最近では資産運用の選択肢のひとつとして、アパート経営に興味を持たれる方も多いようです。事前にかかる費用を知っておくことは、アパート経営をするにあたって成功するかどうか重要なポイントです。
この記事ではアパート経営を始めるにあたって必要な費用やローンについて解説しています。また、初期費用の回収にどれくらいの期間がかかるのかについて解説しています。記事を読み終えた頃には、費用を正しく理解して、賢いアパート経営を行える状態になっているでしょう。
アパート経営には初期費用と維持費用がかかる
アパート経営にかかる費用には、大きく分けると初期費用と維持費用の2種類があります。そして、初期費用も本体工事費・付帯工事費・その他諸費用の3種類に分けることができます。
以下の画像はアパート経営にかかる費用についてまとめたものです。
初期費用については2章で、維持費用に関しては3章で詳しく解説します。
アパート経営にかかる初期費用
先述した通り、アパート経営の初期費用は本体工事費・付帯工事費・その他諸費用の3つに分けられ、それぞれ初期費用の7割~8割、1割~2割、1割程度を占めています。本体工事費（本体価格）
アパート経営の初期費用の7割~8割と大部分を占める費用が本体工事費です。つまりアパートの建築にかかる費用で、およその取得費用は坪単価×延べ床面積で計算することができます。
坪単価は構造によって異なります。以下は構造ごとの坪単価です。
| 木造（2～3階建て） | 1坪当たり74万円～105万円 |
|---|---|
| 軽量鉄骨造（2～4階建て） | 1坪当たり80万円～105万円 |
| 重量鉄骨造（2～4階建て） | 1坪当たり90万円～120万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 1坪当たり95万円～125万円 |
鉄筋コンクリートは高層建築に採用される構造なのでアパートではあまり使用されません。アパートの構造では木造のものが多いようです。
例えば、90坪の土地で木造3階建てアパートを建てた場合の建築費用は6,660万円~9,450万円が相場となります。ちなみに建築費の30%ほどが用意するべき自己資金の目安となるため、この場合は2,220万円~3,150万円が自己資金の目安です。
付帯工事費
付帯工事費は電気や水道の引き込み工事、地盤改良工事などのアパート建築に必要となる工事にかかる費用のことです。
この付帯工事費にかかる費用は初期費用の1割~2割ほどで、以下のような費用があります。
- 地盤改良工事費用
- 外構工事費用
- 土地造成費用
- 電気・水道・ガスの引き込み工事費用
- 仮設工事費用
その他諸費用
その他諸費用は初期費用全体の1割ほどを占める費用で、項目と目安は以下の通りです。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×税率（3％） |
| 印紙税 | 1000円~6万円 |
| 登記費用 | 30~50万円程度 |
| アパートローン手数料 | 借入額の1~3% |
| 各種保険料 | 50万円程度 |
| 外注費 | 内容による |
不動産取得税
土地や建物を取得した際にかかる税金です。不動産取得税は購入時ではなく購入後半年から1年半に請求されるので忘れないよう注意が必要です。不動産取得税は以下の計算方法で導き出すことが出来ます。
- 固定資産税評価額×税率（3％）=不動産取得税
固定資産税評価額とは、不動産の公的な価格のことです。各市町村が、固定資産課税台帳を用いて管理しています。評価額は不動産の時価よりも低い場合が多く、土地は時価の70%、建物は時価の50～60%程度が目安です。
標準税率は4%ですが平成33年3月31日まで軽減措置がとられ3％になっています。
印紙税
印紙税は、契約書に添付する収入印紙の代金です。契約する金額によって収入印紙の代金は以下のように変わります。
1万円を超える印紙を購入する場合は、事前予約が必要な場合もあるため注意しましょう。
| 契約金額 | 税額(2020年3月31日まで) |
|---|---|
| 100万円を超え500万円以下 | 1000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 6万円 |
登記費用
登記費用は5,000万円のアパートを購入した場合はおよそ30～50万円掛かります。
登記費用にはいくつかの種類があります。自分の持ち物であると登記する「保存登記費用」や銀行でローンを組んだ場合は「抵当権設定登記費用」がかかります。新築のアパートの場合は「表示登記費用」も掛かってきます。
