アパート経営は4戸で始めるとよい?建築費の基本から徹底解説

アパート経営は4戸で始めるとよい?建築費の基本から徹底解説

アパート経営を始めるなら4戸からがよいと言われたことはありませんか?初期費用が抑えられ、管理も自力で可能な4戸から始めるアパート経営は初心者におすすめです。構造的にも安定しており、全室角部屋になるので入居者のニーズも高いです。

会社員でも副業として始められる規模のアパートです。マンションや戸建ての不動産を購入する金額でアパート経営を始められるので、ローンも組みやすい傾向にあります。ここでは初心者がアパート経営を4戸から始めることのメリットを紹介します。

アパート経営の基本を押さえて、リスクを抑えたアパート経営のやり方を学んでステップアップしていきましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営にかかるお金の基本

アパート経営をどのようなふうに始めるかの前に、アパート経営をするのにかかるお金について理解していきましょう。やりたいアパート経営とやれるアパート経営は一致しないことも多くあります。アパート経営を行うには多額の資金が必要です。預貯金や相続などで一括でアパートを手に入れるケースは珍しいです。

多くはアパートローンなどを組んで購入し、アパート経営を行いながら返済をしていきます。アパートローンを組むには購入するアパートの金額に対して頭金が必要です。その他初期費用として自己資金が求められます。アパート経営を始めるにあたってどれくらいのお金が必要なのか見ていきましょう

アパートの構造別の建築費

アパートを建てる際に構造としてはだいたい3種類の方法があります。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造です。それぞれのおおよその坪単価をまとめます。

アパート構造 坪単価
木造 77万~97万円
鉄骨造 84万~104万円
(軽量鉄骨:90万円前後、重量鉄骨:100万円前後)
鉄筋コンクリート造 92万~120万円

立地や建築条件、施工内容によっても坪単価は大きく変わるので、一概にどれが高く、どれが安いとは言えません。ただし、工法や施工期間を考えるとおおむね木造 < 鉄骨造 < 鉄筋コンクリート造の順になります

アパートの初期費用の内訳

アパート経営を始めるにあたって全体の費用の5%程度が初期費用として必要です。初期費用とは別にローンを組むのに頭金として借入額の10%、事務手数料に5万~10万円程度かかります。土地を購入する場合には土地の購入費や事務手数料が必要です。主な初期費用について下記にまとめます。

費用項目 相場
アパートローン事務手数料 金融機関によって5万~10万円など
保証料が必要な場合は借入額の1~3%
火災保険料 30万円~
不動産取得税 固定資産税評価額×税率(3%)
登記費用 30万~50万円程度
仲介手数料 物件価格×3%+6万円+消費税

アパートローンを組むのに、頭金とは別に事務手数料がかかります。金融機関によって設定金額は異なります。場合によっては保証料が必要な場合もあります。料率も異なるのでチェックしておきましょう。

保険料は1年分は請負工事金額の0.05%程度ですが、加入する保険によって期間や金額が変わるので契約前に確認しておきましょう。不動産取得税は固定資産税評価額の3%が竣工後半年程度経過すると納付書が届きます。

不動産を取得するのに法務局に登記が必要です。登記費用には建物の登録免許税として固定資産税評価額×0.4%、抵当権設定登記費用に債権金額×0.4%、司法書士手数料に6万~7万円程度かかります。不動産価値が高くなるほど負担が大きくなるので事前に確認しておきましょう。

土地を購入した場合や、中古アパートを購入した場合には仲介手数料がかかります。物件価格の3% + 6万円 + 消費税がかかります。その他入居者募集費用として、通常は賃料の1ヶ月、家賃保証型の場合は賃料の3~6ヶ月程度必要です。

アパート建築を計画する際に、現況測量が必要だと30万円程度かかります。地盤調査は1ポイント50万円程度です。建物を解体して建て替える場合には、木造で坪4万~5万円はかかります。その他さまざまな費用がありますが、必要に応じて計画に盛り込みましょう。

アパート経営の維持費

アパート経営は維持管理にお金がかかります。ランニングコストをしっかり算段して、必要な時に困らないように事前に準備をしましょう。主な維持管理費について以下にまとめます。毎月出ていく光熱費や管理費だけでなく、随時かかる修繕費などは積立準備しましょう。

支払うタイミング 費用の項目 目安金額等
毎月 ローン返済 契約金額
光熱費 5,000~1万円程度
損害保険料 1万~10万円程度
管理費 家賃の5%
毎年 固定資産税 評価額×1.4%
所得税 収入による
住民税 収入による
随時 修繕費 数万~100万円程度
リフォーム費 10万~300万円程度
仲介手数料 家賃の半月分

