地方でアパート経営をはじめるメリットデメリット|成功の秘訣も解説

地方でアパート経営をはじめるメリットデメリット|成功の秘訣も解説

アパート経営は経営するエリアによって経営方針が異なります。アパートの需要が高い都市部と比較して地方でアパート経営をすることに不安を感じている人もいるでしょう。地方では土地が安く広く使えるところも多いため戸建て賃貸なども人気です。

地方でもアパート経営で成功することはできるのでしょうか。この記事では地方でアパート経営をはじめるメリット・デメリットについて解説します。経営を成功させるための秘訣も紹介しますので参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

地方と首都圏のアパート経営を比較

地方と首都圏のアパート経営を比較

まずは地方と首都圏のアパート経営について比較してみましょう。具体的には稼働率と管理のしやすさの2点から比較します。地方でアパート経営の計画を立てる際の参考にしてください。

稼働率

アパートの稼働率とはアパートの部屋数のうちいくつの部屋に入居者がいるかを示す数値です。稼働率は高ければ高いほど経営状態がよいと判断できます。とくに稼働率が高いアパートの例としてよくあげられるのが駅近の物件です。

駅から近いという条件は入居者にとってメリットが大きいため空室が出てもすぐに埋まる可能性が高いとされています。

では地方と首都圏の稼働率について比較してみましょう。首都圏は賃貸の需要が高いという点が大きなポイントです。賃貸需要が高いということは条件がよければ稼働率も必然的に高くなります。駅近という条件であれえばほぼ100%の稼働率を見込むこともできるでしょう。

地方に関してはどうでしょう。地方では人口の減少も問題視されています。また駅を利用するよりも車で移動したほうが早いと考える人もいるため駅近であることがあまり優先条件にならないケースもあるでしょう。新築アパートの地方での稼働率は95%程度を想定しておく必要があります。

稼働率に関しては築年数と比例して落ちていく傾向があるのも特徴です。首都圏よりも地方のほうが稼働率が落ちる確率が高くなる点も覚えておきたいポイントです。

管理のしやすさ

次に管理のしやすさに注目してみましょう。アパート経営ではアパートの管理を行う必要があります。首都圏であれば自分がアパートの近くに住んでいなくてもアクセスがよいため比較的管理しやすい状況で経営できるといえるでしょう。自分の目で確認しながら経営することがアパート経営では重要なポイントです。

地方においても自分が直接管理できる範囲に住んでいる場合は首都圏と変わらず管理することができます。ただ、少し離れた場所に住んでいたり都市部にいながら相続した地方の土地でアパート経営をする場合などは訪問する期間が極端に減る可能性は高くなります。

この場合は管理を管理会社に委託することになるため、自分で確認することなく管理会社に任せたままになってしまうでしょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

地方でアパート経営をはじめるメリット

ここまでみてきて、地方でアパート経営をはじめるメリットがどこにあるのか知りたくなった人もいるでしょう。ここでは地方でアパート経営をはじめるメリットについて解説します。

土地や建物を安く購入できる

地方でアパート経営をする最大のメリットは土地や建物を安く購入できる点です。土地をすでに所有しているのであれば安い費用でアパートを建築すれば多額のローンを背負わずにアパート経営をはじめることができるでしょう。

アパートローンの借入額が少なくてすむことはアパートを経営するうえで大きなメリットです。返済リスクを最小限にしておくことで、空室リスクや家賃滞納がおきた場合でもある程度は耐えることができるでしょう。

競合数が少ない

首都圏でアパート経営をしようとすると近隣エリアに競合物件がひしめき合っているという状況を経験することも少なくありません。これが地方であれば人口が少ないため同エリア内でアパートを経営している人も少なく、競合物件とぶつかることが少ないケースが多くあります。

もしも競合がいてもオーナーが集客に力を入れていないこともあるため、新規のアパートに入居者が集まる可能性が高くなります。

掘り出し物の格安物件が見つかる可能性がある

アパート経営を検討している人は比較的人口が多いエリアを選択するケースが多くあります。つまり人口が少ない地方エリアを避けるひとが多いということでもあります。稼働率や管理のしやすさを考えると都市部でアパート経営を行うほうが一見するとメリットが多いようにも感じられます。

