アパート経営を検討している人の中には、「アパート経営を始めるなら地方と都心部のどっちがいいんだろう？」と思っている方もいるのではないでしょうか。
地方でのアパート経営は、土地やアパートの価格が安いため、始めやすい特徴がある一方で、全国的な人口減少や空室率の増加もあり本当に地方でアパート経営を始めても大丈夫なのかと不安に思っている方もいるでしょう。
そこでこの記事では、地方でアパート経営を始めるメリットやデメリットを中心に、地方でのアパート経営を成功させるコツや注意点を解説します。
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地方でアパート経営を始めるメリット
本章では、地方でアパート経営を始めるメリットを解説します。
- 土地や建物を安く購入できる
- 競合数が少ない
- 掘り出し物の格安物件が見つかる可能性がある
土地や建物を安く購入できる
地方でアパート経営を始める最大のメリットは、土地や建物を安く購入できる点です。
土地をすでに所有しているのであれば、少ない費用でアパートを建築することで、多額のローンを背負うことなくアパート経営を始めることができます。
アパート経営において、アパートローンの借入額が少なくて済むことは大きなメリットとなります。
ローンの返済額を最小限にしておくことで、空室リスクや家賃滞納が発生した場合でも、ある程度は耐えることができます。
競合物件の数が少ない
首都圏でアパート経営をしようとすると、近隣エリアに競合物件がひしめき合っているという状況を経験することも少なくありません。
これが地方であれば、人口が少ないため、同じエリアの中でアパートを経営している人も少なく、競合物件と入居者を奪い合うことも少なくなります。
また、同じエリアの中に競合がいたとしても、競合物件のオーナーが集客に力を入れていないこともあるため、新しい入居者を簡単に集めることも可能です。
掘り出し物の格安物件が見つかる可能性がある
アパート経営を検討している人は、リスクの少ない比較的人口が多いエリアを選択するケースが多いです。
裏を返せば、人口の少ない地方のエリアを避けてアパート経営を始める人が多いということでもあります。
ただ、空室率や管理のしやすさを考えると、都市部でアパート経営をする方が多くのメリットがあるようにも感じられます。
しかし、地方には、アパート経営を検討している人が見逃している掘り出し物の物件が見つかるかもしれないというメリットもあります。
購入時は空室率が高くても、空室対策を行うだけで、すぐに新しい入居者が決まり、大きな利益を上げてくれる物件になるかもしれません。
地方でのアパート経営は、人口減少や売却が難しいなどのデメリットばかりを気にしがちですが、こうしたメリットにも目を向けて、一度、地方でのアパート経営を検討してみてもよいかもしれません。
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なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
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活用事例:一軒家から 木造3階建て賃貸併用住宅へ
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 201.51 |
| 延べ床面積(㎡) | 353.87 |
| 工法 | 木造 |
東京都渋谷区。最寄り駅は、初台駅と西新宿五丁目駅という超都心エリアに木造3階建ての賃貸併用住宅が完成しました。1階に住むオーナーさまにお話を伺いました。
「以前は一軒家が建っており、そこに住んでいました。借地でしたが、売却してもらえることになり、底地を購入しました」。
人生100年時代ともいわれる長寿時代に、都心の土地を入手。どのようなものを建てようか迷っていたなか、懇意にしている不動産会社の（株）ウィル・パートナーズさまに相談されました。
「子供が独立して一人暮らしのため、賃貸併用住宅を薦められました。自宅部分の独立性を保ち、モダンなデザインにしてもらえると聞き、ハウスメーカーを数社紹介してもらいました」。
賃貸併用住宅なら、自宅であると同時に家賃収入を得ることができます。また立地の良さから、高い家賃設定が見込めます。
「他の会社でも検討しましたが、鉄骨・鉄筋のプランで、壁が厚いために部屋が狭くなってしまったり間取りの制約が多いのが難点でした。ミサワホームは敷地対応力が抜群で、室内の広さと収益面で必要な戸数を提案いただきました。なにより私の要望やデザインイメージを汲み取り、素敵な提案をしていただけたことが決め手となり、お願いすることにしました」。
オーナーさま好みの魅力的なプランが実現しました。ミサワホーム株式会社の土地活用事例
地方でアパート経営を始めるデメリット
本章では、地方でアパート経営を始めるデメリットを解説します。
- 賃貸需要が低下している
- アパートローンの審査に通りにくい
- 資産価値が低いため、売却しづらい
- 自然災害のリスクがある
賃貸需要が低下している
メリットとして、競合物件の数が少ないという点を挙げましたが、地域によっては賃貸需要が低下しているために、競合数自体が減っているということもあり得ます。