毎月かかる維持管理費としてはローンの返済額と光熱費、保険料、管理費があります。空室が増えない限りは計画通り支払っていくことができます。収入の中から税金分や積み立て分を忘れずにとっておきましょう。

税金は収入が得られた翌年に支払います。固定資産税は評価額の1.4%です。収入によって所得税や住民税の料率が変わるので税理士などとも相談しながら必要な額を用意しましょう。

修繕費やリフォーム費用はまとまった金額がかかります。ふいに設備が壊れて急な出費が必要な場合もあります。ある程度必要な額を貯めておきましょう。入退去があると仲介をしてくれる不動産会社に手数料が発生します。

敷金・礼金などを取っていれば気にしなくても大丈夫ですが、最近は取らないケースも増えてきています。経営の仕方にもよりますが、対応できるようにしておきましょう。

アパート経営の利回り

アパート経営の収益性は利回りで計算されます。利回りには表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りの計算式は


表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100


で求めます。実質利回りは


実質利回り=(年間の家賃収入-年間の経費)÷(物件の購入価格+物件取得時に発生した経費)×100


で求めます。購入前は表面利回りで物件を絞り込み、実質利回りで物件の収益性を見極めましょう。購入後は利回りを確認しながら赤字にならないように経営をしましょう。アパート経営の利回りの相場は5%程度です。最低利回りは3%と言われているので、下回らないよう注意しましょう。

アパート経営を4戸で始める5つのメリット

それではアパート経営を4戸で始めるとよいと言われる理由について紹介していきます。建築費が抑えられるだけでなく、安定した構造で壊れにくいのも特徴です。安く丈夫な物件はローンの審査も通りやすいです。これらを踏まえて5つのメリットについて紹介します。

アパートの建築コストが抑えられる

アパートの建築は戸数が増えるほどコストは上がります。4戸と戸数が少ないため安くなります。4戸なら土地の広さも通常のアパートを建てるには狭い戸建て用でも建築可能で、安く購入できる可能性があります。

相続した土地がアパートには狭くても、4戸の単身アパートなら可能性があるかもしれません。バス、トイレ、キッチンなど水回りを建物の中心に集められるので、配管の整備コストも抑えられます。必要な設備のコストも数が少ないので抑えられます。

アパートローンの審査に通りやすい

木造アパートなら1部屋400万~500万円程度かかります。広さや内装、設備などで金額は大きく変わりますが、木造アパートの坪単価は50万~100万円程度、鉄筋のプレハブで70万~120万円程度と言われていますが、さまざまです。

しかし、4戸のアパートなら2,000万~4,000万円程度で建築することも可能です。土地費用の有無にもよりますが、土地代が必要だとしても投資額が低いので、会社員でも給与所得だけでローンを組みやすいでしょう。

金融機関としては最低でも月6万円以上の黒字が出る事業でないと融資を承認されることは難しいでしょう。小規模アパートなら戸建てのマイホームやマンションを購入する金額でアパート経営が始められるので、資産家ではなくても事業を始められます。

自力でもアパートの管理がしやすい

アパートも10戸とかになると入居者からの問い合わせやトラブル対応、家賃回収などの管理も大変です。しかし、2戸や4戸なら入居者から問い合わせがあっても自力で対応ができる範囲です。共有スペースも広くないので、掃除も簡単です。

顔の分かる関係であればトラブルが起きた際にも話し合いから始めることで早期に解決できることもあるでしょう。管理費も削減できるのでランニングコストを抑えられます。入退去に伴う原状回復のコストは変わりませんが、設備や外壁、屋根などの修繕費は規模が小さい分安く抑えられます。

戸数が少ない分、大きく稼ぐことは難しいですが、不動産経営の初めとしてはリスクが低いので取り組みやすいです

耐震性の高いアパートにできる

近年、災害が頻発しています。火災対策も必要ですが、耐震性の高いアパートは重要なポイントになります。その点、4戸だと左右対称な構造で、建物の中心に水回りだけでなく、重心をもってこれるので、安定した構造になります

耐震性の高いしっかりした構造は長期間の使用にも耐え、安全性にも有利です。ハザードマップにも気を付けて、災害リスクを避けた上で、安定した丈夫なアパートを希望する入居者は多くいます。

入居者のニーズが高い間取りや性能を実現しやすい

全4戸のアパートだと1階に2部屋、2階に2部屋の構造が一般的です。そうすると全室が角部屋になります。角部屋だと正面、側面、裏面と3面から採光ができます。挟まれる部屋がないので両面から音がすることもなく、遮音性も高められます。

角部屋のニーズは高く、入居者募集にもメリットがあります。4戸なら広めに部屋を作って2人暮らし向けに貸し出すことにも対応できます。ニーズのあるアパートは売却する場合にも有利です。投資を回収できたら、物件を売却して次のステップに進む場合にも高く売りやすいです。

