アパートの建築価格はいくら?基礎知識や構造ごとの相場を解説

アパートの建築価格はいくら?基礎知識や構造ごとの相場を解説
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アパート経営は有効な土地活用方法のひとつです。土地活用でアパート経営を検討している場合、初期費用としてどの程度の金額が必要になるのかは気になるところでしょう。アパートの建築にはどのくらいの費用が必要なのでしょうか。

アパートの建築費用は構造によって変動します。さらには建築費用以外にも必要なコストがあることも理解しておく必要があるでしょう。

そこでこの記事ではアパートの建築費用について解説します。構造ごとの相場と費用を抑える方法についても紹介しますので参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
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アパート建築費については以下の記事をご覧ください。

アパートの建築価格に関する基礎知識

まずはアパートの建築価格に関する基本的な知識から理解を深めていきましょう。建築費用の内訳や計算方法について解説します。

建築費用の内訳

一言でアパートの建築費用といっても、その内訳にはさまざまな費用が含まれています。使用する建材や依頼する業者によって内訳も多少変動しますが、おおまかにみると次の項目が含まれていると考えてよいでしょう。

  • アパートの本体価格
  • 別途工事費
  • 諸費用

これらを合算してアパートの建築費用と呼びます。次の項目で詳しく解説しますが、別途工事費は本体価格のおおよそ2割程度、諸費用は1割程度が目安とされています。本体価格については坪単価から算出するのが一般的です。 

別途工事費に含まれるもの

別途工事費は業者によっては付帯工事費と呼ばれることもあります。別途工事費は、地盤改良工事や外構工事などといったアパート本体とは関係ない部分の建築にかかる費用を指します。別途工事費に含まれるものには次のような工事があげられるでしょう。

  • 造成工事
  • 整地工事
  • 地盤改良工事
  • 屋外給排気工事
  • 屋外電気工事
  • 屋外ガス工事
  • 仮設工事
  • 外構工事

一部、本体工事費に含まれるケースもあります。これ以外に工事が必要な場合は別途工事費として請求されることも理解しておきましょう。

基本的には本体価格の2割が目安とされていますが、土地の状態がよくなかった場合などには地盤改良工事で数百万円の費用がかかることもあります。さらに外構工事も高額になる可能性が高い工事です。

アパートの新築工事では工事を開始してから計画になかった工事が必要になるということもあり得ます。そのため資金計画の段階で少し余裕をもったプランにしておくと安心です。

諸費用に含まれるもの

諸費用とはアパートの建築工事そのものとは関係ない部分で必要となる経費のことです。具体的には次のような項目を諸費用としてあげることができます。

  • アパートローンの手数料
  • 火災保険の保険料
  • 登記費用
  • 水道負担金
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 各部屋のエアコン取付工事費用

おおよそこのような費用が諸費用に含まれます。諸費用については自己資金を用意して現金で支払うのが基本です。アパートの建築工事価格の約1割が目安とされているためアパートの工事にかかる費用から計算して自己資金を用意しておきましょう。

たとえば6,000万円のアパートを建築する場合には別途工事で1,200万円、諸費用が600万円でおおよそ7,800万円の費用がかかると考えられます。つまり諸費用としては600万円ほどを用意しておく必要があるということです。

建築価格の計算方法

別途工事費や諸費用についてはアパートの本体価格がわからなければ予測することもできません。そこでアパートの本体建築価格の計算方法について解説します。アパートの建築価格は建材や構造によって変動するため一律には言えません。

相場については次の項目で詳しく解説しますので、ここでは一般的な計算方法について解説します。

たとえば延べ床面積60坪のアパートの価格が6,000万円であった場合は6,000万円÷60坪=100万円となり、坪単価は100万円ということになります。ここから考えてアパートの本体価格は「坪単価×延べ床面積」で算出することが可能となります。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパートの建築価格の相場

アパートの建築価格の相場は構造ごとで異なります。自分がどのような構造のアパートを建築する予定なのかを明確にすることである程度の予算がみえてくるでしょう。逆に予算にあわせて構造を決定するという方法もあります。ここでは構造ごとの建築価格の相場について解説します。

木造の場合

木造は坪単価が安価である点が特徴です。おおよその目安では坪単価50万?70万円が相場になります。たとえば木造2階建てで延べ床面積50坪のアパートを建築するとしましょう。この場合の計算式は次のようになります。坪単価は最大数値で計算します。

本体価格=70万円/坪×50坪=3,500万円
別途工事費用=3,500万円×20%=700万円
諸費用=3,500万円×10%=350万円

総額=3,500万円+700万円+350万円=4,550万円

つまり木造2階建て50坪のアパートを建築するには4,550万円ほどの費用が必要になるということです。

鉄骨造の場合

鉄骨造はもっとも平均的な坪単価である点が特徴です。おおよその目安では坪単価80万円が相場になります。たとえば鉄骨造3階建てで延べ床面積100坪のアパートを建築するとしましょう。この場合の計算式は次のようになります。