登記費用は登録免許税と司法書士報酬に分けることができます。まずは登録免許税について見ていきましょう。
| 土地の売買で所有権移転を行った際の税率土地の所有権移転 不動産価格の2％（令和3年3月31日までは1.5％） アパートローンで購入する際の抵当権設定 0.4％ 建物の所有権を保存または移転した場合の税率新築物件を建設した場合の所有権保存 0.15％ 売買による所有権の移転 2％ アパートローンで購入する際の抵当権設定 0.4％ |
登録免許税の計算方法は以下の計算方法で導くことが出来ます。
- 固定資産税評価額×税率=登録免許税額
先述の通り、土地の固定資産税評価額は時価のおおむね7割程度を目安に定められます。
家屋の評価額を知るには建築費用、経過年数、損耗の状況による減価が必要になり少し複雑になります。計算方法は以下の通りです。
- 家屋の評価額＝単位当たり再建築評点×再構築費評点補正率×経年減点補正率×床面積×評点一点当たりの価額
登録免許税以外に、司法書士に登記を依頼するための費用がかかります。これを司法書士報酬と呼びます。司法書士報酬は依頼する司法書士により異なります。競争の激しい都市部では地方の司法書士よりも費用が安く設定されている場合が多いようです。
アパートローンの手数料（保証料＋事務手数料等）
アパートローンには、保証料と事務手数料があります。
ローンを組んで物件を購入する場合は、利息以外にも諸費用が発生します。保証料の目安は、借入額の2%程度です。事務手数料には定額制と借入額によって変動する定率制がありますが、定額制であれば目安は3万円程度です。
| ・保証料：残債を肩代わりしてくれる保証会社に支払う保証料 ・事務手数料：ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料 |
各種保険料（火災保険・地震保険）
火災保険はアパートの規模や構造によって金額は異なりますが、一般的には10年契約でおよそ50万円前後になるようです。アパートローンを組んで購入した場合は火災保険の加入を義務化されている場合があります。必ずしも入らなければならないというわけではありませんが大事な資産を守るためにも加入するのが無難です。
地震大国である日本に住宅を建てるなら地震保険に加入する事も忘れてはいけません。地震保険は火災保険に付帯して加入するものなので火災保険加入時は忘れず地震保険にも加入してください。
外注費
外注費には以下のようなものがあります。
| ・税理士や弁護士への相談料や依頼料 ・新規の入居者募集や管理委託を依頼する際の費用 ・不動産仲介会社の仲介手数料 |
税理士や弁護士への相談料は時間制となっている場合が多く、依頼先によっては無料のところもあります。依頼料は、内容によって料金が変わります。
物件管理会社に管理を委託する場合の手数料の目安は、賃料の5%程度です。仲介手数料は売買価格×税率（3%）+6万円+消費税の計算式で表せます。仲介手数料には上限があるため、契約の大きさに変わるため注意が必要です。
しかし、どれだけアパート経営にかかる費用を調べても、購入費用や保険料はアパートごとに異なってくるため、実際のアパート経営にかかる費用は建築会社に確認しないとわからないものです。どのくらいアパート経営に費用がかかるかは、複数の会社から資料を取り寄せると1番正確にわかりますし、その相場がわかるでしょう。
複数の建築会社・不動産会社から資料を取り寄せる際には、イエウール土地活用でプラン請求してみることをおすすめします。簡単な情報の入力だけで複数の会社から資料を取り寄せられますし、契約するまでは無料で相談できます。まずは、複数の不動産会社からアパート経営に資料を取り寄せてみましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:幅広いニーズに応える 蔵のある賃貸住宅
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 983.1 |
| 延べ床面積(㎡) | 613.01 |
| 工法 | 木造 |
父が始めた土地活用。相続対策も抜かりなく
神奈川県横浜市。最寄り駅から徒歩14分とやや距離があるものの、賃貸ニーズの高いエリアです。以前は3階建ての賃貸住宅が建っていたのですが、築30年を超えていました。建替えに至った経緯をオーナーさまは次のように話してくれました。
「父の代から横浜周辺で賃貸住宅、戸建、駐車場など、土地の活用を行っておりました。今回は、修繕しようと思っていたのですが、修繕費が高額であったこと、また娘夫婦への相続も見据え、相続対策を兼ねて建替えるこにしました」。
