木造3階建てアパートは、そのコストや収益性から人気なアパートです。
しかし、木造3階建てアパートには独自の建築基準やデメリットがあり、検討する際には事前の情報収集が欠かせません。
本記事では、木造3階建てアパートの建築費や収益性を中心に詳しく解説しています。
木造3階建てアパートの建築費
他の構造に比べ建築費を抑えらえるメリットがある木造ですが、木造3階建てアパートの場合どのくらい建築費がかかるのでしょうか。
ここでは、木造3階建てアパートの建築費について詳しくご紹介します。
木造の坪単価
まずは、木造の坪単価をみていきます。
以下は、木造とその他3つの構造の坪単価です。
- 木造・・・56万円
- 鉄骨造・・・76万円
- RC造・・94万円
- SRC造・・・120万円
木造の坪単価は、最も高いSRC造に比べ2倍以上安いことが分かります。
3階建てアパートの場合、建築費もかさみやすくなるため坪単価の安い木造で建てることによって利回りも期待できます。
【坪数別】木造3階建てアパートの建築費
ここでは、木造3階建てアパートの建築費を坪数別にご紹介します。
なお、容積率は150%として建築費を算出しています。
50坪から120坪までの建築費の一覧は以下の通りです。
| 坪数 | 建築費 |
|---|---|
| 50坪 | 4200万円 |
| 60坪 | 5040万円 |
| 70坪 | 5880万円 |
| 80坪 | 6720万円 |
| 90坪 | 7560万円 |
| 100坪 | 8400万円 |
| 110坪 | 9240万円 |
| 120坪 | 1億800万円 |
アパートの建築には、建築費の他にも不動産所得税や登記費用、水道分担金などの諸費用がかかることを念頭におく必要があります。
諸費用は、目安として建築費の10%ほどです。例えば、今回算出した60坪のケースでは諸費用を含めた建築費の総額はおよそ5544万円になります。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうことをおすすめします。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営のプランによって将来の利回りも変わってきます。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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木造3階建てアパートはどのくらい儲かる？
木造3階建てアパートの建築費をご紹介しましたが、収益はどのくらい期待できるのでしょうか。
ここでは、木造3階建てアパートの利回りや収益シミュレーションをご紹介します。
木造3階建てアパートの利回り
アパート経営における利回りは、一般的に3%~5%が平均といわれています。
では、木造3階建てアパートはどのくらいの利回りが見込めるのでしょうか。簡単に計算してみます。
条件は以下の通りです。
- 土地の広さ：60坪
- 建ぺい率 : 60%
- 容積率 : 150%
- 建築費 : 5040万円
- 間取り : 1R
- 部屋数：12部屋
- 家賃 : 6万円
- 年間収益 : 864万円
このケースの利回りを計算すると以下のようになります。
- 864万円(満室時の年間収入)÷5040万円(建築費)×100=17.1
このケース木造3階建てアパートの場合、利回りは約17%であることが分かりました。
しかし、ここでの計算は経営の維持管理費や諸費用を含めないで計算する想定利回りによる値です。
実際には、維持管理費をはじめとする年間経費や建築費にかかる諸費用など全ての支出を含めた実質利回りでの計算がより現実に近い利回りとなります。
次項では、より詳しい収益シミュレーションを行いこのアパートの実質利回りを確認します。
木造3階建てアパートの収益シミュレーション
先にご紹介した木造3階建てアパートの例を基に、いくつかの条件を加え収益シミュレーションを行います。
ここでは、以下のような条件で算出します。
- 土地の広さ：60坪
- 建ぺい率 : 60%
- 容積率 : 150%
- アパート建築費 : 5544万円(諸費用込)
- 間取り : 1R
- 部屋数：12部屋
- 家賃 : 6万円
- 空室率 : 10%
- 諸経費率15%
その他の条件は以下の通りです。
- 自己資金 : 504万円
- 借入金額 : 4990万円
この条件から収益性をシミュレーションすると、以下のようになります。
| 項目 | シミュレーション結果 |
|---|---|
| 年間家賃収入 | 864万円 |
| 返済額(年あたり) | 約310万円 |
| 年間支出 | 約526万円 |
| 年間手取り | 約338万円 |
| 実質利回り | 11.7% |
このように、木造3階建てアパートでは土地の条件や経営状況にもよりますが、実質利回りでも約11%と高い収益性があるということが分かります。
そのため、年間の家賃収入に期待することができるでしょう。
ただし、今回ご紹介した条件はあくまでも参考としていただき、実際の値は建築会社からのプランを確認するようにしてください。
木造3階建てアパートはどんな土地でも建てられる？
木造3階建てアパートは、どんな土地に建てることができるのでしょうか。
ここでは、木造3階建てアパートの建築に適している土地と、建築が難しい土地について詳しくご紹介します。
木造3階建てアパートの建築に適している土地