本体価格=80万円/坪×100坪=8,000万円
別途工事費用=8,000万円×20%=1,600万円
諸費用=8,000万円×10%=800万円

総額=8,000万円+1,600万円+800万円=1億400万円

つまり鉄骨造3階建て100坪のアパートを建築するには1億400万円ほどの費用が必要になるということです。

鉄筋コンクリート造の場合

鉄筋コンクリートはマンションの建築などでよく用いられる工法です。重厚感のある頑丈な造りになる点が特徴です。おおよその目安では坪単価90万?120万円が相場になります。たとえば鉄筋コンクリート造3階建てで延べ床面積120坪のアパートを建築するとしましょう。この場合の計算式は次のようになります。

本体価格=120万円/坪×120坪=1億4,400万円
別途工事費用=1億4,400万円×20%=2,880万円
諸費用=1億4,400万円×10%=1,440万円

総額=1億4,400万円+2,880万円+1,440万円=1億8,720万円

つまり鉄筋コンクリート3階建てで延べ床面積120坪のアパートを建築するには1億8,720万円ほどの費用が必要になるということです。

アパートの建築価格を抑えるには

アパートの建築費用がどの程度になるかを解説してきました。構造や使用する建材、延べ床面積によって金額がかなり変動するのがアパートの建築価格です。ここからはアパートの建築価格を少しでも抑えるための方法について解説します。

建築プランを比較する 

アパートの建築価格を抑えるためには最初の段階でしっかりとした建築プランを組み立てておくことが大切です。アパートを建築する際にはまずハウスメーカーに建築費の見積もりを依頼しましょう。見積もりを依頼する際には1社だけに絞らずに複数社に見積もり依頼を出すことが大切です。

1社だけの見積もりで判断してしまうと金額やプラン内容を比較することができずにハウスメーカーの言い値で建築が進んでしまうこともあります。複数社のプランを比較すれば価格交渉もしやすくなるでしょう。複数社に依頼して見積もりを持っていれば価格が安いプランの見積もりをみせて価格交渉が可能です。

部屋数を絞る

アパート経営ではできるだけ収益を増やしたいと考えて部屋数を増やしてしまう人も多いでしょう。確かに収益は部屋数×家賃で決まるため収益をあげるには単純に部屋数を増やすほうがよいと感じる人もいます。ただ、むやみに部屋数を多くしてしまうとアパートの建築費用が上がってしまう点には注意しましょう。

部屋数が増えるとそれだけ設備数も増えるということです。ユニットバスやシステムキッチン、トイレなどは部屋数の分だけ用意しなければなりません。さらに部屋数を増やしても土地面積は変わらないためひと部屋あたりの広さが狭くなってしまうことを考えておきましょう。

ひと部屋が狭いと入居希望者を募集したときになかなか入居者がみつからないといった問題が発生する可能性もあります。こうしたことからアパート経営をする場合には部屋数をむやみに増やさないこともアパートの建築費用を抑えるためのポイントといえるでしょう。

シンプルな形にする

アパートの建築価格を抑えるためにはアパートの外観にあまりこだわらないことも大切です。マンションであれば高級感や重厚感、エントランスの広さなどを重視する人もいるでしょう。アパートは仮住まいと考える人も多いため高級感などよりも家賃の安さや住みやすさを重視する人が多いといえます。

アパートの価格を抑えるためには建物や設備、内装をできるだけシンプルな形にすることがおすすめです。外観もコの字型やアールなどの変わった形状で複雑化してしまうと、建築費用が高くなってしまうことがあるため注意しましょう。

アパートの建築価格に関する注意点

アパートの建築価格は構造やデザイン、建材によって変動します。建築価格はできるだけ安く抑えたいというのがオーナーの本音でしょう。ただし、アパートの建築価格を決定するためにはいくつか注意しておきたい点があります。

ここではアパートの建築価格に関する注意点について解説します。

建築価格だけでなく利回りも計算しておく

アパートの建築価格を算出する場合、投資した建築費用に対してどの程度のリターンがあるのかを把握しておくことが大切です。これを利回りと呼びます。利回りには表面利回り実質利回りの2種類があります。表面利回りについては次の方法で計算することが可能です。

  • 表面利回り(年間利回り)=1年間の総収入÷投資額×100(%)

たとえば7,000万円かけてアパートを建築したとします。アパート経営で得られる年間の総収入が600万円だったとしましょう。この場合の表面利回りは次のようになります。

  • 表面利回り=600万円÷7,000万円×100=9.0

つまりこのアパートの表面利回りは9%ということです。

実質利回りについては経費を計算に入れて算出します。具体的には次のようになります。

  • 実質利回り=(1年間の総収入-1年間の経費)÷投資額×100(%)

これに前述した条件を当てはめると次のようになります。

  • 実質利回り=(600万円-100万円)÷7,000万円×100=8.0

つまりこのアパートの実質利回りは8%ということです。アパート経営の判断については実質利回りを使うことをおすすめします。経費をきちんと差し引くことで手元に残るお金がどの程度になるのかをきちんと把握しておくことが大切です。

