アパート経営の資金はいくら用意するべき?初期費用や運転資金について解説

アパート経営の資金はいくら用意するべき?初期費用や運転資金について解説
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「アパート経営を始めでみたいけど、いくらくらい資金が必要なんだろう」と思っている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、アパート経営を始めてみたい方に向けて、どんな費用がいくらかかるのかを解説しています。

これからアパート経営を始めようかと考えている方は、是非参考にしてみてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
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STEP3
市区町村

アパート経営については以下の記事をご覧ください。

アパート経営の初期費用

アパート経営を始めるときに必要になる初期費用は、アパートの建築費、諸費用、税金、土地購入費に分けられます。この4つの初期費用について、それぞれ解説していきます。

建築費

アパート経営を始めるには、まずアパートを建築するための建築費がかかります。アパートの建築費を概算するためには、坪単価が手がかりになってきます。

アパートの坪単価は構造によって相場が異なり、木造だと56万円、鉄骨造だと76万円、鉄筋コンクリート造(RC造)だと94万円程度が目安となっています。

さらに、ハウスメーカーによっては、この坪単価に付帯工事費を含んでいる場合があるため、しっかりと詳細まで確認するようにしましょう。

また、アパートの建築費は、建てるアパートの階層や間取り、どんな設備を取り付けるかによって異なります。

階層が高くなる分、建築費も高くなりますし、あれもこれもと設備をつけてしまっても建築は高額になっていきます。そのため、入居者のニーズを調査し、必要な設備や構造を見極めてから選ぶようにすることが大切です。

実際、建築費っていくらくらいかかるの?

当社が2021年8月31日~9月4日に実施した、実際にアパートを建てたことがある80人を対象にアンケート調査では、建築費と平米単価において以下のようなデータもあります。

建築費用の相場:約8,400万円
平米単価の相場:約24万円

実際にアパートを建築すると約8,400万円ほどかかることがわかっています。
そのため、しっかりと資金を用意してアパート経営を始めることが大切になってきます。

諸費用

アパートを建築すると建築費以外にも費用がかかります。この諸費用は大体、アパート建築費の10%ほどといわれており、建築費が8000万円だとしたら800万円前後が諸費用の目安になります。

諸費用の中には、アパートローン関連費、測量費や水道分担金、地鎮祭費、上棟式・竣工式の費用、司法書士手数料、仲介手数料などさまざな費用が含まれています。

アパートローン関連費

アパートローンを組んでアパート経営を始めると、保証料と事務手数料がかかります。

保証料とは、残債を肩代わりしてくれる保証会社に支払う料金のことで、相場は借入金の2%となっています。また、事務手数料は定額制と定率制があり、定額制だと3万円程度が目安となっています。

水道分担金

水道分担金とは、アパートに水道を引き込むために行う工事にかかる費用です。

費用は100万~500万円ほどと金額に大きな差があり、規模が大きくなるほど金額も大きくなっていきます

基本的には、ハウスメーカーが金額を提示してくれるため、大体これくらいかかると考えておけば問題ありません。

司法書士手数料

不動産の保存登記や抵当権の設定登記を司法書士に依頼すると発生する手数料が司法書士手数料です。

司法書士手数料に決められた金額はなく、各司法書士によって料金設定が異なります。

しかし、大体の目安は決められており、不動産登記と抵当権登記を合わせて5~10万円ほどが相場となっています。

火災保険料

火災だけでなく雷や台風などの自然災害による建物の損傷も補償してくれるのが火災保険です。アパートローンを組む際は、火災保険の加入が義務化されていることもあるので確認しましょう。

保険料は物件の規模や構造、保険会社や保険の内容によって大きく異なります。火災保険と地震保険をセットで加入する場合、5年契約で35万~50万円程度想定しておくとよいでしょう。

