アパート経営は家賃滞納対策が必須!予防もして堅実に利益を確保

アパート経営は家賃滞納対策が必須!予防もして堅実に利益を確保

土地活用にはさまざまな方法があります、アパート経営もそのひとつです。アパート経営には多くのメリットがあります。その反面、デメリットもあるためよく理解してスタートする必要があります。

アパート経営のデメリットのなかで大きなものとしてあげられるのが家賃滞納問題です。借主が家賃を何カ月も滞納して払ってくれないと経営者としてはストレスにもなるでしょう。さらに借主との間にトラブルが発生することも考えられます。

この記事では、アパート経営で家賃滞納が起きた場合の対処法と対策について解説します。予防策についても紹介しますので参考にしてください。

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アパート経営で家賃滞納が起きる原因とは

アパートの借主が家賃を滞納する理由はいくつかあります。たとえば次のような点があげられるでしょう。

  • 払い忘れ

  • 残高不足

  • お金に困っている

  • 行方不明になる

このように家賃滞納と一言でいってもその原因はさまざまです。原因によって対処の方法も異なるため、まずはなぜ借主が家賃を滞納しているのかを追求することが必要となります。

アパート経営で家賃滞納される2つの問題点

家賃滞納が起こると家賃収入が減るということが目下の問題として考えられるでしょう。ただ、それだけではなく家賃滞納は経営者の経済への影響と経営状態の悪化にも影響を与える可能性があります。ここではアパート経営で家賃滞納されることで起こる2つの問題点について解説します。

アパートのローン返済に悪影響

家賃滞納が何カ月も続くと滞納された分だけ利益が減ることになります。もしもアパートを建築する際にアパートローンを利用していた場合は返済を家賃収入で返済計画を立てている人も少なくないでしょう。入ってくると予定していた収入が入らなくなるとローンの返済に影響を与える可能性が出てきます。

資金に余裕がない場合には、ローンの返済ができなくなることもあるでしょう。さらに空室が多い状態であれば、より収入が少なく赤字経営になる可能性もあります。こうなるとローンの返済が一層苦しくなることもあるでしょう。

新規の募集ができない

アパート経営では空室問題もデメリットのひとつとしてあげられます。ただ、空室の場合は工夫をして新規入居者を募集すれば再び家賃収入を得ることができるため改善の余地があるといえるでしょう。

ところが家賃滞納の場合には借主が居住している状態で家賃を支払っていない、もしくは荷物を残したまま行方知れずになっているという状態です。こうなると新規入居者を募集することもできず機会損失の状態になってしまいます。

こうした点でも家賃滞納は大きなリスクとなることを理解しておきましょう。

アパート経営の家賃滞納は5つのステップで対処

ではアパート経営で家賃滞納が起きた場合には借主に対してどのような対処を行えばよいのでしょうか。トラブルになる可能性が高い問題でもあるため慎重に対処していく必要があります。ここではアパート経営の家賃滞納の対処法を5つのステップにわけて解説します。

【ステップ1】家賃の支払いを催促

まず1カ月分の家賃の支払いが遅れたケースを考えてみましょう。支払日をすぎたタイミングで電話か文書で入居者本人に支払いを督促します。1週間以内に何らかの方法で連絡を取るようにすることをおすすめします。電話で直接話ができた場合にはその場でいつまでに支払うか期限を決めておくとよいでしょう。

文書の場合は連絡を促す内容にする、または経営者のほうから支払い期日を示す内容にしてもよいでしょう。いずれにしても、単純に支払日を忘れていた場合であればこの段階で支払ってもらえる可能性が高いと考えられます。

ステップ1の段階では相手のうっかりミスという可能性もあるため、あまりしつこく督促したり常識外の時間帯に訪問して督促したりするようなことは避けましょう。トラブルを招く原因になりかねません。

【ステップ2】内容証明で督促状を送る

電話にも出ない、文書を出しても連絡がなく支払いもない場合には内容証明で督促状を送りましょう。タイミングとしては支払日から2週間が目安です。内容証明は相手が文書を受け取ったことが証明されるため文書なんて届いていないなどという言い訳が通じなくなります。