オーナーさまが所有する物件管理を担当する管理会社から、ミサワホームを紹介されました。どんな賃貸を建てるかは、この土地を今後、相続する娘さまご夫婦に任せることに。
そこで娘さまご夫婦にもお話を伺いました。
「賃貸住宅を建てるのは、母も私たち夫婦も初めての経験でした。祖父が残してくれた土地や建物を私の代でもしっかり継承していきたいと思いました。そのためには安定経営が重要であり、入居者に長く住んでいただけるようなものを建てなくてはいけないと思いました」。
そんな娘さまご夫婦の心を掴んだのが、大収納空間「蔵」と6タイプの間取りを備えたプランでした。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営にかかる維持費用
続いて、アパート経営にかかる維持費用を解説していきます。主にかかる費用は以下の通りです。| 支払いタイミング | 費用項目 | 目安 |
|---|---|---|
| 毎月 | 光熱費 | 1万円程度 |
| 損害保険料 | 1万~10万円程度 | |
| 管理費 | 家賃の5% | |
| 随時 | 修繕費 | 1万~100万円程度 |
| リフォーム費 | 10万~300万円程度 | |
| 仲介手数料 | 家賃の半月分 |
光熱費
共用部分の電気代や水道代などの費用です。大きい額ではありませんが毎月発生し、1万円程度かかります。修繕費
アパートや周辺設備が破損した場合の修理代金です。築年数が経過するにつれ、高額な修繕費用がかかるようになります。また、10~20年単位で、外壁周りなど大規模な修繕工事が必要です。小規模な修繕から大規模な修繕があるため、費用は1万円~100万円と振れ幅が大きいです。
リフォーム費
入居者が退去後、次の入居者が快適に暮らせるように、カーペットの貼り替えや水回りのメンテナンスを行うのにかかる費用です。築年数が経過していくにつれて、リフォームが必要な場所が増えてきます。築年数によって費用が変わるため、これに関しても10万円~300万円と費用に差が生まれます。損害保険料
建物の火災保険料や地震保険料などにかかる費用で、1万円~10万円ほどかかります。なお、火災保険の契約は最短1年から最長10年ですので、アパート購入時に10年契約をしておきましょう。まとめて保険料を支払う方が費用は節約できます。
管理費
アパートの管理を管理会社に任せる場合、発生する費用です。管理会社により費用は異なりますが、毎月の家賃の5％程度が一般的です。定期的な清掃やかんたんなメンテナンスから、契約更新などの手続き、客付けなどを所有者に代わり行います。
仲介手数料
入居者を紹介した不動産業者に、家賃の半月分を支払います。アパート経営の費用は何年で回収できる？
アパート経営には多くの費用がかかるため、「その費用をどれくらいの年月で回収することができるのか」といったところが気になると思います。
そのため本章では、アパート経営にかかる初期費用は何年で回収できるのか、回収するまでのコツとは何なのか、といったことについて解説します。
10年が目安
アパート経営の費用を回収するためにかかる年数は、10年が目安となっています。初期費用の大きさから最初の数年は赤字の覚悟が必要ですが、費用の回収は急がずに長期的な視点で計画を立てることをおすすめします。
アパート経営を行なう上ではキャッシュフローという考え方が重要であり、キャッシュフローとは家賃収入から経費やローン返済額、税金を差し引いたときに増減した現金のことを指します。
このキャッシュフローが初期費用を上回る年数の目安が10年ということになります。
費用回収のシミュレーション
物件の条件を以下のようにし、具体的に費用を回収するまでのシミュレーションを行ないます。
- 戸数：8戸
- 建築費：6,000万円
- 自己資金：2,000万円
- 融資金額：4,000万円
- その他諸費用：200万円
- 家賃（1部屋）：7万円
- 諸経費率：20％
- 空室率：10％
- 融資金利：2.0％
- 融資期間：20年
- 毎月の返済額：20万2,000円
- 年間キャッシュフロー：242万円
672万円×0.9＝約605万円
年間ローン返済額：22万2,000円×12ヶ月＝約242万円
初期費用は自己資金とその他諸費用を合わせると2,200万円で、それに対して年間のキャッシュフローが242万円なので、2,200万円÷242万円＝約9.09となり、初期費用の回収に10年ほどかかることがわかると思います。