安さだけを重視してはいけない

アパートの建築価格を決める際、安さだけを求めてしまうと後悔することになる可能性が高くなります。アパートは一度建築すると数十年は経営することになる点は理解しておきましょう。どれだけ頑丈につくりあげても経年劣化を防ぐことはできません。

経年劣化はアパートの構造によって度合いが変動します。安さを重視して建築してしまうと早い段階で劣化が進行してすぐに修繕が必要になってしまう可能性も出てくるでしょう。

建築費用が安くすんでも数年後に高額な修繕費用がかかってしまっては意味がありません。そのためアパートを建築する際にはどのような構造にするのかもしっかりと検討することをおすすめします。

アパートの建築価格に関するQ&A

アパートの建築価格には構造によって相場がある程度決まっています。自分がどのようなアパートを建築したいのかをしっかりとプランを立てたうえで建築価格について検討する必要があるでしょう。ここではアパートの建築価格に関してよくある疑問点について解説します。

本体価格に含まれる費用は?

アパートの建築価格には、本体価格・別途・諸費用が含まれることは先に説明しました。アパートの建築価格の本体価格にはどのような費用が含まれるのか疑問に感じている人もいるでしょう。

結論からいうとアパートの本体価格に含まれる費用は建築を依頼する会社によって異なります。そのためアパートの建築プランを提示された際にはどこまでの費用が含まれているのかを事前に確認することが大切です。

一般的に本体価格に含まれることがある費用については次のものがあげられます。

  • 屋外給排水工事費
  • 屋外電気工事費
  • 屋外ガス工事費
  • 仮設工事費

これらは別途工事費に含まれる場合と本体価格に含まれる場合があります。できるだけ本体価格に工事費が含まれるプランを選択することをおすすめします。

構造によって価格が違うのはなぜ?

基本的に坪単価は「建築費÷坪」で表されますが、建築費は以下のような構造のうち、どれを選択するかによって価格が変動します。

  • 木造
  • 軽量鉄骨
  • 鉄筋コンクリート

建築の仕方によっても異なるため一概には言えませんが、木造は坪単価が比較的安価で吸湿性に優れているものの、火に弱かったりと耐久性が強くない傾向にあります。地震や台風といった災害に対する耐性を強化したいため鉄筋コンクリートを選択する等、より丈夫な造りにするほど必然的に価格は上がっていきます。このことから、構造によって相場が異なるのは耐久性や耐震性の高さが異なることが理由と言えます。

自己資金はどれくらい用意するべき?

アパートの建築を行う際にローンを利用する人もいるでしょう。その場合に自己資金はどの程度用意しておく必要があるのでしょうか。自己資金がまったくない状態でもローンを利用することはできるのでしょうか。

基本的にはローンを利用する際には金融機関の審査を通過する必要があります。金融機関が審査して信用できると判断されてはじめて融資を受けることができるということです。アパート経営の場合には融資金額が高額になる可能性が高いため審査も厳しいことが多いと考えておきましょう。

一般的な住宅ローンでは自己資金が少なくても審査をとおる可能性は十分あります。これがアパート経営となるとローンの審査を通過するために自己資金を用意しておいたほうが安心とも考えられるでしょう。資金力のない人に融資をすることを金融機関も懸念します。

さらにはそれが経営に使われる事業資金となると資金繰りに困って返済が滞る可能性も検討されるでしょう。そのため自己資金は融資希望額の1割程度は用意しておきたいところです。

たとえば5,000万円のアパートを建築する予定であるならば最低でも250万?500万円の自己資金を用意しておく必要があるということになります。自己資金が少ないという理由だけで審査を落ちるということは少ないとは考えられますが、落ちる要因は少しでも減らしておいたほうがよいと考えましょう。

アパートの建築費用がどれくらいかかるのかを把握しておこう

アパート経営を検討している場合、どのようなアパートにしたいかなど外観や間取りなどに気を取られがちです。ただアパート経営でもっとも重要なのは建築費用を含めた資金計画です。いくら理想のアパート像があったとしても資金が足らなければ実現することはできません。

アパート経営を成功させるためには最初の段階で中長期的な資金計画をしっかりと立ておくことが重要です。なかでもアパートの建築にどの程度の費用がかかるのかは入念に確認を行う必要があります。

建築費用と一言でいってもさまざまな工事費用が含まれます。そのためまずは複数の企業にアパート建築のプランと見積もりを依頼しましょう。取り寄せたプランと見積もりをしっかりと比較して、もっとも利回りのよいプランを選択することでアパート経営を成功に近づけることができるでしょう。

利回りについては実質利回りを参考に資金計画を立てておくとより具体的に将来を見据えることができます。経営していくなかで必要となってくる経費についてもしっかりと年数ごとにプランニングしておくことで経年劣化にも耐えられる経営ができるようになります。

空室率はアパートの経年劣化に比例する可能性が高いため最初の段階から修繕費用についても計画的に用意できるようなプランを立ておきましょう。

自分だけでアパート経営をするには専門的な知識をかなり学ぶ必要があるため、失敗しないためにも専門的知識をすでに持っている信頼できる管理会社などに相談できる体制を整えておくことも大切です。

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