アパート経営は年収でいくら稼げる?収支の内訳と成功させるコツとは

アパート経営は年収でいくら稼げる?収支の内訳と成功させるコツとは
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土地を所有しているならアパート経営は不動産投資と土地活用ができるポピュラーな解決策です。土地の有効な活用や固定資産税などの税金対策、副収入への期待から不動産投資は活発になっています。近年では土地を所有している地主だけでなく、土地をもたない一般の人が賃貸経営をはじめるケースも増えています。

十分な年収を稼げるならアパート経営を始めてみたいと思っていても、どこから手を付けたらいいのかよくわからないですよね。ここでは、アパート経営を行ってどれくらいの年収が稼げるのか、収支の内訳から成功のコツまで紹介していきます

土地を余らせているけど、この方法ならアパート経営ができるかもと思っていただけたら幸いです。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
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STEP3
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アパート経営については以下の記事をご覧ください。

アパート経営による年収の平均

アパート経営によってどれくらいの収益が見込めるのかは重要な基準です。国税庁の令和元年申告所得税標本調査によると、国内不動産所得の平均額は521万円と報告されています。これは居住用アパートだけでなく、オフィスビルなども含めています。

アパート経営の収入額平均と必ずしも言えませんが、大きく外れていないことが推測できます。また、不動産所得を得ている36.6%の人が年収500~1,000万円であることもわかります。

年収がおよそ200万円でも月16万円程度の収入が得られるので、副業としてはじめる人もいます。製造業と違い、毎日やらなければならない業務などはないので、管理などを委託すれば、仕事をしながらでもそこそこ安定した収入が望めます。

アパート経営の年収になる5つの収入

アパート経営の年収となるものには、家賃、共益費・管理費、駐車場賃料、礼金、更新料の5つが主に上げられます。メインとなるのはアパート入居者の毎月の家賃です。その他条件によって契約時などに支払われる収入について紹介していきます。

店舗経営と違い、不動産経営は収入の費目が限られています。収入の内訳をよく理解して、アパート経営の収益の柱を立てましょう。

メインの収入となる家賃

アパート経営の主な目的となるのが家賃収入です。建てたアパートに入居してもらい、毎月家賃を得るのがアパート経営の基礎です。入居者がいる限り、毎月、一定額の収入が得られます。建設費等に対する家賃収入等の収益率を計算する方法には表面利回りと実質利回りがあります。

基本、表面利回りはアパートが満室の状態で計算されます。しかし、満室状態が常に続くアパートはほとんどありません。築年数が経過してくると空室率も高くなってきます。空室率改善のために家賃を下げたりすると収益は下がっていきます。

実際の経費や空室率も反映した実質利回りを計算すると表面利回りよりも下がります。アパート経営を始めるためには、表面利回りだけでなく、実質利回りについてもよく調べる必要があります。

東京で一人暮らし向けのワンルームの家賃相場でいうと、23区内が6~9万円都下で3~7万円程度の価格帯で推移しています。周辺の家賃相場は重要な指標になります。アパート経営をはじめる前には周辺相場からどれくらいの収益が見込めるか不動産会社などともよく相談しておきましょう。

アパートを維持するための共益費・管理費

次に入居者から毎月支払われるものとして共益費・管理費があります。共益費については、アパートに住む人が共同で使う施設の維持管理に充てられる目的で支払われるお金です。廊下の電灯やエレベーター、外壁補修、備品の修繕など様々なものが賄われます。

一方、管理費についてはアパート管理に関する費用に充てられます。例えば、共用部分の清掃や管理人を置く場合には人件費などに充当されます。共益費と管理費は捉え方は同じなどで、共益費・管理費それぞれに分けて記載する場合と、どちらかにまとめる場合、家賃に組み込む場合など様々です。

相場としては家賃の5~10%程度とされています。アパート経営者側としては、共益費・管理費を分けることで募集広告の家賃額を安く見せることができます。入居者にとっては礼金が安くなるメリットがあります。