ただし、上記の計算は家賃が7万円、空室率が10%で固定されていることに加えて、修繕費などが予想以上にかかる場合の想定がされていません。そのためあくまでシミュレーションであり、確実に10年で初期費用を回収できるわけではないことに注意しましょう。
黒字化のコツ
アパート経営の費用の回収は大体10年が目安ということがわかりましたが、実際に黒字化するにはコツが必要です。それは以下の三つです。
- 地域のターゲットを見極める
- 維持費用を惜しまない
- 売却のタイミングを見逃さない
アパート経営を始める土地に関しての市場調査を事前に行ない、入居者となるターゲットを見極めることが黒字化する上で重要なことです。空室率を如何にして下げるかというのがポイントです。
また、アパート経営には様々な費用がかかるため少しでも維持費用を抑えたいと思うのは自然ですが、維持費用を削減しすぎることは目先の節約にしかならず、長い目で見た時にキャッシュフローの悪化に繋がります。アパートを改善することにかかるコストを惜しんではいけません。
三つめは、アパートを売却するタイミングを見逃さないことです。物件の価値は状況によって変化するため、物件の価値が高くなるタイミングで売却することが出来れば最大限利益を得ることができます。アパート経営は永遠に続けられることではないため、辞め時を考えることも重要です。
アパート経営にローンはつきもの
アパートを経営する際、元手が多くかかってしまうので、ローンを組む場合があります。ローンは便利ですが、将来売却したり投資目的でアパートを建築・購入する場合は、前もってローンについて知っておく必要があります。
金利を考慮する
アパートローンを組む際は、金利についてよく理解しておくことが大切です。金利には変動金利と固定金利の２種類があるため、それぞれの特徴を頭に入れておきましょう。
変動金利とは経済状況や金融市場によって変動するもので、返済期間中に金利が下がった場合は返済額も安くなります。しかし、現況の金利状況だとこれ以上下がることは現実的ではないと考えられます。ただし、変動金利は変動リスクがある分固定金利よりも安く設定がされているため、金利が動かない分には固定金利よりも得であると言えます。
固定金利とは、完済するまで契約時の金利が変わらないため、返済の計画を立てやすいという点が特徴的です。もし契約後に金利が下がってもその恩恵を受けることは出来ませんが、逆に上がったところで影響を受けないところがメリットでしょう。
借入先の種類
アパートローンの借入先となる金融機関の種類はさまざまあり、それぞれ審査基準や金利などが異なります。
例えば、三井住友銀行や三菱UFJ銀行などの大手の金融機関である都市銀行・メガバンク、地域密着型の金融機関である地方銀行・信用金庫、そして日本政策金融金庫やノンバンクといったものです。
それぞれの金利や審査基準は以下の通りです。
| 都市銀行・メガバンク | 地方銀行・信用金庫 | 日本政策金融金庫 | ノンバンク | |
|---|---|---|---|---|
| 金利 | 1%~2% | 1.5%~3% | 1.2%~2% | 2.9%~4.5% |
| 審査 | 厳しい | 通りやすい | やや厳しい | 通りやすい |
返済期間を考慮する
アパートローンの返済期間は建物の構造と耐用年数を基に、それぞれの金融機関によって決定されます。
建物の法定耐用年数を基にしたローンの返済期間は、一般的に木造が約20年、鉄筋コンクリート造が約50年とかなり幅があります。返済期間を短くしたい場合は月々の家賃収入を増やすなりして、毎月の返済額を高く設定する必要があります。
また、返済率が大きすぎると儲けが出ないばかりか修繕積立金を貯めることもままならなくなってしまいます。そのためなるべく自己資金を用意し、返済率は50%以内に抑えることが大切とされています。
借入可能額に気を付ける
借入可能額とは各金融機関が定めた融資を受けられる金額の上限のことで、自分で考えた返済可能な額のことではありません。
つまり、自分では1億円までの返済が可能で借入をしたいと考えていても、銀行の判断次第では数千万円が上限と設定されることもあります。
金融機関によって借入可能額は異なり、他にはアパートの利回りや個人の属性、過去の経営実績なども要因となりますが、年収の10倍~30倍が目安とされています。
最低年収の目安
アパートローンの借入可能額が決まる要因の一つに年収があることを話しましたが、その年収が低すぎる場合は融資を受けられない可能性があります。
最低年収の目安は500万円で、これ未満の場合は勤務先や勤続年数によっては借入ができず、年収300万円を下回る場合は更に可能性が高くなります。そのため、自分の年収次第では自己資金を増やすか別のローンの利用を検討する必要があります。