木造3階建てアパートに適している土地には、以下のような特徴があります。
- 土地の建ぺい率が60%以上
- 土地の容積率が150%以上
木造3階建てアパートは、建物規模が大きくなることから土地の建ぺい率と容積率を確認しておくと安心です。最悪の場合、イメージしたアパートが建てられない可能性もあります。
また、通常のアパートと同様に立地が非常に重要となります。
収益性が比較的高い木造3階建てアパートですが、立地によっては思うような収益を生み出せない恐れがありますので、土地の周囲にはどのような特徴があるのかについても確認することも忘れないでください。
土地の建ぺい率が60%以上
建ぺい率とは、土地面積に対する1階あたりの床面積を決めるものです。
例えば、60坪の土地の建ぺい率が70%の場合、1階あたり最大42坪の床面積を確保することができます。
建ぺい率が多くあるほど間取りも増やすことができるため、収益性の点で有利となります。
また、ワンルームであれば目安として一部屋当たり7坪となりますので、上記の例であれば1階あたり最大で6部屋を確保することができます。
土地の容積率が150%以上
容積率とは、土地面積に対する建物の総床面積を決めるものです。
そのため、建ぺい率が高くても容積率が高くなければ、部屋数を確保できないどころか3階建てを建てられるかどうかという問題にも繋がります。
例えば、60坪の土地の建ぺい率が70%、容積率が150%なら最大で確保できる床面積は90坪となります。さらに、1階あたり最大で確保できる床面積は42坪。つまり、建物全体で床面積90坪を超えない範囲で3階建てアパートを建てる必要があるということです。1階当たり最大42坪確保できるので、3階建てとするには各階30坪で建築することで基準を満たすことになります。
このように、容積率によって建物の全体的な規模が決まります。
木造3階建てアパートの建築には、容積率が150%以上ある土地で行うと余裕を持って設計ができるでしょう。
木造3階建てアパートの建築が難しい土地
木造3階建てアパートの建築に適さない土地には、以下のような特徴があります。
- 土地の建ぺい率が50%以下
- 防火地域
- 第一種・第二種低層住居専用地域
近年の技術開発によって、木造の耐久性は高くなっています。しかし、それでも鉄骨造やRC造に比べ火災の危険性が高くなってしまうことは否定できません。
また、用途地域の一つである第一種・第二種低層住居専用地域では建物の高さ制限があるため、3階建てアパートの建築が厳しい場合があります。
土地の建ぺい率が50%以下
3階建てアパートを建てる場合土地の建ぺい率が最低でも50%以上でないと厳しいです。
これは、狭小地であればなおさらです。
例えば30坪の土地の建ぺい率が50%である場合、1階あたり最大でも15坪の床面積しか確保することができません。こうなると、ワンフロアあたりの部屋数が少なくなり収益性に乏しくなる可能性がある点に注意が必要です。
防火地域
木造3階建てアパートを防火地域で建てることは可能ですが、耐火構造にする必要があるため耐火被覆工事や消防設備の設置に非常にコストがかかります。
防火地域以外で木造3階建てアパートを建てるのであれば、条件付きではありますが1時間準耐火構造で建築可能です。
1時間準耐火構造とは、木造3階建てアパート(共同住宅)を防火地域以外で建てるときに適用される基準緩和です。この基準緩和により、耐火構造ほど厳しい基準を満たす必要がなくなるためコストを抑えた建築が可能です。
そのため、防火地域で建てる場合は木造のメリットであるコストが低いということを活かせません。
第一種・第二種低層住居専用地域
用途地域の一つである第一種・第二種低層住居専用では、建物の高さが10m~12m以内という制限に加え、建ぺい率が30%・40%・50%のいずれかであるという特徴があります。
そのため、木造3階建てアパートをそもそも建てることができない可能性もあるため注意が必要です。
3階建てアパートであれば、一般的にその高さは9m以上になります。
第一種・第二種低層住居専用地域内で3階建てアパートを建てる際は、建物の高さにも注意が必要です。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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木造3階建てアパートを建てるメリット
木造3階建てアパートを建築することで得られるメリットはどこにあるのでしょうか。頑丈さでいえば鉄筋コンクリート造なども人気です。ただ木造には木造にしかないよさもあるため、まずはメリットを理解して検討材料にしてみてください。
日本の気候に対応できる
木造建築は日本が古来から培ってきた職人技術ともいえます。最近では木造建築も進化してより短い工期で低コストの建築方法も誕生しているでしょう。それでも過去から培われてきた日本文化的なものを引き継いでいるのが木造建築のよさともいえるでしょう。
建築の歴史が長い分、木造建築は日本の気候に対応した造りにすることができる点が大きなメリットです。湿気が多く四季折々で気温の変化が激しい日本の気候に対応できるのは通気性や吸湿性に優れた造りを実現しているからだといえるでしょう。
日本人がもっとも住みごこちのよさを感じることができる建築方法であるともいわれているのが木造です。
利回りの向上が期待できる
木造3階建てのアパートを経営的な視点からみると利回りのよさがほかの建築方法と比較して群を抜いてよいという点が大きなメリットとしてあげられるでしょう。アパート経営を進めていくにあたり利回りのよさは重要項目です。
