不動産投資を考えている方の中には「効率よく資産を増やしたい」と思っている方もいるのではないでしょうか。
不動産投資にはさまざまな種類があり、その手段の1つとしてアパート投資があります。アパート投資は、大規模な資産形成を小さな手間で行うことができます。そのため、効率よく資産を増やしたい方にはアパート投資をおすすめです。
この記事は、アパート投資のメリットやデメリットを中心に、区分マンションや戸建との違いを解説しています。
実際にアパート投資を行って利益を得るためにもメリットとデメリットの両方を知り、基本的な理解を深めることが大切です。また、他の不動産投資との違いを理解することで、自分に合った投資を選ぶことができます。
是非この記事を参考に、あなたに合った不動産投資を始めていきましょう。
アパート経営でいくら収入を得られるか知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
アパート投資のメリット
本章では、アパート投資のメリットを解説します。アパート投資のメリットは、以下の3つが挙げられます。
- ローン返済後も資産として残る
- 空室のリスクを分散できる
- 不動産運用の自由度が高い
ローン返済後も資産として残る
一般的に、アパートやマンションは時間が経過するごとに不動産としての資産価値は低くなります。
仮に、区分マンションを所有していた場合、ローンを返済しきったころには不動産としての資産価値が下がってしまい、将来的に資産を残すことが難しいです。
しかし、アパート一棟に投資をすることで、ローン返済後に建物が老朽化していても、取り壊すことで土地という資産が残ります。
アパートもマンションも、建物は時間の経過によって経年劣化しますが、土地はこの影響を受けないので、地価が変動しない限り価値が変わることはありません。
つまり、より多く土地部分を所有しているアパート投資では、長い目で見ると不動産の資産価値の目減りは少なく、数年後、数十年後まで価値のある不動産を所有し続けられます。
空室リスクを分散できる
アパート投資をすることで、所有する戸数が多くなるため、空室のリスクを分散することができます。
区分マンションでは、基本的に1部屋を経営するため、空室のリスクは0か100かになります。したがって、入居者がいれば家賃収入を得られますが、入居者がいない間は家賃収入を1円も得ることができません。
アパート投資の場合は戸数が多いので、多少の空室リスクはあっても、収入がまったくなくなるという事態は起きづらいでしょう。たとえば、10戸中4部屋しか入居者がいなくても、4部屋分の家賃収入は確実に得られるので、区分マンションのように収入が完全に途絶えるということはありません。
もちろん、アパート投資でも空室リスクはありますが、リスクを分散し、少しでも家賃収入を得ることができる点は大きなメリットです。
ただし、空室は少ない方が相続税をより節税することができます。
不動産運用の自由度が高い
所有している不動産を自由に運用できることもアパート投資の魅力です。
区分マンションでは、修繕やリフォームなどの工事をする場合には、マンションの所有者からの同意を得なければなりません。マンションごとに管理規約は異なり、これに適さない工事だと実施すらできないこともあります。
しかし、一棟アパートを所有している場合、オーナーが最適だと思うようにアパートの修繕やリフォーム、設備の取り付けなどを行うことができます。また、利益の出やすいタイミングで大規模修繕を行うことができるため、タイミングをコントロールできることもメリットでしょう。
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アパート投資のデメリット
アパート投資のメリットが確認出来たら、デメリットも把握しましょう。アパート投資のデメリットは、以下の3つとなります。
- コストが大きくなる
- 売却が難しい
- ローンの審査が難しいことも
コストが大きくなる
アパート投資は、建築するための初期費用と経営を続けていくランニングコストがかかるため、全体的に費用が多くかかってしまうデメリットがあります。
ここでは、初期費用とランニングコストに分けて解説していきます。
初期費用
アパート投資では、土地を購入しアパート建築することから、初期費用が膨大になります。すでに土地を所有しており、アパートを新築するという場合でも、建物規模の大きさから、一般的な住宅の建設よりも費用は高くなるでしょう。
