アパートとマンションは、似たような建物なのであまり違いがないように思いますが、経営するとなるとの大きく異なる部分がたくさんあります。
賃貸経営についてお考えの方は、アパート経営とマンション経営の違いについて理解しておくとどのように賃貸経営を始めればよいか考えやすくなるでしょう。
本記事では、アパート経営とマンション経営の違いの一覧表や、違う点について解説します。
アパート経営の収入については以下の記事をご覧ください。
【一覧表】アパート経営とマンション経営の違い
アパートとマンションは似たような建物のため、経営上どのような違いがあるのかイメージしにくいです。
そこで、アパート経営とマンション経営の違いが分かるように、以下の一覧表を作成しました。
| 始め方 | メリット | リスク | 利回り | |
|---|---|---|---|---|
| アパート経営 | 1棟経営が基本 | ・空室リスクが低い ・収益性が高い ・土地も資産になる | 高い | 高い |
| マンション経営 | ・1棟経営 もしくは ・1室経営 | ・資産価値が下がりづらい ・初期費用、維持管理費用が安い ・耐用年数が長い | 低い | 低い |
アパート経営とマンション経営では、以下のような違いがあります。
特に、マンション経営では1棟経営か1室を購入して経営するという2つの始め方があります。アパート経営は1棟経営が基本ですので、1室のマンション経営を検討している方は注意が必要です。
続いて、それぞれの項目ごとにアパート経営とマンション経営の違いを詳しく解説します。
アパート経営とマンション経営の始め方
アパート経営は1棟経営が基本ですが、マンション経営では1棟で始める方法と1室で始める方法があります。
1室でマンション経営を始める方法では、不動産投資の方法としても人気です。
1棟か1室かでは、これから詳しく紹介するように特徴が大きく違います。そのため、目的やご自身の状況などから、アパート経営かマンション経営か、またその始め方について考える必要があるでしょう。
1室を賃貸するマンション経営は、1棟アパート経営よりも費用を抑えやすく始めやすいように思われます。
しかし、1室のマンション経営ならではのリスクもあるため、安易に手を出すことはおすすめできません。
アパート経営とマンション経営のメリット
マンション経営と比較したアパート経営のメリットは、以下の通りです。
- 空室リスクが低い
- 収益性が高い
- 土地も資産になる
アパート経営は1棟経営が基本です。そのため、1室が主流のマンション経営に比べると、戸数が多いので空室リスクと収益性が高いというメリットがあります。
また、アパート1棟を購入すると土地も一緒に買うことになる場合がほとんどです。土地の所有権も手に入るので、新たな資産として活用することができるようになります。
一方、アパート経営と比較したマンション経営のメリットは、以下の通りです。
- 資産価値が下がりづらい
- 初期費用、管理費用が安い
- 耐用年数が長い
マンション経営は、建物の立地や設備が整っていることが多く、アパートに比べて資産価値が下がりづらいというメリットがあります。大手マンションデベロッパーのブランドマンションであれば、築年数が経っていても相場よりも高い価格で取引されることが多いです。
また、1室から始めれば初期費用と維持管理費用もアパート経営と比較して抑えられます。ただし、物件価格はマンションの立地や間取り、ブランドなどによってアパート1棟よりも高い場合があるので注意が必要です。
耐用年数については、長ければ長いほどローンの借入期間を伸ばせるというメリットがあります。
耐用年数は材料によって異なり、短い順から木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造となっています。鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建てられるマンションは、木造で建てられることが多いアパートに比べて耐用年数が長くなるのです。
アパート経営とマンション経営のリスク
アパート経営は、マンション経営に比べて初期費用や維持管理費用が高く戸数が多いので、様々なリスクが発生しやすいです。
例えば、空室リスクや家賃滞納リスクによってアパート経営が赤字となってしまう例は珍しくありません。日本の法律上では借主の力が強く、「家賃滞納しているから退去してくれ」と言っても、簡単に退去させることは難しいです。
そのため、家賃滞納が発生したら泣き寝入りせざるを得ないことが多いというのが現状です。入居者や管理会社との関係構築や、規約などで滞納リスクを下げるような工夫が必要になります。
一方のマンション経営は、1室の経営であれば家賃滞納が起こるリスクも低いでしょう。価格の高いマンションであれば、お金に余裕がある方も多くなり家賃を滞納される可能性も少なくなることも考えられます。
ただし、1室のマンション経営は入居者がいなくなると収益はゼロになってしまいます。そのため物件選びでは、他の部屋や立地なども見ながら慎重に検討する必要があるでしょう。
アパート経営とマンション経営の利回り
利回りには、自己資金割合や始め方によって異なりますが、アパートの1棟経営とマンションの1室経営であればアパート経営の方が利回りが大きくなる傾向にあります。
6部屋あるアパート経営と、1室のみのマンション経営で一部屋7万円とすると、その年収の差は420万円です。維持管理費などを考慮しても、
また、利回りには空室率や諸経費を含めない表面利回りと、含める実質利回りがあります。現実に近い法は実質利回りなので、収益性を確認する際はこちらに注目するようにします。
例えば、1棟アパート経営で以下の条件とするときの利回りをシミュレーションしてみます。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 土地購入費 | 5000万円 |
| アパート建築費 | 5000万円 |
| 戸数・家賃(満室時の年収) | 8戸・7万円(672万円) |
| 空室率 | 10% |
| 諸経費率 | 15% |
また、自己資金は建築費の2割、借入期間は25年、金利は3%とします。
この場合、実質利回りは5.1%となります。
続いて、1室マンション経営で以下の条件とするときの利回りをシミュレーションしてみましょう。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 物件購入費 | 3000万円 |
| 家賃(満室時の年収) | 12万円(144万円) |
| 空室率 | 0% |
| 諸経費率 | 10% |
また、自己資金は建築費の2割、借入期間は30年、金利は3%とします。
この場合、実質利回りは4.4%となります。
アパート経営やマンション経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパート経営とマンション経営の違いまとめ
アパート経営とマンション経営の違いについて詳しくご紹介しました。
どちらも建物の外観や間取りは似ているようですが、経営となると異なる部分がたくさんあります。
賃貸経営をお考えの方は、アパート経営とマンション経営の違いについて把握し、ご自身に合う方で始めることができるようにしましょう。
記事のおさらい
