アパートを経営するとき、気になるのはどれくらいの期間そのアパートを経営して利益をだしていけるかということではないでしょうか。
建物は経年とともに劣化していきます。そのため、修繕費や建替え費用など大きな費用が発生することがあります。もし、アパートが古くなってきたらどうすればよいのでしょうか。ここではアパートが古くなったときにどのような対策があるのかいくつか挙げているので、アパートを経営するときの参考にしてください。
アパート経営の初期費用や維持費用については、以下の記事をご覧ください。
耐用年数って何のこと？
建物の耐用年数には、税務上の法定耐用年数と物理的な耐用年数、経済的耐用年数があります。それぞれの耐用年数の違いを理解してアパートを経営していきましょう。
法律で決められた税務上の法定耐用年数
税法上、建物などの固定資産において新築した時にその建築費すべてを一度に経費として計上することができません。そのため、固定資産は法的に決められた年数で分割して計上することになります。これを減価償却と言います。また、法定耐用年数とは減価償却年数の元になる回数（年数）を決めたもので、その物自体の寿命を指すものではありません。したがって、アパートの場合、法定耐用年数の期限がが到来したからといって貸せないというわけではなく定期的にメンテナンスを行っていれば問題なく賃貸として貸すことができます。建物の寿命と法定耐用年数
建物には法定耐用年数とは別に建物自体の寿命があります。法定耐用年数はその建物が大規模修繕などを行わずにどれだけ使えることができるかということを基準に定められています。法定耐用年数とは関係なく、建物は一定期間ごとに大規模修繕やリフォームが必要になってきます。また、経年劣化した建物は入居者の確保が難しくなります。したがって、定期的なメンテナンスを行いながら賃貸経営を行っていくことが重要になります。
耐用年数と融資期間
銀行などから融資を受ける際に関わってくるのが法定耐用年数です。金融機関は債務不履行になった時に物件を差し押さえて損失をださないように融資期間を決定します。従って、基本的には金融機関がアパートローンで融資する期間は法定耐用年数内になることがほとんどです。なぜなら、法定耐用年数を超えた物件は銀行評価額がゼロになり、物件の売却で債務をうめることができないからです。しかし、その土地が利便性に優れ、土地自体に価値があると判断される場合は土地を担保にして融資を受けることができる場合もあります。- 資産を分割して計上
- 建物の寿命とは違う
- 耐用年数を確認
活用事例:地震への備えを考えた 木造3階建て賃貸住宅
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 256.2 |
| 延べ床面積(㎡) | 480.36 |
| 工法 | 木造 |
東京都練馬区。新宿まで電車で20分という都心エリアに木造3階建ての賃貸住宅が完成しました。以前この土地には築20年を超えるミサワホームで建てた賃貸併用住宅と二世帯住宅がありました。都市計画道路ができるということで賃貸住宅の建て替え計画がスタートしました。
「以前の賃貸住宅は権利者が5人もいて、さらに兄弟間の相続も絡み合い、どう整理すればよいか分かりませんでした」。
そんな中、賃貸管理をしていた縁で、ミサワホームに相談がありました。
「ミサワホームの岡村さんには大変お世話になりました。賃貸住宅の建替えを考える上で、権利関係の整理から相続、融資に至るまで、岡村さんは親身になって対応してくれました」。
計画道路ができることで、土地の面積が狭くなります。また、築年数も経っていたことから、オーナーさまは、「建て替えるなら、より収益性の高いものを建てたい」とお考えでした。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパートの構造別の耐用年数
アパートは木造のもの鉄骨造のものがあります。構造が何であるかによってそのアパートの耐用年数が決められています。
アパートの構造にはどのようなものがあるのか
建物の法定耐用年数はその構造によって決められています。木造やプレハブ造、軽量鉄骨造のものがアパートとして分類されます。不動産業界では、鉄骨造でも骨格材の厚みが6mm以上あるものや鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造のものはマンションに分類されます。従って、アパートは法定耐用年数が19年から34年となることがほとんどです。この年数を元に減価償却を行うので、このことを踏まえて資金計画を立てる必要があります。アパートの構造別の耐用年数
国税庁によって定められた建物の法定耐用年数は以下のようになります。| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み3mm以下 | 19年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み3mmを超え4mm以下 | 27年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み4mm以上 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
