アパート経営をメゾネットタイプで挑戦!メリットデメリットとは

アパート経営をメゾネットタイプで挑戦!メリットデメリットとは

土地活用のひとつとしてアパート経営を行う場合、どのようなアパートを建築するかも重要なポイントになります。周辺環境や地域性を考慮して入居者からの需要が高い造りを検討してみましょう。需要が高ければ家賃を高めに設定することもできるでしょう。

ここではメゾネットタイプのアパートを経営する際のメリット・デメリットについて解説します。建築費や注意点についても紹介しますので参考にしてください。

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メゾネットタイプのアパートの特徴

メゾネットタイプのアパートは、1部屋のなかに内階段がある2階層以上の物件です。基本的には1階と2階を内階段でつないだ間取りが多くなっています。フランス語の「maisonnette(小さな家)」を意味する言葉がメゾネットです。

高級マンションなどでもメゾネットタイプは人気の間取りにもなっています。メゾネットタイプと一言でいっても複数のタイプがあります。具体的には次のとおりです。

  • 3フロアを縦2つにわける

  • 1階と2階の居住空間を重ねる

  • ルーフバルコニー付き

3フロアを縦2つにわけるタイプは、1階と2階の半分で1戸、2回の残り半分と3階で1戸を作り上げています。

1階と2階の居住空間を重ねるというのは、シンプルに1階と2階を内階段でつないだタイプです。

ルーフバルコニー付き対応は比較的珍しいタイプの間取りとなります。2階にバルコニーがついていることで洗濯物を干したり眺望を楽しんだりすることもできるでしょう。

このようにメゾネットタイプのアパートには複数の間取りがあります。よく勘違いされるのがロフト付きの物件です。ロフトについては居住空間ではなく物置として定義されており、しっかりとした造りの階段というよりもはしごタイプの階段がついているのが特徴です。

アパート経営をメゾネットタイプで始める5つのメリット

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メゾネットタイプのアパートを経営する際、どのようなメリットがあるのかを知っておくことは重要です。ここではメゾネットタイプのアパートを経営するメリットについて解説します。

建築費が普通のアパートより安い

メゾネットタイプのアパートを経営する際にメリットとしてよくあげられるのは建築費用が一般的なアパートよりも安いという点です。アパートの建築費用はエリアや構造によって変動します。

構造によってはメゾネットタイプのほうが坪単価が高くなるケースもあります。ただ、メゾネットタイプの場合は外階段の建築が必要なかったり、戸数が少ないため設備費が一般のアパートよりも少なくてすむという点で費用が少なくてすむというメリットがあります。

1部屋当たりの賃料を高く設定できる

メゾネットタイプのアパートは比較的人気が高く需要がある一方で戸数がまだ少ないという点がメリットでもあります。入居希望者が多いのに戸数が少ないということはそれだけ希少性が高いということになるため、通常のアパートよりも高めの家賃設定でも入居者を集めることが可能です。

戸数が少ない分設備投資に費用がかからないためトータルの初期費用を抑えることができる点もメリットといえるでしょう。

長期で入居してもらいやすい

メゾネットタイプはターゲットをカップルやファミリー層に絞ることができます。単身者であれば生活スタイルの変化や職場の事情などで短期間で引っ越してしまう可能性が高いですが、カップルやファミリー層は比較的長く入居してもらいやすい点がメリットとなります。

長期的に入居してもらうことができれば空室リスクを回避することもでき、安定した収入を得ることにもつながるでしょう。

ランニングコストを節約できる

一般的なアパートの場合は外階段など野ざらしになる共有部分がどうしても発生します。そのため修繕費用がかさむという問題が起こります。これに対してメゾネットタイプは外階段をつける必要がなく、野ざらしになる部分が一般的なアパートよりも少なくなる点がメリットです。

共有部分が少ないため修繕にかかるコストが節約でき、管理の手間も省くことができるでしょう。さらに長期で入居してもらえる可能性が高いため、新規入居者の募集のための広告費用や室内の修繕費用の節約にもつなげることができます。

