土地を所有しているならアパート経営は不動産投資と土地活用ができるポピュラーな解決策です。土地の有効な活用や固定資産税などの税金対策、副収入への期待から不動産投資は活発になっています。
令和3年の国税庁の調査によると、国内におけるアパート経営の平均年収は540万円です。この数字は、厳密には不動産所得のためアパート経営以外も含みます。令和2年は540万円、令和元年は約520万円、平成30年は約518万円と、平均年収は年々増えています。
ここでは、アパート経営を行ってどれくらいの年収が稼げるのか、収支の内訳から成功のコツまで紹介していきます。
- アパート経営の平均年収は540万円
- 平均年収は年々増加している
アパート経営の平均年収は540万円
令和3年の国税庁の調査によると、国内におけるアパート経営の平均年収は540万円です。令和2年は540万円、令和元年は約520万円、平成30年は約518万円と、平均年収は年々増えています。
この数字は、厳密には国内不動産所得の平均額のため、統計には居住用アパートだけでなく、オフィスビルなども含まれています。
アパート経営の収入額平均と必ずしも言えませんが、大きく外れていないことが推測できます。
また、不動産所得を得ている36.6％の人が年収500～1,000万円であることもわかります。
年収がおよそ200万円でも月16万円程度の収入が得られるので、副業としてはじめる人もいます。製造業と違い、毎日やらなければならない業務などはないので、管理などを委託すれば、仕事をしながらでもそこそこ安定した収入が望めます。
アパート経営の年収になる5つの収入
アパート経営の年収となるものは、主に以下の5つです。
- 家賃収入
- 共益費・管理費
- 駐車場賃料
- 礼金
- 更新料
1つずつ見ていきましょう。
家賃収入
アパート経営の主な目的となるのが家賃収入です。建てたアパートに入居してもらい、毎月家賃を得るのがアパート経営の基礎です。入居者がいる限り、毎月、一定額の収入が得られます。
東京で一人暮らし向けのワンルームの家賃相場でいうと、23区内が6～9万円、都下で3～7万円程度の価格帯で推移しています。周辺の家賃相場は重要な指標になります。アパート経営をはじめる前には周辺相場からどれくらいの収益が見込めるか不動産会社などともよく相談しておきましょう。
家賃収入の金額は地域の賃料相場によって変わります。以下はそれぞれの地域の賃料相場になるので、ぜひ参考にしてもらえればと思います。
| 北海道・東北 | 北海道｜青森県｜岩手県｜宮城県｜秋田県｜山形県｜福島県 |
|---|---|
| 北陸・甲信越 | 新潟県｜富山県｜石川県｜福井県｜山梨県｜長野県 |
| 関東 | 茨城県｜栃木県｜群馬県｜埼玉県｜千葉県｜東京都｜神奈川県 |
| 東海 | 岐阜県｜静岡県｜愛知県｜三重県 |
| 近畿 | 滋賀県｜京都府｜大阪府｜兵庫県｜奈良県｜和歌山県 |
| 中国 | 鳥取県｜島根県｜岡山県｜広島県｜山口県 |
| 四国 | 徳島県｜香川県｜愛媛県｜高知県 |
| 九州・沖縄 | 福岡県｜佐賀県｜長崎県｜熊本県｜大分県｜宮崎県｜鹿児島県｜沖縄県 |
※出典：全国マンションデータベース / 2020年8月時点
共益費・管理費
次に入居者から毎月支払われるものとして共益費・管理費があります。共益費については、アパートに住む人が共同で使う施設の維持管理に充てられる目的で支払われるお金です。廊下の電灯やエレベーター、外壁補修、備品の修繕など様々なものが賄われます。
一方、管理費についてはアパート管理に関する費用に充てられます。例えば、共用部分の清掃や管理人を置く場合には人件費などに充当されます。共益費と管理費は捉え方は同じなどで、共益費・管理費それぞれに分けて記載する場合と、どちらかにまとめる場合、家賃に組み込む場合など様々です。
相場は家賃の5～10％程度です。アパート経営者側としては、共益費・管理費を分けることで募集広告の家賃額を安く見せることができます。入居者にとっては礼金が安くなるメリットがあります。駐車場の賃料
