アパート経営は実際のところ儲かるの? アパート経営の収入と費用、メリットデメリットを解説

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アパート経営は人気の土地活用ですが、初期投資額が大きい分、儲かるのかどうか気になる方も多いでしょう。

アパート経営が儲かるための収益源は「家賃収入」がメインです。
家賃収入を増やして儲かるためには、入居者を減らさずできるだけ空室を0部屋に近づけることが大切です。

この記事では、アパート経営で儲かる仕組みから儲かる方法、メリットやデメリットまで解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • アパート経営は十分儲かる土地活用
  • ほかの土地活用方法と比べても収入は多い方
  • 儲けを出すためのポイントは7つ!

「まずはアパート経営の基礎知識を知りたい」方には下記記事がおすすめです。

アパート経営はどのくらい儲かる?

アパート経営の主な収益源は家賃収入です。
「月額賃料×住んでいる人の数」が収入になるため、部屋数が多くあっても入居者がいなければ収益は見込めません。

また、アパート経営は家賃収入以外にも、敷金や礼金といった入居時に受け取ることができる費用もあります。

ここでは、アパート経営がどのくらい儲かるのか、収入乳について詳しく解説してきます。

アパート経営の収入

アパート経営の収入は、「家賃」「共益費」「礼金」「更新料」の4つです。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

支払いタイミング 費用項目 目安
毎月 家賃 物件による
共益費 家賃の5~10%程度
随時 礼金 家賃の1~2ヵ月分
更新料 家賃の1~2ヵ月分

家賃

アパート経営のメインとなる収入源です。各々が設定した家賃が収入となり、基本的に前払いで次月分の家賃が支払われてきます。

共益費

共益費は毎月家賃と一緒に徴収する費用です。共用部分の修繕費や駐車場の管理費など、物件の管理に使われる費用になります。
共益費の使い方にルールはなく、オーナーが物件の維持管理のために使う費用と思っておきましょう。

礼金

礼金は、賃貸契約を結んだ際に、お礼の意味を込めて入居者から支払われる初期費用のことです。敷金と違って退去時に変換する必要はありません。
近年は、入居者を募集するために礼金なしの物件も増えてきているため、入居者が集まらないようであれば礼金をなしにするのも検討してみましょう。

更新料

賃貸契約を更新する際に入居者から支払われる費用のことです。2年に1回と設定していることが多く、家賃の1~2か月分の費用が支払われます。
更新料も場合によってはなしにすることができ、入居者が集まらないから更新料をなしにするといった物件も近年増えてきています。

アパート経営の支出

アパート経営を進めていると、初期費用や管理費用など、さまざまな費用がかかります。最終的な儲けは、収入から支出分を差し引いて判断する必要があります。
そのため、ここでアパート経営に必要な費用や支出を把握しておきましょう。

初期費用

アパート経営を始める際には初期費用が掛かります。アパート建築費用や不動産所得税、印紙税などその費用はさまざまです。ここではアパート経営にかかる初期費用の相場を紹介します。

費用項目 相場
建築費用 構造・立地による
(下記記事参照)
不動産取得税 固定資産税評価額×税率(3%)
登記費用 30~50万円程度
保険料 50万円程度
印紙税 数千円~6万円
その他諸費用

かかる初期費用は、建てるアパートや適用する保険などによって変わってきます。
具体的な費用は立地やアパートの構造によって異なるので、詳しく知りたい方は土地活用の専門家に相談する事をおすすめします。

管理費用

アパート経営は始まってからが勝負です。故障した箇所の修繕費が発生したり、入居者を募集するための広告宣伝費がかかったり、さまざまなタイミングで管理費用がかかってくることがあります。
ここでは、よくあるアパートの管理費用を紹介するので、参考にしてみてください。

費用項目 相場(月額)
管理委託費用 賃料の5~10%
光熱費 1万円程度
保険料 1~10万円程度
修繕費 5~10万円
大規模修繕積立金 余剰金から積立
その他諸費用

特に多くかかるのが修繕費用と修繕積立金です。退去時の清掃費用や、共用部の修繕費用などもここに含まれます。さらに、アパート経営は2,30年に一度大規模修繕をおこなう必要があり、そのための積立金も必要です。

これらの管理費用は、管理会社が負担してくれることもあるので、実際にアパート経営を始める前に管理会社に確認するようにしましょう。その場合、管理会社への管理費用は少し高くなってしまいます。