このようにランニングコストを節約できるという点もメゾネットタイプの大きなメリットといえるでしょう。

騒音のトラブルは限定的になる

アパートで起こりやすいトラブルのひとつが騒音問題です。隣家や上下階での騒音トラブルはアパート経営ではよくあるトラブルになります。

この点、メゾネットタイプは上下階を1戸として居住するため上下階での騒音トラブルが起こらないという点でメリットがあるといえるでしょう。隣家に関しては多少の生活音は聞こえる可能性はありますが、一般のアパートと比較して騒音トラブルが限定的になるということだけでもリスク回避になります。

さらに建て方によっては楽器の演奏を可能にすることも可能です。ピアノやリコーダーなどを演奏する子どもがいる世代が居住しそうな近隣に学校があるエリアなどは、メゾネットタイプで防音設備が整っているアパートにすれば子育て世代の入居者を獲得することもねらえるでしょう。

アパート経営をメゾネットタイプで始める3つのデメリット

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メゾネットタイプのアパートを経営する場合、多くのメリットがあることを解説してきました。ここからはメゾネットタイプのアパートを経営する際のデメリットについてもみていきましょう。両方を理解したうえで建築計画を立てることが重要です。

普通のアパート経営より収益は低い

メゾネットタイプのアパートは建築費用が安く、1戸あたりの家賃を高めに設定できる点がメリットでした。ただ、家賃が高くできても面積あたりで考えると1Rのアパートのほうが戸数が多い分、収益が高くなる点は検討する必要があるデメリットです。

たとえば、一般的なメゾネットを2棟建築した場合4戸を確保できます。家賃を9万円にしたとして月の家賃収入は36万円です。年間の収入は432万円となります。

1Rの場合、上下で部屋を取ることができるため単純に計算しても8戸を確保できます。メゾネットタイプよりも家賃を3万円安くした6万円で募集しても月の家賃収入は48万円、年間の収入は576万円となります。

このように同じ土地面積でも建設するアパートの種類によって年間の家賃収入も大きく変動することは理解しておきましょう。

圧迫感のある間取りになってしまう

メゾネットタイプで部屋数を確保することも可能です。ただし、部屋数を確保しようとすると縦長の間取りになるため圧迫感のある空間になってしまう可能性が高くなります。メゾネットタイプでは内階段が特徴のアパートですが、この内階段がかえって狭さを感じさせる要因になることもあるでしょう。

内覧に訪れた入居希望者は生活しやすさを重視するため圧迫感を感じてしまうと入居をためらってしまうこともあるため、建築の段階で間取りはしっかり検討する必要があります。

新たな入居者は現れにくい

メゾネットタイプの場合、カップルやファミリー層がターゲットとなります。間取りは2DKから3DKが人気ですが、この場合戸建ての賃貸と比較される可能性が高くなる点がデメリットです。

メゾネットタイプは家賃が高めで戸建てよりも間取りに圧迫感を感じることが多いでしょう。こうなると同地殿家賃では戸建て賃貸のほうに入居希望者が流れてしまう可能性が高くなります。もしも空室が続くと収入の減少につながることになるため経営者としては大きなデメリットになるでしょう。

メゾネットタイプでアパート経営を後悔しないコツ

アパート建築の工法

アパート経営でメゾネットタイプを選択した場合、メリットもデメリットもあることを解説してきました。自分が土地活用でアパート経営を進めていくのであればどのタイプのアパートを建築することが最も有益であるかをよく検討する必要があるでしょう。

メゾネットタイプのアパート経営を検討している場合はここから紹介するポイントを聞いてよく考えて後悔しない経営ができるようにすることをおすすめします。

メゾネットタイプのニーズがあるのかを調査

メゾネットタイプに限ったことではありませんが、アパート経営をする場合にはニーズの調査を行うことが重要なポイントとなります。自分が所有している土地の周辺環境やどのような層が多く居住しているのかなどを専門家に調査してもらいましょう。

