アパート経営とマンション経営の違いを比較!投資のおすすめはどちら

アパート経営とマンション経営の違いを比較!投資のおすすめはどちら

土地活用を検討している場合、さまざまな方法があるため迷う人もいるでしょう。アパート経営を検討している場合には、マンション経営とどちらがよいのかで迷ってしまうこともあります。

マンションとなると少し規模が大きく感じる人もいるため、それよりはアパートのほうが経営初心者には向いているのではないかとも考えられるでしょう。ただ、アパート経営にもマンション経営にもメリットがありどちらを選択するかはそれぞれの状況に応じて選ぶことをおすすめします。

この記事ではアパート経営とマンション経営の違いについて解説します。不動産投資という観点での解説も行いますので参考にしてください。

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アパート経営について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

そもそもアパートとマンションの違いとは

まずはアパートとマンションの違いについて解説します。実は、建築基準法や宅地建物取引業法の観点からみて2つに明確な区別はありません。いえることは一般的に建物の構造や階数で区別されているということでしょう。

アパートは2階建てを主とする集合住宅です。木造・プレハブ・軽量鉄骨・鉄筋コンクリートなどが使用されています。階数が少ないためエレベーターがない建物が多く見受けられるでしょう。

マンションは3階建てを主とする集合住宅です。鉄骨・鉄筋コンクリートなどが使用されています。階数は3階建てのものもあれば10階以上のものもあります。そのため基本的にはエレベーターが設置されている点が特徴です。

いずれにしてもアパートなのかマンションなのかはオーナーや不動産会社の判断に委ねられる部分が大きいと考えてよいでしょう。

アパート経営とマンション経営の8つの違い

アパートとマンションにそれほど区別がないことがわかったところで、経営方法の違いをみていきましょう。アパートとマンションでは経営するにあたっていくつかの違いがあることを理解しておくとよいでしょう。ここではアパート経営とマンション経営の8つの違いについて解説します。

初期投資で必要になる額

アパート経営とマンション経営では初期投資の段階から違いがあります。一見するとマンションの方が初期投資が高額になりそうなイメージを持つ人もいるでしょう。どのような形態で経営を進めていくかにもよりますが、アパート経営の方が初期投資が高くなるケースは意外と多くあります。

これはアパートの場合は基本的に1棟を丸ごと管理するようになるからです。これに対してマンションは1室単位で経営することが可能なため1室であればアパートよりもマンションのほうが初期投資が少なくなるケースもあるということになります。

アパート1棟では初期投資は数千万円からのスタートになるでしょう。マンション1室の場合は安ければ数百万円からはじめられるケースもあります。ただしマンション1棟となるとやはりアパートよりも初期投資は高額になります。

新規で建築できる場所の希少性

すでにある物件を購入するのではなく新築で経営する場合には、新規で建築できる場所にも違いが出てきます。マンションは規模が大きくなるため、それに見あうだけの土地の広さが必要になります。マンションそのものだけでなく駐車場も確保するとなるとかなりの広さが必要になるでしょう。

さらに建ぺい率や容積率の関係で立てられる規模に制限がかかることもあります。そのためマンションの経営を新築でスタートする際には建築する土地探しから難航する可能性も視野に入れておきましょう。

これに対してアパートの場合はマンションほど規模が大きくないため、場合によっては戸建て向けの土地であっても建築することが可能です。つまり立地条件などを優先して土地探しをしても比較的みつかりやすいということがいえます。

期待できる利益の大きさ

アパート経営・マンション経営で気になるのはやはり利益率でしょう。経営をするからには儲けたいという気持ちがあるのは当然です。アパート経営とマンション経営を比較した場合に期待できる利益が大きいのはマンションです。

ただしこれはマンション1棟を経営した場合に限られます。マンションの利益が大きくなる要因は戸数の多さにあるからです。アパートでは1棟あたり10戸程度が最大と考えてよいでしょう。ファミリー向けなどのメゾネットタイプになると1棟で3戸など極端に戸数が減ることもあります。

もちろん1Rと3DKでは家賃が異なるため単純に戸数だけで利益の大きさを比べることができません。ただ、マンションの場合はアパートと比較して桁が変わるほど戸数が多くなるケースが大半であるため、家賃額に関係なく利益も大きくなると考えられるのです。

マンションは3階建て以上、場合によっては10階以上のケースもあります。ワンフロアに4部屋だとしても単純計算して12?40戸以上の部屋があるということになります。つまり同じ利回りであったとしても戸数が多い方が利益が期待できるというということです。

維持にかかる費用の高さ

アパートやマンションを経営する際にはランニングコストについても考えておく必要があります。利益を大きくしたいならランニングコストをいかに節約するかがポイントになるからです。

