからです。特に木造の場合、法定耐用年数は22年と短く、長期の借入期間を設定しづらくなっています。

不動産投資ローンは変動金利が多い

変動金利について改めて詳しく解説しましょう。
変動金利は銀行が優良企業に対して1年未満の短期で貸し出す最優遇金利である短期プライムレートに基づいて、金融機関ごとに独自に金利が設定されます。半年に1度金利が変動するため、借入期間中に金利が上昇すればその分返済額が高くなってしまいます。
もちろん、返済期間中に金利が下がることもあり、この場合は返済額が安くなりますが、現状の金利状況を見るとこれ以上下がることは現実的ではありません。
なお、短期プライムレートは実は2009年以降一切動いておらず、変動金利とは名ばかりで、ほどんと変化していない状況です。

ちなみに、変動金利は金利の変動リスクがある分、固定金利より低い金利設定となります。
このため、金利が動いていない中で変動金利を利用することは、お得にローンを利用できていると考えることができます。
とはいえいつまでも金利が変わらないとは限りません。もし金利が上昇しそうなときは、固定金利に変更することで金利の変動リスクを減らすことができます。
しかし、原則として変動金利より固定金利の方が先に上がるとされており、借り換えの決断をするのであれば早めに動くことが大切です。

  • 用途に合ったローン選択
  • 変動金利は最初は安い
  • 都度金利は切り替えられる

 class=

失敗しないためには綿密な計画が必要

アパートを経営し、利益が出たとしても、元手を上回らなければ投資をする意味がありません。。損をしないためには、アパートを購入する時点から綿密な計画が必要になります
そのために現金と併用して複数の会社から借り入れする場合は借り入れの順番をよく考えておきましょう。満額の融資をうけ、効果的な金利で運用しましょう。また、可能であれば繰り上げ返済をしてトータルの返済額を減らす工夫をしたほうが良いでしょう。

借り入れの順番が重要

アパート経営を始めるにあたり、将来的に複数棟購入することを考えているのであれば、最初から戦略的にアパート経営を行うことが大切です。例えば、1棟目のアパートを購入した後、2棟目のアパートをアパートローンで融資を受けて購入する場合、1棟目のアパートの経営状況を見られることになります。
このため、まずはしっかり黒字経営できているかどうかを見られることになります。

納税額を見ると、経費をできるだけ多く計上した方が安く抑えることができますが、それだと黒字額や手元に残るお金が少なくなってしまいます。
2棟目以降も考えているのであれば、手元に資金をしっかり残し、また税金もしっかり納めることが大切です。

その他、借入の順番としては、最初に資産価値の高いアパートを取得することで、2棟目以降、資産価値を高く評価される他、場合によっては共同担保といったことも考えられます。
このように、複数棟の取得を考えるのであれば最初の段階でしっかり計画立てておくことが大切です。不動産会社の担当者など頼れるパートナーを見つけておくとよいでしょう。

繰り上げ返済をして返済額を抑えよう

アパート経営が軌道に乗って、思ったよりも利益が出た場合は繰り上げ返済を利用しましょう。繰り上げ返済をすることでトータルで支払う金額を少なく出来ます。繰り上げ返済は元金部分のみの返済のため、ローンの総返済額を少なくできる効果を期待できるのです。

また、アパートローンは売却と同時に残債を完済できなければ売却できないため、早い段階で残債を少なくしておけば、いざというときに売却して撤退しやすいといったメリットもあります。ローンはなるべく早く返済することでお得になります。ただし、アパート経営では税金の支払いや突発的な修繕の可能性もあるため、手音にある程度まとまった資金をおいておくことも大切なことです。
アパート経営による家賃収入とローンや税金など各種経費のバランス、貯蓄額のバランスを考えながら計画的に返済を進めていくようにしましょう。

  • 返済計画を最初に立てよう
  • 借り入れの順番も重要
  • 返済額は常に意識
 class=

アパートローンのデメリット

便利なアパートローンにはデメリットがあります。変動金利といえど、返済額は高額になります。返済年数が長いと利率が低くても利子が多くなります。利子が多くなればなるほど損失が大きくなるため、現金を多くして当初借入額を少なくするなどして、返済額を少なくすることでデメリットを低減できます。
アパートから得られる家賃収入とローン返済額のバランスが悪くなると赤字に転落しやすくなります。アパートローンの返済には長い年月がかかるため、返済が進む中築年数が古くなると収益性が悪化
し、家賃収入に対してローン返済額が大きくなってしまうことがあるのです。こうした事態に陥らないよう、計画的にローンを利用することが大切です。

返済年数が長いと利子が多い

アパートローンがいくら低金利だからといっても、借入額、返済年数によっては利子が多くなります。特に元利均等返済の場合、借入当初は利子の返済の割合が多くなります。
アパートローンは、基本借入期間の長いものなので、アパート購入時に現金をできるだけ多くするなどして、返済額を少なくすることが大切です。
長期間になるとアパートの経営利益や購入者の経済状況の予想が難しくなり、リスクが多くなります。借り入れを行う際は金額だけでなく、返済年数についても注意しましょう。

返済が終わった時にアパートの価値が下がっている

長期間返済を行った場合、アパートの価値が下がってしまっている場合があります。特に木造アパートは国で定められている法定耐用年数がRC造のマンションなどに比べて短いです。減価償却は法定耐用年数に対する築年数で計算されるので、築年数が経過すると不動産の価値も下がっていきます
このため、売却時に買主が十分な借入期間でアパートローンを利用できない可能性があり、売却しづらくなってしまうというデメリットがあります。アパートの売却も視野に入れるのであれば、構造と築年数、売却したときの借入期間についても考慮することが大切だといえます。
  • 返済後の不動産価値を考慮
  • 返済年数長い=返済額増
  • デメリットも考えて利用

収支が取れなければ早めの売却

アパートを経営していて、収支が取れなければ早めに売却を考えましょう。経営コストは常にかかります。そして築年数がかかればかかるほど、物件の価値は低下してしまいます。採算がとれないと判断された場合、すぐに行動したほうが良いでしょう

オススメは日本最大級のイエカレ

アパート経営の場合、イエウールのパートナーであるイエカレをオススメします。こちらは、運営開始から10年以上続く、日本最大級の賃貸経営比較サイトです。

一括資料請求サービスの提供とともに、賃貸経営に関する不安やお悩みを解決できるような情報も充実しています。

ご利用は以下のバナーから無料で試すことができます。

土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順

イエウールで「売る」あなたの不動産の売却に強い不動産会社をご紹介

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】最適な土地活用って?