アパートに駐車場をつければ、駐車場賃料を得ることができます。駐車場の需要は地域差が大きく、東京都心などでは車離れもあり、無理に駐車場を用意するよりも、部屋数を取った方が収益につながる場合もあります。
一方で、車が必須の地域では周辺に月極駐車場があっても、駐車場付きのアパートの方が入居が見込めます。駐車場の賃料を無料にして、家賃に上乗せする場合もあります。東京の相場でいくと2～3万円／月・台程度です。都心部などでは倍額程度のところも見受けられます。
学生向けのアパートなどの場合は、駐車場を利用する人としない人が年によって偏ることもあります。駐車場に空きが目立つようなら、入居者以外の利用者に貸し出すこともできます。
礼金
礼金は入居者が契約時にオーナーに支払うお礼金です。金額としては家賃の1～2カ月分程度が多いです。戦後の住宅難時代に端を発した習慣とされています。礼金は単純にオーナーの収益となります。また、敷金というものもあります。敷金は賃貸契約の担保債務として家賃の1～2カ月分をオーナーが預かるお金です。2020年の民法改正により家賃滞納など賃借人の債務を除いた残額を入居者に返還する必要があります。近年では礼金・敷金を0にした方が入居者が集まりやすいこともあり、徴収しないケースも増えています。
更新料
西日本の人には馴染みがないですが、東京をはじめ、東日本では更新料を2年に1度徴収することが多いです。相場としては家賃の1～2カ月分です。更新料は法律上定められているものでもありませんし、商習慣としても地域性のあるものです。
更新料をかける場合には、契約書に明記して入居者と特約を結んでおく必要があります。更新料は礼金などと同様に、安定的な入居状況を考えて設定しない物件も増えてきています。
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アパート経営で必要になる6つの支出
それでは反対にアパート経営で支出となる6つの項目についてみていきましょう。
- ローンの返済費
- アパートの管理費
- 建物の修繕費
- 不動産仲介手数料
- 税金
- 広告費・宣伝費
ローンの返済費
アパート賃貸経営を始めるにはまずアパートを所有する必要があります。多くの場合、不動産投資ローンにおけるアパートローンなどを使って借り入れた資金で購入します。借入金額は一般の住宅ローンの場合、年収の5～6倍程度が上限です。アパートローンの場合には、10～20倍が上限になることもあります。
アパートを建設するとなると1億円程度はかかります。住宅ローンだと年収500万円の会社員なら単純に住宅ローン借入限度額は3,000万円から多くても4,500万円程度となります。1億円も借りることはできません。
アパートローンは家賃などの事業収入を個人の属性に加えて審査するので、通れば年収が500万円だとしても1億円の融資を受けられます。ただし、毎月のローン返済額は家賃収入を基に数十万円になります。そこでローンの返済比率を求めます。
- 毎月のローン返済額÷満室時の毎月の家賃収入×100＝返済比率（％）
返済比率は家賃収入におけるローンの割合で、40～50％程度が目安とされています。満室時の家賃収入なので、返済比率が高いと空き室が出た場合に、返済が苦しくなります。一方で返済期間を延ばして返済比率を下げると、物件の劣化などから経営リスクが高まります。
アパート経営において、ローン返済は家賃収入の半分程度を占める支出になるので、金額、返済期間、返済比率をよく検討して無理のない返済を行いましょう。
アパートの管理費
アパートを管理する上で、共用で利用する街灯やごみ集積所、階段などの光熱費や清掃費、修繕費などにかかる管理費は家賃の5％程度とされています。アパート管理を業者に委託した場合には、追加で委託費もかかります。
管理人を置く場合には人件費もかかってきます。また、火災保険、損害保険、賠償責任保険、エレベーターなどがあれば昇降機用保険など各種保険料の支払いも管理費に含まれます。電灯をはじめ、備品の消耗品費もここにはいります。
建物の修繕費
入居者が退去した時には原状回復のためのリフォーム費がかかります。また、10～15年に1度、屋根や外壁などの大規模な修繕が必要です。大規模修繕となるとまとまった大きな額が必要になります。家賃収入から修繕積立金として決まった額を充てて準備しておきましょう。