アパート経営の収入例

アパート経営はどのくらいもうけが出るのか、ここで収入シミュレーションをしてみましょう。ここでは、東京都内に建築したアパートを例にしてみます。

東京都内のアパート

  • 部屋:10部屋
  • 家賃:80,000円/月
  • 更新料:160,000円/更新時
  • 礼金:80,000円/入居時
  • 空室率:20%

東京都内のアパートにおける空室率は、おおよそ20%ほどが平均です。ただし、新築の場合は入居者が多く集まり、築年数がたつにつれて空室率が増えてくるため、一概に15%とは言い切れない場合であることがほとんどです。

上記アパートの場合では10部屋中8部屋が入居中だと言うケースを想定します。この場合、毎月の賃料収入は「80,000円 × 8部屋 = 640,000円」です。
また、入居時には1部屋当たり80,000円、そして2年を超える入居者がいる場合は、更新時に2か月分の160,000円を受け取ることができます。

最終的な儲けの目安

最終的に手元に残る金額は、この640,000万円の収入から必要経費や借入金返済額、その他諸費用を差し引いた値になります。
アパート経営でかかる経費は、収入の15%~20%ほどが平均と言われています。なお、収入に占める経費の割合のことを経費率と呼ぶこともあります。

また、借入金返済額は、建てたアパートの建築費用によって異なります。ここでは、毎月400,000円を借入金返済に充てるとしましょう。
さらに、税金やその他諸費用はおおよそ収入の5%ほどかかってくると想定し、毎月32,000円ほどがかかるとします。

この場合、各月のキャッシュフローのシミュレーションは以下のようになります。

単位:円 収入 経費
(経費率20%)
借入金返済 その他費用 キャッシュフロー
月間 640,000 128,000 400,000 32,000 80,000
年間キャッシュフロー 960,000

この場合、年間の手取りで残る金額は、960,000円ほどになります。
ただ、入居率を上げたり、アパートの建築費用を安く抑えたり、経費率を下げるなどの対応をすることによってさらに儲かることも十分あり得ます。
実際にどの程度の入居率が見込めるのか、費用はどのくらいかかるのかは立地や条件によって異なります

儲かるアパート経営にするためには、立地や近隣地域の家賃相場を把握し、どのくらいの建築費用をかけて利回りを何%水準に保つのかを見積もっておくことが大切です。
そのためには、一度土地活用無料プラン請求サービスでプランを取り寄せて比較しておくことが大切になります。
相談とプラン請求だけなら無料で利用できるので、一度プランだけ取り寄せてみることがおすすめです。

儲かるだけじゃないアパート経営のメリット

アパート経営は多くのメリットがあります。
ここでは、儲かるだけじゃないアパート経営のメリットを紹介していくので参考にしてみてください。

安定した収入が見込める

アパート経営は、儲かるだけでなく安定した収益が見込める土地活用です。
毎月の家賃収入が収入源になるため収入に大きな増減はありませんが、入居者がいる限り収入が見込めます。
特に、中長期的に安定した収益が見込めるため、老後の資産形成や年金目的での運用をされる方が近年増えてきています。

アパート経営は節税対策として効果大

アパート経営は、なんといっても節税対策に有効な土地活用です。土地と建物にかかる税金を大幅に節税することができます。
相続税や固定資産税、都市計画税、所得税など、さまざまな税金を節税できるのはアパート経営の魅力だといえるでしょう。

アパートを担保に融資を受けられる

保有しているアパートは、自分の資産になります。そのアパート経営が黒字経営をできていれば、金融機関からの信頼を得られ、アパートを担保にして次の融資を受けやすくなります

そして、アパートを担保にして次のアパート経営を始めたり、別の土地活用を始めたりすることができ、さらに高収益を見込める資産形成へ挑戦することができます。

中長期的にどのくらいの収益を得られるのか、毎年どのくらいの節税をすることができるのか、融資の審査に通るのかが気になる場合は、土地活用無料プラン請求サービスでプランを取り寄せることをお勧めします。
土地活用に強い企業に相談し、具体的な収支計画や融資の資格について確認しておくことで、スムーズに土地活用を始める5 ことが可能です。
土地活用無料プラン請求サービスは、下のバナーから5分程度で利用することが可能です。土地活用を始める一歩を踏み出したい方は、一度参考にしてみてください。

