アパート経営にかかる費用はいくら?|初期費用から維持費用まで徹底解剖

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最近では資産運用の選択肢のひとつとして、アパート経営に興味を持たれる方も多いようです。事前にかかる費用を知っておくことは、アパート経営をするにあたって成功するかどうか重要なポイントです。

この記事ではアパート経営を始めるにあたって必要な費用を解説していきます。記事を読み終えた頃には、費用を正しく理解して、賢いアパート経営を行える状態になっているでしょう。

先読み!この記事の結論
  • 新築アパートの経営を始める際の初期費用は購入費の7~8%ほど
  • 中古アパートの経営を始める際の初期費用は購入費の10%ほど
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

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アパート経営にかかる初期費用

不動産を活用方法として注目度の高いアパート経営。まず初めにアパートを購入するために必要な初期費用の概要を説明していきたいと思います。主にかかる初期費用は以下の通りです。

支払いタイミング 費用項目 目安
取得時に必要な費用 アパートの取得費用 50~120万円程度
不動産取得税 固定資産税評価額×税率(3%)
印紙税 1000円~6万円
登記費用 30~50万円程度
その他必要な費用 アパートローン手数料 借入額の1~3%
各種保険料 50万円程度
外注費 内容による

アパートの取得費用

アパートの取得費用のおよその額と、アパート本体以外にかかる費用を確認していきます。

アパートの取得費用を計算

アパートの取得費用は規模や工法、建築する場所の法律によって金額は大きく異なります。
アパートのおよその取得費用は坪単価×延べ床面積で計算できます。坪単価は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリートの順に価格が上がります。

木造アパート(2~3階建て) 1坪当たり40~60万円前後
鉄骨造アパート(2~4階建て) 1坪当たり50~70万円前後
鉄筋コンクリート 1坪当たり70~100万円前後

鉄筋コンクリートは高層建築に採用される構造なのでアパートではあまり使用されません。アパートの構造では木造のものが多いようです。

建物以外にかかる費用

費用は建物以外にもかかります。駐車場を設置する場合は駐車場の敷地費用が掛かります。他にも門やタイル敷、フェンス、屋外電気、植栽など様々なところに費用が掛かります。
古い家がある場合は解体費用も必要になってきます。

この建物本体以外の工事費用は本体工事費用の10%ほどに当たります。

不動産取得税

土地や建物を取得した際にかかる税金です。不動産取得税は購入時ではなく購入後半年から1年半に請求されるので忘れないよう注意が必要です。不動産取得税は以下の計算方法で導き出すことが出来ます。

  • 固定資産税評価額×税率(3%)=不動産取得税

固定資産税評価額とは、不動産の公的な価格のことです。各市町村が、固定資産課税台帳を用いて管理しています。評価額は不動産の時価よりも低い場合が多く、土地は時価の70%、建物は時価の50~60%程度が目安です。

標準税率は4%ですが平成33年3月31日まで軽減措置がとられ3%になっています。

印紙税

印紙税は、契約書に添付する収入印紙の代金です。
契約する金額によって収入印紙の代金は以下のように変わります。

1万円を超える印紙を購入する場合は、事前予約が必要な場合もあるため注意しましょう。

契約金額 税額(2020年3月31日まで)
100万円を超え500万円以下 1000円
500万円を超え1,000万円以下 5000円
1,000万円を超え5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円

登記費用

登記費用は5,000万円のアパートを購入した場合はおよそ30~50万円掛かります。

登記費用にはいくつかの種類があります。自分の持ち物であると登記する「保存登記費用」や銀行でローンを組んだ場合は「抵当権設定登記費用」がかかります。新築のアパートの場合は「表示登記費用」も掛かってきます。

登記費用は登録免許税と司法書士報酬に分けることができます。まずは登録免許税について見ていきましょう。

土地の売買で所有権移転を行った際の税率 土地の所有権移転 不動産価格の2%(令和3年3月31日までは1.5%)
アパートローンで購入する際の抵当権設定 0.4%
建物の所有権を保存または移転した場合の税率 新築物件を建設した場合の所有権保存 0.15%
売買による所有権の移転 2%
アパートローンで購入する際の抵当権設定 0.4%