車の所有者から駐車場の賃料

アパートに駐車場を付けているなら、利用者からは毎月駐車場賃料が支払われます。駐車場の需要は地域差が大きく、東京都心などでは車離れもあり、無理に駐車場を用意するよりも、部屋数を取った方が収益につながる場合もあります。

一方で、車が必須の地域では周辺に月極駐車場があっても、駐車場付きのアパートの方が入居が見込めます。駐車場の賃料を無料にして、家賃に上乗せする場合もあります。東京の相場でいくと2~3万円/月・台程度です。都心部などでは倍額程度のところも見受けられます。

学生向けのアパートなどの場合は、駐車場を利用する人としない人が年によって偏ることもあります。駐車場に空きが目立つようなら、入居者以外の利用者に貸し出すこともできます。

入居が決まるときの礼金

礼金は入居者が契約時にオーナーに支払うお礼金です。金額としては家賃の1~2カ月分程度が多いです。戦後の住宅難時代に端を発した習慣とされています。礼金は単純にオーナーの収益となります。また、敷金というものもあります。

敷金は賃貸契約の担保債務として家賃の1~2カ月分をオーナーが預かるお金です。2020年の民法改正により家賃滞納など賃借人の債務を除いた残額を入居者に返還する必要があります。近年では礼金・敷金を0にした方が入居者が集まりやすいこともあり、徴収しないケースも増えています。

基本は2年に1度の更新料

西日本の人には馴染みがないですが、東京をはじめ、東日本では基本、2年に1度更新料を徴収することがあります。相場としては家賃の1~2カ月分です。更新料は法律上定められているものでもありませんし、商習慣としても地域性のあるものです。

更新料をかける場合には、契約書に明記して入居者と特約を結んでおく必要があります。更新料は礼金などと同様に、安定的な入居状況を考えて設定しない物件も増えてきています。

アパート経営で必要になる6つの支出

それでは反対にアパート経営で支出となる6つの項目についてみていきましょう。ローン返済、管理費、修繕費、仲介手数料、税金、募集経費などがあげられます。収入があっても支出が多すぎては経営できません。アパート経営でかかる経費など支出について理解して、収支のバランスを取りましょう。

組んだローンの返済

アパート賃貸経営を始めるにはまずアパートを所有する必要があります。多くの場合、不動産投資ローンにおけるアパートローンなどを使って借り入れた資金で購入します。借入金額は一般の住宅ローンの場合、年収の5~6倍程度が上限です。アパートローンの場合には、10~20倍が上限になることもあります

アパートを建設するとなると1億円程度はかかります。住宅ローンだと年収500万円の会社員なら単純に住宅ローン借入限度額は3,000万円から多くても4,500万円程度となります。1億円も借りることはできません。

アパートローンは家賃などの事業収入を個人の属性に加えて審査するので、通れば年収が500万円だとしても1億円の融資を受けられます。ただし、毎月のローン返済額は家賃収入を基に数十万円になります。そこでローンの返済比率を求めます。

  • 毎月のローン返済額÷満室時の毎月の家賃収入×100=返済比率(%)

返済比率は家賃収入におけるローンの割合で、40~50%程度が目安とされています。満室時の家賃収入なので、返済比率が高いと空き室が出た場合に、返済が苦しくなります。一方で返済期間を延ばして返済比率を下げると、物件の劣化などから経営リスクが高まります。

アパート経営において、ローン返済は家賃収入の半分程度を占める支出になるので、金額、返済期間、返済比率をよく検討して無理のない返済を行いましょう。

経営するアパートの管理費

アパートを管理する上で、共用で利用する街灯やごみ集積所、階段などの光熱費や清掃費、修繕費などにかかる管理費は家賃の5%程度とされています。アパート管理を業者に委託した場合には、追加で委託費もかかります。

管理人を置く場合には人件費もかかってきます。また、火災保険、損害保険、賠償責任保険、エレベーターなどがあれば昇降機用保険など各種保険料の支払いも管理費に含まれます。電灯をはじめ、備品の消耗品費もここにはいります。

