アパート経営とマンション経営の違いは?賃貸経営のメリット・デメリットも解説

アパート経営とマンション経営の違いは?賃貸経営のメリット・デメリットも解説
土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

土地活用の方法として更地に建物を建築して経営するという方法があります。アパート経営とマンション経営のどちらを選択するかで迷っている人もいるでしょう。

賃貸経営という方法で分類すればアパート経営もマンション経営も同じようにみえるかもしれません。ただ、アパート経営とマンション経営にはいくつかの違いがあります。

この記事ではアパート経営とマンション経営の違いについて解説します。それぞれのメリット・デメリットについても紹介しますので参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営やマンション経営については以下の記事をご覧ください。

アパート経営とマンション経営の違い

アパート経営とマンション経営ではどのような違いがあるのでしょうか。土地活用をするうえでどちらを選択するかを決定するためにはそれぞれの違いについて理解する必要があります。ここからはアパート経営とマンション経営の違いについて解説します。

取り扱う物件の種類

アパート経営の場合は、基本的にアパート1棟を建築したり購入したりして経営するようになります。これに対してマンション経営は1部屋から賃貸経営を行うことが可能です。つまりアパート経営とマンション経営では取り扱う物件の種類が異なるということになります。

土地活用という視点で考えるとアパート1棟、マンション1棟を建築して経営するということが考えられます。建物のオーナーとして経営を行うようになるでしょう。

空室率の高さ

賃貸経営で気になるのは空室リスクについてです。賃貸経営は家賃収入が収益となります。そのため空室が長く続くと減収になってしまいます。空室率に関してはマンションよりもアパートのほうが高いとされている点が特徴です。

アパートは単身者や学生など引越しの可能性が高い層をターゲットにすることも多いでしょう。ファミリー層をターゲットにしたアパートでも家族が増えたタイミングなどで戸建てやマンションに引っ越しする可能性も高いでしょう。

これに対してマンションは高層化が可能で、立地のよい場所に建設されることが多いため長期的な生活を想定して入居する人が多いといわれています。

投資に必要な資金

賃貸経営では初期費用がどの程度必要になるのかも気になるところです。すでに土地を所有していて土地活用を検討している場合には建物の建築費用が主なコストになるでしょう。アパート経営は1棟経営になるためコストが膨大になりそうなイメージを持つ人も少なくないでしょう。

ただ、マンションと比較すると1棟経営であれば規模がマンションほど大きくないため限られた少ない資金のなかでも投資をスタートすることは可能です。投資目的で賃貸経営を希望しており資金は少なめでスタートしたい場合にはアパート経営のほうが向いているでしょう。

耐久性や耐震性などの頑丈さ

建物を建築する場合、耐久性や耐震性は重要なポイントになります。アパートの場合は木造や軽量鉄骨造が多いため耐震性に不安があるイメージが強い人もいるでしょう。ただ、建築基準法で耐震性については基準が定められているため建築資材でコストを抑えても耐震性は基準を下回ることはありません

とはいえマンションの場合は高層になりやすいため鉄筋コンクリート造を採用するケースが多く、建築資材や工法から考えてもアパートよりも耐震性や耐久性が高くなります。

セキュリティの強さ

入居者からする安心して生活できる環境というものは居住先を決めるうえで大切な要素です。セキュリティ面ではアパートよりマンションのほうが高いといえるでしょう。マンションの場合は基本的にはオートロックが採用されています。

エレベーターにも外部からなかが確認できる防犯カメラなどが設置されることが多くなってきています。これに対してアパートは戸数が少なく外から見えやすい造りになっていることからオートロックなどの設備はなく2階建程度であれば階段のみが基本です。

ただ駐輪場など死角になりそうな箇所に防犯カメラを設置するなどオーナーによってはアパートでもセキュリティ強化をする人もいます。

流動性の高さ

流動性という点でみると、アパートは1棟経営になるため規模や金額が大きくなりやすくマンションと比較すると流動性が低い点が特徴です。マンションの場合は1棟の所有となるとやはり流動性は低くなりますが、1室のみの経営であれば売却しやすいため流動性が高くなります。