登録免許税の計算方法は以下の計算方法で導くことが出来ます。

  • 固定資産税評価額×税率=登録免許税額

先述の通り、土地の固定資産税評価額は時価のおおむね7割程度を目安に定められます。
家屋の評価額を知るには建築費用、経過年数、損耗の状況による減価が必要になり少し複雑になります。計算方法は以下の通りです。

  • 家屋の評価額=単位当たり再建築評点×再構築費評点補正率×経年減点補正率×床面積×評点一点当たりの価額

登録免許税以外に、司法書士に登記を依頼するための費用がかかります。これを司法書士報酬と呼びます。司法書士報酬は依頼する司法書士により異なります。競争の激しい都市部では地方の司法書士よりも費用が安く設定されている場合が多いようです。

アパートローンの手数料(保証料+事務手数料等)

アパートローンには、保証料と事務手数料があります。

ローンを組んで物件を購入する場合は、利息以外にも諸費用が発生します。保証料の目安は、借入額の2%程度です。事務手数料には定額制と借入額によって変動する定率制がありますが、定額制であれば目安は3万円程度です。

・保証料:残債を肩代わりしてくれる保証会社に支払う保証料
・事務手数料:ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料

各種保険料(火災保険・地震保険)

火災保険はアパートの規模や構造によって金額は異なりますが、一般的には10年契約でおよそ50万円前後になるようです。アパートローンを組んで購入した場合は火災保険の加入を義務化されている場合があります。必ずしも入らなければならないというわけではありませんが大事な資産を守るためにも加入するのが無難です。

地震大国である日本に住宅を建てるなら地震保険に加入する事も忘れてはいけません。地震保険は火災保険に付帯して加入するものなので火災保険加入時は忘れず地震保険にも加入してください。

外注費

外注費には以下のようなものがあります。

・税理士や弁護士への相談料や依頼料
・新規の入居者募集や管理委託を依頼する際の費用
・不動産仲介会社の仲介手数料

税理士や弁護士への相談料は時間制となっている場合が多く、依頼先によっては無料のところもあります。依頼料は、内容によって料金が変わります。

物件管理会社に管理を委託する場合の手数料の目安は、賃料の5%程度です。

仲介手数料は以下の計算式で表せます。
仲介手数料には上限があるため、契約の大きさに変わるため注意が必要です。

  • 売買価格×税率(3%)+6万円+消費税
  • 初期費用は購入価格の7~10%
  • 取得費用は坪単価×延べ床面積で計算できる
  • アパートを取得するには本体価格以外にも費用がかかる

アパート経営の費用は土地活用比較サイトで無料で相談!

どれだけアパート経営にかかる費用を調べても、購入費用や保険料はアパート毎に異なってくるため、実際のアパート経営にかかる費用は建築会社に確認しないとわからないものです。どのくらいアパート経営に費用がかかるかは、複数の会社から資料を取り寄せると1番正確にわかりますし、相場がわかるでしょう。

複数の建築会社・不動産会社から資料を取り寄せる際には、イエカレの無料検索を利用することをおすすめします。簡単な情報の入力だけで複数の会社から資料を取り寄せられますし、契約するまでは無料で相談できます。まずは、複数の不動産会社からアパート経営に資料を取り寄せてみましょう。


土地活用比較サイトの利用手順
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アパート経営にかかる維持費用

続いて、アパート経営にかかる維持費用を解説していきます。
主にかかる費用は以下の通りです。

支払いタイミング 費用項目 目安
毎月 光熱費 1万円程度
損害保険料 1~10万円程度
管理費 家賃の5%
随時 修繕費 1~100万円程度
リフォーム費 10~300万円程度
仲介手数料 家賃の半月分

光熱費

共用部分の電気代や水道代などの費用です。大きい額ではありませんが、毎月発生します。

修繕費

アパートや周辺設備が破損した場合の修理代金です。築年数が経過するにつれ、高額な修繕費用がかかるようになります。また、10~20年単位で、外壁周りなど大規模な修繕工事が必要です。

リフォーム費

入居者が退去後、次の入居者が快適に暮らせるように、カーペットの貼り替えや水回りのメンテナンスを行うのにかかる費用です。築年数が経過していくにつれて、リフォームが必要な場所が増えてきます。