アパートの場合、建物とその建物の付随設備が減価償却の対象です。これらは分けて法定耐用年数が定められています。この法定耐用年数を見ながら経営をしなければなりません。法定耐用年数を超えると売却もしにくくなるので、アパートの経営を始める時にきちんと法定耐用年数までの資金計画を立てておくことをお勧めします。
- 耐用年数は構造次第
- 耐用年数が融資の鍵
- 耐用年数をみて経営
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパートの法定耐用年数の決められ方とは？
法廷耐用年数はアパートの構造や建築素材などにより省令で定められています。これらは減価償却資産ごとに決められていて、減価償却の際に用いられています。法定耐用年数はアパートの構造によって決められる
減価償却資産はその用途や構造、資産の種類によって耐用年数が定められています。減価償却資産は長期に渡り使用ができ、経済的に価値があるものを各年度に分けて、会計上、費用を分配して計上しなければなりません。その際に使われている耐用年数が法定耐用年数です。アパートの法定耐用年数は木造なら22年、鉄骨造の場合はその鉄骨の骨格材の厚みによりことなり、軽量鉄骨造（骨格材の厚み6mm以下）なら19年から34年と決められています。減価償却資産ごとの法定耐用年数
事業用の減価償却資産には法廷耐用年数が細かく定められています。建物やアーケード、電気設備、給排水設備、衛生設備、ガス設備など決められていてそれらを減価償却するためには法廷耐用年数を使用します。法定耐用年数は減価償却を行うために決められた年数です。しかし、これは建物の寿命ではないので、耐用年数が過ぎると建物の価値はほぼゼロになりますが、メンテナンスをきちんと行うことで建物の寿命を伸ばすことができます。法定耐用年数と減価償却費
減価償却資産はその費用を法定耐用年数に分配して計上します。減価償却費を計算する時にもこの法定耐用年数を使います。そして、その減価償却費が所得金額や税金に影響します。減価償却の計算方法には定額法と定率法があります。アパートの減価償却資産である建物と建物に付随する設備は定額法で算出することが決められています。定額法とは減価償却資産の費用を法定耐用年数で割った金額を毎年、償却していく方法です。減価償却資産の耐用年数等に関する省令
減価償却資産の耐用年数に関する省令は古く昭和40年に公表されています。そこから改正が重ねられて現在に至ります。建築資材や、技術、メンテナンスの方法は日々進化しており、法定耐用年数を超えてもメンテナンス次第ではまだまだ物件を使用することができます。また、耐震基準や防耐火基準も厳しくなっており、建物の強度自体も上がっていることから安全性も高くなり、建物の物理的な耐用年数はさらに上がっていると考えられます。- 構造できまる
- 資産の種類で決まる
- 建物の寿命ではない
耐用年数を超えた場合の問題点は？
法定耐用年数を超えたアパートの場合、金融機関の融資を受けることができない可能性があります。物件自体の価値もなくなっているため、担保評価においては土地を担保にして融資を受けることになります。
法定耐用年数を超えると基本的には金融機関の融資が受けられない
法定耐用年数を超えたアパートは基本的には銀行等から融資を受けるのは難しいです。これはまず、法定耐用年数を超えたアパートの銀行評価額はゼロになるからです。また、法定耐用年数を超えた物件は近いうちに大規模修繕や建て替えなどを控えていることが想定できます。そこで大きな費用が発生し借主がその費用を調達できずに共倒れになることを恐れていることから、金融機関側は法定耐用年数を超えた物件の融資には二の足を踏みます。アパートの建っている土地で融資を受ける
法定耐用年数を超えたアパートでも金融機関から融資を受けることができる場合もあります。アパート自体の銀行評価額はゼロであってもそのアパートの建っている土地に価値がある場合です。この場合の土地とは、利便性に優れているなど更地にして土地を売却した場合、どれくらいの価値があるかによって融資金額は変わってきます。このように法定耐用年数を超えた物件の場合、経営を続けていくにしても多額の費用がかかることが考えられます。土地自体に価値があり、更地にすることで売却できるのであれば売却することも視野にいれるとよいでしょう。
- 融資は難しい
- 土地を担保にする
- 維持費がかかる
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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耐用年数の過ぎたアパートを今後どうするべきか
