土地活用や不動産投資として、アパート経営を考えている方の中には、アパート本体の価格がいくらになるのかと気になっている方も多いのではないでしょうか。
アパートの価格は「坪単価×延床面積」で決まります。アパート構造別の建築費坪単価相場は以下の通りです。
| 木造 | 74万円～105万円 |
|---|---|
| 軽量鉄骨造 | 80万円～105万円 |
| 重量鉄骨造 | 90万円～120万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 95万円～125万円 |
この記事では、アパートの最低価格、アパート価格の見積もり方や計算方法を解説いたします。また、アパート本体価格の相場と購入の際のポイントを、新築アパートと中古アパートで分けて解説していきますので、是非アパートを購入する際や、アパート経営を始める際に参考にしていただけたらと思います。
- アパートの価格は「坪単価×延床面積」で決まる
- 詳細なアパートの建築価格は「本体工事費＋付帯工事費＋諸費用」で求められる
- 新築と中古の物件では、価格相場と利回りの相場が異なる
- アパートの購入を検討している方
- アパート経営を検討している方
- 詳しいアパート価格の見積もり方を把握したい方
- 新築と中古のアパート価格相場を知りたい方
アパートの最低価格はいくら？
アパートの価格について、最低いくらかかるのかについて気になっている人もいるのではないでしょうか。
本章では、中古と新築の二つの観点からアパートの最低価格について紹介します。
中古アパートの最低価格
中古アパートの最低価格について、実際に不動産投資サイトの『LIFULL HOME’S』に掲載されている収益物件を紹介します。
ここで紹介されている全国の一棟売りアパートの最低価格は、山形県にある築51年木造アパートの100万円です。また、東京のみの場合、23区外だと築53年木造アパートの1,390万円、23区内だと築57年木造アパートの1,280万円が最低価格です。
あくまでこれらはアパート本体のみの価格であり、購入する際には付帯してかかる費用がある点に気を付けましょう。中古アパートについて詳しくは3章で解説しています。
新築アパートの最低価格
新築アパートの最低価格は、木造で740万円、軽量鉄骨造で800万円、重量鉄骨造で900万円、鉄筋コンクリート造で950万円が目安です。
これはアパートを建築可能な最低坪数を10坪としたときに、坪単価と乗ずることで導き出した価格です。これほどの狭小地にアパートを建築しようとした場合、予想外の費用がかかる可能性が考えられるため注意が必要です。
上記の価格はアパートの建築のみの価格であり、中古アパートの購入と同様に付帯工事費などがかかります。新築アパートについては次の章で詳しく解説しています。
新築アパートの価格相場
本章では、新築アパートの価格相場を紹介します。
アパートを建てた80人の平均は約8,400万円！
ここでは、当社が2021年8月31日～9月4日に実施した、実際にアパートを建てたことがある80人を対象にアンケート調査を参考に「実際にアパートを建築するといくらかかるのか」を紹介していきます。
調査全体で「アパートを建てる際、建築費はいくらかかりましたか」という質問に対しては、以下のような結果となっています。
7,501万円～1億円かかったと回答する人が32.9％と一番多くの割合を占めていることがわかります。
次に、5,001万円～7500万円と回答する人が25.3％と多く、新築のアパートを建てようとすると、おおよそ5,000万円～1億円かかることになります。
平米単価の相場：約24万円
新築アパートの価格例
ここでは、先ほどのアンケート調査から構造別に、新築でアパートを建てた人の価格・戸数・土地面積を紹介します。
木造アパートを新築した場合
- 土地面積35坪/115㎡ 3階建て総戸数12戸 価格4,100万円
- 土地面積60坪/198㎡ 3階建て総戸数12戸 価格4,000万円
- 土地面積80坪/264㎡ 2階建て総戸数8戸 価格4,800万円
- 土地面積100坪/330㎡ 2階建て総戸数8戸 価格5,000万円
- 土地活用120坪/411㎡ 2階建て総戸数8戸 価格12,000万円
木造アパートの土地活用事例(土地面積411㎡,価格12,000万円)
鉄骨造アパートを新築した場合
- 土地面積50坪/165㎡ 3階建て総戸数9戸 価格7,900万円
- 土地面積90坪/300㎡ 4階建て総戸数11戸 価格6,400万円
- 土地面積120坪/396㎡ 2階建て総戸数12戸 価格12,000万円
- 土地面積200坪/660㎡ 3階建て総戸数12戸 価格15,000万円
- 土地面積200坪/990㎡ 2階建て総戸数14戸 価格10,000万円
鉄骨造アパートの土地活用事例(土地面積411㎡,価格12,000万円)
鉄筋コンクリート造アパートを新築した場合
- 土地面積80坪/265㎡ 2階建て総戸数6戸 価格7,000万円
- 土地面積80坪/260㎡ 4階建て総戸数8戸 価格9,000万円
- 土地面積100坪/310㎡ 2階建て総戸数10戸 価格9,000万円
- 土地面積120坪/396㎡ 5階建て総戸数10戸 価格7,000万円
- 土地面積270坪/900㎡ 5階建て総戸数10戸 価格10,000万円
鉄筋コンクリート造アパートの土地活用事例(土地面積900㎡,価格10,000万円)