アパート経営で儲かる

アパート経営のデメリット

土地活用方法の1つとして人気なアパート経営ですが、必ず儲かるわけではありません。
ここでは、近年アパート経営を取り巻く環境を紹介し、アパート経営のデメリットを解説します。

入居率を維持し続けられない

アパート経営で儲かるのが難しい理由の1つめは、入居率を維持し続けるのが難しい点にあります。
新築の段階ではある程度入居者も集まりますが、築年数がたつにつれて空室が目立つようになり、得られる家賃収入が減ってしまいます。特に、築15~20年を超えてくると、入居者を集めるのが急激に難しくなってきます。

さらに、野村総合研究所の調査によると、アパートの空室率が2015年以降増加していることもうかがえます。
東京都内、地方を問わず全体的に空室率が増加してきており、東京都全域でみると2018年には約13%ほどの空室率となっています。
このような高い空室率はアパート経営業界全体のトレンドであり、この中で入居者を集めて儲かるのはかなり難易度が高くなっています。

参考:日本の不動産投資市場2018|野村総合研究所

家賃が下がり続けている

アパート経営で儲かるのが難しい理由の2つめは、家賃の相場が下がり続けていることにあります。
総務省の小売物価統計調査によると、近年多くの地域で家賃相場が下がり続けており、地域によっては昨年対比80%ほどにまで下がっているところもあります。

アパート経営の収入は家賃収入が基本です。そのため、家賃が下がるとその分得られる収入が下がってしまいます。
今後生産年齢人口がさらに少なくなり、家を借りる人の数も減ってアパートの供給過剰になる時代が来ることを考えると、儲かりづらい土地活用方法になってしまう可能性は十分にあります。

年数が建つほどコストがかかる

アパートを経営していると、排水管が詰まったり共用部の備品が破損したりなど修繕が必要になることが多々あります。また、20年に一度は大規模修繕も行う必要があるでしょう。
その修繕のための費用を捻出するのはもちろんアパート経営をしている経営者です。

修繕箇所は、アパートの築年数が経つほど増えてきます。「去年修繕したのにまた壊れた」なんてこともしばしばおこります。そのため、築年数がたち、修繕が必要な箇所が増えてくるほど、その分の費用がかさみます。

結果として修繕費用が収益を圧迫し、手元に残る収益が少なくなってしまうため、長い目で見ると儲かりづらくなってしまいます。

アパート経営とほかの土地活用方法、どっちが儲かる?

アパート経営が儲かるかどうかを判断するためには、ほかの土地活用方法と比較して判断するのも1つの手です。

結論から言うと、アパート経営は土地活用方法の中でも収益性が一番高い(=一番儲かる)土地活用です。ただし、その分リスクが高く、ハイリスク・ハイリターンである点が特徴的です。
ここでは、ほかの土地活用方法とアパート経営を比較して、それぞれ収益性にどんな特徴があるのかを紹介していきます。

収益金額 収益安定性 リスク
アパート経営
駐車場経営
戸建賃貸経営
コインランドリー経営
トランクルーム経営

駐車場経営

駐車場経営は、月額駐車料金や時間単位の駐車料金が収益になるため、それほど単価が高くなく、アパート経営に比べて儲からない土地活用です。
ただし、初期費用や管理費用が少なく、土地活用方法の中でも低リスクで始められる点にメリットがあります。

ただ、固定資産税や相続税といった節税対策としては効果的でないため、とりあえず遊休地を活用したいという方や、リスクを負わずに土地活用をしたいと考えている方にはお勧めです。

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、一軒家を貸し出して家賃収入を得る土地活用方法です。
アパート経営に比べて建てる建物が小さい分初期費用は少ないですが、その分収益も少なくなり、儲けは減ってしまいます
アパート経営と比較すると、よりローリスクローリターンな土地活用といえるでしょう。

戸建賃貸経営の場合は、アパート経営と同じく節税対策として有効であるため、「アパート経営ほど大きなリスクは取りたくないけれど、節税対策や家賃収入としての土地活用は挑戦したい」と考えている方にお勧めです。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、コインランドリー施設を建てて利用してもらい、その利用料金が収益になる土地活用です。
コインランドリー経営の最大の魅力は収益の安定性です。近隣住民の利用が安定して見込めるため、収益も安定しています。