利回りは、初期投資に対してどの程度のリターンがあるかを計算して数値化したものになります。基本的には建築費用、諸経費、年間の家賃収入で計算します。理想的な利回りは5％がベースです。最低ラインは3％になります。利回りが3％を下回ると赤字経営になる可能性が高いため利回りを見直す必要が出てくるでしょう。
このようにアパート経営を行う際には利回りが将来的にどうなっていくのかをしっかり見極めていくことも大切です。木造3階建てアパートの利回りは将来的に向上が期待できるとされています。
たとえば、鉄筋コンクリートで3階建てのアパートを建築するよりも木造で建築したほうが建築費用が安くなるため単純に利回りも高くなります。
狭い土地でも活用できる
所有している土地が狭い場合、アパートの建築は難しいのではと考える人もいるでしょう。ただ、狭小地であっても3階建てであれば高収益をのぞむことも可能です。狭小地の場合には2階建てでは部屋数があまり確保できないケースも多いでしょう。その点で3階建てであれば狭い土地でも十分に活用できます。
では高層アパートにすればもっと収益が上がるのではないかと考える人もいるでしょう。この点についてはアパートの設備の問題と関わってきます。3階までならエレベーターがなくても入居する人はいるでしょう。ただ、これは4階や5階建てとなるとエレベーターの設置が必須となります。
エレベーターを設置するとシャフトの部分でかなりの面積を取ってしまうため部屋に使える面積が減ってしまう可能性が高いでしょう。3階建であればエレベータの面積を取らずに建築することが可能なため狭い土地でもうまく活用できます。
ご自身の土地でアパート経営を考える場合は、今一度土地の広さや各規制について確認しておくことをおすすめします。
高級感を出すことができる
アパートといっても3階建てにすることでマンションのような高級感を出すことも可能です。住戸数が増えるため、外観やエントランスなどの共有部を充実させやすいという点がメリットになります。マンションのような外観にすることで入居者募集もしやすくなるでしょう。
木造3階建てアパートを建てるデメリット
木造3階建てアパートを建てる際のメリットをいくつか解説しました。メリットだけでなくデメリットについても理解しておくことでアパート経営を滞りなく進めることができます。いざというときに焦らず対応できるようにデメリットについても把握しておきましょう。
音が響きやすい
木造3階建てアパートのデメリットとして音が響きやすいという点があげられます。木造の場合は階数に関係なく遮音性が低いため騒音トラブルなどが起こりやすいという点を理解しておく必要があります。横並びのトラブルだけでなく3階建てとなると上下の騒音トラブルにも注意が必要です。
生活スタイルが異なる人が入居するため時間に関係なく大きな物音を立てられることにストレスを感じる人もいるでしょう。ファミリー向けである場合には子どもの声や足音なども騒音と捉えられる可能性があります。
生活スタイルが似通っている人同士であればある程度は許容範囲として理解を示してもらえることもありますが、やはりあまり大きな物音を立てることは避けてもらうように入居の時点で説明しておく必要もあるでしょう。
入居者が限られる
3階建てのアパートという点でのデメリットとしてはエレベーターがないと入居者が限られてしまうという問題もあげられます。階段で3階まで登るとなると高齢者や子育て中の主婦などには嫌煙されてしまう可能性が高いでしょう。
そうなるとどうしてもターゲット層は比較的身軽な若い世代に限定されてしまう点がデメリットとなります。とはいえエレベーターを設置すると建築費用が高額になりメンテナンスにも費用がかかるでしょう。さらにエレベーターの設置は面積を取るため部屋数を減らさなくてはならなくなる可能性も出てきます。
2階建てよりも建築費用が高い
木造建築は比較的建築費用が安い点がメリットです。ただ、階数を増やせばその分、建築費用が高額になる点はデメリットといえるでしょう。初期投資があまりできない人にとっては3階建てにメリットを感じでも諦めざるを得ないケースもあります。
さらに建築費用だけでなく3階建てになると構造計算も義務化されるため専門家に依頼するための費用も見積もっておく必要が出てくる点は理解しておきましょう。構造計算は2005年に起きた不動産事件に関連して、建築確認申請を行うことが義務付けられています。
構造計算を行うと工期が1ヶ月ほど延長になります。さらに専門家への報酬が追加になるためデメリットが大きくなる点は理解しておきましょう。構造計算についてはハウスメーカーに建築を依頼すると手続きを省くことができるという裏技も存在します。
こうした裏技についても理解しつつ、利回りも計算してリターンが見込めて初期投資ができる状態であれば3階建てがおすすめです。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。一括プラン比較サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
まとめ
木造3階建てアパートは、木造の低コスト性を活かしつつ収益性を高められる点が魅力的です。
しかし、一方で木造3階建てアパート独自の建築基準やコストが発生することも事実です。
木造3階建てアパートを検討する際は、今一度予算や立地条件に付いて確認しておくことをおすすめします。
記事のおさらい