2回、3回と大規模修繕を行うと築年数を重ね、外観や間取りなどが古くなり入居者が減ってきます。建物の耐用年数とは別に経営上の建て替え時期の計画は建てて、資金繰りや入居者管理を準備しておきましょう。
不動産仲介手数料
一般的には入居者の募集を不動産会社に仲介してもらいます。空室に入居者が決まれば、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は法律で建物がアパートやマンションなど居住用の場合に、賃貸オーナー、入居者の一方から受け取れる仲介手数料を家賃の0.5カ月分が限度とするとされています。
ただし、仲介の依頼をするときまでに承諾を得ていれば片方から0.5カ月を超える金額を受け取っても良いともされています。長年の慣習で仲介手数料を1カ月分とる不動産会社は多くあります。仲介手数料の料率については確認をしましょう。
また、アパートを購入時には別途、不動産売買契約における仲介手数料がかかります。大きな金額になるので、不動産価格だけでなっく、仲介手数料についてもよく検討しましょう。
税金
支出で忘れてはいけないのが税金です。アパート経営開始時には建物を購入したことによる不動産取得税や登記を行う登録免許税がかかります。アパートを購入した翌年にまとめて納めます。毎年かかる税金としては固定資産税に所得税や住民税などがあります。
所有しているアパートの資産価値に対して毎年、所持する土地の役所から固定資産税と地域によって都市計画税が課せられます。一方で、アパートの家賃収入で得られた利益に対して所得税と住民税が課せられます。税金の支払いは事業収益のあった翌年の2月16日から3月15日の間に原則税務署に納めます。
申告が遅れたり、申告を行わないと追徴課税されるので注意しましょう。申告にあたっては税理士などに相談して準備を進めましょう。
広告費・宣伝費
入居者を募集するにあたっては不動産会社に仲介を依頼します。入居希望者の目に留まるには積極的に広告・宣伝を打っていく必要があります。これらの広告・宣伝経費は年数十万程度は確保しておきましょう。オーナー自ら募集を行わなくても、募集自体は専門家に委託して他のことに専念できます。
現在、インターネット広告も発達してきています。広告をみた入居希望者は不動産会社に連絡をとり、最終的には営業担当が入居の可否に大きな影響を与えます。不動産会社との打ち合わせはしっかり行い、そのための接待交際費などもある程度用意しておきましょう。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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年収540万円を達成するアパート経営のシミュレーション
この章では、アパート経営で年収540万円を達成するシミュレーションをしていきます。
＜条件＞
＜計算例＞
|
アパート経営の年収は、建設でいくら融資を受けるかによって変化します。融資割合によって年間の収益は以下のようになります。
| 融資割合 | 年間の収益 |
| 10割（頭金0円） | 442万円 |
| 9割 | 477万5,000円 |
| 8割 | 513万円 |
| 7割 | 548万5,000円 |
- 年収540万円を達成したね！
このように、アパート経営の年収は頭金を増やせば増やすことができます。
また、ここまでの年収の計算は満室で、家賃が一定であることを想定しています。空室があったり経年劣化で家賃の値下げをしたりするので、実際に年収540万円を達成するには、複数のアパートを経営するのが妥当だと考えられます。
アパート経営で手取りの年収を増やす4つのコツ
アパート経営をする上で、手取りの年収を増やすための4つのコツについてここでは紹介していきます。収入を増やし、支出を減らすのが基本です。そのために、長期経営できるアパートや節税、居住以外の収入、別のアパート経営などを紹介していきます。
長期で需要が期待出来るアパートを建てる