損害保険料

建物の火災保険料や地震保険料などにかかる費用です。

なお、火災保険の契約は最短1年から最長10年ですので、アパート購入時に10年契約をしておきましょう。まとめて保険料を支払う方が費用は節約できます。

管理費

アパートの管理を管理会社に任せる場合、発生する費用です。管理会社により費用は異なりますが、毎月の家賃の5%程度が一般的です。定期的な清掃やかんたんなメンテナンスから、契約更新などの手続き、客付けなどを所有者に代わり行います。

仲介手数料

入居者を紹介した不動産業者に、家賃の半月分を支払います。

アパート購入にローンはつきもの

アパートを経営する際、元手が多くかかってしまうので、ローンを組む場合があります。

ローンは便利ですが、将来売却したり投資目的でアパートを購入する場合は、前もってローンについて知っておく必要があります。

元手には現金とローンを併せた人が多い

アパートを購入する際に購入資金が足りない場合、ある程度まとまった現金とローンを併用しましょう。現金のみで購入できれば、後のコストは経営によるものが中心となりますが、ローンを併用した場合、返済が必要になるため、アパートを経営しつつ、ローンの返済を行うことになります。また、ローンには審査があり、経営者それぞれの経済状況や返済実績などを考慮され、融資してもらえる金額が異なります。

アパートを経営しようと思っていて、ローンを併用しアパートを購入する人は、ローンで幾ら融資してもらえるか、事前に確認しておきましょう。ローンは各種金融機関や投資会社がサービスを提供しています。それらのなかで自分が適したローンを探します。借入額、金利、返済年数とアパート経営による利益のバランスをよく考えて、戦略的なアパート経営をしましょう。ローンを計画的に行わないと、最終的な収益で赤字になってしまうこともあります。アパートは大きな出費なので失敗しないように気をつけましょう。

金利を考えないと損をしてしまう

ローンを組む際は金利、返済期間に気をつけましょう。借入額が多くなった時、0.2%でも大きな金額になってしまいます。アパートを購入する際、見込める収益を正確に予想しましょう。長期的な予想は地価の上昇、景気などで変わるので予想が難しいかもしれません。しかし、ローンの金利から返済額は正確に決まるので、支出はある程度把握することができます。さまざまな種類のローンがありますが、その中から借入可能額、金利、返済期間の3つを考慮してどのローンを使うかを考えましょう。

すでにローンを借りていて、他の金融機関に借り換えをすることもできます。その場合借り換えた方が金利が低く、返済額が少なくなることもあるので、借り換えを検討している人は金融機関に借り換えを検討している旨を相談しましょう。

  • 金利をよく確認する
  • 借りる順番にも気をつける
  • 返済額は借りるときに計算

ローンを借り入れたい方は、収支イメージを確認しよう

ローンを借り入れてアパート経営を始めたいと考えている方は、一度土地活用プラン請求サービスで収支プランを取り寄せてみることがおすすめです。
収入や返済イメージを確認することで、ローンを借り入れてアパート経営をしても問題ないのか、どのくらい借りるべきかを把握することが可能です。
収支計画を確認したい方は、以下のバナーから企業を選んでプランを取り寄せることができます。

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アパート経営の方法

アパートを経営する方法を見ていきましょう。経営方法は大きく分けて3種類の方法があります。

自主管理

アパートの管理を自分で行う方法です。全てを自分で行うので管理費用が掛かりません。ですが、住居者のトラブルからアパートの清掃まで全てを自分で行わなければならないのでかなりの時間と労力を消費します。

管理会社に委託

アパートの管理を不動産管理会社に委託する方法です。入居者の募集から入居者の審査事務、家賃回収、物件の清掃、家賃滞納の対応など全てを行ってくれます。
賃貸管理にかかる手数料は賃貸の何%と決めるのが一般的です。相場は5%前後になります。管理会社によって手数料とは別にシステム料金や更新事務手数料を請求してくる場合もあるようです。委託する場合は管理会社の選択も重要になってきます。

