アパート経営でより多くの利益を得るには、経費がどれくらいかかるのかを知っておく必要があります。家賃収入に対して経費がどれくらいあるかを知るためには、経費率という指標を用いて考えます。
アパート経営の経費率は、一般的に15％～20％が相場です。 例えばアパート全体で100万円の家賃収入がある場合、経費となる費用の相場は15万円～20万円です。 ただし、物件の構造や設備などによっては追加で費用が発生する可能性があります。
入居率を上げて家賃収入を増やすだけではなく、経費を上手に削減して利益を残すことも大切です。経費率についての理解を深め、アパート経営でより多くの利益を獲得しましょう。
- アパート経営の経費率は、15％～20％が相場
アパート経営の利回りについては以下の記事をご覧ください。
アパート経営の経費率に関する基礎知識
アパート経営の経費率は、一般的に15％～20％が相場です。 例えばアパート全体で100万円の家賃収入がある場合、経費となる費用の相場は15万円～20万円です。 ただし、物件の構造や設備などによっては追加で費用が発生する可能性があります。
経費率についての理解を深めるには、そもそもこれがどのような意味を持っているのかを知っておくことが大切です。
また、知っておきたい基礎知識として、経費率の計算方法や経費率の平均などもあげられます。基礎知識を身につけることで、アパート経営に関する理解も深められます。
経費率とは
経費率は家賃収入に対して、経費がどれくらいあるのか、その割合を指すものです。経費率が高いほど、出費が多いことになるため、手元に残る利益は少ないと考えましょう。
また、家賃収入から必要経費を差し引き、100をかけた数字は実質利回りです。実質利回りは投資した金額に対して、一定期間でどれくらいの利益が得られるかを示した利率であるため、これも併せて覚えておきましょう。
経費率の計算方法
経費率の計算方法は、次の通りです。
- 年間経費の合計額÷年間家賃収入
例えば年間経費の合計額が100万円、年間の家賃収入が1,000万円なら経費率は10%です。
アパート経営で経費にできる項目
アパートの経営で経費にできる項目は、次のものがあげられます。
- 減価償却費
- 租税公課
- 修繕費
- 保険料
- 交通費
- ローンの保証料
- 委託管理費
- 通信費
- 消耗品費
- 交際接待費
- 地代・家賃
- ローンの利息
- 共用部分の水道光熱費
- 広告宣伝費・仲介手数料
経費として計上できる費用は多数あるため、各費用の領収書は残しておきましょう。
アパート経営で経費にできない項目
かかった費用は、すべて経費にできるとは限りません。一部の費用は、経費として計上できないことは覚えておきましょう。
- 土地や建物の売却にかかる費用
- 個人の生活費
- ローンの元本
- 所得税や住民税
- 罰金や追徴課税
あくまでアパートの経営にかかった費用が経費として計上できるのであり、売却の費用や個人の生活などは経費に含まれません。また、ローンの利息は経費となりますが、元本部分は経費扱いではない点にも注意しましょう。
経費として計上できる租税公課は固定資産税や都市計画税などであり、所得税と住民税は含まれません。また、罰金や追徴課税も、本来必要のない費用であるため、経費外のコストとなります。
経費率の平均
一般的な経費率は15～20%程度です。例えば年間の家賃収入が2,400万円なら、おおよそ480万円程度が費用になる計算です。経費率は物件や経営状況によって異なり、工夫次第では平均よりも抑えることもできます。
アパート経営に関する経費は多岐にわたり、それぞれの経費は決して安くないため経費率は計上の方法によって大きく変わります。
そのため、アパート経営について検討している方で「経費率から収益性を考えたい！」とお考えの方は、実際に経営プランの提案を受けてみる方法も良いでしょう。
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アパート経営で経費率を下げるメリット・デメリット
アパート経営で利益を出すには経費を減らす、つまり経費率を下げることが大切です。ただし、経費率を下げることには、メリットだけではなくデメリットもあります。
メリットとデメリットの両方を知り、アパート経営において経費率の増減がどのように関係するのかを知っていきましょう。
【メリット】手元に残るお金が増える
経費率を下げることで、手元に残るお金が増えることは大きなメリットです。アパート経営での利益は、家賃収入から経費を差し引いたものです。
つまり、経費率を下げ経費が少なくなると、手元に残る金額は大きくなります。
【デメリット】過度な削減で質が落ちる
経費率を下げすぎてしまうと、過度な予算の削減によって賃貸住宅としての質が落ちてしまう可能性があります。無駄なコストを削減することは大切ですが、例えば必要な修繕や清掃などを行わないことで経費率を下げると、アパートとしての魅力は下がります。
魅力が低下すると、経費率は下がっても入居者が不満を抱えて退去してしまい、空室率が上がって損失が発生するリスクもあることは覚えておきましょう。
アパート経営の経費率に影響があるもの
アパート経営で経費率に影響するものは、次の通りです。
- 家賃収入の水準
- 物件の築年数
それぞれどのように影響するのか、詳細まで知っておきましょう。
家賃収入の水準