所有している土地活用を考えている場合、長期に需要が期待できるアパートを建てることがはじめのコツです。アパートは学生向け、単身の社会人、単身赴任の会社員、ファミリーなどターゲットによって求められる需要や設備は変わってきます。
土地の立地条件からどのような顧客層が狙えるのかよく調査して決めるのがよいでしょう。顧客ターゲットが決まれば、デザイン性や人気の設備を合わせていきます。必ずしも好立地になくても、居住環境や設備、デザインなどで入居希望者の目に留まることは可能です。
どのようなアパートにするのかは複数社でプランを出してもらい、比較しながら自分のアパート経営をどうしたいのか相談して決めていきましょう。アパート経営の選択肢はたくさんあるので、自分の希望と、堅実な経営ができるプランをみつけましょう。
適切な節税対策を実施する
アパート経営を行うと主に発生する税金としては以下のものがあります。
- 所得税
- 住民税
- 事業税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
建築時に発生する税金は1度だけなので、税金対策に強い不動産会社に依頼するのも節税の一つです。所得税、住民税、事業税、固定資産税、都市計画税は毎年確定申告で申告が必要です。事業者が行う確定申告には白色申告と青色申告の2つがあります。
白色申告は簡単な帳簿しか用意できない場合に用います。青色申告では、貸借対照表や総勘定元帳など帳簿をきちんと用意した上で、申告する必要があります。青色申告では、条件を満たせば65万円までの控除を受けられます。
アパート経営を行う上で、必要経費と認められる項目はたくさんあります。15歳以上の配偶者やその他の親族への給与を必要経費に認められます。帳簿をきちんとつけて、適切に経費を引いていくことで売上よりも利益を小さくできるので、税金を少なくできます。
さらに管理するアパートが複数ある場合には、私設の管理会社を設立して、管理費を払うと経費が出るので、節税ができます。
アパートの敷地内で新たな事業を始める
アパートの収入は入居者の家賃収入がメインですが、アパートの敷地を使って新たな事業を始めて副収入を得ることもできます。参入しやすいのが太陽光発電による売電収入です。設備費用が下がってきた上に、アパートの電気代の補助や売電による収入が見込めます。
太陽光発電は立地や天候による影響が大きいので、収益が見込めるかはよく調査した上で、行いましょう。また、車を利用する人が減少する中で、駐車場が余っているようなら、トランクルームの設置も増えています。
基本的にはトランクルームを設置したら放置ですみ、賃貸収入が入ります。金額や条件等については様々あるので、まずは設置が可能かなどから調査をしていきましょう。
経営するアパートの数を増やす
1棟目のアパート経営が順調に進んでいれば、次の2棟目のアパート経営もみえてきます。1棟目がほぼ満室で経営でき、資金にも余裕が出て、資産価値が上がり、返済比率も無理なく、経営状態が良ければ2棟目のアパートを購入する融資が受けられます。
複数のアパートを購入し、健全な経営ができれば、建て替えなどの時にも経営リスクを分散できます。収入も増えるので、リフォームや大規模改修時にも多少お金をかけることで、より入居したくなる環境を整えることもできます。
活用事例:ペット愛好家の心をつかんだ賃貸住宅
| エリア | 北海道 |
| 土地面積(㎡) | 332 |
| 延べ床面積(㎡) | 243 |
| 工法 | 木質パネル接着 |
「騒音の問題や、糞などの苦情も無いようです。やはり入居者のみなさんが動物好きで、しかもマナーが良いお陰で、問題が起きないのでしょう」とオーナー様。設備が行き届き、管理も徹底している物件には、自ずとマナーの良い入居者が集まるという典型的な例といえるでしょう。
敷地内には犬を自由に遊ばせることができるドッグランを設置するなど、ペット好きの心を掴んだこの物件は、完成を待たずして入居者が決まりました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営のメリットとリスク