ただし、1,000万円ほどの初期費用が必要になるため、多少のリスクは負う必要があると同時に、アパート経営ほど儲けの金額は多くありません。
そのため、立地条件さえ合う人であれば、「手堅く安定した収益が欲しい」という場合にお勧めです。

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、トランクルームのコンテナを設置し、第三者に貸し出すことで賃料収入を得る土地活用方法です。
アパート経営と比べて収益性は低くなりますが、コンテナを設置する初期費用はそれほど高くないため、低リスクで始められる点は魅力的です。

また、荷物を預ける場所としての性質上、一度契約が決まると数年間は契約が続く場合が多いため、収益の安定性も高くなっています。

どの土地活用方法が儲かるのかは、立地によって異なります。大通り沿いであれば駐車場経営が儲かるかもしれませんし、駅から近いと賃貸経営が儲かる可能性もあります。
どの土地活用方法が儲かるのか比較したい方は、土地活用プラン請求サービスでプランを取り寄せてみることがおすすめです。
複数の土地活用方法を選択してプランを請求することで、それぞれの収支イメージを確認することが可能です。
土地活用プラン請求サービスは、以下のバナーから無料で利用できるので、土地活用を考えている方は活用してみてください。

アパート経営で損せず儲かるための7つの方法

アパート経営で儲かるポイント

アパート経営で儲かるのは難しいと上で紹介しましたが、実際に儲かっている人も多いのは事実です。ここでは、実際にアパート経営で儲かっている人がどんなことをしているのか、7つのポイントに絞って紹介します。

無理のない経営プランなのかを査定から比較

アパート経営を始める前には、複数の企業にプランを見積もって「本当に無理のない経営プランなのか」を判断するようにしましょう。
アパート経営のプランは企業によってさまざまです。そのため、1社にしかプラン査定をしていないと、そのプランが妥当なのかどうかを客観的に判断することができません。

複数社に査定して、「これなら儲かりそう」と納得できるプランを絞り、不安な点はきちんと解消してからアパート経営に踏み切るようにしましょう。
アパート経営のプランを複数社に査定する際におすすめなのはイエカレです。イエカレは最大20社にまとめてプラン査定することができ、その中から自分に合ったものを選ぶことができます。

ローンの比率を下げ、自己資金の割合を高くする

儲かるアパート経営にするためには、自己資金の割合を高くするようにしましょう。ローンを借り入れた金額が少ないと、その返済金額が少なくなり、キャッシュフローが多くなるためです。

近年は建築費は高騰しており、経営開始に必要なローンや借入金も増加傾向にありますが、借入金額が多くなると返済だけでいっぱいいっぱいになり、儲けがほとんど出ません。
できるだけキャッシュフローを最大化させるために、できるだけローン借入金は減らして後々の負担を減らし、自己資金で経営できるようにしましょう。

ただもちろん、多少のローン借入は必要になります。そのため、アパート経営のローン返済比率の目安として、40%~50%ほどを目指すような財務状況をキープしておくことがおすすめです。

賃貸需要のある立地で始める

アパート経営で儲けが出るかは、いかに入居者を獲得できるかにかかっています。入居者を獲得するには立地が重要なポイントです。
例えば通勤や通学に重きを置くなら「交通アクセスの良さ」は必須であり、周辺環境に重きを置くなら、「スーパー」「病院」「学校」などが求められるでしょう。

需要があるかどうかを判断する上では、ターゲットを選定した経営を心がけることが大切です。立地条件をベースとして、誰を狙うのかを考えましょう。
ターゲット層を選定するにあたっては、「性別」「年齢層」「年収」「入居者人数」などを明確にイメージすることが大切です。

入居者のニーズに合った設計をする

入居者を増やし、儲かるアパート経営にするためには、賃貸の条件だけではなく、設計にもこだわることが大切です。アパートを建築する際には、ハウスメーカーと相談しながら建物を考えます。

しかし、ハウスメーカーの場合、一から設計するのではなく、すでに商品としてあるものを提案されることがほとんどです。
既存の設計のままだと他のアパートとの差別化が図れず、かつ入居者のニーズに合わない可能性もあります。

ターゲット層に合わせて設計は変化させる必要があるので「間取り」「設備」等、細部にもこだわるようにしましょう。メーカーによっては設計の変更が難しい場合もあるため、複数のメーカーと相談するのもおすすめです。

可能な限り自分で管理をする

アパートは経営を開始してからの管理体制も重要です。多くの場合、管理会社に依頼して管理業務を担ってもらうことになりますが、その場合賃料収入の5%~15%ほどの管理費がかかってしまいます。