アパートとマンションで必要となるランニングコストはほぼ同じです。具体的には次のとおりになります。

  • 固定資産税
  • 修繕費
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 光熱費
  • 通信費
  • 広告宣伝費
  • 管理手数料
  • ローン返済費用

おおよそこれらの費用が必要となります。1棟での経営を比較するとマンションのほうが規模が大きい分だけ費用が高額になることは理解できるでしょう。とくに修繕にかかる費用についてはマンションの入居者からも修繕積立金として毎月少しずつ家賃と一緒に支払ってもらうことで賄うケースが大半です。

規模が大きいほど修繕や建て替えのハードルは高くなるでしょう。

建物の耐用年数

アパートとマンションではそもそも建物の構造が異なるため耐用年数も異なります。耐用年数は、建物の固定資産が使用できる期間を法律で定めたもので、減価償却の計算期間でもあります。

耐用年数は建物の構造によって定められているため、新築でアパートやマンションを経営することを検討している場合は覚えておくとよいでしょう。できるだけ丈夫で長持ちする建物を建築したほうがよいものの、丈夫な構造であればあるほど建築費用が高額になるという特徴もあるため予算と相談する必要も出てきます。

法律で定められた構造別の耐用年数は次のとおりです。

構造 法定耐用年数
木造 22年
金属造(骨格厚3mm以下) 19年
金属造(骨格厚3mm超?4mm以下) 27年
金属造(骨格厚4mm超) 34年
鉄筋コンクリート造 47年

参考https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

このように構造によって耐用年数にはかなりの差があることがわかります。法定耐用年数はローンを利用する際にも影響を与える可能性があることも覚えておきたいポイントです。

金融機関が融資をする際に建物の構造をみて、耐用年数期間しか融資しないとするケースも少なくありません。もしも木造の22年であればローンを22年で返済する必要が出てくるため毎月の返済額が高額になる可能性も考えられます。

単純に建物の耐久性を測るだけでなくローン返済にも影響を与えるのが法定耐用年数であることを理解しておきましょう。

災害からの安全性

アパートやマンション経営のデメリットとしてあげられるのが災害リスクです。いつどのようなタイミングでどんな被害が起こるかわからない災害に備えておくことは経営をしていくうえで重要です。

具体的にどのような災害のリスクがあるのかを確認しておきましょう。

  • 火災
  • 落雷
  • 爆発
  • 地震
  • 風災
  • ひょう災
  • 雪災
  • 水災
  • 人的災害

このように災害と一言でいっても多くの可能性を含んでいます。自然災害もあれば不注意による災害も含まれます。とくに放火や空き巣などの人的災害は警察も関係する事件にもなるためアパートやマンションの入居者や近隣住民を不安にさせる可能性が高いでしょう。

自然災害についてはある程度の予測ができるため被害を未然に防ぐための対策を取ることができます。さらに保険に加入することで被害を被っても保険で修繕することもできるでしょう。

アパートとマンションで比較すれば構造的に災害に強くて安全性が高いのはマンションだといえます。法的耐用年数でみても鉄筋コンクリート造が多いマンションは耐用年数47年と数字的だけをみても木造の2倍以上の耐用年数があることがわかるでしょう。

セキュリティ性の高さ

アパートとマンションの違いでわかりやすいポイントとしてセキュリティ性の高さがあげられます。一般的にマンションであればオートロックが採用されているケースが多いでしょう。エントランスにオートロックが採用されていて建物に入ってくる人を制限できるのがマンションです。

アパートではオートロックを採用しているケースは稀で、基本的には部屋の入り口までは誰でも近づくことができる構造になっています。部屋の鍵を二重にしたりシリンダータイプにしたりすることでセキュリティ性を高めている物件もありますがオートロックと比較するとセキュリティ性は低くなるでしょう。

その代わり、防犯カメラやセンサーライトなどの対策を行うことで入居者に安心して生活してもらえるような環境を作ることもアパート経営を成功させるコツといえます。

空室による家賃減少のリスク

アパート経営とマンション経営の両方でいえるのが空室リスクです。空室が長く続くことで家賃収入が入ってこなくなります。空室数が増えるほど家賃収入が減少するため場合によっては毎月のローン返済が滞ってしまうこともあるでしょう。

空室リスクの高さでいえば、マンションよりもアパートのほうが高いといえます。アパートは1棟あたりの戸数が少ないため1戸でも空室が出ると収入減少の割合が大きくなります。