アパート経営を4戸で始める手順

アパート経営を4戸から始めるにはどのような手順が必要でしょうか。土地を所有している場合と、土地を探すところから始める場合、中古などのアパートを購入する場合でそれぞれの手順を確認しておきましょう。

自前の土地でアパート経営を始める場合

自分で所有する土地にアパートを建てて経営を始める場合にはおおむね以下の手順になります。


1. 施工業者(住宅メーカーや工務店など)に問い合わせ
2. 経営プランの比較・検討・選択
3. 資金計画の策定
4. 請負工事契約後に着工
5. アパート管理の方式選択と入居者の募集
6. 竣工(完成)したらローン契約を完了し、業者に支払いをする
7. 入居者を入れてアパート経営の開始


といった流れになります。土地が決まっている分、立地に合わせた経営内容や収入の見込みなど経営計画をしっかり練って、アパート建築を行いましょう。土地代がない分、利回りやローン返済などでは負担が少ないメリットがあります。

ローンのお金はアパートが竣工して引き渡し日に実施されます。ローンが実施されるまでに、建築費などを複数回に分けて支払う必要があるので、自己資金を準備しておきましょう。

アパート建築のため土地探しから始める場合

土地を購入し、アパートを建てて経営を始める場合にはおおむね以下の手順になります。


1. 自己資金から総予算を決める
2. 具体的に土地を探す
3. 土地が決まったら施工業者を選ぶ
4. 土地の調査を行う
5. 土地の売買契約を結び購入する
6. 経営プランの比較・検討・選択
7. 資金計画の策定
8. 請負工事契約後に着工
9. アパート管理の方式選択と入居者の募集
10. 竣工(完成)したらローン契約を完了し、業者に支払いをする
11. 入居者を入れてアパート経営の開始


まずは自己資金の中でどのようなアパート経営をしたいのか、どれくらいの土地が購入できるのかプランニングを進めましょう。アパート経営の見通しが立ったら土地を探しましょう。

第一種低層住居専用地域や、駅から徒歩10分圏内を狙って探すと需要の高いアパートを建てやすい

です。土地が見つかれば、アパート建設ができるか土地の敷地調査や地質調査をしましょう。調査に問題がなく、活用できるなら土地の売買契約を結びます。

この際、土地購入代金を用意する必要があります。前項でも説明したように、ローンを組んだお金は建物の引き渡し日に支払われます。土地とアパートのローンを別に組むことは難しいので、土地代金は基本的にローンでお金を借りるよりも先に支払う必要があります。

その後、アパート建設費の分納分もあるため、できるだけ自己資金を用意することが必要です。もし、自己資金が足りない場合には、アパートローンが入ってくるまでの間、つなぎ融資を利用して支払っていくこともあります。

ただし、つなぎ融資を取り扱っている金融機関も、審査が下りる可能性も少ないので、ダメもとのつもりで相談してみましょう。

アパートを購入して賃貸経営を始める場合

土地・建物を購入し、アパート経営を始める場合にはおおむね以下の手順になります。


1. 自己資金の確認と希望するアパート経営のプランを検討する
2. 情報収集をする
3. 不動産会社に問合せ、資料を請求し、物件評価をする
4. 現地調査や物件の内覧をする
5. 買付申込書を提出する
6. 金融機関にローンの申し込みをする
7. 売買契約を結ぶ
8. ローンの本審査を申し込み、ローン契約を結ぶ
9. 決済、登記、引き渡しを行う
10. 管理会社に委託し、各種保険に加入する
11. 入居者を入れてアパート経営の開始


中古アパートを購入する場合には、どんなアパート経営をしたいかから希望にマッチする物件を探しましょう。アパート経営に適しているかなど調査は慎重に行いましょう。希望の物件が決まったら仲介する不動産会社に意向を伝え、購入作業を進めましょう。

一般の住宅購入と流れはほとんど変わりません。物件の引き渡しが済んだら、委託する管理会社とも契約をし、各種保険に加入しましょう。入居者の募集は早く始めた方がよいですが、ローン審査が通らなければアパート経営は始められません。不動産会社や管理会社などともよく相談して募集時期は決めましょう。

4戸のアパート経営で失敗をしないコツ

アパート経営を始めるにあたって失敗しないためのコツがあります。重要なことは空室をつくらないこと。ここでは空室をつくらないために、4戸のアパート経営で失敗しないためのコツを紹介していきます。

中長期でニーズがあるアパートにする

アパート経営で重要なことは常に満室になるように、中長期でニーズがあるアパートにすることです。アパート経営をはじめれば建物を解体するまで数十年は経営を続けることになります。できるだけその土地に合った、アパートを経営して入居者を確保しましょう。