耐久性の高い構造を選ぶとアパートの価格も上がっていきます。
また、同じ木造で建築したとしても、戸数や土地面積といったアパートの規模によってもアパートの価格が変動するため、事前に価格を比較してどの施工会社に依頼するかが大切になってきます。
そのため、新築でアパートを建築する可能性が出てきたら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
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中古アパートの価格
本章では、中古アパートの価格について解説します。
中古アパートの価格例
新築のアパートでは、坪単価をもとにアパートの価格が決まっていましたが、中古のアパートは決まった単価は存在せず、価格にもばらつきがあります。
中古アパートの価格に、ばらつきが生まれるのには、売主のさまざまな事情が存在していることが大きな要因になります。
そのため、中古のアパートを購入してアパート経営を始めるときは、価格や利回りに注目してアパートを選ぶことが大切になります。では、実際にどのような物件が出回っているのか確認していきましょう。
【例1：東京都の中古アパート】
中古で築15年前後の木造アパートを紹介します。
- 新宿区 築年数12年 土地面積99㎡ 総戸数10戸 価格1億2,570万円 利回り6.3％
- 渋谷区 築年数18年 土地面積231㎡ 総戸数5戸 価格1億4,580万円 利回り5.23％
【例2：神奈川県の中古アパート】
中古で築15年前後の木造アパートを紹介します。
- 厚木市 築年数13年 土地面積124㎡ 総戸数4戸 価格4,200万円 利回り6.87％
- 秦野市 築年数14年 土地面積170㎡ 総戸数8戸 価格5,800万円 利回り7.88％
この例のように、東京都では築15年前後のアパートでは、価格が1億円を上回ることも多くあります。また、東京都から少し離れた神奈川県西部の中古アパートでは、価格が5,000万円と東京都の中古アパートより価格が半分以下に設定されています。
やはり、東京都では賃貸需要が高く、アパート経営を始めるなら都会がよいと考えている人も多いということも読み取れます。しかし、東京都のような都市から少し離れた地域でも、高利回りの物件を見つけることができれば、多くに利益を上げることも十分にあり得ます。
そのため、しっかりと価格と利回りを確認して中古のアパートを選んでみましょう。
物件以外にかかる費用
中古のアパートを購入する場合、物件価格以外にも費用を用意しなければなりません。
これは新築でアパートを立てるときにも発生する費用もありますので、アパート経営を始めるのであればしっかりと確認しておく必要があります。
| 費用 | 説明 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 不動産を購入すると必ず必要になる税金 |
| 不動産仲介手数料 | 不動産会社を通じて不動産売買を行った際にかかる費用。個人間の取引では発生しない |
| ローン手数料 | ローンを借りるにあたり発生する事務手数料や保証料など |
| 清算金 | 固定資産税や都市計画税を売主側に、買い主が日割りで支払う費用。 |
| 司法書士報酬 | 移転登記やローンの抵当権の設定登記は司法書士にやってもらうのが一般的 |
| 登録免許税 | 不動産の所有権を移転する際に発生する税金 |
また、これらの費用は、合計で物件価格の10％ほどかかることが一般的です。
加えて、中古アパートの場合には、リフォーム・修繕費用がかかることがあるため、購入するアパートは修繕が必要なのかを確認しておきましょう。
新築アパート価格の見積り方
本章では、アパートの新築価格を決める要因である坪単価と内訳について解説します。
アパートの価格は坪単価で求める
アパートの価格は以下の式で求めることができます。
| 木造 | 74万円～105万円 |
|---|---|
| 軽量鉄骨造 | 80万円～105万円 |
| 重量鉄骨造 | 90万円～120万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 95万円～125万円 |
※建築坪単価は一例です。必ず見積りをお取りください
坪単価とは、アパートの延べ床面積1坪当たりの建築価格のことを指します。
たとえば、70坪の土地に4,900万円のアパートを建てた場合、4,900万円÷70坪＝70万円/坪となります。
また、坪単価がわかるとアパートの本体工事費（本体価格）も求めることができます。
アパートの本体工事費（本体価格）は「坪単価×延べ床面積」という計算式で求められます。
仮に、80坪の土地に坪単価70万円でアパートを建てるとしたら、70万円×80坪＝5,600万円の本体工事費がかかります。
構造別の坪単価は、木造では1坪あたり74万円～105万円、軽量鉄骨造では1坪あたり80万円～105万円、重量鉄骨造では鉄筋コンクリート造では1坪あたり90万円～120万円、1坪あたり95万円～125万円となっています。
たとえば、木造で延べ床面積70坪のアパートを建てる場合、少なくとも74万円×70坪＝5,180万円の本体工事費がかかります。
また、構造別の坪単価は、建物が頑丈になればなるほど値段が高くなる傾向があります。そのため、木造のアパートは、鉄筋鉄骨コンクリート造に比べて、建物の耐久性は低くなりますが、建築価格は安くなります。