ニーズの調査が必要な理由は、アパート経営が長期にわたるからです。ニーズをしっかりと把握して長期的なスパンで経営計画を立てておくことで空室リスクを回避して安定した経営を続けていくことができるでしょう。

複数社でアパートの建設プランを比較

アパートを建築する際には複数社の建設プランを比較することがポイントです。とくにメゾネットタイプはさまざまなスタイルが検討できるため、多くのプランをみておくことをおすすめします。その際には、予算と入居者のターゲットをある程度絞っておくとよいでしょう。

いくらプランがよくても予算オーバーになってしまっては意味がありません。さらにはターゲットに向かないプランを選んでしまうと空室リスクを負う可能性が高くなるでしょう。

プランを選択する際には建築費や期待できる利回り、デザインなどで複数社の提案を比較してみるとよいでしょう。とはいえ、自分だけで複数社に足を運んでプランを出してもらうのはかなりの労力が必要となります。

そこでおすすめなのが土地活用などの一括見積もりサイトの利用です。一括見積もりサイトであれば一度の条件入力で複数社の見積もりを同時に比較することが可能となります。そのため忙しい人でも時間を気にすることなく気軽に利用することができるでしょう。

可能なら専用の庭や駐車場を設ける

メゾネットタイプはカップルやファミリー層をターゲットにすることが多いため、専用の庭や駐車場があると需要が高くなるでしょう。とくに都心部から離れるほど車の所有率が高まるため複数台の駐車スペースや来客用の駐車スペースは必須条件にもなります。

専用の庭があればガーデニングやバーベキューなどを楽しむこともできるでしょう。場合によってはペット可にすることで入居希望者が多く獲得できるケースもあります。

こうした条件は戸建て賃貸を探している人のニーズにも当てはまります。そのため競合物件となる戸建て賃貸に負けない条件をそろえておくことも重要なポイントとなるでしょう。

部屋は防音対策をして通路の広さを確保

室内に関しては壁の防音性が高いほど高条件となります。子育て世代が入居する可能性が高いため子どもの足音や声などで騒音トラブルにならないように最初から対策をとっておくことも重要です。防音対策が施されているという点は入居者募集の際のアピールポイントにもなります。

もうひとつは通路を広く取るという点です。単身者よりも搬入する荷物が多くなるのがファミリー層やカップルです。そのため家電や家具をスムーズに搬入できる通路の広さは大切なポイントとなります。生活をスタートしてからも大型の家具を購入した際に運び込みやすいという点は魅力のひとつです。

メゾネットタイプのアパート経営をはじめる注意点

アパート建築の2つの構造

メゾネットタイプのアパートは一般的なアパートと比較して特殊な構造になることが多いため建築前の段階から入念な計画とシミュレーションを行うことが大切になります。ここではメゾネットタイプのアパート経営をはじめる際の注意点について解説します。

余裕のない返済計画ではローンの滞納リスク

アパートを建築する際に自己資金だけでは足らず、ローンを利用する人が大半でしょう。ローンを利用する場合には長期的に安定した返済が行えるかどうかをしっかりと検討する必要があります。アパート経営でありがちなのは家賃収入があることを前提に安心し切って返済計画を立ててしまい後悔するケースです。

家賃収入があるのだからそれを返済にあてれば問題ないのではと考える人ももちろんいるでしょう。確かに家賃収入をローンの返済にあてることはよくあることであり、何も問題はありません。

ここで問題になるのは、返済計画の段階でアパートが常に満室の状態の家賃収入を想定して返済計画を立ててしまうことです。アパート経営には空室リスクや家賃滞納のリスクがつきものです。

もしも空室が増えてしまったら、もしも家賃を滞納する入居者が出てしまったらと問題が起きた場合も想定して返済計画を立てておくことは重要です。自己資金も含めて無理のない返済計画を立てておくことで万が一問題が起きた場合でもローン返済を滞納することなく支払いを続けていくことができるでしょう。