ただ、地方にはアパート経営を検討している人が見逃している掘り出し物の物件がある場合も多くあります。誰にも購入されない格安物件が大きな収益をもたらしてくれる可能性が隠れているということです。

地方でのアパート経営はデメリットばかりを気にしがちですが、こうしたメリットにも目を向けて検討材料に入れてみることをおすすめします。

地方でアパート経営をはじめるデメリット

地方でアパート経営をはじめるメリットは全体的に競合が少なく掘り出し物物件がみつかる可能性が高いという点に集約されるでしょう。ではデメリットはどうでしょうか。ここでは地方でアパート経営をはじめるデメリットについて解説します。

賃貸需要が低下している

メリットとして競合が少ないという点をあげましたが、地域によってはアパートの需要が低下しているため競合が減っているケースもあります。全国的にみて地方都市以外のエリアは人口が減少傾向にあります。

人口減少の背景には地方では就職先が少ないという点もあげられるでしょう。最近になってリモートワークの導入で全国どこからでも仕事ができるようになったとはいえ、まだまだ間口は狭くフルリモートでの正社員枠は少ないのが現状です。

そのため地方は少子高齢化が進み、アパートに住む人も減少してきています。大学や専門学校などがあるエリアなら地方でもアパートの需要はありますが、そうしたエリアも限られているため賃貸需要の低下を食い止める一因にはならないと考えられるでしょう。

アパートローンの審査に通りにくい

アパート経営ではローンを利用して中古の物件を購入するという人もいるでしょう。地方は土地も安くアパートの価格も安い点がメリットとしてあげられます。ただし、物件が安いということはアパートの価値も低くなるということです。

ローンを利用する場合には、物件を抵当に入れて融資を受けます。地方では物件自体の担保評価が低くなりやすいため融資を受けることができない可能性が高いという点はデメリットになるでしょう。

自己資金で一括購入できるような物件であれば問題ありませんが、この場合は資金にかなり余裕がある人でないとその後の経営に影響がおよぶ可能性もあるため注意が必要です。

資産価値が低いので売りにくい

地方でアパート経営をしていて、次第に経営が傾いてくることもあるでしょう。その場合はアパートを売却する決断をすることもあります。都市部であれば多少収益が低い物件でもそれなりの価格で売却できる可能性もあります。

これが地方となると元々の資産価値が低いため価格もかなり低く設定する必要があり、さらには収益を見込めず需要も低いアパートを購入してくれる人を探すことにかなり苦労する可能性が出てくるでしょう。

この場合は更地にして新たな土地活用をはじめるか、土地として売却するなどの新たな選択肢を考える必要も出てきます。いざと慣れば売却して資産にすればよいと考えているのであれば、地方でのアパート経営ではこの点がデメリットになることを理解しておきましょう。

自然災害のリスクがある

地方だからと一概にはいえませんが、自然災害のリスクも地方でアパート経営を行う際のデメリットになります。都市部でも災害被害を受ける可能性はゼロではありあません。ただ、都市部は比較的建物に囲まれていることが多く、被害の規模もさほど大きくならないケースが多くあります。

一方、地方では自然豊かな生活環境がメリットではありますが、災害という角度からみるとこの点がデメリットになり得るポイントにもなります。台風や津波などでは自然が多い分、被害が甚大になる可能性が高くなるでしょう。

河川も大きめのものが多いため氾濫すると家や車が押し流されたり橋を倒壊させたりするほどの被害が出ることも少なくありません。とくに下水道などの排水設備が整っていない場所や標高の低い場所には注意が必要です。

アパート経営をはじめる場合にはハザードマップなどを活用して海抜を調べたり避難場所を確認したり万が一についても検討しておく必要があります。

地方でアパート経営を成功させるための秘訣

地方でアパート経営を成功させるための秘訣

地方でアパート経営をはじめるには入念な計画を立てる必要があります。都市部とは違った視点で地方ならではの経営方法を検討することも求められるでしょう。地方ならではのメリットを生かしてアパート経営を成功させるための秘訣について解説します。