この章では、アパート経営のメリットとリスクを紹介します。
アパート経営のメリット
アパート経営のメリットは以下の3つがあります。
- 長期的で安定的な収入が得られる
- 節税効果が高い
- 生命保険の代わりになる効果がある
長期的で安定的な収入が得られる
入居者さえ確保できるなら、長期的に安定した収入が得られる点は大きなメリットです。アパートは一度暮らすと一定期間は出ていかない人が多いため、入居者がすぐに入れ替わるという心配はありません。
つまり、一度入居者を確保すると、一定期間の収入は安定し、入居者が暮らし続けるなら、途切れることなく家賃収入が得られます。さらにアパートの場合は、戸建賃貸よりも収益率が高く、同じ敷地面積でも得られる収益が多くなります。
節税効果が高い
アパート経営は所得税、相続税に対する節税効果が高いです。
所得税は、個人の総所得に対して課税される税金のことです。この所得税は、確定申告のときに損益通算をすることで、総所得を目減りさせることができるため節税になります。
また、アパート経営で土地や建物を買えば、現金で相続するより相続税の節税になります。同価値のお金と不動産の相続税評価額は、不動産のほうが低くなるのです。
生命保険の代わりになる効果がある
ローンを組んでアパート経営を始める際には、団体信用生命保険に加入することになり、これが生命保険の役割を果たします。団体信用生命保険に加入していると、契約者が死亡、あるいは重度の障害などを抱えた際に、残っているローンの返済を免除されます。
加えて、アパート経営は継続して行えるため、残った家族が経営を引き継ぐことができ、ローンのない土地と収入が得られる賃貸物件の両方を家族に残せる点もメリットです。
[/list-box]アパート経営のリスク
アパート経営のリスクには、以下の3つがあります。
- 空室が発生するリスク
- 追加の費用が発生するリスク
- 売却できないリスク
空室が発生するリスクがある
アパート経営で最大のリスクは、空室が発生する可能性があることです。
アパート経営の収入の大部分は家賃収入になっていることから、空室が長引くほど想定していた収益を得られなくなります。
また、空室が発生している間はオーナーが部屋の管理をする必要があり、管理のコストも増加してしまいます。
そのため、アパート経営では空室対策を行う必要があります。
空室の期間を増やさないためにも、客付け力の高い仲介会社と契約してアパート経営を始めることをおすすめします。
追加の費用が発生するリスク
アパート経営では、年数が経過するにつれて建物が老朽化してしまいます。
老朽化した部分は修繕が必要になることから、その度に数十万円～数百万円の修繕費がかかります。
また、20年～30年おきに大規模修繕を実施することになるため、大規模修繕に備えて月々の家賃収入から修繕費を積み立てておく必要があります。
そのため、アパート経営では大規模修繕を含めた長期的な視点で資金計画を考えましょう。
売却できないリスク
更地や戸建て、ワンルームマンションに比べて、中古アパートは市場に買い手が少なく、売却しづらいです。
もし、経営が苦しくなり売却を検討しても買い手が少なく、物件を手放せない状態が続くと自己破産にまで陥ってしまうこともあります。
そのため、アパート経営を始める段階で「これくらい収入を得られたら売却して撤退する」といった出口戦略を立てておくことも大切だといえます。
アパート経営の収支を把握して年収を増やしていこう
アパート経営において、家賃収入がすべてオーナーの収益になることはありません。アパート経営の収支を把握して、健全なアパート運用で年収を確保しましょう。きちんと帳簿をつけて、データに基づいて経営判断をできるように整えるのが得策です。
余裕が出てきたら太陽光発電やトランクルームなど副収入を導入していくとさらに収入は増えます。1棟目の経営が順調に進めば2棟目の融資も可能になります。複数の収入源を確保することでリスクを分散し、余裕ができることで柔軟な経営も可能になります。
まずは複数の不動産会社などに相談しアパート経営のプランを比較して、ビジョンを固めましょう。
記事のおさらい