初期費用が高額なため、自己資金だけで全ての費用をまかなうのは難しく、アパートローンなどの事業用ローンを組むことが一般的です。
また、初期費用が高額なことから借り入れ金額も大きくなり、経営が苦しくなると、返済が苦しくなったり、滞納したりといった金銭的なリスクを抱えてしまうことも少なくありません。
ランニングコスト
アパート経営では、毎月、管理費用や保険料といった費用がかかりますが、中でも特に修繕費が高額になることが多いです。
アパート経営をするには、こまめな建物の修繕が必要であり、きれいな状態を保つことで入居者を確保しやすくなります。修繕費用はオーナー自身が負担する必要があり、アパート投資の場合はこのコストが大きくなりやすいこともデメリットです。
区分マンションであれば、マンション1室のみの修繕で済みますが、アパート投資ではアパート一棟すべての修繕をしなければなりません。
一棟丸ごとのオーナーになることで運用の自由度は高くなりますが、修繕や管理など、ランニングコストが大きくなりやすいことは理解しておきましょう。
ただし、ランニングコストは経費としてカウントできます。
売却が難しい
中古のアパートは、戸建や更地に比べて買い手が少なく、売却が難しいというデメリットがあります。仮に経営が苦しくなり、撤退したくても撤退できないような事態に陥ることもあるでしょう。
また、本当に買い手が見つからない場合には、希望売却価格を大幅に引き下げてでも、売却し手放さなければ、生活も苦しくなってしまいます。そのため、売却を考えたら思い切って売却に踏み切ることが大切になります。
売却時期を逃し、ずるずると赤字を抱えてしまわないように、出口戦略を考えておくことが大切です。このような撤退時の難易度や売りづらさは、アパート経営ならではのデメリットです。
ローンの審査が難しいことも
アパート投資は、アパートローンを利用して始めることが一般的です。アパート投資の初期費用は高額になることが多いため、借り入れ金も多くなり、ローンの審査が住宅ローンよりも厳しくなっています。
アパートローンの審査では、借り入れを行う本人の属性や信用はもちろんのこと、アパート経営の事業性にも注目されます。そのため、金融機関に収益の見込める事業であると認めてもらえない限り、いくら本人の信用があっても審査に通らない可能性もあります。
最近では、不動産投資における過剰融資が問題になったことや連帯保証人をつける必要がなくなったことから、さらに審査が厳しくなっています。しかし、金融機関に事業性を認めされることができれば、審査に落ちることはないため、しっかりとした事業計画を立てていきましょう。
アパート投資と他の不動産投資の違い
アパート投資のメリット・デメリットが確認出来たら、他の不動産投資と比較していきましょう。ここでは、区分マンション・一棟マンション・戸建・賃貸併用と比較し、注目するポイントは以下の6点となります。
- 初期費用
- ランニングコスト
- 収益性
- 資産拡大の手間
- 売却しやすさ
- 節税効果
VS区分マンション
| 一棟アパート | 区分マンション | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 〇 | |
| ランニングコスト | 〇 | |
| 収益性 | 〇 | |
| 資産拡大の手間 | 〇 | |
| 売却しやすさ | 〇 | |
| 節税効果 | 〇 |
ここでは、区分マンションと比較をしていきます。
初期費用
初期費用の面では、マンションの1室を購入するだけで投資を始められる、区分マンションの方が安くなります。
アパート投資をはじめるには、土地の購入やアパートを一棟建築しなければならないことから、どうしても多くの費用がかかってしまいます。そのため、初期投資を減らして始めたい方には区分マンションがおすすめです。
ランニングコスト
ランニングコストにおいても、区分マンションの方がコストを抑えて経営をすることができます。
アパートを一棟運営すると、それなりにコストがかかることや外装・屋根などの修繕が必要になることから、費用も高額になってしまいます。そのため、あまりコストをかけずに投資を行いたい人には区分マンションがおすすめできます。
収益性
収益性においては、アパート投資の方が多くの収益を得ることができます。
