木造3階建てアパート建築のメリットは?建築のポイントや費用を解説!

木造3階建てアパート建築のメリットは?建築のポイントや費用を解説!

木造3階建てアパート建築のメリットは?建築のポイントや費用を解説

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アパート経営を検討している人が知っておきたい情報として木造3階建てアパートの人気があげられます。なぜ木造のアパートが人気となっているのでしょうか。また3階建てにすることで得られるメリットはどこにあるのでしょうか。

この記事では木造3階建てアパートを建てるメリットについて解説します。建築のポイントや費用についても解説しますので参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート建築費については以下の記事をご覧ください。

木造3階建てアパートの基礎知識

木造3階建てアパートの基礎知識

まずは木造3階建てアパートがどのようなものなのかについて基本的な知識から学んでいきましょう。木造のアパートというと少し古めかしいイメージを持つ人もいるかもしれません。ただ、最近では古民家の流行などもあり、あえて木造建築を選択する入居者もいます。

木造3階建てアパートについてを建築する側の視点から考えてみましょう。

木造3階建てアパートの種類

一言で木造3階建てアパートといっても建築方法には2つの種類があります。まずひとつは木造3階建て共同住宅です。共同住宅という響きから昔の風呂トイレ共同のアパートをイメージする人もいるかもしれません。

共同住宅は木造に限らず存在するもので、詳しく解説すると階段・廊下・ホールなどの共有部分が存在するアパートのことです。つまり鉄筋コンクリート造のアパートでも階段・廊下・ホールなどの共有部分が存在すれば共同住宅ということになります。

もうひとつが木造3階建て長屋です。長屋もどこか古めかしいイメージを持つ人が多いでしょう。昔の長屋は隣同士が薄い壁1枚でつながっている瓦屋根の家屋が主流だったこともイメージの要因となっていると考えられます。

現代建築でいう長屋とは共有部分がなく、それぞれの家族が直接外部から出入りできる造りになっているアパートのことを指します。共有部分がないため同じ建物に住んでいる人と顔をあわせることが少ない点も特徴です。

このように、木造3階建てアパートには共同住宅と長屋の2種類があることを理解しておきましょう。

木造3階建てアパートの規制

木造3階建てのアパートを建築する場合にはいくつかの規制があるため注意が必要です。アパート建築でもっとも重視されるのが建築基準法になります。ほかにも都市計画法や消防法も法規制の観点から理解が必要な法律です。

さらにアパートを建築するエリアによっては建築に関連した条例が定められている場合もあるため注意しましょう。木造3階建てアパートを建築する際の主な規制は次のとおりです。

  • 建ぺい率60%
  • 容積率
  • 防火指定
  • その他の法規制

まず建ぺい率についてですが、建ぺい率は土地面積を100%とした場合に建物を何割まで建築してもよいかという数値になります。建ぺい率を超えて建物を建築することは法に反するためできません。

首都圏において駅から10分以内のエリアの建ぺい率平均が60%とされています。エリアによっては建ぺい率0%という場所もあります。これらは用途地域によって異なるためアパートを建築する場合にはまず土地の用途地域を調べることがおすすめです。

木造3階建てのアパートを建築するには建ぺい率が60%以上である必要があります。建ぺい率が60%未満の土地に3階建て以上の建物を建築すること自体が適していないということも理解しておきましょう。

次に容積率については規制がエリアによってさまざまであるため所有している土地に関してしっかり調べておくことが必要です。容積率は土地周辺の状況によっても異なります。道路に面している場合にはケースによって容積率に制限がかかることもあります。

容積率はアパートにどれだけの部屋数を取れるかという点にも関わってくるため、利回りにも大きく影響します。容積率を最大限に生かすことができる建築方法とエリアを選択することで、アパート経営をうまく進めていくことができることも覚えておきたいポイントです。

最後に防火指定に関しては特に重要な規制になりますので次の項目でより詳しく解説します。

その他の法規制については、避難に有効なバルコニーの設置や建物周囲3メートル以上の通路の設置など万が一のことを想定して居住者の安全が確保できるために設けられた規制になります。