全国的にみても、地方都市以外のエリアでは、人口が減少傾向にあり、その分、土地の人口が減ってしまえば、連動して賃貸需要も低下していきます。
アパート経営では、社会人や学生向けの間取りでアパートを建てることが多く、そのターゲットがいないと、空室率も自然と高くなります。
大学や専門学校などがあるエリアあれば、地方でもアパートの需要はありますが、そうしたエリアでは競合物件が多くいるため、地方でアパート経営を始めることが難しい要因となっています。
アパートローンの審査に通りづらい
アパート経営では、アパートローンを利用して、中古の物件を購入するという方もいらっしゃると思います。
地方の土地は低価格で購入することができ、アパートの価格自体も安くなる点がメリットにもなります。
しかし、安くアパート購入できる一方で、物件の価格が低いということは、物件自体の価値も低くなっているともいえます。
アパートローンを利用して中古のアパートを購入する場合には、物件を担保に金融機関から融資を受けるため、物件の評価が低いと、アパートローンの審査に通りづらくなってしまいます。
融資を受けられないと、アパート経営を始めることができなかったり、全て自己資金でアパート経営を始めなくてはならないため、アパート経営のハードルが上がってしまいます。
資産価値が低いため売却しづらい
地方でアパート経営をしていると、次第に経営が傾き、アパート経営をやめたいと思うようになるかもしれません。
こうなったときにできる出口戦略が、売却してアパートや土地を手放すという選択肢です。
都市部のアパートであれば、多少収益が低い物件であったとしても、それなりの価格で売却できる可能性もあります。
これが地方のアパートとなると、元々の資産価値が低いため、売却価格をかなり低く設定する必要があります。
さらには、収益を見込めず需要も低いアパートを購入してくれる人を探すことになり、多くの時間や手間を費やすことになりかねません。
こうなってしまった場合には、今のアパートを解体して更地にすることで、新たな土地活用を始めるか、更地のまま売却するなどの手段を取らなくてはならないでしょう。
このように、地方のアパートは売却することが難しいため、アパート経営を始める前から、しっかりと出口戦略を考えておく必要があります。
自然災害のリスクがある
地方だからと一概にはいえませんが、自然災害のリスクも、地方でアパート経営を行うときのデメリットになります。
都市部でも、災害被害を受ける可能性はゼロではありあませんが、比較的建物に囲まれていることが多く、被害の規模が大きくなることは少ないです。
一方、地方では自然豊かな生活環境がメリットではありますが、災害という角度からみると、この点がデメリットになり得るポイントにもなります。
台風や津波などは、自然が多い分、被害が甚大になる可能性が高くなるでしょう。河川も大きめのものが多いため、氾濫すると家や車が押し流されたり、橋を倒壊させたりするほどの被害が出ることも少なくありません。
特に、下水道などの排水設備が整っていない場所や標高の低い場所には注意が必要です。
地方でアパート経営をはじめる場合には、ハザードマップなどを活用して海抜を調べたり、避難場所を確認したりして、万が一についても事前に検討しておく必要があります。
地方でアパート経営を成功させる秘訣
地方でアパート経営を始めるときには、事前に入念な計画を立てておく必要があります。そこで本章では、地方でアパート経営を成功させる秘訣をいくつか紹介します。
表面利回りではなく実質利回りで判断する
アパート経営は、エリアに関係なく実質利回りを計算して損益をしっかりと見極めておくことが重要です。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類がありますが、より現実に近い金額でシミュレーションするには実質利回りを計算することが必要となります。
実質利回りは、家賃収入から経費を差し引いて計算するため、より現実に近い数字を導き出すことができます。
表面利回りが高くても、実質利回りを計算すると、利回りがかなり低くなるというのはよくあることです。
そのため、地方のアパート経営を始める場合は、経営を続けていくのにどれくらい費用がかかり、最終的にいくら手元にお金が残るのかを事前にシミュレーションしておきましょう。
有効な空室対策を行う
地方のアパート経営では、空室リスクに最も注意しなければなりません。
賃貸需要が低いエリアでの経営となるため、空室になった場合の対策をしっかりと講じておくことが、長期的に安定した経営を継続していくために必要となります。
空室対策としては、次のようなアイデアを考えることができるでしょう。
- 広告の見直し
- モデルルームの作成
- 設備を最新のものに取り替える
- セキュリティの強化
- ゴミ出しのしやすさを改善
- 無料インターネット接続
- 家賃のクレジットカード払いを許可
物件の魅力が高まれば、入居の競争率が高まり、空室リスク回避にもつながります。
地方都市のエリアを選ぶ
地方の中でも、地方都市に分類されるエリアを選択することで、地方でのアパート経営を成功させるという方法もあります。