内容証明に規定はありませんが、一般的にはA4用紙で作成されることが多いとされています。督促状には次の内容を盛り込むようにするとよいでしょう。

  • 督促状の作成日

  • 入居者の住所・氏名

  • 経営者の住所・氏名と捺印

  • いつから家賃を滞納しているか

  • 総額いくらの支払いを求めるか

  • 書面が到達して何日以内に支払いを求めるか

  • 期日までに支払いがない場合は契約を解除する旨

  • 契約内容

  • 家賃の振込先

おおよそこれらの内容が明記されていれば督促状としては問題ないでしょう。郵送する前に必ず自分用と郵便局への保管用も作成しておきます。同じ内容で合計3通の督促状を作成して1通を郵送します。もしも督促状が2枚以上になる場合には綴じた部分に捺印をして改ざんを防止しましょう。

【ステップ3】裁判所で明け渡しの申立

内容証明を送ったにもかかわらず支払いがない場合には、3カ月を経過した時点で契約解除を告げる催告書を内容証明で送りましょう。それでもなんの連絡もなく家賃を滞納し続けた場合には裁判所で明け渡しの請求を行います。

建物明け渡しの請求を行うには費用がかかりますが家賃をずっと滞納され続けるよりは少しの費用で立ち退いてもらうほうがよいでしょう。請求に必要となる書類は次のとおりです。

  • 不動産登記簿謄本

  • 固定資産評価額証明書

  • 代表者事項証明書(法人化している場合)

  • 証拠となる書類(内容証明郵便、配達証明書、建物賃貸借契約書など)

  • 明け渡し請求の訴状

こうした書類を用意して裁判所に請求を行います。ちなみに費用としては予納郵便切手が約6,000円と収入印紙代です。収入印紙は滞納分が50万円で5,000円が目安となります。

【ステップ4】引き渡しの拒否で強制執行

明け渡しの勧告を行なって3週間が経過しても滞納分の家賃が支払われない場合には強制執行を行うことが可能となります。強制執行は法律上の権利であり、法的手続きを踏み状態を整えてから行う正当な行為です。

家賃滞納の場合は強制退去と呼ぶこともあります。強制退去の際には経営者だけでなく担当の裁判官が居住者の部屋に直接出向きますので安心して臨むことができるでしょう。

まずは外から呼びかけて応答しなければ鍵を開けて室内に入ります。そこから家具や家電などの荷物を業者に委託して運び出してもらいましょう。部屋を空の状態にします。運び出した荷物についてはレンタルルームや倉庫などに一度保管しましょう。そこから処分については経営者が検討することが可能です。

この強制退去にはかなりの費用がかかります。荷物の運搬だけでも10万円単位の費用がかかります。さらに荷物を処分するとなると処分費用が万単位でかかるでしょう。これらについては法律で入居者に請求することができると定められています。

ただし弁護士を雇った場合、弁護士費用については請求できないため注意が必要です。加えて、万が一入居者が破産宣告をしてしまったら滞納分の家賃を請求することができなくなります。この点も考えながら行動することも必要となるでしょう。

【ステップ5】入居者を募集できるように整備

部屋が空になり強制退去が無事に完了したら、鍵の交換や部屋の原状回復などを行います。何カ月も家賃を滞納するような入居者の場合、室内を荒らしている可能性も高いためリフォームが必要となるケースも少なくありません。

いずれにしても1日も早く新しい入居者が迎えられるように部屋を整えていきましょう。入居者が決まれば家賃も安定して入りはじめるため、安定した経営状態を取り戻すことができるでしょう。

家賃滞納の強制執行は弁護士に依頼

強制執行の項目で弁護士を雇うことについて少しだけ触れました。家賃滞納者は比較的手強いケースが多く、経営者だけではうまく立ち回れないこともあります。このような場合には弁護士に依頼して解決への道筋をしっかり立ててもらうこともひとつの手段です。

ここでは弁護士を依頼した場合の費用と弁護士の選び方について解説します。

弁護士に依頼して強制執行にかかる費用

強制執行を弁護士に依頼した場合にかかる費用の目安は次のとおりです。

  • 初回相談料=30分5,000?1万円程度

  • 着手金=経済的利益の8%程度

  • 成功報酬=着手金と同額または経済的利益の16%程度

これらの費用については依頼する弁護士によって変動します。目安として(旧)日本弁護士連合会が定めている報酬基準を紹介しています。

ちなみに裁判費用や強制退去にかかった費用については滞納者に請求することが可能ですが、弁護士費用については経営者の負担となります。

依頼する弁護士の選び方

全国には数多くの弁護士事務所が存在しています。そのため、いざ弁護士に依頼しようとしても何を基準に選べばよいのか迷ってしまう人も多いでしょう。費用に関しても弁護士によって変動するため事前にしっかり確認しておく必要があります。