アジアンテイストやDIYなど流行に合わせた対応方法もありますが、基本のニーズをまずは押さえることが大切です。高速インターネット、宅配ボックス、防犯設備(オートロック、防犯カメラなど)、追い炊き機能、システムキッチン、浴室乾燥機などはある程度ベーシックな設備として認識されるようになってきています。

単身者やファミリー、学生などどこをターゲットにするかによって家賃設定も求められる設備も変わってきます。学生街などでワンルームタイプに高機能な設備をそろえて高い家賃設定をしてもなかなか入居者は集めにくいでしょう。

ターゲットに合わせたニーズを把握して、価格設定のなかで、どのようなサービスを提供することが、ニーズマッチングになるのかよく相談しながら判断をしていくことが大切です。

アパートの建築は複数社で見積

アパートの建築はある程度の土地の広さがあればプレハブ工法で作れるため、大手住宅メーカーなどに強みがあります。逆に狭い土地で小規模のアパート経営をしようと思うと、既製品では合わないため地場の工務店の方が安かったケースもあります。

どのようなアパートを建てて、経営したいかでも建築内容は異なります。各社さまざまなサービスや得意な建築物があったりします。相場はあくまで相場で、業者によって見積は異なります。実際にかかる費用も異なってくるので、細かく見ていく必要があります。

アパートの建築や経営にあたっては、複数社に一括見積を行い、詳しく比較して自分のスタイルに合った依頼先を見つけましょう。一括見積サービスを利用すると簡単に比較もできます。アパート経営の肝となるところなので、労力を惜しまず、しっかり取り組みましょう。

空室対策をして満室経営を目指す

空室は家賃収入で経営を行うアパート経営には直結する大問題です。退去が決まった先から入居が決まるなら安心です。1室が空き、2、3室と部屋が空くようだとローンの返済などが苦しくなってきます。空室を減らし、満室経営を目指すために、いくつか対策を紹介していきます。


・古くなったらリフォーム
・共有部分の改善
・一時金の減額・免除
・募集条件の緩和
・入居者特化型募集


中古物件を購入した場合や相続で譲り受けたアパートなどは、設備が古く、今の世代に受け入れられないこともあります。プロパンや3点ユニット(風呂・トイレ・洗面台)は不人気です。これらの設備をリフォームして時代に合わせた設備を提供しましょう。

セキュリティロックや防犯カメラ、24時間ごみ出し可能など共有部分の改善をすることで新たな需要が得られます。これらは費用がかかるので抜本的な改善が必要な場合に取り組みましょう。

すぐできることとしては、敷金や礼金の免除はやりやすいでしょう。家賃を下げると経営に直結し、値上げがしにくいので十分注意しましょう。保証人不要やDIY可能、ペット可能など入居の募集要件を緩和することも新たな需要を見込めます。

これから経営をはじめるなら、女性限定や外国人シェアハウスなど独自性を打ち出した募集を行うことで、設備にはない付加価値を提供できます。お金をかけないでもアイデア次第で空室対策をすることもできます。現状、どこに問題があるかをよく把握して改善を図りましょう。

家賃の下落を想定して収支計画を立てる

アパート経営は長期計画を立てて経営を進めていきます。アパートを建てるために借り入れたローンの返済や入居者対応など、時間がたつに連れて慣れてくる部分はあるものの、建物自体の価値も時間と共に下がってくることを念頭に経営をしましょう。

10年ならまだしも、20年、30年と経過してくると、よほど利便性のよい土地でない限り、経年劣化などで家賃は下がる傾向にあります。見込まれる家賃減少や空室率などを盛り込んでローン返済のシミュレーションを行い、返済が可能か検討しましょう

新築時の家賃設定が、そのまま続いて満室であることはほぼありません。シミュレーションを下回る経営状況になりそうであれば、テコ入れが必要です。そのまま経営を続けるよりも、リフォームや建て替えなど思い切った改善も必要かもしれません。

アパート経営初心者ならば4戸から挑戦してみよう

事業を行ったことがないけど、まずは副収入からとアパート経営を始める人はいます。初心者でもリスクを抑えながらアパート経営を始められます。4戸なら初期投資も抑えられ、回収も早くできます。入居者が満足し、投資を回収できたら資産価値の高い段階で売却することもできます。

4戸でアパート経営を始め、コツをつかんだら売却したお金を元手にさらに規模の大きなアパートやマンションを経営しして資産を増やしていきましょう。経営に向いていないと思った時でも、更地にして売却することもできます。

どんなアパート経営をしたいのかよく練った上で、住宅メーカーなどと相談しながらアパート経営の実現に向けて一歩ずつ進めていきましょう。疑問は放置せず、丁寧に解決して、納得した上で契約を進めることが肝要です。

【完全無料】アパート経営したら収益いくら?