一方でマンションは戸数が多いため1戸程度であれば収入の減少割合も小さく、次の入居者が入るまで大きな影響なく経営していける可能性が高い点が特徴です。

アパート経営とマンション経営のおすすめはどちらか

アパート経営とマンション経営のどちらがおすすめかというとそれはそれぞれの状況によって決まるため一概にはいえません。アパート経営のほうが向いている人もいれば、マンション経営のほうが向いている人もいます。ここでは、それぞれに向いている人の特徴について解説します。

アパート経営がおすすめの人

1棟での経営が基本となるのがアパート経営です。マンション1棟と比較すると初期投資が低くてすむ点はメリットといえるでしょう。またアパートを新築で経営したい場合も戸建て用の土地にでも建築できるためリッチ優先で土地が選べる点もメリットです。

ただしマンション経営よりは利益が低く、空室リスクや災害リスクが大きくなりやすいという点はデメリットに当たります。

アパート経営は初期投資をできるだけ抑えて、小規模経営で副業として不労所得を得たいという人に向いているといえるでしょう。仕事をしながらでも管理できる範囲の規模にとどめたとしても給与所得にプラスして収入が入ってくる点は大きなメリットです。

マンション経営がおすすめの人

マンション経営は1室のみの経営と1棟経営のいずれかを選択することができます。部屋数に関しては1室に限らず複数管理してもよいでしょう。初期投資がどの程度できるかで経営の規模を選択できる点はメリットです。

1棟経営になると大規模になるため管理面などで手間がかかることが多くなりますが、管理会社などとうまく連携できれば大きな利益が得られるため、本格的な経営をしたいと考えている人にはおすすめです。

ただしマンションを新築で経営したい場合にはマンションが建築できる条件がそろった土地が希少なため土地探しに苦労する可能性は高いでしょう。立地がよくなければ入居者募集で苦労することにもなります。

これらをクリアできればマンション経営では戸数が多いため空室リスクもさほど収益に影響することがなく、構造上、災害リスクもアパートよりは低いため初期投資にそれなりの金額が出せる人はマンション経営がおすすめです。

アパート経営やマンション経営で失敗しないコツ

アパート経営もマンション経営も最終的にはどれだけの利益を得ることができるのかという点が問題になります。経営を長く継続するためには安定した利益を出し続けることが必要です。ここではアパート経営やマンション経営で失敗しないコツを解説します。

実現性の高い収支計画で始める

アパート経営やマンション経営は、スタート時の計画が重要です。新築で経営をはじめる場合には土地を探す段階からしっかりとしたシミュレーションと行うことが求められます。とくに不動産会社や建築会社は複数社に見積もりを依頼してできるだけ多くのプランをみておくとよいでしょう。

一言でアパート、マンションといってもさまざまなプランがあるため自分が求めているスタイルで本当に利益を出すことができるのかを考えながらプランの比較をするようにしましょう。

さらに自己判断だけでは専門的な知識が足らないことも多いため専門家に相談しながら長期的に継続していける計画を立てておくことをおすすめします。とくに収支計画はよいケースだけでなく、空室や家賃滞納、家賃の値下がりが起きた場合も想定しておくことが万が一のときに慌てず対応できるため必須です。

ニーズの高い物件の経営をする

アパートもマンションもローンを利用して経営をスタートする人が大半でしょう。この場合、ローンの返済は数十年におよぶため経営もそれに見あった中長期的なニーズがある物件を作り上げる必要があります。賃貸経営は入居者があってこそ利益が生まれるものであるため、入居者のニーズを探ることが重要です。

自分が経営したい物件はどのような人をターゲットにしているのかをまずは明確にしましょう。単身者向けなのかファミリー向けなのか、学生をターゲットにするのかなど、より具体的な人物を想定するとよいでしょう。

ターゲットが求めるニーズに加えて物件を建築するエリアのニーズを把握することも大切です。周辺にどのような施設があるのかという観点からターゲットを絞り込むという方法もあります。学校が近ければファミリー層がターゲットになるかもしれません。新婚夫婦というのもあるでしょう。

逆に大学の近くであれば学生向けの単身者物件に人気が集中する可能性もあります。このようにエリアのニーズとターゲットのニーズをうまく合致させることが中長期的に経営を継続していくためのポイントです。

ニーズを調べるには自分でのそのエリアに出向いて生活圏内を調査するのもひとつの方法になります。さらにこれに加えて専門家や地元に密着した経営をしている不動産会社に相談するというのもよい方法です。

自分だけでは得られない意外な地元の情報を教えてもらえることもあるでしょう。賃貸経営ではニーズの高い物件をいかに建築し、経営していくかが重要です。そのためにはニーズ調査に力を入れることを惜しまないようにしましょう。

各種保険でもしもに備える

賃貸経営では災害リスクに備えて火災保険や地震保険に加入することは必須といっても過言ではありません。実は火災保険に関しては入居者も加入するケースが多いため経営者が加入しなくても大丈夫と考えている人も多くいます。