費用が安い点だけで決定した場合、思うようなサポートを受けられないことがあるかもしれません。かといって高額な費用を請求する弁護士がよいとも限りません。

では何を基準にすればよいのかというと、まずは実績です。家賃滞納の強制執行の実績がどの程度あるのかを調べてみましょう。実績が多く評判のよさそうな弁護士事務所であれば相談に行ってみるとよいでしょう。相談せずに決めてしまうと実際に会った際に相性があわなかったということもあります。

相談に出向いてみて丁寧に対応してくれるかどうかなど弁護士の印象や相性を確認することでストレスの多い滞納問題もスムーズに解決に導くことができるでしょう。

アパート経営で家賃滞納のリスクを下げる方法

90坪の土地にアパートを建てた方の事例

アパート経営を行う場合、家賃滞納のリスクは常に頭に入れておく必要があります。とはいえ家賃を滞納されたらどうしようと考えているだけでは問題の解決にはなりません。家賃滞納のリスクを下げる対策を進んでこうじることがアパート経営者に求められることです。

ここではアパート経営で家賃滞納のリスクをについて解説します。

家賃を自動振り込みで回収

家賃の支払い方法を振り込みや回収にしている場合には、自動振り込みに変更することで家賃滞納のリスクを回避することができます。回収の手間が省けるだけでなく、入居者の口座に残金がある限りは滞納される心配がなくなるのがこの方法です。

自動振り込みにするための手続きを入居者に行なってもらう必要があったり、入居者の口座残高がない場合には滞納になるというリスクは残りますが、入居者と直接金銭のやりとりをしなくてすむため直接的なトラブルを回避することはできるでしょう。

家賃をカード払いに対応

口座残高不足による家賃滞納リスクを回避する方法にクレジットカード払いがあります。カード払いにすることで家賃滞納を回避するだけでなく、入居者にもメリットがあるためWin-Winの関係を作ることもできるでしょう。

家賃はそれなりの額になるためカード払いにすればポイントやマイルをためることが可能です。さらに少し経済が厳しい時でも後払いや分割払いにすることができます。支払日を忘れてしまっても自動で支払われるためうっかり支払い忘れることを予防することもできるでしょう。

経営者としても、カードの限度額までは確実に回収できるため安心です。さらにオンラインで入金を確認することもできるため、何度も銀行に足を運ぶ手間を省くことができるでしょう。

厳格な入居者の審査

家賃滞納を何カ月も続ける人はルーズだったり生活スタイルが乱れていたりする傾向があります。仕事をコロコロ変える人などは経済的に安定しないという可能性もあるでしょう。こうした人が入居すると家賃滞納のリスクが高まります。

そこで重要になるのが入居時の審査です。入居を希望しているタイミングで相手の振る舞いや収入確認書類の内容などを確認します。不動産会社に協力してもらえばスムーズに審査することができるでしょう。

収入が多いから安心、収入が少ないから不安という考え方ではなく、人柄も重視することが求められます。収入が多くても金遣いが荒い可能性もあるでしょう。収入が少なくてもきちんと経済をやりくりしている人もいます。

どうしても不安な場合には連帯保証人を必須にしておくという方法もあります。こうしておけば、もしも家賃滞納が起きた場合には連帯保証人に家賃の支払いを求めることが可能です。連帯保証人は収入のある家族や親族がよいでしょう。連帯保証人が家族以外の場合は支払いに応じてもらえない可能性も考えておきましょう。

滞納保証で家賃の立て替え

もしも連帯保証人をつけることが難しい人が入居を希望している場合には、入居を断る前に家賃保証会社をつけることを検討してみましょう。利用のための審査基準が高いというハードルはありますが、利用できれば家族などの代わりに連帯保証人になるサービスを利用することができます。

もしもこの入居者が家賃を滞納した場合には家賃保証会社が入居者に代わって家賃を支払ってくれるため安心です。家賃保証会社が建て替えた家賃を入居者に請求してくれます。そのため経営者には手間がかからないという点がメリットとなるでしょう。

ただし家賃保証会社を利用するためには利用料を支払う必要がある点は理解しておく必要があります。

サブリースでアパート経営

空室リスクの回避で用いられる方法のひとつにサブリースがあります。家賃滞納もアパート経営のデメリットにはなりますが、空室が続くことも家賃が入らないためリスクのひとつといえるでしょう。

