アパート経営で会社設立など法人化するメリットとデメリットを解説

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アパートを経営する場合、個人で管理する方法とは別に法人化して会社として経営する方法もあります。会社設立をしてアパートを経営することには多くのメリットがあります。そのため、法人化するかどうか悩んでいる人もいるはずです。
そこでこの記事では、アパート経営で会社を設立するメリットについて解説します。デメリットについても解説しますので、失敗を避けるためにもあわせて把握してください。

先読み!この記事の結論
  • アパート経営を法人化すべきタイミング
  • アパート経営を法人化するメリット・デメリット
  • アパート経営を法人化する手順・必要書類
アパート経営を考えている方は、以下の記事もおすすめです。

アパート経営で会社を設立するメリット

 class=アパート経営で会社を設立するメリットのひとつに節税があります。所得税や住民税、相続税を抑える以外にも金銭的なメリットを得ることができます。ここでは、それぞれのメリットについて具体的に解説します。まずはメリットを理解することで、法人化への一歩を踏み出してみましょう。

所得税を抑えることができる

個人でアパート経営を行う場合と、法人化して会社を設立してアパートを経営する場合では、法人化したほうが所得税や住民税を節税することができます。個人経営の場合、収入額から必要経費を差し引いた残りの額が不動産所得として計上されます。
一方で、法人化した場合は個人の場合と同様に収入額から必要経費を差し引いた残りの額が不動産所得となります。ただ、この残りの額を社長の役員報酬として計上すると会社の所得が0になります。そのため、法人税を支払う必要が無くなります。
社長の役員報酬には所得税が課税されますが、給与所得控除が適用となるため、結果的に個人で経営する場合よりも支払う税金の額は少なくなります。具体的な例を以下に示します。

  • 収入額:3,000万円
  • 必要経費:1,000万円

【個人経営の場合】

不動産所得=3,000万円-1,000万円=2,000万円

【法人化した場合】

不動産所得=3,000万円-1,000万円=2,000万円
給与所得控除=195万円
2,000万円-195万円=1,805万円

たとえば、家族を会社の役員にして役員報酬を分割するとそれぞれに給与所得控除を使うことができるため節税効果はさらに高くなります。いずれにしても、法人化することで得られるメリットは大きいです。

相続税を抑えることができる

アパートを個人経営した場合、家賃収入から経費を差し引いた額が所得になります。所得は蓄積されていくため、この所得は相続財産として相続税の課税対象となる点には注意が必要です。
会社を設立してアパートを経営すれば、所得を役員報酬として家族に分散することができます。親の財産の増加を抑えることで、いざ子どもが相続するときに発生する相続税の節税につながります。
ただし、会社の株式を親が所有している場合は、株式を通じて所有していることになるため、財産が株式ということになります。株主が親である場合には生前移転対策をするなどの必要が生じる点には注意が必要です。

赤字になっても欠損金を繰り越せる

アパートの経営で赤字が出た場合を考えます。赤字になった年の翌年が黒字になった場合、赤字だった年の欠損金を翌年以降に繰り越すことが可能です。黒字の年の黒字分を赤字の年と相殺することで課税所得から控除が可能となります。
個人事業の場合は、3年の猶予ですが法人化した場合の期限は9年で個人の場合よりも有利になる点はメリットです。

厚生年金に加入することができる

アパート経営を法人化してその会社に所属する社員になると、個人経営の時には加入できなかった厚生年金に加入することができるようになる点もメリットのひとつです。
厚生年金はサラリーマンなどが加入できる年金であり、国民年金と比較して支給額が大きい点が特徴です。
個人での経営だと国民年金にしか加入できません。法人化することで支給額の大きい厚生年金に加入することが可能となります。

アパート経営で会社を設立するデメリット

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アパート経営で会社を設立すると多くのメリットがあります。ただし、法人化をすることにはデメリットもある点はきちんと把握しておく必要があります。
メリットばかりに目がいってデメリットを把握せずに簡単に法人化してしまうとあとで困ったことになる可能性もあります。ここでは、3つのデメリットについて解説します。

会社を設立するための費用が発生する 

会社の設立にはそれなりの費用がかかります。具体的には、会社を設立時に作成する必要がある「定款」に関する費用です。
株式会社にする場合の「定款」は、公証人役場で公証人に認証してもらう必要があり、これには手数料がかかります。定款が完了したあとは、設立登記をしますがこれにも資本金に応じた登録免許税が必要です。
さらに、こうした手続きは個人で行うのは難しいケースが多いため、場合によっては司法書士に依頼することになります。その場合には司法書士に報酬を支払う必要も出てきます。司法書士への報酬は、株式会社の場合で2530万円、合同会社で1015万円が相場となっています。

個人経営の場合よりも運営費用がかかる

個人でアパート経営をする場合も、法人化する場合も帳簿の記載が義務付けられています。確定申告の際は、いずれの場合も「白色申告」または「青色申告」を行います。
個人の白色申告がもっともシンプルで、毎日の合計金額をまとめる程度の簡易的な方法で問題ありません。個人の青色申告では、複式帳簿が必要になります。具体的には以下の帳簿です。