耐火建築物の規制緩和について

防火指定については市街化されているエリアでは防火に関する規制が厳しいケースが多いため建築前に必ず確認しましょう。3階建て以上の建築物は耐火建築物仕様にすることが建築基準法で定められています。

さらに木造3階建てアパートの建築では「1時間準耐火構造」の規制をもとに建築を行うことが必要です。「1時間準耐火構造」はたとえば火災が起きた場合に建物が1時間崩壊せずに持ち続けることができるということが条件となります。

2019年に法令が改正されたため、一定の条件を満たすことで1時間準耐火建築物の建築も可能になりましたが、それまでは建築自体許可されていなかったことも覚えておくとよいでしょう。

エリアによっては防火地域に指定されているところもありますが、このエリアで木造建築を行うと初期費用がかなり高額になるというデメリットがあります。

防火地域で建築するのであれば防火設備や耐火構造にするための費用にかなりのコストを割かなくてはなりません。そう考えると防火地域で木造3階建てアパートを建築するのは余程の事情がない限りおすすめはできないということです。

最適な土地活用のプランって?
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木造3階建てアパートを建てるメリット

木造3階建てアパートを建てるメリット

木造3階建てアパートを建築することで得られるメリットはどこにあるのでしょうか。頑丈さでいえば鉄筋コンクリート造なども人気です。ただ木造には木造にしかないよさもあるため、まずはメリットを理解して検討材料にしてみてください。

日本の気候に対応できる

木造建築は日本が古来から培ってきた職人技術ともいえます。最近では木造建築も進化してより短い工期で低コストの建築方法も誕生しているでしょう。それでも過去から培われてきた日本文化的なものを引き継いでいるのが木造建築のよさともいえるでしょう。

建築の歴史が長い分、木造建築は日本の気候に対応した造りにすることができる点が大きなメリットです。湿気が多く四季折々で気温の変化が激しい日本の気候に対応できるのは通気性や吸湿性に優れた造りを実現しているからだといえるでしょう。

日本人がもっとも住みごこちのよさを感じることができる建築方法であるともいわれているのが木造です。

利回りの向上が期待できる

木造3階建てのアパートを経営的な視点からみると利回りのよさがほかの建築方法と比較して群を抜いてよいという点が大きなメリットとしてあげられるでしょう。アパート経営を進めていくなかで利回りのよさは重要項目です。

利回りは初期投資に対してどの程度のリターンがあるかを計算して数値化したものになります。基本的には建築費用、諸経費、年間の家賃収入で計算します。理想的な利回りは5%がベースです。最低ラインは3%になります。利回りが3%を下回ると赤字経営になる可能性が高いため利回りを見直す必要が出てくるでしょう。

このようにアパート経営を行う際には利回りが将来的にどうなっていくのかをしっかり見極めていくことも大切です。木造3階建てアパートの利回りは将来的に向上が期待できるとされています。

たとえば鉄筋コンクリートで3階建てのアパートを建築するよりも木造で建築したほうが建築費用が安くなるため単純に利回りも高くなります。

狭い土地でも活用できる

所有している土地が狭い場合、アパートの建築は難しいのではと考える人もいるでしょう。ただ、狭小地であっても3階建てであれば高収益をのぞむことも可能です。狭小地の場合には2階建てでは部屋数があまり確保できないケースも多いでしょう。その点で3階建てであれば狭い土地でも十分に活用できます

では高層アパートにすればもっと収益が上がるのではないかと考える人もいるでしょう。この点についてはアパートの設備の問題と関わってきます。3階までならエレベーターがなくても入居する人はいるでしょう。ただ、これは4階や5階建てとなるとエレベーターの設置が必須となります。

エレベーターを設置するとシャフトの部分でかなりの面積を取ってしまうため部屋に使える面積が減ってしまう可能性が高いでしょう。3階建であればエレベータの面積を取らずに建築することが可能なため狭い土地でもうまく活用できます。

高級感を出すことができる

アパートといっても3階建てにすることでマンションのような高級感を出すことも可能です。住戸数が増えるため、外観やエントランスなどの共有部を充実させやすいという点がメリットになります。マンションのような外観にすることで入居者募集もしやすくなるでしょう。