修繕費用の負担

賃貸物件はおおよそ10年を目安に修繕を行う必要があります。修繕費用の負担についてもアパートとマンションでは大きな違いがある点が特徴です。

マンションでは管理組合を立ち上げるなどして修繕についての話し合いなどが行われることもあります。これは日頃から修繕積立金を集めているからです。積み立てた修繕費用をどのように使うのかを住人で話し合い10・15年に一度大規模な修繕を行うのが一般的です。

このようにマンションはオーナー負担ではなく積立金で修繕を行うことができる点が特徴になります。これに対してアパートは1棟分の修繕費用はオーナーが負担する必要があるため修繕費用を用意しておかなければなりません。1棟分の修繕費用となるとかなりの金額になるため負担も大きくなるでしょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート・マンション経営のメリット

アパート経営とマンション経営の違いについて解説してきました。コスト面での違いが目立ちましたが、実際に経営を行ううえではどのようなメリットがあるのでしょうか。ここからはアパート経営とマンション経営に共通して考えられるメリットについて解説します。

家賃収入を得ることができる

賃貸経営の最大のメリットは毎月の安定した家賃収入です。入居者がいるうちは毎月決まった収入を得ることができるためローンの返済に充てることもできるでしょう。

とくにアパートの場合は1棟経営になるため空室ができたとしても、ほかの入居者がいれば収入がゼロになることはありません。1室経営のマンションの場合は空室になると収入がなくなるため空室リスク対策をこうじておく必要はあるでしょう。

生命保険の代用になる

アパートやマンションは万が一のとき、資産として家族に残すことができるものです。賃貸物件を建築する際には住宅ローンを利用する人がほとんどでしょう。住宅ローンを利用する際には団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険は住宅ローンの契約者が死亡したり高度障害状態になったりした場合に住宅ローンの残債を保険で支払う仕組みになっています。そのためもしものことが起きても家族に負担がかからない点は安心できるといえるでしょう。

景気の変動にも強い

現金での投資は景気の変動に左右されやすいという特徴があります。これに対して不動産はたとえ物価が上昇しても現物資産であるためほとんど影響を受けることがない点もメリットといえるでしょう。とくに貨幣価値が減少するインフレに強いのが不動産投資の特徴です。

アパート・マンション経営のデメリット

アパート経営やマンション経営には多くのメリットがあります。ただしデメリットもあるためよく理解しておくことが必要です。賃貸経営を成功させるためにはメリットだけでなくデメリットについても把握して事前に取れる対策を取っておくことも重要です。

ここではアパート経営・マンション経営に関連したデメリットについて解説します。

老朽化による家賃減少リスクがある

新築で入居者を募集開始したときから年月が経過すると建物自体の老朽化が課題になりはじめます。建物の老朽化は避けることのできない課題です。老朽化した物件は入居者の確保が難しくなるというデメリットがあります。

10年を目安に修繕を行うのが賃貸経営では通常とされています。修繕には大きな費用がかかります。さらにこれだけではなく設備が劣化していた場合には年数に関係なく修繕費用を負担する必要が出てくるでしょう。

アパートの場合は修繕費用はオーナー負担となるため常に修繕費用が出せるだけの用意をしておく必要もあります。マンションの場合は修繕積立金を支払ってもらっているため大規模修繕についてはそこから捻出することが可能です。ただし個別の設備修繕などはオーナー負担になることもあるため理解しておきましょう。

老朽化や設備が古くなって賃貸物件では家賃を値下げして入居者を募集するという方法を取るケースが多くあります。そのため収益が徐々に減っていく可能性があるというデメリットは理解しておきましょう。