地方都市は、人口減少が少なめで隣県から人が集まりやすいエリアでもあるため、賃貸需要が他の地方のエリアよりも高めです。
なかでも駅の近くや商業施設の近くなど、通勤通学を行う人が多いエリアを選択することで、入居者の獲得を目指すというのも成功への秘訣となります。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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地方でアパート経営を始めるときの注意点
地方でのアパート経営は、都市部のアパート経営のような経営方法を行ってしまうと、アパート経営に失敗してしまう可能性が高くなります。
地方には地方のニーズや特色があるため、そこをよく理解して経営計画を立てていくことが求められます。
そこで本章では、地方でアパート経営を行う場合に注意しておきたいポイントについて解説します。
維持費用を把握しておく
地方でアパート経営を始めるメリットとして、都心部と比較して物件が安く購入できるという点があります。
土地から購入する場合でも、坪単価が安いため広い土地を安く手に入れることもできるでしょう。
ただし、この点だけに注目して物件や土地を購入することは注意が必要になります。「購入する物件がどのような状態にあるのか」「土地がどのような状態にあるのか」ということをしっかりと確認してから購入に踏み切ることが大切です。
地方のアパートには、「安い価格で売り出されているのは地方だから」という理由だけではない可能性もあります。
たとえば、物件に修繕しなければならない箇所が多くあるため安い価格に設定されていることもあります。
管理状態が悪く、長年売れずに放置されているような物件であればなおさら修繕が求められる可能性が高くなります。
こうした物件を購入してしまうと、いくら購入価格が安かったとしても、その後のリフォームやリノベーションにかなりの費用がかかってしまい、都市部の物件や新築と変わらないくらいの費用がかかることもあります。
こういったことが起こさないためにも、価格だけで飛びついて物件を購入せずに、物件の状態はしっかりと確認しましょう。
サブリース契約には注意する
地方のアパート経営では、サブリース契約に注意しましょう。
サブリース契約は家賃保証とも呼ばれ、入居者がいない場合や家賃滞納が起きたとしても不動産会社が代わりに家賃を保証してくれる一括借り上げのサービスです。
一見するとオーナーにデメリットはなく、安定的な収入が得られるため、特に賃貸需要が低く、空き家問題も起こりやすい地方のアパート経営では、メリットが大きいように感じられます。
しかし、サブリース契約を結ぶのであれば、しっかりと契約内容を確認してから契約を結ぶ必要があります。
ほとんどのサブリース契約では、2年ごとに家賃保証の金額の見直しを提示され、大体の場合、賃料保証の値下げを要求されます。
この値下げ要求は、契約書に記載されているため、知らなかったからといって拒否することができません。これに腹を立てて、契約解除をしようとしても違約金が発生するため、簡単には契約解除をすることができないことが多いです。
このサブリース契約においてトラブルを発生し、裁判にまで至った事例もあることから、サブリース契約には注意しましょう。
これら2つのリスクをしっかりと確認したうえでサブリース契約を結ぶか検討しましょう。
駐車場なしの物件を選ばない
地方でのアパート経営では、駅から近い物件出ない限り、駐車場の設置が必須となってきます。
地方では、車がないと生活ができないため、駐車場があるのは当然で、ポイントになるのは駐車料金や停められる台数です。
ファミリー向けのアパートを経営するのであれば、最低でも1部屋に2台の駐車スペースが確保できることが必須条件となります。
さらに地方の子育て世代は、ミニバンと軽自動車の組み合わせで車を保有する家族が多いため、広めの駐車スペースを確保することも求められます。
このように、地方で経営するアパートを探すのであれば、駐車場付きの物件を選ぶことが大切なポイントとなります。
地方と都心部のアパート経営はどちらがおすすめ？
これまで地方のアパート経営について解説してきましたが、結局のところ都心部と比べてどちらで始めるべきなの？と感じていませんか。
そこで本章では、アパート経営は地方と都心部のどちらで始めるべきかについて解説します。
一概にどちらが良いとは言えない
結論から言いますと、「一概にどちらが良いとは言えない」というのが本音です。
高利回りで格安の物件を見つけることができれば、地方の方が良いといえますし、空室のリスクを考えるのであれば、都心部でアパート経営を始める方が良いといえます。
地方と都心部には、それぞれのメリットとデメリットがあるため、それらをしっかりと確認してから、アパート経営をどちらで始めるか決断しましょう。
いずれにしても、信用できる不動産会社を見つけ、賃貸経営の専門家からアドバイスをもらえる環境をつくることが大切になってきます。
アパート経営では、信頼できるパートナーを見つけることが、成功への近道となるため、自分自身で何か行動を起こしてみましょう。
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記事のおさらい