木造3階建てアパートを建てるデメリット

木造3階建てアパートを建てる際のメリットをいくつか解説しました。メリットだけでなくデメリットについても理解しておくことでアパート経営を滞りなく進めることができます。いざというときに焦らず対応できるようにデメリットについても把握しておきましょう。

音が響きやすい

木造3階建てアパートのデメリットとして音が響きやすいという点があげられます。木造の場合は階数に関係なく遮音性が低いため騒音トラブルなどが起こりやすいという点を理解しておく必要があります。横並びのトラブルだけでなく3階建てとなると上下の騒音トラブルにも注意が必要です。

生活スタイルが異なる人が入居するため時間に関係なく大きな物音を立てられることにストレスを感じる人もいるでしょう。ファミリー向けである場合には子どもの声や足音なども騒音と捉えられる可能性があります。

生活スタイルが似通っている人同士であればある程度は許容範囲として理解を示してもらえることもありますが、やはりあまり大きな物音を立てることは避けてもらうように入居の時点で説明しておく必要もあるでしょう。

入居者が限られる

3階建てのアパートという点でのデメリットとしてはエレベーターがないと入居者が限られてしまうという問題もあげられます。階段で3階まで登るとなると高齢者や子育て中の主婦などには嫌煙されてしまう可能性が高いでしょう。

そうなるとどうしてもターゲット層は比較的身軽な若い世代に限定されてしまう点がデメリットとなります。とはいえエレベーターを設置すると建築費用が高額になりメンテナンスにも費用がかかるでしょう。さらにエレベーターの設置は面積を取るため部屋数を減らさなくてはならなくなる可能性も出てきます。

2階建てよりも建築費用が高い

木造建築は比較的建築費用が安い点がメリットです。ただ、階数を増やせばその分、建築費用が高額になる点はデメリットといえるでしょう。初期投資があまりできない人にとっては3階建てにメリットを感じでも諦めざるを得ないケースもあります。

さらに建築費用だけでなく3階建てになると構造計算も義務化されるため専門家に依頼するための費用も見積もっておく必要が出てくる点は理解しておきましょう。構造計算は2005年に起きた不動産事件に関連して、建築確認申請を行うことが義務付けられています。

構造計算を行うと工期が1ヶ月ほど延長になります。さらに専門家への報酬が追加になるためデメリットが大きくなる点は理解しておきましょう。構造計算についてはハウスメーカーに建築を依頼すると手続きを省くことができるという裏技も存在します。

こうした裏技についても理解しつつ、利回りも計算してリターンが見込めて初期投資ができる状態であれば3階建てがおすすめです。

木造3階建てアパートを建てるときのポイント

木造3階建てアパートを建てるときのポイント

木造3階建てのアパートについてメリット、デメリットも含めて解説してきました。ここからは実際に木造3階建てアパートを建築することを想定して建築のポイントについて解説していきます。

信頼できる設計士に任せる

3階建て以上の建築物を建てる場合には専門家にさまざまな依頼をする必要が出てきます。そのため木造3階建てアパートを建築する場合には実績のある設計士を厳選して相談することがおすすめです。特に確認申請実績があるかどうかはチェックポイントになります。

建築確認申請は構造計算が必要とされる建築物では提出が義務付けられているものです。この申請では設計士が多くの書類を提出する必要があるため構造計算費用として設計士に50万円ほどの報酬を支払うことになります。

そのため信頼できる設計士を厳選して任せることがポイントになります。これまでの実績や可能であれば設計の図面などをみせてもらって信頼できる設計士に相談するようにしましょう。

見積もりを比較する

木造3階建てアパートに限ったことではありませんが、建築物を建てる際には必ず見積もりを取るようにしましょう。見積もりを取ったとしても1社のみであれば比較対象がないため本当にその金額の内容が正しいのかを判断することが難しいでしょう。

そのため見積もりは複数の業者に依頼することが大切です。取り寄せた見積もりをしっかり比較して安くてよい仕事をしてくれる業者を厳選することが木造3階建てアパートをうまく経営していくためにも重要です。

また、土地活用比較サイトであつイエウール土地活用なら全国の優良な不動産業者とのみ提携しているため、安心して利用することが可能です。

土地活用の専門家も常駐している業者もあるためアパート経営についても信頼して相談できる業者をみつけることができるでしょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

木造3階建てアパートに関するQ&A

木造3階建てアパートに関するQ&A

木造3階建てアパートの建築を現実的に考えはじめた人もいるでしょう。ここからは木造3階建てアパートの建築に関してより具体的な疑問的をあげて解説していきます。自分が木造3階建てアパートの経営に向いているかどうかを判断する基準にしてください。

構造別で見たアパートの建築費は?