  • 現金出納帳
  • 売掛金
  • 買掛金
  • 経費明細書
  • 固定資産台帳

手間はかかりますが、その分特別控除が10万円まで控除できる点はメリットです。さらに、「5棟10室基準」といって貸家は5棟、貸室は10室以上を経営しているオーナーである場合は、「賃借対照表」「損益計算書」を確定申告書に添付することで65万円の特別控除を受けることが可能です。
会社経営の場合は、個人とほぼ変わりませんが、帳簿の記載がさらに詳細になる点に注意が必要です。そのため、自分で帳簿の記載が難しい場合には税理士に依頼する必要が出てきます。そうなると、税理士への報酬が発生します。
さらに会社経営にした場合は、資本金の希望によって均等割と呼ばれる地方税が課税されます。たとえば、東京だと最低で7万円が課税され、これは赤字であっても関係なく課税されるため注意が必要です。

税務調査が入る確率が上がる

会社経営の場合、所得税や法人税を申告するとその内容について税務調査が入る可能性が高い点は把握しておく必要があります。黒字であるほど調査が入る可能性は高くなります。具体的には35年に1回程度の割合で調査が入ると考えておいたほうがよいです。
個人の場合は、710年に1回程度で税務調査が入る割合にすると0.3%なのに対して、法人は3.3%と高い割合となっています。

 

アパート経営で法人化すべきかを考える際には、メリット・デメリットを比較した上で選択することが重要です。なんとなく選んでしまうと、「管理費用が増えただけ」「法人化の手間がかかっただけ」となる場合があります。

可能であれば、法人化するかどうかも含めて事業計画で考えておくことが必要です。しかし、自分で法人化する場合と法人化しない場合の、2つの事業計画を建てるのは手間がかかります。

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アパート経営を法人化するのに適切なタイミングは

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個人で経営していたアパートを法人化するにはある程度の資金と勇気が必要です。法人化するといってもどのようなタイミングで行えばよいのかわからず一歩を踏み出せないでいる人もいるはずです。
そこでここからは、アパート経営を法人化するのに適切なタイミングについて解説します。

課税所得が900万円を超えた場合

アパート経営を開始する段階で法人化してしまうというのもひとつの方法です。ただ、いきなり法人化することに抵抗を感じる人もいるはずです。また、経営している途中から法人化について知り、検討し始めるケースもあるはずです。
途中から法人化する場合には、税金が二重にかかる点には注意が必要です。資産を個人から法人に移動することで、不動産取得税、登録免許税などが課税されます。ただ、個人での経営である程度の資金を得て、投資にも慣れてきた場合には法人化することにメリットはあります。
法人化するタイミングとして有益なのは、課税所得額が900万円を超えた場合です。このタイミングであれば法人化による節税のメリットを得やすくなります。個人経営の場合、課税所得が900万円を超えると所得税率は33%になります。一方で、法人であれば最高税率が23.4%であるため、税率がグンと下がることになるのです。

税理士などの専門家に相談する 

目安としては課税所得が900万円を超えるあたりではあります。ただし、法人化が妥当と判断されるラインは個人の所得状況や物件の状態によって異なるため、具体的な法人化のタイミングは税理士などの専門家に相談して判断することをおすすめします。

今後相続する予定がある場合

株や不動産の資産を今後相続する予定がある場合も法人化するよいタイミングと捉えることができます。相続税は、亡くなった人の財産を相続した人に課税されます。ただ、アパートを法人化して生前に利益の一部を分割しておけば、将来支払う相続税を減らすことが可能となります。
具体的には、法人化した会社の社員や役員として親族を雇うことで利益の一部を報酬として支払います。これは、生前に利益の一部を贈与することになるため、相続の際の課税額を軽減することにつながります。

アパート経営で会社を設立するときの手順

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会社を設立するのは大変なのではないかと考える人もいるはずです。具体的にどのような手順で法人化すればスムーズに進めることができるのか解説します。

法人の種類を決める

法人化するにあたって最初に決めるのは、法人の種類です。法人の種類は、株式会社、合同会社、合名会社、合資会社の4種類があります。アパート経営で設立する割合が高いのは株式会社と合同会社です。それぞれについてまとめておきます。

株式会社

株式会社の歴史は古く、17世紀から存在しています。株式会社はその名のとおり、株式を発行することで多くの人からお金を集めて、そのお金で物やサービスを生み出す会社です。
利益は給料や株主に対する配当として支払ったり、会社経営の資金に使用されます。株式会社は知名度が高い点がメリットです。さらに、株式上場を目指すこともできるため上を目指して経営したいという人には向いています。