耐用年数の過ぎたアパートをどうするべきか。建替えや大規模修繕、リフォームを行うことでアパート経営を続けることもできます。しかし、それらの費用が捻出できない場合や融資が難しい場合、経営をやめたい場合には売却することもできます。
建物自体を建て替える
法定耐用年数を超えたアパートはどうすればよいのでしょうか。立地条件がよく今後も入居者を確保できるなら建物自体を建替えるのがよいでしょう。法定耐用年数を超えた物件というのは、その建てられた時のニーズに合わせて建てられた物件です。現在のニーズには合ってないことが多いので、現在の周辺地域の市場調査をしてニーズに合わせて新しく建てたほうが入居者も集まりやすく、維持費や管理コストも築古物件よりも抑えることができます。大規模修繕やリフォームを行う
建物は古くなればなるほど老朽化が進み不具合や設備に故障がでてきます。屋根や外壁なども劣化が進み大規模修繕も必要になります。法定耐用年数を超える頃にはこのように様々な費用が発生します。築浅の時にはかからなかった費用が、年々、古くなるにつれ増加していきます。そして、劣化したままの物件には入居者が集まりません。そうなると家賃収入自体が減ってくるため建物自体の状態を改善する必要があります。定期的な大規模修繕やリフォームを行うことで、経年劣化した箇所を修繕し、その後かかるであろう修繕費用などを減らし入居者の確保にもつながります。
ただし、修繕費がかさんだ年は利回りが大きく低下する可能性もあるので注意が必要です。
アパートを売却する
法定耐用年数を超えた物件は銀行からの融資が受けにくい上に修繕費や維持費が増えてきて利益を出しにくくなってきます。今後の費用や利益の収支バランスを試算してみて、利益が見込めそうにないのであればアパートを売却することを検討されてもいいでしょう。採算が合わないアパートを持ち続けることはリスクが大きすぎます。
またアパートの売却を考えているのなら、その物件の価値を知ることが必要です。アパートの残債も考慮して売却価格を決めましょう。アパートの価値を知るには一括査定が便利です。イエウールなら全国1,600社の厳選された不動産会社に一括査定を依頼できます。一度に最大6社に一括査定を依頼できるので自分の持っている物件の適正価格を知ることができます。
- 物件を建替える
- 物件を修繕する
- 物件を売却する
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。一括プラン比較サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
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耐用年数の経過したアパートを売却する時のコツ
耐用年数を経過したアパートを売却する時には、アパートを建物ごと売却する方法、アパートを解体して更地にして土地を売却する方法があります。
アパートを取り壊して更地にして土地を売却する
築古の物件ですでに法定耐用年数が経過している物件の場合、建物を解体して更地にしてから土地を売却すると良いでしょう。なぜなら、法定耐用年数を超えるような物件の場合、すでに建物自体の評価額はゼロに近くなるので売値が低くなってしまう可能性があるからです。更地にしての売却だと、土地の売却になるので建物のように経年劣化などがない分、売りやすくなります。また、買主にとっても、アパートが建っているとメンテナンスや解体費用がかかることになります。更地だと住居用にしたり事業用にしたりと汎用性が高くなるので、売る側も売却もしやすくなります。建物を残したまま売却する
アパートの建物を残したままの売却を考えているとき、問題は耐用年数が経過していることです。基本的に物件は残存耐用年数が長いほど売れやすくなります。残存耐用年数が少ないと金融機関からの融資も受けにくくなりますし、法定耐用年数を超えた物件だと融資自体を断られることもあります。そのため、建物を残したまま売却をしたいのであれば、ある程度の耐用年数を残しての売却が良いでしょう。築古物件が得意な不動産会社に売却を依頼する
不動産会社を選ぶ時、どのようにして選んでいますか？その物件のある地域の不動産会社に直接訪ねて依頼する人も多いと思います。しかし、不動産価格というのは1社だけに査定を依頼してもそれが適正価格かどうかは素人にはわかりません。また、不動産会社には得意分野があり、賃貸に強い会社や売却に強い会社などそれぞれに力を入れている分野が違います。それらも素人ではなかなか詳しく知ることはできません。そんな時には不動産の一括査定が便利です。- 更地を売却する
- 建物ごと売却する
- 不動産会社は得意分野あり
古いアパートを有効に活用しよう
アパートは築年数が経って古くなってくるとどうしても維持費や修繕費が多くかかるようになってきます。また、古い物件は稼働率も悪くなるため収入も減ります。アパート経営をしていて今後、利益が少なくなるようであれば売却を検討するのも選択肢の1つです。
記事のおさらい