まとまったお金が必要になる建物の修繕費

入居者が退去した時には原状回復のためのリフォーム費がかかります。また、10~15年に1度、屋根や外壁などの大規模な修繕が必要です。大規模修繕となるとまとまった大きな額が必要になります。家賃収入から修繕積立金として決まった額を充てて準備しておきましょう。

2回、3回と大規模修繕を行うと築年数を重ね、外観や間取りなどが古くなり入居者が減ってきます。建物の耐用年数とは別に経営上の建て替え時期の計画は建てて、資金繰りや入居者管理を準備しておきましょう。

不動産会社を利用するときの仲介手数料

一般的には入居者の募集を不動産会社に仲介してもらいます。空室に入居者が決まれば、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は法律で建物がアパートやマンションなど居住用の場合に、賃貸オーナー、入居者の一方から受け取れる仲介手数料を家賃の0.5カ月分が限度とするとされています

ただし、仲介の依頼をするときまでに承諾を得ていれば片方から0.5カ月を超える金額を受け取っても良いともされています。長年の慣習で仲介手数料を1カ月分とる不動産会社は多くあります。仲介手数料の料率については確認をしましょう。

また、アパートを購入時には別途、[/underline]不動産売買契約における仲介手数料[/underline]がかかります。大きな金額になるので、不動産価格だけでなっく、仲介手数料についてもよく検討しましょう。

アパート経営の開始時や年収にかかる税金

支出で忘れてはいけないのが税金です。アパート経営開始時には建物を購入したことによる不動産取得税や登記を行う登録免許税がかかります。アパートを購入した翌年にまとめて納めます。毎年かかる税金としては固定資産税に所得税や住民税などがあります。

所有しているアパートの資産価値に対して毎年、所持する土地の役所から固定資産税と地域によって都市計画税が課せられます。一方で、アパートの家賃収入で得られた利益に対して所得税と住民税が課せられます。税金の支払いは事業収益のあった翌年の2月16日から3月15日の間に原則税務署に納めます。

申告が遅れたり、申告を行わないと追徴課税されるので注意しましょう。申告にあたっては税理士などに相談して準備を進めましょう。

入居者募集のための諸経費

入居者を募集するにあたっては不動産会社に仲介を依頼します。入居希望者の目に留まるには積極的に広告・宣伝を打っていく必要があります。これらの広告・宣伝経費は年数十万程度は確保しておきましょう。オーナー自ら募集を行わなくても、募集自体は専門家に委託して他のことに専念できます。

現在、インターネット広告も発達してきています。広告をみた入居希望者は不動産会社に連絡をとり、最終的には営業担当が入居の可否に大きな影響を与えます。不動産会社との打ち合わせはしっかり行い、そのための接待交際費などもある程度用意しておきましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営の年収のシミュレーション例

それではここでアパート経営の年収シミュレーションについて事例を紹介していきます。アパートは8戸で、1棟。ローン返済比率は50%で管理委託費等は5%とします。その他修繕費や税金などに7%程度を設定します。

単身向け1Kアパート

全8戸の単身者向け1Kのアパートを建て、家賃を7万円と仮定します。共益費等は含めます。

・収入 56万円

満室の場合8戸×7万円で56万円の収入があります。

・支出 35万円

ローン返済費は28万円。管理委託費等は2.8万円その他修繕費等は4.2万円で支出合計が35万円です。

・年間所得 252万円

月間の収入は21万円なので、年間所得は252万円です。3部屋以上空室が出ると利益がなくなります。

ファミリー向け2LDKアパート

全8戸の2LDKアパートを建て、家賃を14万円と仮定します。共益費等は含みます。

・収入 112万円

満室の場合は、8戸×14万円=112万円の収入があります。

・支出 70万円

ローン返済費は56万円、管理委託費等は5.6万円、その他修繕費等は8.4万円で支出合計が70万円です。

・年間所得 504万円

月間の収入は42万円なので、年間所得は504万円です。4部屋以上空室が出ると利益がなくなります。

アパート経営で手取りの年収を増やす4つのコツ

アパート経営をする上で、手取りの年収を増やすための4つのコツについてここでは紹介していきます。収入を増やし、支出を減らすのが基本です。そのために、長期経営できるアパートや節税、居住以外の収入、別のアパート経営などを紹介していきます。