税金

アパート建築には建築費とは別に税金もかかります。具体的には、不動産取得税、登録免許税、印紙税が発生します。

場合によっては諸費用に含まれていることもありますが、ここではひとつずつ解説します。

不動産取得税

不動産取得税とは、アパートや土地を取得したときにかかる税金のことです。

アパートを建築すると固定資産税評価額×3%を不動産取得税として納めることになります。

固定資産税評価額は建築費の6割ほどであることが多く、8,000万円のアパートの場合、4,800万円となります。

上記の固定資産税評価額のとき、不動産取得税は4,800万円×3%=144万円となります。

しかし、新築の場合、不動産取得税は1戸あたりの延べ床面積が40㎡以上240㎡以下の戸数分、固定資産税評価額が1200万円控除されます。建築したアパートが6部屋あるのであれば(4,800万円-1,200万円×6部屋)×3%=0となり、不動産取得税はかかりません

登録免許税

登録免許税とは、土地やアパートを取得時の保存や移転登記や抵当権の保存登記にかかる税金となります。

不動産の保存登記では、固定資産税評価額×0.4%が発生します。また、抵当権の保存登記では、借入金×0.4%がかかります。

印紙税

印紙税とは、アパート建築時に作成される契約書や書類に対して課税される税金のことです。

令和4年3月31日までに作成された書類は軽減制度の対象になり、下記の金額の印紙を貼り付けます。

記載された契約金額 税額
1千万円を超え5千万円以下 1万円
5千万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円
5億円を超え10億円以下 16万円

土地の購入費

土地を所有していない場合、土地購入のための費用も追加で発生します。

土地は現金一括で購入することもできますが、建物と同様にローンを組んで購入することも可能になります。ローンを組んで土地を購入するとき、フルローンで融資をしてもらえれば頭金はかかりませんが、金融機関によっては、頭金を求めらることがあります。

頭金を求められた場合、その分初期費用が必要になるため、アパート建築に加えて資金を用意しなければなりません。

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アパート経営の運転資金

アパート経営を続けていくには、運転資金が必要となります。ここでは、アパート経営をするために必要な費用を解説します。

毎月必要になる費用

アパート経営において毎月必要になる費用は、光熱費・損害保険料・管理費になります。

まず、光熱費は共用部の電灯や防犯カメラなどの電気代になり、毎月5,000円~1万円ほど発生します。

加えて、火災保険や地震保険などの損害保険料も毎月かかり、1~10万円程度が目安とされています。

また、アパートの管理業務を不動産管理会社に委託する場合、会社によって差はありますが、家賃の5%ほどがかかります。

必要に応じて支払う費用

アパート経営では、毎月かかる費用のほかに必要なタイミングで支払わなければならない費用もあります。具体的には、固定資産税・都市計画税・修繕費・仲介手数料などが挙げられます。

まず、固定資産税と都市計画税は毎年10~50万円程度の金額を年4階に分けて支払います。土地の面積や建物の延べ床面積、建築方法によって金額が変わってくることに注意が必要です。

修繕費はアパートの外装や周辺設備が破損した際、それを修復するためにかかる費用になります。また、何十年に一度の大規模修繕に向けて、貯金しておくことが大切にです。

加えて、新しい入居者が決まったときには、不動産仲介会社に仲介手数料を支払います。これも会社によって金額は異なりますが、おおよそ家賃の半月分が目安とされています。

アパート経営の資金はアパートローンでカバー

アパート経営において多くの人は、アパートローンを利用してアパート経営を始めます。本章では、アパートローンと自己資金の関係について解説します。

融資額の上限

アパートローンの融資限度額は、借主の属性や金融機関によって異なりますが、一般的なサラリーマンであれば年収の10~20倍とされています。

年収が600万円のサラリーマンの方の場合、6,000~1億2,000万円まで融資を受けることができます。仮に年収の10倍が融資限度額とする金融機関でローンを組んだのであれば、6,000万円を借り入れることができ、それに頭金である600万円を足して6,600万円のアパートが建つことになります。

頭金とは建築費や購入代金に充当する金額であり、アパートローンを組むのであれば必要な資金です。頭金がないとローンが組めなかったりする金融機関があるため、アパート経営を始めたいと思ったらまず、この資金を貯めるところから始まります。