1室を運営する区分マンションよりもアパート一棟に投資した方が、収益を上げる部屋数も多くなり、投資を通じて得られる収入が多くなります。そのため、多くの家賃収入を得たいと考えている人には、アパート投資をおすすめします。
資産拡大の手間
アパート投資の方が、一度に多くの利益を得られることに加えて、土地を取得することができるため、資産拡大の手間が少ないといえます。
区分マンションでは、1部屋経営して上手くいったらもう1部屋というように、資産を拡大していかなければならないため、かなりの手間がかかってしまいます。そのため、効率よく資産を拡大したい人にはアパート投資をおすすめします。
売却しやすさ
売却のしやすさでいうと、区分マンションの方が売却しやすいといえます。
アパート一棟よりも区分マンションの方が、市場に出る価格が低くなるため、買い手が見つかりやすくなります。売却を視野に入れているのであれば、区分マンションを選んだ方がよいでしょう。
節税効果
所得税や住民税の節税効果においては、アパート投資の方が節税効果が高いといえます。
アパート一棟に投資した方が1年あたりの減価償却費を多く確保することができるため、課税所得を大幅に減らすことができます。不動産投資を行うと、所得も増えてしまうため、投資と一緒に節税効果もあるアパート投資がおすすめでしょう。
VS一棟マンション
| 一棟アパート | 一棟マンション | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 〇 | |
| ランニングコスト | 〇 | |
| 収益性 | ‐ | ‐ |
| 資産拡大の手間 | 〇 | |
| 売却しやすさ | ‐ | ‐ |
| 節税効果 | 〇 |
ここでは、一棟マンションと比較をしていきます。
初期費用
初期費用の面では、アパート投資の方が一棟マンションよりも初期費用を抑えることができます。
マンションの方が部屋数が多く、階層も高くなるため、建築費や諸費用などの初期費用が高額になります。初期費用を抑えたいと考えているのあれば、アパート投資がおすすめです。
ランニングコスト
ランニングコストでも、アパート投資の方が一棟マンションよりもコストを抑えることができます。
一棟マンションの方が管理する部屋数が多いため、コストがかかってしまいます。しかし、修繕の面においては、鉄骨造や鉄筋コンクリート造（RC造）で建築するマンションの方が耐久性が高く、修繕の回数も減るため、場合によってはアパートの方がランニングコストがかかってしまうこともあります。
収益性
アパート投資と一棟マンションにおいて利回りという面で、収益性の違いはほとんどありません。
アパートかマンションかというよりも立地や賃貸需要の方が強く影響を受けます。しかし、一棟マンションの方が投資額が多くなるため、リターンも大きくなります。そのため、一度に多くの収益を得たい方は、一棟マンションを選択しましょう。
資産拡大の手間
一棟マンションの方がアパートよりも規模が大きくなるため、資産拡大の手間が少なくなります。一度に多くの資産を運用する一棟マンションの方が、手間が少なるわけです。
売却しやすさ
アパートもマンションも売却のしやすさに、大きな差はありません。ただ、耐用年数の長い鉄骨造や鉄筋コンクリート造（RC造）で建築するマンションの方が、購入者の融資期間が長くなるため、ローンを組みやすく、買い手が見つかりやすくなることもあります。
節税効果
所得税や住民税の節税効果においてはアパートの方が高くなります。一棟マンションよりも1年あたりの減価償却費を多く確保できるため、アパート投資の方が節税効果があります。
VS戸建賃貸
| 一棟アパート | 戸建賃貸 | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 〇 | |
| ランニングコスト | 〇 | |
| 収益性 | 〇 | |
| 資産拡大の手間 | 〇 | |
| 売却しやすさ | ‐ | ‐ |
| 節税効果 | 〇 |
ここでは、戸建賃貸経営と比較をしていきます。
初期費用
戸建投資の方が、アパート投資よりも規模が小さく、建築費が低くなることからコストを抑えることができます。また、中古の戸建を購入して、リフォームなどで再生工事を行って貸し出したとしても、アパート投資よりも費用はかかりません。
ランニングコスト
戸建投資の方が、アパート投資よりもランニングコストがかかりません。