表面利回りではなく実質利回りで計算する

アパート経営はエリアに関係なく実質利回りを計算して損益をしっかりと見極めておくことが重要です。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類がありますが、より現実に近い金額でシミュレーションするには実質利回りを計算することが必要です。

実質利回りは経費を含んで計算するためより現実に近い数字を導き出すことができます。表面利回りが高くても実質利回りを計算すると利回りがかなり低くなるというのはよくあることです。

地方でアパート経営をする場合の費用を考慮しながら具体例をあげて実質利回りを計算してみましょう。

実質利回りを計算するうえで必要な数字を表にまとめてみます。

アパートの取得費用 3,000万円
年間の家賃収入 4万円×8戸 32万円×12カ月 384万円
ランニングコスト 120万円(家賃収入の30%)
年間のローン返済額 180万円(およそ15年で完済)

実質利回り=(384万円-300万円)÷3,000万円×100=2.8%

この数値で計算すると実質利回りが2.8%とかなり低くなります。実質利回りは5%を基準にそれを下回ると経営が悪化していると判断されるためこれではアパート経営がうまくいかないことがわかります。

ではこの場合どのようにすれば利回りを上げることができるのでしょうか。ポイントは家賃とランニングコストとローンの返済額です。これらを以下のように変更してみます。

アパートの取得費用 3,000万円
年間の家賃収入 4万円×10戸 40万円×12カ月 480万円
ランニングコスト 120万円(家賃収入の20%)
年間のローン返済額 150万円(およそ20年で完済)

実質利回り=(480万円-270万円)÷3,000万円×100=7%

家賃はそのままで部屋数を2戸増やして、ランニングコストの節約とローン返済期間の延長を行いました。これにより実質利回りが2.8%から7%まで上昇しています。

このようにアパート経営では事前にさまざまなシミュレーションを行って実質利回りを算出しておくことで、いざ経営をスタートしてからつまずくことがないようにしておく必要があります。

有効な空室対策を講じる 

地方のアパート経営では空室リスクが大きなデメリットになるでしょう。賃貸需要が元々低いエリアでの経営となるため空室になった場合の対策をしっかりと講じておくことが長期的に安定した経営を継続していくために必要となります。

空室対策としては次のようなアイデアを考えることができるでしょう。

  • 広告の見直し
  • モデルルームの作成
  • 設備の刷新
  • セキュリティの強化
  • ゴミ出しのしやすさを改善
  • 無料インターネット接続
  • 家賃のクレジットカード払いを許可

このように入居者にとってメリットがあると考えられる対策を講じることで魅力のある部屋づくりをすることができるでしょう。魅力が高まれば入居の競争率が高まり空室リスク回避にもつながります。

地方都市のエリアを選ぶ

地方でも地方都市に分類されるエリアを選択することで地方でのアパート経営を成功させるという方法もあります。地方都市は人口減少が少なめで隣県から人が集まりやすいエリアでもあるため賃貸需要がほかのエリアよりも高めです。

なかでも駅の近くや商業施設の近くなど、通勤通学を行う人が多いエリアを選択することで入居者の獲得を目指すというのも成功への秘訣となります。

地方でアパート経営を行う場合の注意点

地方でアパート経営を成功させるための秘訣

地方でアパート経営をはじめる場合、首都圏などの都心部と異なる経営方法を検討することをおすすめします。都市部と同じような感覚でアパート経営を行ってしまうとたちまち経営が立ち行かなくなるという可能性もあるでしょう。

地方には地方のニーズや特色があります。そこをよく理解して経営計画を立てていくことが求められます。地方でアパート経営を行う場合に注意しておきたいポイントについて解説します。

維持費用を把握しておく

地方でアパート経営をする際のメリットは都心部と比較して物件が安く購入できるという点にあります。土地から購入する場合でも坪単価が安いため広い土地を安く手に入れることもできるでしょう。ただし、この点だけに注目して物件や土地を購入することは注意が必要なポイントとなります。