3階建てアパートを建築する場合、構造によってどの程度建築費に差があるのでしょうか。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の3つの構造で比較しながらみていきましょう。

木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
構造別の建築費用
(1平方メートル当たり)
172,000円 250,000円 260,000円

木造の場合は1平方メートル当たりの単価が17.2万円が全国の平均相場となっています(都道府県により異なる)。もし仮に、60坪のアパートを建築する場合にかかる建築費用は、最低でも3,400万円以上が必要となるということです。

構造的には3つのなかでもっとも建築費用が安いのが木造だということがわかります。ただし、これは本体価格の相場であるため別途工事費がプラスされることを忘れないようにしましょう。

3階建てアパートの建築に向いている土地は?

すでに土地を所有していて土地活用の方法を検討している人の場合には、自分が所有している土地が木造3階建てアパートの建築に向いているのかが気になっている人もいるでしょう。

木造3階建てアパートの建築に向いている土地は容積率が150%以上に指定されている土地です。延べ床面積が敷地面積に対して150%までの建物を建ててよい土地が容積率150%の土地になります。

ほかにも広い土地を所有している場合も向いているといえるでしょう。敷地に余裕があるほうが防火指定という点でも建築しやすくなります。

木造3階建てのアパートは準耐火構造の建築物です。耐火構造と比較すると耐火性能が低くても問題ないとされてはいますが耐火性が高いにこしたことはありません。とくに共同住宅の造りにする場合には建物の周囲3メートル以上に空き地を設けることが原則として定められています。

この点から敷地に余裕があるほうが安全性をアピールすることもできるため木造3階建てアパートの建築に向いているといえるでしょう。

さらに需要という点でみると学生や外国人研修生が多いエリアにある土地も入居者の募集がしやすいという点で向いています。入れ替わりが激しい代わりにある程度経年劣化しても家賃を下げれば入居したいという人を集めることができる可能性が高いという点もメリットになるでしょう。

建築にかかる期間はどのくらい?

木造3階建てアパートの建築期間は一般的に4カ月とされています。2階建の場合は3カ月が目安とされているのに対して1カ月ほど余分に時間がかかる点は理解しておきましょう。これは階数が増えるからというだけでなく、先に説明したように構造計算を行う期間も必要になるからです。

工期が長いと人件費がかさむためデメリットに感じる人もいるかもしれませんが、まずは利回りを計算して2階建と3階建てで比較して中長期的なスパンで考えることも必要です。工期を1カ月伸ばすことが嫌で2階建てにしたことで3階建てにしておけば得られた利益が得られなくなる可能性も考えてみることをおすすめします。

木造3階建てアパートで効率的に収益をあげよう

木造3階建てアパートの建築と経営について解説してきました。木造であることをデメリットに感じていた人もいるかもしれません。ただ木造にもメリットは多くあります。とくに初期投資を少なくしたいという人にはメリットが大きい構造といえるでしょう。

3階建てにすることにもメリットがあります。もちろんデメリットもあるため両方をよく理解して自分に向いているかどうかをよく検討してみましょう。

木造3階建てアパートで効率的に収益をあげるためには、できるだけ専門家に相談しながら経営を進めることをおすすめします。専門家であれば効率的な収益アップの方法についてもアドバイスをもらうことができるでしょう。

そのためにも建築前の段階から専門家にしっかりと相談して中長期的なプランを立てておくことが重要です。イエウールでは全国の優良な不動産業者と提携しているため土地活用の専門家との出会いをみつけることも可能です。信頼できる土地活用のプロと出会って木造3階建てアパートの経営を成功させましょう。

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