災害リスクがある

災害はいつやってくるかわからないものです。賃貸経営をしていてデメリットとなるのも災害リスクになります。火災の場合は1室からの出火で建物全体が全焼してしまう可能性もあるでしょう。さらに地震や洪水などの被害で不動産の価値が下落する可能性もあります。

火災保険に加入していればある程度までの災害による損害は補償してもらうことは可能です。たとえば、火災・落雷・ひょう災・雪災・爆発・破裂風災・水濡れ・盗難・水災などは補償の範囲に入っていることが多いでしょう。

問題は地震です。地震による建物の損壊や家財の被害については火災保険の範囲外であることが多い点には注意が必要になります。地震保険は火災保険のオプションとして加入するケースが多く、万が一加入していなければなにも補償がない状態になってしまいます。

さらには加入している保険の補償範囲が狭い場合には保険金だけでは修復が不可能な状態になるケースも少なくありません。入居者が火災保険に加入するのも通常です。ただし更新ミスなどで火事を起こした入居者が火災保険に入っていなかった事例もあります。

この場合には入居者のミスであってもオーナーが保険を使って立て直しをしなければならないということもあります。つまり火災保険にきちんと加入していても問題が発生する可能性があるということです。

賃貸経営を行う場合には災害リスクを見据えて保険内容を定期的に見直しておくことが大切になります。

アパート経営が向いている人は

アパート経営とマンション経営の特徴について解説してきました。ここまでみてきて自分はどちらに向いているのかと悩みはじめた人もいるかもしれません。まずはアパート経営に向いている人の特徴についてまとめてみましょう。

アパート経営に適している人は、すでにアパートを建てるのに適した土地を所有している人というのが条件にあげられます。アパートを建てるのに適した土地とは規制によりマンション建築が難しかったり面積的にマンションには向かなかったりする土地のことです。

さらに自宅から近距離に土地がある人のほうが管理面でも利便性が高くよいでしょう。アパートは1棟を管理することになるため、こまめに確認に行ける距離にあったほうが安心です。すでに土地を所有していれば建物の建築費用だけで土地活用がスタートできるため有利ともいえます。

マンションを建てるほどの資金はないけれど土地活用で賃貸経営をしたいという人はアパート経営に向いているといえるでしょう。管理についても自主管理にすればコストがかからず収益アップも狙えます。ただし、副収入として考えていて普段の管理が難しいという場合には管理会社と契約することもひとつです。

マンション経営が向いている人は

ではマンション経営が向いている人とはどのような人になるのでしょうか。

マンション経営に向いている人は、マンションの建築が可能な土地を所有している人です。マンション建築が可能な土地にアパートを建築してしまうともったいないため可能であればマンションを建築して経営することをおすすめします。

マンション建築が可能な土地は希少性が高いため賃貸経営をスタートするうえでとても有利にあることを理解しておくとよいでしょう。具体的には駅から近い、容積率が200%以上の土地が適切です。

坪数としては広ければ駐車スペースを広く確保できるため有利ではありますが駅近であれば60坪程度でも十分にマンション建築は可能になります。つまり立地のよい土地を所有している場合にはアパートよりもマンション経営のほうが向いているということになるでしょう。

さらに資金面ではある程度自己資金に余裕がある人が向いています。マンション1棟を建築すると考えるとやはり多額の資金が必要です。現金を手元に多く持っている人のほうがマンション経営には向いているといえます。

アパート経営・マンション経営に失敗しないための対策

アパート経営・マンション経営を具体的に検討しはじめた人にとくに覚えておいてもらいたいのがここからの項目になります。賃貸経営は必ず成功するという保証はありません。ただ、事前にリスクを理解して対策を取っておくことでリスク回避をすることは可能です。

アパート経営・マンション経営で失敗しないためにも事前の対策はとても重要になります。具体的にどのようなリスクに対してどのような対策をこうじておく必要があるのかについて解説しますので参考にしてください。