購入する物件がどのような状態にあるのか、土地がどのような状態にあるのかということをしっかりと把握しておくことが大切です。安い価格で売り出されているのは地方だからという理由だけではない可能性もあります。

物件に修繕しなければならない箇所が多くあるため安い価格になっているということも考えておきましょう。管理状態が悪く長年売れずに放置されているような物件であればなおさらです。

こうした物件を購入してしまうといくら購入価格が安かったとしてもその後のリフォームやリノベーションにかなりの費用がかかってしまう可能性もあります。

場合によっては更地の状態を購入してイチから建築したほうが安くついたというケースも起こりえます。こうしたことが起こらないためにも価格だけで飛びついて物件を購入せずに状態確認はしっかりと行うことをおすすめします。

サブリース契約はおすすめしない

アパート経営では家賃滞納も注意しておきたいリスクのひとつです。家賃滞納が長期化すると弁護士を通じて強制退去の手続きを取るなどの対応をしなくてはなりません。これには費用がかかるため余計なコストがかかることにもなります。

家賃滞納を回避するための対策もリスク回避のためには重要なポイントです。そのひとつにサブリースサービスを提供している企業と契約があげられます。サブリースは家賃保証とも呼ばれ、入居者がいなくても家賃滞納が起きたとしても企業が家賃を支払ってくれる一括借り上げシステムです。

一見すると経営者にデメリットはなく安定的な収入が得られるため、とくに賃貸需要が低く空き家問題も起こりやすい地方のアパート経営ではメリットが大きいように感じられるでしょう。

ただ、地方のアパート経営でのサブリースの利用はあまりおすすめできません。サブリースの場合、家賃を支払うのは保証会社になるため、できるだけ家賃を値下げしようとする動きが働く可能性があるからです。契約更新のタイミングで経年劣化などを理由に値下げ交渉が行われることは都心部でもあります。

これ以外にもアパートの修繕を求められ費用を請求されるなどトラブルも少なくありません。サブリースを利用すると自分が思うような経営ができなくなる可能性が高いというのもデメリットのひとつとして考えておくことが必要です。

駐車場なしの物件は選ばない

都心部では駅近やバス停が近いなどの条件が賃貸物件を探す際のポイントになることが多くあります。地方では駅が近くても電車の本数が極端に少なかったり乗り換えが面倒だったりとアクセスが悪いということもあります。バスも同様のことがいえるでしょう。

そのため賃貸物件で重視されるのは駐車場の有無です。駐車場があるのは当然で、問題となるのは駐車料金や停められる台数になります。駐車場がない物件は論外といっても過言ではないほど需要が低いと考えておきましょう。

ファミリー向けのアパートを経営するのであれば最低でも1部屋に2台の駐車スペースが確保できることが必須条件となります。さらに地方では子育て世代はミニバンと軽自動車の組み合わせで車を保有する家族が多いため広めの駐車スペースを確保することも求められます。

1台は家賃に料金が含まれるなどのメリットがあると入居者にとっても嬉しい特典となるでしょう。このように地方で経営するアパートを探すのであれば駐車場付きの物件を選ぶことが大切なポイントとなります。

地方でもやり方次第でアパート経営を成功させることができる

アパート経営をするなら賃貸需要の高い都市部と考える人は多いでしょう。しかしながら地方であってもやり方次第ではアパート経営を成功させることは十分にできます。

地方には地方の需要があり特色があることを十分に理解して経営を行うことがまずは大前提となります。都市部と同じやり方では経営はうまく行かなくなるでしょう。地方でアパート経営をするのであればそのエリアに密着した不動産会社を味方につけることをおすすめします。

エリアの特色、ニーズをしっかりと把握している人が1人いればどのような物件にすれば需要が高くなるかから、入居者募集のかけかた、家賃設定の仕方までさまざまなアドバイスをもらうことができるでしょう。

地方で暮らしたことがない人であればなおさらこうした味方を作っておくことは重要です。イエウールでは全国の優良な不動産会社とのみ提携しているため、安心して利用することができます。

売却に出されている物件の紹介なども信頼できる不動産会社にしてもらうことで経営をスタートされる段階からしっかりと目標を持って進んでいくことができるでしょう。

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