アパート経営で儲かるには、できるだけ支出を抑えるのも重要なポイントです。そのため、自分でできるところは極力自分で対応し、費用をかけずに自分の労力をかけることで、より儲かるアパート経営ができるようになります。

サブリースの利用をしない

アパート経営では一括借り上げのサブリースがありますが、儲けを出すには利用しないほうが良いでしょう。サブリースは家賃保証制度契約のことで、保証会社に対して保証料を支払うことで、一定割合の収益が得られるというものです。

保証料は10~30%程度が相場で、「満室」「空室」に限らず、常に一定した収入を確保できます。収入が安定するという面では魅力的に見えますが、家賃入手の金額が制限されるという点では大きなデメリットです。
例えばサブリースの契約をし、保証会社から得られる月々の家賃収入が50万円だとします。
極端に入居者が一人で収入が5万円しかない場合でも、保証会社から50万円の収入は得られます。ただし、反対に満室で収入が500万円ある場合でも、保証会社から得らえる収入は50万円です。家賃収入が多いほどサブリース契約は損をします。

また、数十年単位の長期契約が基本で、数年ごとに受け取れる保証額も減額します。さらに入居者からの「敷金」「礼金」も保証会社の取り分になるため注意が必要です。

新築アパートを経営する

アパート経営で儲かりやすくするには、多少の初期費用をかけてでも新築アパートを選んだ方が良いでしょう。新築アパートを選ぶべき理由は、家賃収入が多く見込めて、かつ結果的に支出が少なくなるため、キャッシュフローが増えるからです。
詳しく見ていきましょう。

入居者が決まりやすい

新築アパートが儲かりやすいのは、入居者が決まりやすいからです。物件を選ぶ際に築年数を気にする人は多く、新しいほど人気が出るため、需要は高くなります。
「新築」はアピールポイントとしても強く、家賃設定を間違えなければ満室にもなりやすいでしょう。

新築=高いというイメージが強いですが、これも立地によって異なります。アパート建築の条件によっては、新築でも建築費用を抑えることは可能です。
新築で家賃も安いとなれば、それだけでも大きな売りになるため、初期投資も素早く回収できます。

維持費がほとんどかからない

アパート経営にかかる費用は、初期投資よりも維持費のほうが高くつくことが多いです。その点新築の場合、メンテンスが必要ないため、維持費がほとんどかかりません。
仮に中古でアパートを購入した場合、購入費用は安くても設備の修繕に費用がかかり、結局新築で建てたほうが安くなることもよくあります。

そのため、維持費を最小限に抑えられる新築アパートを経営することで、管理費用を押さえつつ儲かるアパート経営にすることができます。

アパート経営で儲かるには計画段階が勝負!

アパート経営儲かる
アパート経営は素人でも手を出しやすく、経営次第で儲けることは可能です。
しかし、リスクもあるため、利益だけに目を向けて始めるのはよくありません。
あらかじめ収支プランを見積もっておき、儲けが出る見込みを十分に得てからアパート経営に踏み切るようにしましょう。

なお、アパート経営の収支プランは土地活用比較サイトで取り寄せることができます。複数社に取り寄せておくことで、適正なアパート経営費用や建築費を見積もることができるため、必ず2社以上には相談しておくようにしましょう。

アパート経営の相談は「イエカレ」へ

アパート経営の相談をするなら、イエカレの利用がおすすめです
簡単な情報の入力だけで、複数の企業からアパートの経営プランを取り寄せられますので、比較することで儲かるか判断できるでしょう。

着工契約を結ぶまでは無料で相談できますので、まずは資料を取り寄せてみることをおすすめします。
また、イエカレは顧客満足度No.1であるため、安心してアパート経営を始められるでしょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
Qアパート経営は本当に儲かる?
Aはい。立地にこだわり、堅実なアパート経営をすれば十分儲かることは可能です。具体的な収益イメージはこちらをご覧ください。
Qアパート経営で儲かるのは難しいんじゃ..?
Aはい、決して簡単なことではありません。ただ、アパート経営のデメリットを抑えて対策しておくと、十分成功確率を高めることは可能です。
Qアパートで儲かるコツは?
A記事内では、儲かる可能性をぐっと高めるために知っておきたい7つのコツを紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。
【完全無料】アパート経営したら収益いくら?