長期で需要が期待出来るアパートを建てる

所有している土地活用を考えている場合、長期に需要が期待できるアパートを建てることがはじめのコツです。アパートは学生向け、単身の社会人、単身赴任の会社員、ファミリーなどターゲットによって求められる需要や設備は変わってきます。

土地の立地条件からどのような顧客層が狙えるのかよく調査して決めるのがよいでしょう。顧客ターゲットが決まれば、デザイン性や人気の設備を合わせていきます。必ずしも好立地になくても、居住環境や設備、デザインなどで入居希望者の目に留まることは可能です。

どのようなアパートにするのかは複数社でプランを出してもらい、比較しながら自分のアパート経営をどうしたいのか相談して決めていきましょう。アパート経営の選択肢はたくさんあるので、自分の希望と、堅実な経営ができるプランをみつけましょう。

適切な節税対策を実施する

アパート経営を行うと主に発生する税金としては以下のものがあります。


  • 所得税
  • 住民税
  • 事業税
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

  • 建築時に発生する税金は1度だけなので、税金対策に強い不動産会社に依頼するのも節税の一つです。所得税、住民税、事業税、固定資産税、都市計画税は毎年確定申告で申告が必要です。事業者が行う確定申告には白色申告と青色申告の2つがあります。

    白色申告は簡単な帳簿しか用意できない場合に用います。青色申告では、貸借対照表や総勘定元帳など帳簿をきちんと用意した上で、申告する必要があります。青色申告では、条件を満たせば65万円までの控除を受けられます

    アパート経営を行う上で、必要経費と認められる項目はたくさんあります。15歳以上の配偶者やその他の親族への給与を必要経費に認められます。帳簿をきちんとつけて、適切に経費を引いていくことで売上よりも利益を小さくできるので、税金を少なくできます。

    さらに管理するアパートが複数ある場合には、私設の管理会社を設立して、管理費を払うと経費が出るので、節税ができます。

    アパートの敷地内で新たな事業を始める

    アパートの収入は入居者の家賃収入がメインですが、アパートの敷地を使って新たな事業を始めて副収入を得ることもできます。参入しやすいのが太陽光発電による売電収入です。設備費用が下がってきた上に、アパートの電気代の補助や売電による収入が見込めます。

    太陽光発電は立地や天候による影響が大きいので、収益が見込めるかはよく調査した上で、行いましょう。また、車を利用する人が減少する中で、駐車場が余っているようなら、トランクルームの設置も増えています。

    基本的にはトランクルームを設置したら放置ですみ、賃貸収入が入ります。金額や条件等については様々あるので、まずは設置が可能かなどから調査をしていきましょう。

    経営するアパートの数を増やす

    1棟目のアパート経営が順調に進んでいれば、次の2棟目のアパート経営もみえてきます。1棟目がほぼ満室で経営でき、資金にも余裕が出て、資産価値が上がり、返済比率も無理なく、経営状態が良ければ2棟目のアパートを購入する融資が受けられます

    複数のアパートを購入し、健全な経営ができれば、建て替えなどの時にも経営リスクを分散できます。収入も増えるので、リフォームや大規模改修時にも多少お金をかけることで、より入居したくなる環境を整えることもできます。

    アパート経営の収支を把握して年収を増やしていこう

    アパート経営において、家賃収入がすべてオーナーの収益になることはありません。アパート経営の収支を把握して、健全なアパート運用で年収を確保しましょう。きちんと帳簿をつけて、データに基づいて経営判断をできるように整えるのが得策です。

    余裕が出てきたら太陽光発電やトランクルームなど副収入を導入していくとさらに収入は増えます。1棟目の経営が順調に進めば2棟目の融資も可能になります。複数の収入源を確保することでリスクを分散し、余裕ができることで柔軟な経営も可能になります。

    まずは複数の不動産会社などに相談しアパート経営のプランを比較して、ビジョンを固めましょう。

    【完全無料】アパート経営したら収益いくら?