合同会社

合同会社は、LLC(Limited Liability Company)とも呼ばれます。2006年に会社法により有限会社が廃止されたことで、生まれたのが合同会社です。合同会社のメリットは設立費用が安い点にあります。
株式会社の設立にはおおよそ25万円ほどの費用がかかるのに対して、合同会社は11万円ほどですみます。ただし、税金に関しては株式会社と同等に課税されます。比較的自由度の高い組織であるため、自由に経営をしたいという人に向いているといえます。
このように株式会社と合同会社は、初期費用に大きな違いがあります。どちらも法人格を持っている点でも違いはありません。ただし、最初に合同会社を設立してから、のちに株式会社にするためにはかなりの手続きを踏む必要があるため、その辺りはよく考えてから決断する必要があります。

定款を作成する

法人の種類を決定したら「定款」を作成します。定款とは会社のルールブックのことです。会社を設立する場合には、必ず作成しなくてはいけない書類になります。法律の範囲内であれば自由に内容を決めることはできますが、会社法をきちんと理解した上での作成が重要です。
よくわからない場合には、公証役場にフォーマットがありますので確認してみるのもひとつの方法です。

税務署に事業開始の届け出を行う

会社の設立を決めたら、税務署に対して届け出を行う必要があります。届け出をしないと節税のメリットを受けることができないため、怠らないことが大切です。税務署に届け出をする場合には、以下の書類を提出する必要があります。

  • 法人設立届出書
  • 青色申告承認申請書
  • 給与支払事務所等の開設届出書
  • 事業開始の届出

法人設立届出書は、会社を設立したことを税務署に伝えるための書類です。開業届と呼ぶこともあります。フォーマットは、国税庁にありますので参考にしてみてください。
青色申告承認申請書は、節税のメリットを得るためには重要な書類です。会社を設立してから3カ月以内に届け出る必要がある点には注意しましょう。
給与支払事務所等の開設届出書は、従業員の給与を源泉徴収した場合に、所得税の納付を毎月から年2回に減らすことが可能となる申告書です。社員が10人未満の会社であれば適用されるため提出を忘れないようにする必要があります。
事業開始の届出は、会社の本社がある都道府県や市町村に開業を知らせるための書類です。書類のフォーマットは各自治体のホームページなどにあります。

アパート経営の会社設立に失敗しないためのポイント

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アパートの経営にはそれなりの費用がかかります。そのため、失敗を恐れて法人化に踏み切れずにいる人もいるはずです。まったくリスクがないわけではありませんが、メリットも多くあるのがアパート経営の会社設立です。
メリット、デメリットをきちんと把握して、どのように展開すればうまくいくのかをシミュレーションしてから踏み切ることも大切です。ここでは、アパート経営の会社設立に失敗しないためのポイントについて解説します。

建物の築年数が古い場合は法人化しない

アパートは、年数が経つにつれて劣化するものです。新築物件の競争相手が増えてくるとどうしても家賃を下げて競争に参加するしかない状態に陥ることもあります。また、築年数が古いアパートの場合は修繕経費が多くかかる可能性が高い点も考慮しましょう。
課税所得が900万円を超えない場合は、法人化するメリットがないため、築年数が古いアパートの場合は法人化しないほうがよいといえます。

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アパートの管理や、土地の活用に悩んでアパート経営を検討している人もいるでしょう。法人化してアパート経営することが本当に自分にとってメリットとなるのか、それともほかによい方法があるのではないかと頭を悩ませていませんか。
自分だけでは、複雑な法律や税金について理解しきれないということもあるはずです。そのような場合には、プロに相談することもひとつの方法です。自己判断で誤った選択をするよりもプロの知恵を借りる事でこれからの人生や子どものことも踏まえてプランニングすることができます。
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土地活用比較サイトの利用手順
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状況に合わせてアパート経営の会社設立を決めよう

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アパートの経営を個人のままにしておくか、法人化するかは大きな決断です。簡単に決めることができる内容ではありません。メリットだけでなく、デメリット、失敗しないためのポイントについてもしっかりと理解しておくことも重要です。
法人化するかどうか迷った場合には、プロに相談することをおすすめします。
複数の不動産会社に相談することで、さまざまなプランを比較することが可能です。
法人化は、税金や相続にも関係してくるため長い目でみて本当に損がないのか、もしも赤字になった場合はどうすればよいのかという点についてもしっかりと相談しておきましょう。個々の状況によって法人化するメリットは異なります。人生のプランニングとも合わせて法人化の計画を慎重に立てることもポイントとなります。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

アパート経営で法人化するメリットは?
法人化するメリットには、所得税や相続税を抑えたり、赤字でも欠損金を繰り越せたりする方法があります。詳しくは、こちらでご説明していますのでご確認ください。

アパート経営を法人化する適切なタイミングは?
課税所得が900万円を超えたタイミングや相続する予定がある際に、法人化することをおすすめします。こちらでご確認することをおすすめします。

アパート経営を法人化する手順は?
法人の種類を決めて、税務署に事業開始の届け出を行います。詳しい流れについては、こちらでまとめていますのでご覧ください。
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