さらに返済計画に入れておきたいのが修繕費用です。アパートの場合はおおよそ10年に1度を目安に大がかりな修繕を行う必要があります。また設備が急に不具合を起こすことも想定しておきましょう。こうした費用も含めてできるだけ余裕のある返済計画を立てておくと安心です。

家賃の滞納対策をしていないとアパート経営が破綻

アパート経営のデメリットとして家賃滞納問題があげられます。家賃を滞納されてしまうと自分が背負っているアパートローンの返済に影響が出る可能性が高くなるでしょう。長期にわたっての滞納となってくると法的な手続きを踏んで強制退去などを実行することにもなります。

こうなるとさまざまな費用が必要となってきます。強制退去にかかった費用についてはあとから入居者に請求することは可能です。ただし弁護士費用については経営者の負担となるため予定していない出費が発生することになります。

必要になるのは弁護士費用だけではなく、退去した部屋のクリーニングや修繕費用、新しい入居者を募集するための広告費用なども必要となります。もしもこうしたことが繰り返し起こるとアパート経営が破綻してしまう可能性も出てきます。

このような事態にならないためにもアパート経営をスタートする段階から家賃滞納に対する対策を講じておくことが必要です。具体的には次のような対策が考えられます。

  • 入居時の審査を厳しくする

  • 家賃を自動引き落としにする

  • 家賃をクレジットカード払いにする

  • 連帯保証人をつけておく

  • 家賃保証を利用する

  • 一括借り上げを利用する

このように家賃滞納への対策はさまざまなものがあります。自分が身を粉にして家賃を回収しなくてもある程度自動的に安定して家賃が回収できるようなシステムを利用することがポイントです。

家賃保証の額は将来減額される

アパート経営をする際に家賃保証を利用しておけば、万が一家賃の滞納が起こったとしても保証会社が家賃を支払ってくれるため安心です。その代わり保証会社に手数料を支払う必要がある点は注意点になります。

さらに長期の家賃保証を契約していても、一定の年数ごとに家賃の更新が求められることがあります。基本的には家賃の値下げ交渉が行われるため、経営者としては年間収入が減額となる大きな問題です。ただ、減額に応じなかった場合には契約を解消されてしまう可能性もあります。

こうなると家賃滞納が起きた場合の保証はなくなり自分で弁護士に依頼して費用をかけて家賃を回収することになるでしょう。弁護士に依頼しない場合には入居者と直接自分が交渉し続けなければならないため肉体的にも精神的にも大きな負担になる可能性が高くなります。

ニーズを調べてメゾネットタイプでアパート経営を開始

メゾネットタイプのアパートを経営する場合には自分が所有している土地に建築して入居者が集まるかどうかを検討する必要があります。メゾネットタイプはファミリー層やカップルをターゲットにするアパートであるためニーズがないエリアでは空室リスクが高まります。

空室が増えると家賃収入が得られなくなり、万が一ローンの支払いがある場合には支払いがとどこおってしまう可能性もあるでしょう。最悪の場合にはアパート経営が立ち行かなくなり経営破綻ということも起こり得ます。

こうした事態を避けるためにもアパート経営を行う際には事前の計画が重要となります。建築プランはもちろん、ローンを利用する場合にはローンの返済計画もしっかりと立てておきましょう。長期的な経営を見越す必要があるアパート経営ではさまざまなリスクを想定した計画を立てることも重要です。

まずは周辺地域の情報を専門家をとおして収集しましょう。この部分を失敗すると根底から経営が崩れてしまうからです。子育て世代や夫婦・カップルが生活していくために必要な施設や設備が整っているかどうかをよく考えたうえでプランを選択しておく必要があります。

専門家やプランの見積もりを出してくれる企業をみつけるには土地活用の一括見積もりサイトの利用が便利です。イエウールなら全国の優良な不動産会社とのみ提携しているため安心して利用することができます。

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