サブリース契約をして一括借上げ

アパートを一括借上げしてもらう方法です。アパートの部屋全てを業者に貸し出し、業者が入居者を募集します。満室になった場合は委託管理などよりも収入が10~20%減りますが、入居率に関わらず一定の賃金を受け取ることが可能なので空室のリスクなどをなくすことが出来ます。
ただし、あまりにも空室が増加するとサブリース契約を行った会社が賃下げを要求してきます。なのでサブリース契約を行ったからといって将来の賃金まで保証されたわけではないので注意しましょう。
  • 経営方法は3通りある
  • 委託する場合は委託会社との契約内容が重要
  • サブリース契約をしても将来の家賃収入が安定したわけではない

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アパート経営のリスク

投資にはリスクがつきものですよね。アパート経営にも様々なリスクがあります。リスクを想定し自分の不動産がアパート経営に向いているのか検討してみてください。

空室のリスク

アパート経営で1番多いリスクは空室のリスクです。借り手がいなければ収入が入ってきません。空室が続く場合は賃料の値下げが必要になってきます。
また自殺や他殺など事件がアパートの室内で起これば事故物件となり賃料を値下げしなくてはいけなくなる場合もあります。

金利上昇のリスク

他にもローンの返済を変動金利にした場合は金利の上昇に注意が必要です。返済額が上がり資産計画が上手く回らなくなる可能性もあります。

老朽化によるリスク

建物は確実に劣化していくので修繕が必要になります。築10年くらいまでは順調でも将来は修繕費がかさんでしまう場合もあります。
よっぽど立地などが良くない限り、アパートが古くなれば入居希望者も減ってきます。そうなれば、家賃も下げていかなければいけません。
家賃収入を新築時を基準にして計算していると将来的には大きな負債が出てしまう可能性もあるので注意が必要です。

不動産を放置するリスク

リスクがあるからとはいえ、不動産を活用しないで放置しておくのもリスクがあります。

空き家を放置した場合

管理されていない空き家は倒壊する可能性や人目の付きにくい場所では犯罪が起こる可能性もあります。また、使用していない不動産でも固定資産税がかかります。
空き家を放置しておくと空き家対策特別措置法により「特定空家」に指定されてしまう可能性もあります。特定空家となる条件は以下の通りです。

・倒壊等が著しく保安上危険となる恐れのある状態
・著しく衛生上有害となる恐れのある状態
・適正な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

勧告をうけると固定資産税の優遇措置が受けられなくなり最大6倍の固定資産税を支払わなくてはいけなくなります。勧告を受けても対処しなかった場合は命令違反となり最大50万円の罰金が発生してしまいます。

空き地を放置した場合

建造物が無いから大丈夫と安心して、空き地をそのままにしておくのは危険です。夏場は雑草が茂り虫が大量発生したり、秋は草が枯れて火災の原因になる可能性もあります。場所によっては道路の見通しが悪くなり交通事故の心配も出てきます。
雑草の種類によっては近隣住民の方が花粉症や喘息などの健康被害を被る可能性があります。空き地をそのまま放置しておくと、近隣の住民とのトラブルに繋がります。なので不動産は放置せずに何かしらの対応を行った方が良いようです。
  • アパート経営の1番良くあるリスクは空室のリスク
  • アパートは常に劣化していくので修繕費用の貯蓄が必要
  • 空き家や使っていない土地はそのままにしておくとリスクが生じる場合がある

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アパート経営は不動産投資の中でも始めやすい

アパート経営は、土地活用や不動産投資の初心者でも始めやすく、ノウハウも多く整っている投資方法です。

似た投資方法にマンション経営がありますが、マンションよりも規模が小さい分、初心者でも安定した収益を上げることが可能です。
初めて不動産投資を検討している方は、一度アパート経営を検討してみるとよいかもしれません。

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記事のおさらい
アパート経営にかかる初期費用は?
アパートの取得費用や不動産所得税、登記費用など、様々な費用が掛かります。詳しくはアパート経営にかかる初期費用をご覧ください。
アパート経営に維持費用はかかる?
はい。光熱費・管理費など毎月かかるものや、リフォーム・修繕費といった随時かかるものなど、さまざまな維持費用が発生します。費用の内訳や予算感についてはこちらでご説明しています。
ローンはかかる?
アパート経営を始める際にはローンはつきものです。できるだけ自己資金の割合を高める必要がありますが、極論フルローンで始めることも可能です。詳しくはこちらをご覧ください。
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