アパート価格の内訳
アパートの価格は、建築を依頼する施工会社やどんな建材を利用するかによって、変動してきますが、大きく分類すると次の費用に分けることができます。
これらの費用がどんな費用なのか、ひとつずつ確認していきましょう。
本体工事費（本体価格）
本体工事費（本体価格）とは、アパート本体を建築するための費用のことです。
アパートの本体価格とも呼ばれ、アパート建築価格全体の約80％（一般的なアパートの場合）を占めています。
ここで注意するべきことが、この本体工事費がどの工事費まで含まれているのかということです。
基本的に本体工事費には、基礎工事などの躯体工事、壁、屋根、キッチン、浴室といった部品や設備を含めた金額が含まれています。
しかし、電気工事や給排水工事、空調工事などが含まれていないことがほとんどであるため、これらの工事費は別途負担する必要があります。
そのため、建築プランを提示されたら、本体工事費にはどんな費用を含まれているのか確認しましょう。
付帯工事費
付帯工事費には、地盤改良工事や外構工事などといったアパート本体とは関係ない部分の建築にかかる費用を指します。
具体的に、付帯工事費に含まれるものには次のような工事があげられるでしょう。
- 造成工事
- 整地工事
- 地盤改良工事
- 屋外給排気工事
- 屋外電気工事
- 屋外ガス工事
- 仮設工事
- 外構工事
これらの工事費用は、一部、本体工事費に含まれるケースもあります。これ以外に工事が必要な場合は別途工事費として請求されることも理解しておきましょう。
付帯工事費は、おおよそ本体工事費の2割が目安とされていますが、土地の状態がよくなかった場合などには、地盤改良工事で数百万円の費用が追加で発生することもあります。
また、アパートの新築工事では、工事を開始してから計画になかった工事が必要になるということもあります。そのため、資金計画の段階で少し余裕をもったプランにしておくと安心です。
諸費用
諸費用とは、アパートの建築工事そのものとは関係ない部分で必要となる費用のことです。
具体的には次のような項目を諸費用としてあげることができます。
- アパートローンの手数料
- 火災保険の保険料
- 登記費用
- 水道負担金
- 不動産取得税
- 印紙税
- 各部屋のエアコン取付工事費用
諸費用については、アパートローンを利用することができないため、自己資金を用意して現金で支払うのが基本です。
アパートの本体工事費の約1割が目安とされているため、アパートの工事にかかる費用から計算して、自己資金を用意しておきましょう。
たとえば、本体価格が6,000万円のアパートを建築する場合には別途工事で1,200万円、諸費用が600万円でおおよそ7,800万円の費用がかかると考えられます。
アパートの価格は利回りを左右する
アパートの価格は、アパート経営の収益性の指標となる利回りにも影響します。
そのため、アパートの建築価格を算出する場合、投資した建築費用に対してどの程度のリターンがあるのかを把握しておくことが大切です。
利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りについては次の方法で計算することが可能です。
たとえば、7,000万円かけてアパートを建築したとします。アパート経営で得られる年間の総収入が600万円だったとします。この場合の表面利回りは、次のようになります。
- 表面利回り＝600万円÷7,000万円×100＝9.0
つまり、このアパートの表面利回りは9％ということになります。
次に、実質利回りについては経費を計算に入れて算出します。実質利回りは、次の方法で計算することが可能です。
これに前述した条件を当てはめると次のようになります。
- 実質利回り＝（600万円－100万円）÷7,000万円×100＝8.0
つまり、このアパートの実質利回りは8％ということになります。
アパート経営の判断については、実質利回りを参考にすることがおすすめです。家賃収入から経費を差し引いて利回りを求めることで、手元に残るお金がどの程度になるのかをきちんと把握しておくことが大切となります。
アパート価格の相談はイエウール土地活用
アパート経営の準備段階において、最も重要なことは、建築費用を含めた資金計画です。いくら理想のアパート像があったとしても資金が足らなければそれを実現することはできません。
アパート経営を成功させるためには最初の段階で中長期的な資金計画をしっかりと立ておくことが重要です。資金計画の中でも、アパートの建築にどれくらい費用がかかるのかは入念に確認を行う必要があります。
また、建築費用と一言でいってもさまざまな工事費用が含まれます。そのため、まずは複数の企業にアパート建築のプランと見積もりを依頼しましょう。
取り寄せたプランと見積もりをしっかりと比較して、自分に適したプランを選択することでアパート経営を成功に近づけることができるでしょう。
しかし、建築会社に相談するといっても、「どこに相談すればいいのかわからない」と思っているのであれば、イエウール土地活用といった土地活用比較サイトを利用してみましょう。
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是非、イエウール土地活用を利用して、アパート経営を始めてみましょう！
＼建築費は？初期費用は？／
記事のおさらい