賃貸需要の高いエリアを選ぶ

これから土地を購入することを検討している人の場合、購入する土地のエリアは重要です。エリア選びを失敗すると経営がうまくいかなくなるケースも多くあります。具体的にどのようなエリアが賃貸経営に向いているのかを理解しておきましょう。

賃貸経営を行う場合には賃貸物件の需要が高いエリアを選ぶということが最大のポイントになります。投資目的で賃貸経営を行うのであれば首都圏がおすすめです。首都圏でも駅に近い賃貸物件は需要が高いため入居者募集に苦労しないでしょう。

賃貸経営を行うにあたっては空室リスクがもっとも大きな課題となります。マンションの場合は1室経営を行う人もいるでしょう。この場合には空室になると収益がゼロになるため空室リスクを回避するための策をこうじておくことが必要です。

賃貸需要が高いエリアであれば空室リスクの課題をクリアすることもできるでしょう。またセキュリティ面が強い物件であるという点も空室リスク回避のポイントになる点も覚えておくとよいでしょう。

火災保険や地震保険に加入しておく

アパート経営・マンション経営で大きな損害となるのが災害による損失です。火災保険への加入は多くの経営者が行っていますが、地震保険となると加入していない経営者も少なからずいるのが現状です。火災保険は補償の範囲に地震が含まれていないケースが大半になります。

そのため地震保険は別で加入するか火災保険の付帯として加入しておく必要があります。災害はいつ起こるかわからない反面、起こらない可能性もあると考えて保険の範囲を最小限にしている人もいるでしょう。ただ、いざ起きた場合に補償の範囲ではまかなえない被害を被る可能性もあります。

そうなるとオーナーが自己資金で物件の立て直しを行わなくてはならなくなります。十分な蓄えがあったとしても自己資金の投入はかなりの痛手になるでしょう。こうしたことから考えても火災保険や地震保険への加入は必ずしておくことをお勧めします。

さらにただ加入していればよいというものではないという点もよく理解しておきましょう。加入する保険の補償範囲や内容についてよく確認してから契約を結び、定期的に内容の見直しを行うことが経営者としてリスク回避をするためにも必要な行動になります。

アパート経営とマンション経営を比較してから選択しよう

土地活用、投資目的で賃貸経営を検討している人もいるでしょう。いずれにしてもどのような物件を経営するかはよくよく検討してからスタートすることが大切です。賃貸物件ではアパートとマンションで悩む人が多いでしょう。

アパート経営とマンション経営では同じようにみえて大きな違いがあることを解説してきました。それぞれの違いをよく比較して自分はどちらに向いているのかを理解してからスタートすることが必要です。

とくにすでに土地を所有している場合には、自分が所有している土地の用途地域や立地などをよく把握しておかなければ、いざ賃貸経営をスタートしたものの実は土地があるエリアが賃貸に向いていなかったなどということも起こり得るでしょう。

アパート経営とマンション経営では土地の選別から異なるため専門家の意見を聞くということも必要になってくるでしょう。土地活用で賃貸経営を検討しているのであればエリアと土地の条件をまず確認することが大切です。場合によってはマンションを建築できない土地であることもあるからです。

もうひとつは賃貸需要が高いエリアであるかどうかもしっかりと確認しましょう。自分だけで判断することが難しい場合には信頼できる不動産業者などに相談するのもひとつです。

とくに賃貸需要などについては地域の情報に詳しい不動産業者や賃貸経営に強い不動産業者に相談することをおすすめします。信頼できる不動産業者を探す方法としてはイエウール土地活用の利用が便利です。

イエウール土地活用では独自の基準で全国の優良な不動産業者とのみ提携しているため安心して利用することができます。土地活用に関してもしっかり相談にのってくれる業者をみつけることで、賃貸経営がはじめてでもスムーズに準備を進めることができるでしょう。

これから土地を探すという人でも賃貸経営に適した土地を紹介してもらうことで失敗せずに経営を進めていくことができるでしょう。

【完全無料】アパート経営したら収益いくら?