サブリースは不動産会社がアパートを一括借り上げしてくれるシステムです。そのため空室があっても家賃は毎月一定額が支払われます。そのため家賃滞納で苦労するということがなくなる点はメリットといえるでしょう。

ただし、サブリースでは回収した家賃の中から手数料を引いた額を経営者に支払うため自分で管理するよりも家賃収入が減額されてしまう点はデメリットになります。さらに空室が続いたりアパートが老朽化してくると不動産会社から家賃の減額を求められる可能性もあるでしょう。

アパート経営の家賃滞納で気になる疑問

借地権を相続できるか

アパート経営を行う場合、いくつかのリスクを見込んでおく必要があります。 そのなかのひとつが家賃滞納です。ここまでさまざまな対処法について解説してきました。ここからはさらに踏み込んでより具体的な関連情報についてまとめていきます。

アパート経営の家賃滞納でよくある疑問点について解説しますので参考にしてください。

入居者が行方不明ならどう対処するのか

入居者が部屋に居座った状態であれば督促や訴訟を起こすことを本人に通告することができるでしょう。ただ、入居者が家賃を滞納したまま行方不明になるというケースも想定しておかなければなりません。このケースではどのような対処をすることが有効なのでしょうか。

入居者が行方不明になっていても強制退去の手続きを取ることは可能です。公示送達と呼ばれる方法で手続きを行えば時間はかかりますが行方不明者を相手取って裁判を起こすことができます。一般的に公示送達から強制退去までは8カ月程度の期間を要するとされています。

これほど時間がかかるとその間の家賃滞納分がどんどん溜まってしまうことになるでしょう。こうした事態を回避するためには賃貸借契約書を交わす段階で書面に長時間使用していないときの解約条項などを記載しておけば早く対処することが可能となります。

差し押さえでも家賃は回収できるか

家賃滞納が続いている入居者の預金や給与を差し押さえることはできるのでしょうか。経営者が個人で差し押さえをすることはできません。ただし、法的な手続きを踏むことで差し押さえた預金や給与から滞納分を回収することは可能です。

ただし、給与の差し押さえを行うと入居者の会社に滞納の事実が知られてしまいます。加えて差し押さえることができる金額は手取りの4分の1までと決められています。つまり差し押さえで全額を回収できる可能性は低いということになるでしょう。

さらには会社に滞納が知られてしまうと入居者が会社を退職してしまうリスクを考慮する必要があります。もしも入居者が退職してしまうと収入が途絶えてしまうためさらに支払いが滞る可能性が高くなるでしょう。

可能であれば差し押さえを行う前に建物の明け渡しを優先して行う方がよいと考えられます。

家賃滞納で確定申告はどう変わるか

アパート経営をしてる場合、確定申告を行う必要があります。もしも家賃の滞納があった場合でも支払いに収入として計上されるため税金の支払い対象になるのです。

回収を試みても回収が難しい場合には、貸倒損失として処理をすることをおすすめします。家賃滞納が貸倒損失と認められるには次の要件のいずれかに該当する必要があります。

  • 事実上の貸倒
  • 法律上の貸倒
  • 形式上の貸倒

貸倒損失については事業規模の経営であるかどうかがポイントです。事業規模の経営とみなされた場合には回収できなくなった日が属する年度の必要経費に参入することができます。事業規模ではないとみなされた場合には回収ができなくなった家賃を収入計上した年度の必要経費に参入可能です。

アパート経営をするなら家賃滞納は法律にしたがって対処

アパート経営を行う際の大きなリスクとして家賃滞納をあげることができます。家賃滞納は経営者にとって経済的なリスクを負うだけでなく、回収に伴う手続きや行動などの労力やストレスを負うことにもなるでしょう。

家賃滞納が起きた場合には自分だけで解決しようとせずに法的な処置を取ることも検討することが必要です。この場合、信頼できる弁護士や不動産会社が身近にいることが大きなメリットとなるでしょう。信頼できる不動産会社があればそこで弁護士を紹介してもらうことも可能です。

信頼できる不動産会社をみつける方法のひとつとしてイエウールサイトの利用がおすすめです。土地活用としてアパート経営をスタートする時点で信頼できる不動産会社を見つけておくことでさまざまなリスクを回避することができるでしょう。

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