アパート経営を始めるにあたりローンの借り入れを検討している方は多くいらっしゃいます。
ただし、状況によって借入額や返済ペースは全く異なります。そのため、アパート経営について検討する際は実際に建築プランを取り寄せてみるという方法もおすすめです。
イエウール土地活用なら、複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを取り寄せて比較することができます。
アパート経営を始めて、「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、現実的なプランを確認してみることがおすすめです。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営のリスク
投資にはリスクがつきものですよね。アパート経営にも様々なリスクがあります。リスクを想定し自分の不動産がアパート経営に向いているのか検討してみてください。
空室のリスク
アパート経営で1番多いリスクは空室のリスクです。借り手がいなければ収入が入ってきません。空室が続く場合は賃料の値下げが必要になってきます。また自殺や他殺など事件がアパートの室内で起これば事故物件となり賃料を値下げしなくてはいけなくなる場合もあります。
金利上昇のリスク
他にもローンの返済を変動金利にした場合は金利の上昇に注意が必要です。返済額が上がり資産計画が上手く回らなくなる可能性もあります。
老朽化によるリスク
建物は確実に劣化していくので修繕が必要になります。築10年くらいまでは順調でも将来は修繕費がかさんでしまう場合もあります。よっぽど立地などが良くない限り、アパートが古くなれば入居希望者も減ってきます。そうなれば、家賃も下げていかなければいけません。
家賃収入を新築時を基準にして計算していると将来的には大きな負債が出てしまう可能性もあるので注意が必要です。
不動産を放置するリスク
リスクがあるからとはいえ、不動産を活用しないで放置しておくのもリスクがあります。空き家を放置した場合
管理されていない空き家は倒壊する可能性や人目の付きにくい場所では犯罪が起こる可能性もあります。また、使用していない不動産でも固定資産税がかかります。空き家を放置しておくと空き家対策特別措置法により「特定空家」に指定されてしまう可能性もあります。特定空家となる条件は以下の通りです。
| ・倒壊等が著しく保安上危険となる恐れのある状態 ・著しく衛生上有害となる恐れのある状態 ・適正な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 ・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 |
勧告をうけると固定資産税の優遇措置が受けられなくなり最大6倍の固定資産税を支払わなくてはいけなくなります。勧告を受けても対処しなかった場合は命令違反となり最大50万円の罰金が発生してしまいます。
空き地を放置した場合
建造物が無いから大丈夫と安心して、空き地をそのままにしておくのは危険です。夏場は雑草が茂り虫が大量発生したり、秋は草が枯れて火災の原因になる可能性もあります。場所によっては道路の見通しが悪くなり交通事故の心配も出てきます。雑草の種類によっては近隣住民の方が花粉症や喘息などの健康被害を被る可能性があります。空き地をそのまま放置しておくと、近隣の住民とのトラブルに繋がります。なので不動産は放置せずに何かしらの対応を行った方が良いようです。
- アパート経営の1番良くあるリスクは空室のリスク
- アパートは常に劣化していくので修繕費用の貯蓄が必要
- 空き家や使っていない土地はそのままにしておくとリスクが生じる場合がある
アパート経営は不動産投資の中でも始めやすい
アパート経営は、土地活用や不動産投資の初心者でも始めやすく、ノウハウも多く整っている投資方法です。似た投資方法にマンション経営がありますが、マンションよりも規模が小さい分、初心者でも安定した収益を上げることが可能です。
初めて不動産投資を検討している方は、一度アパート経営を検討してみるとよいかもしれません。
オススメはイエウール土地活用
アパート経営の場合、イエウール土地活用をオススメします。アパート経営の収益プランや建築プランを企業から受け取ることができ、賃貸経営に関する不安やお悩みを解決できるような情報も充実しています。
利用は簡単で、チャット形式の質問に答えていくだけでよいため、アパート経営を検討している方は利用してみてはいかがでしょうか。
＼建築費は？初期費用は？／