ここはよく注意したい部分です。火災はどこから起こるかわかりません。入居者の部屋が火元であれば入居者が加入している火災保険で対応できますが、万が一駐車場や廊下のコンセントなど共有部分からの出火となった場合は経営者が責任を負うことになります。

さらに入居者が加入する火災保険は家財に対する保険であることが多いため、建物の損傷については経営者が保険に加入しておくことが必要です。火災保険の場合は火災だけでなく台風や落雷、豪雪などによる被害にも対応しているものが多いため加入の際には補償の範囲をしっかり確認しましょう。

地震については単独で加入する必要があるケースが多いため、火災と地震がセットになった保険なども検討してみるとよいでしょう。地震による火災を補償してくれるかも見極めのポイントです。

これ以外には建物の不備で入居者にケガを負わせる、マンションの壁が崩落して通りがかりの人が死亡してしまったなどのケースも想定して施設賠償責任保険への加入も検討しておくとよいでしょう。

アパート経営やマンション経営を続ける注意点

一度はじめた経営はできるだけ長く安定して継続したいものです。どれだけ順調に進んでいても急な社会情勢の変化などで経営が不振に陥ることも想定して常に計画を見直しながら行うことも必要になります。ここではアパート経営やマンション経営を続ける際の注意点について解説します。

一括借り上げの収入を過信しない

賃貸経営ではサブリースと呼ばれる一括借り上げシステムを利用する人も多くいます。サブリースでは家賃保証をしてもらえるため空室リスクや家賃滞納を心配せずに経営できるという点が大きなメリットです。

ただし、一括借り上げにもデメリットはあります。それが家賃の値下げ交渉です。サブリースを請け負う会社としてはできるだけ保証額を減らしたいというところが本音でしょう。つまり家賃が下がれば毎月支払う金額を減額することができます。

そのため契約更新のタイミングで経営者に対して家賃の値下げ交渉をしてくることはよくあります。経営者が値下げを断ると場合によっては契約を解除されてしまうこともあるでしょう。そのため家賃交渉に応じないわけにいかずどんどん家賃が下がってしまうというリスクを負うことになります。

こうなると最初に計画していた収支計画が崩れてしまうだけでなく収入が減少してキャッシュフローが悪化するだけでなくローンの支払いにも影響が出る可能性が出てきます。

このようにサブリースは便利なサービスではありますが過信しすぎるとリスクを負うこともあるという点には注意しておきましょう。

将来の相続でトラブルが起きる可能性

老後の収入源として賃貸経営を行う人もいるでしょう。賃貸経営は将来的にも長く収益が見込める資産となるため老後の安定のためにはよい投資方法でもあります。ただ、将来的に相続の対象になるという点もよく考えておく必要があることは注意点です。

もしも相続人が複数いる場合には建物であるため均等にわけるということが難しくなり相続トラブルの引き金になる可能性も出てきます。

さらに経営がうまくいっていればよいですが、もしも負債がある状態で相続することになった場合には相続人に迷惑をかけることになる点にも注意が必要です。

老後、経営が悪化しそうな場合には、はやめに売却して現金にしておくというのも相続トラブルを回避するためには必要な対応だといえるでしょう。

赤字が出ても簡単に売却はできない

ただ、売却といってもそう簡単に売却できないというのも賃貸物件です。通常の売却でも売却先がみつかるまでには最低でも数カ月はかかるとされています。もしもこれが収益の見込めない物件となると買い手がつかないまま何年も経過するということも考えられるでしょう。

このような状態になる前に少しでも収益が見込めるうちに売却を決断するというのも、経営者にとっては必要な判断力といえるでしょう。

アパート経営とマンション経営の違いを把握し自身に合う方法で不動産投資

アパート経営とマンション経営の違いについて解説してきました。それぞれ共通点もあれば大きく異なる点もあることが理解できたでしょう。こうした点をしっかりと把握して自分にはどちらがあっているのかをよく検討することが大切です。

賃貸経営は事業でありながら不動産投資でもあるためよいときもあれば悪いときもあるでしょう。いずれの場合も最初の段階でしっかりシミュレーションしておくことで悪い時期もうまく切り抜けていくことができます。

経営を長期的に継続するためのコツとして専門家の力を借りるというのもよい方法です。経営は一筋縄ではいきません。そのため経営のプロ、不動産のプロの意見を取り入れながらうまく連携して行うことで安定した経営を少しでも長く継続していける環境を作っておきましょう。

そのためには経営スタート時に信頼できる不動産会社をみつけておくことをおすすめします。不動産会社を通じて信頼できる各種専門家を紹介してもらえるということもあります。

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