家賃収入の水準によって、得られる利益がどれくらいになるかが変わります。例えば都市部と地方部で比較すると、地価の高い都市部のほうが家賃設定は高くなるため、得られる利益も高くなります。
そのため、家賃収入の金額そのものが増加することによって、経費率は低くなりやすいと考えましょう。この場合は経費が少なくなるわけではなく、単純に年間の家賃収入が増えることによって、経費率が下がります。
物件の築年数
築年数も経費率に関係するポイントであり、築年数が経過し、古い物件ほど経費率は上がる傾向にあります。古い物件の経費率が上がるのは、修繕費がかさんでしまうことが理由です。修繕費が増えるほど経費も増加するため、経費率は高くなります。
一般的に築年数が1年古くなるごとに、経費率は0.6%高くなるといわれています。新築の物件と築10年程度の物件で比較すると、築10年程度の物件のほうが修繕費の必要性から経費率は高くなりやすいです。
アパート経営で経費率を下げるコツ
アパート経営で経費率を下げるには、覚えておきたいコツがあります。
- アパートローンの借り換えを検討する
- 保険の見直しを行う
- 手数料が安い管理会社を選ぶ
- 電気代を節約する
上記4つのコツを把握して、上手に経費率を下げましょう。
アパートローンの借り換えを検討する
アパートローンを組んでいるなら、別の金融機関への借り換えを検討してみましょう。金融機関によって金利は異なり、同じ金額を借り入れていても、支払う利息は変動します。
そのため、より金利の低いアパートローンへ借り換えをすることで、利息の支払いを減らすことができ、経費率も下げられます。ただし、ローンの借り換えには手数料がかかるため、場合によっては手数料分、費用が多くかかってしまうこともあるため注意が必要です。
借り換えをするなら、現在の金利よりも下がるかどうかだけではなく、手数料なども考慮して本当にお得であるかをチェックしておきましょう。
保険の見直しを行う
地震や火災保険に加入しているなら、保険の見直しを行いましょう。保険会社や加入しているプランによって、支払う保険料は異なります。保証内容が同じでも、保険会社によって保険料が異なることもあるため、定期的に見直しをし、必要なら乗り換えましょう。
また、保険料の支払い方法を一括から分割に変えられるなら、分割払いにすることもおすすめです。分割払いにすることでまとまった費用の支払いがなくなるため、経費削減の効果が期待できます。
手数料が安い管理会社を選ぶ
管理会社に管理を委託するなら、手数料を確認しておきましょう。管理会社によって、委託にかかる手数料は異なります。手数料は家賃収入の3～8%程度が相場であり、管理会社を変更することで費用を削減できる場合があります。
また、どこまでの管理業務を委託するかによっても、手数料が変動することも多いです。そのため、不要なサービスは外したり、可能な部分は自身で管理をしたりすることでも、手数料は削減できます。
電気代を節約する
共用部分にかかる電気代を節約することでも、経費率は削減できます。電気代を節約するには、アパートの屋根に太陽光パネルを設置します。
太陽光パネルを設置することで自家発電ができ、発電した電気を消費して電気代を抑えられる点が魅力です。また、電気が余った場合は売却も可能であり、これによって多少の利益が出るため、結果的に出費を抑えて経費率を下げられます。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
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アパート経営の経費率に関するQ＆A
アパートの経費率に関しての理解を深めるには、よくある疑問とその回答を知っておきましょう。
- 理想的な経費率は？
- 経費率が高い場合は？
Q&Aを参考に疑問を解消することで、経費率についての正しい理解を持ってアパート経営に臨めます。
理想的な経費率は？
アパート経営での理想的な経費率は、15～20%程度といわれています。ただし、実際の経費率は建物の築年数や建物構造、立地によって変動します。そのため、経費率はあくまで目安として考えましょう。
重要なのは安定した賃貸経営を続けることであり、無理なく経営をし、納得できる利益が出る状態を重視することが大切です。
経費率が高い場合は？
経費率が高いなら、経費がどれくらいあるのか正確に計算して把握しておきましょう。もし経費が多いとしても、正しく計上して確定申告で抜け漏れなく申告することで、税金は抑えられます。
より高い節税効果を求めるには、特別控除の金額が増える青色申告へ切り替えることがおすすめです。また、節税対策をしたい場合や、税金についての不明点がある場合は、税理士に相談して、損なく確定申告ができるようにサポートをしてもらいましょう。
経費率を正しく理解してアパート経営を成功に導こう
アパート経営を上手に行うには、経費率を正しく理解しておくことが大切です。経費率は高すぎても低すぎてもよくありません。
高すぎる場合は経費がかかりすぎており、手元に残る利益が少なくなります。経費率が低すぎると、アパートの維持管理に十分費用をかけられていない可能性が高く、物件の魅力が低く入居者に不満を感じさせている可能性があります。
経費率はあくまでも指標と考えましょう。相場を参考にしながら、どれくらい費用をかけるべきかを把握して、アパート経営の成功を目指すことが大切です。
記事のおさらい