自己資金の割合

上記でもあるように、アパート経営を始めるには、頭金を含めた自己資金が必要になります。自己資金とは、建築時に融資額以外で用意する必要がある費用のことです。

実際に、自己資金はいくら用意すればよいのかというと物件価格の1~3割がベストだといわれています。これくらい自己資金を用意することができれば、よほどのことがない限りアパートローンを組むことができます。

好条件で借り入れを行うために

自己資金をある程度用意することができたのであれば、アパートローンを組むことができますが、事業計画次第ではもっと良い条件で借り入れを行うことが可能になります。

具体的には、物件の価値や収益性が大切になってきます。

アパートの資産価値や収益性は立地に大きく影響します。駅の近くや都市部にある物件は生活に便利で人が集まりやすいので、空室リスクが低く収益性が高いです。多くの収益が見込め、利回りが高くなるため、金融機関から融資を受けやすくなります。

アパート経営の資金計画

アパート経営を始める場合、事前の資金計画がかなり重要です。安定したアパート経営をするために、確認しておくべきことを4つ解説します。

長期間・低金利のローンを選ぶ

アパート建築のためのアパートローンは、できるだけ返済期間が長く、低金利のものを利用しましょう。

返済期間が短かったり、金利が高かったりすると毎月の返済額が多くなり、もし空室が増えてしまったときに、返済に行き詰ってしまう可能性があります。空室が増えて、家賃収入が減ってしまっても、ローンの返済は待ってくれないため、できるだけ毎月の返済額を減らすことが大切になってきます。

アパート経営では、いくら空室対策を行っていても空室はできてしまうこともあることから、万が一に備えておくことが重要です。

返済比率を50%にする

アパートローンの返済比率は家賃の50%前後が理想的といわれています。

返済比率を50%前後にしておけば、多少空室があっても、諸経費を含めても余裕を持った返済をすることができます。

しかし、返済比率が60%になってしまうと、手元に残るお金がほとんどなくなってしまいます。そこに急な修繕などが発生すると、家賃収入だけでは、修繕費をやり繰りできなくなり、自分の貯金にも手を付けなければいけないことになります

こうなると、儲けるどころか損失だけが増えてしまうため、アパート経営が地獄のようになってしまいます。上記でも解説しましたが、空室や修繕のタイミングを予測することができないため、余裕のある資金計画を立てておくことが大切になってくるのです。

高利回りの物件を選ぶ

利回りとは、投資額に対してどれくらいの割合のリターンを得られるかを数値化したものことです。

この利回りが高い物件を選ぶことで、何部屋か空室があったとしても、ある程度家賃収入を確保することができます。そのため、ローンの返済に行き詰ることも少なく、修繕が発生しても家賃収入だけでやり繰りすることが可能になります

また、満室経営を続けることができれば、大規模修繕のための資金を貯金することができるため、より安定したアパート経営になるでしょう。

複数社から見積りをとる

アパート経営の初期費用を減らすためにも、複数社から建築費の見積もりをとって比較検討することが大切です。初期費用を減らすことで、借り入れ金も減らすことができ、安定したアパート経営に近づきます。

また、複数社から見積もりをとることで、検討している施工会社と建築費の交渉もしやすくなります。そのため、アパート経営を始めたいと思ったらまず、複数社から建築費の見積もりをとりましょう。

建築費の見積もりをとるのであれば、土地活用一括比較サイトがおすすめです。

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アパート経営を検討している方は是非、イエウール土地活用をご利用ください!

土地活用比較サイトの利用手順
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イエウール土地活用の提携企業
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アパート経営は資金に余裕をもって始める

アパート経営を始めるためには、かなりの金額が必要になるため、物件価格の1~3割の資金を用意する必要があります。

しかし、ある程度の自己資金を用意することができないのであれば、アパート経営はおすすめできません

フルローンでアパート経営を始めることも可能ですが、少しでも空室ができると経営が苦しくなりますし、建物だって年数の経過とともに老朽化していきます。老朽化すると修繕費がかかり、負担だけが増えていくでしょう。

どうしてもアパート経営を始めたいのであれば、しっかりと資金計画を練ったり、専門家と相談したりしてみましょう。

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