アパート投資では、入居者の入れ替わりが激しいため、原状回復の頻度も高く、コストが多くかかってしまいます。しかし、戸建投資では、一度入居すると長期間住んでもらえることが多いため、修復費の発生する回数が少なくなります。
収益性
収益性の面では、戸建投資の方が高くなることが多いです。地方の築古物件では、運がよいと利回り50％を超えることもあり、一棟アパートよりも収益性が高くなることもあります。また、一度入居者が見つかれば、長期間安定した家賃収入を得られることも収益性が高くなる要因です。
資産拡大の手間
資産拡大の面においてはアパートの方が、手間が少ないといえます。戸建を建築したり、リフォームしたりするには、自分で情報をかき集めなければならないため、かなりの手間がかかります。そのため、戸建への投資は不動産投資のプロでないと難しいでしょう。
売却しやすさ
アパート投資も戸建投資も売却のしやすさには、あまり大きな差はないでしょう。
強いていうのであれば、戸建の投資では入居してくれた人がその物件を気に入れば、そのまま購入してくれることもあります。また、入居者が以内のであれば、投資者が自分で済むこともできるため、アパート投資より出口戦略が充実しているともいえます。
節税効果
所得税や住民税の節税効果においては、戸建投資よりもアパート投資の方が節税効果が高くなります。アパートの方が建築費が多くなるため、1年間に確保できる減価償却費が多くなります。そのため、節税も視野に入れて投資を始めるのであれば、アパート投資の方がおすすめです。
VS賃貸併用住宅
| 一棟アパート | 賃貸併用住宅 | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 〇 | |
| ランニングコスト | 〇 | |
| 収益性 | 〇 | |
| 資産拡大の手間 | 〇 | |
| 売却しやすさ | 〇 | |
| 節税効果 | 〇 |
ここでは、賃貸併用住宅と比較をしていきます。
初期費用
初期費用の面においては、賃貸併用住宅の方がコストが少なくなります。
賃貸併用住宅では、アパート投資では利用できない住宅ローンを利用することができるため、低金利で融資を受けることができます。少しでも初期費用を減らしたい方には、賃貸併用住宅がよいでしょう。
ランニングコスト
ランニングコストの面においても、賃貸併用住宅の方がコストが少なくなります。
賃貸併用住宅では、建物の半分は自宅であることが多いため、管理する部屋数も少なくて済みます。したがって、アパート投資の方が、管理する部屋数も多くなるため、賃貸経営を進めていくうえで費用が多くかかってしまいます。
収益性
収益性に関しては、アパート投資の方が多くの収益を得られることになります。
アパート投資の方が、全ての部屋を貸し出すことができるため、多くの利益を生むことができます。しかし、賃貸併用住宅では、賃貸経営と同時にマイホームも得られるため、収益性とマイホームのどちらを選ぶかによって好みは分かれてきます。
資産拡大の手間
資産拡大の手間という面では、アパート投資の方が手間が少ないといえます。賃貸併用住宅よりも、家賃収入を多く得られるため、2棟目の投資に移行するまでの期間が短くなります。そのため、短期間で資産を増やしたいと考えているのであれば、アパート投資の方がよいでしょう。
売却しやすさ
売却のしやすさではアパート投資の方が売却しやすいといえます。賃貸併用住宅は、自宅部分においてこだわりを反映させることができるため、買い手のニーズとマッチする可能性が低くなります。そのため、通常のアパートの方が売却しやすいでしょう。
節税効果
所得税や住民税の節税効果においては、アパート投資の方が高いといえます。
賃貸併用住宅では、収益を上げることができる部分のみを減価償却して経費に計上することが可能なため、アパートに比べて減価償却費が少なくなります。そのため、節税効果を考えるのであればアパート投資の方がよいでしょう。
アパート投資を始めるなら専門家に相談
アパート投資は魅力的ですが、さまざまなデメリットやリスクもあるので、安易に始めると失敗することも少なくありません。
上手にアパート投資を成功させるには、専門家に相談してみることが大切です。まずは専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることでアパート投資の成功を目指しましょう。
一括サイトで複数社にアプローチ
賃貸経営などに対応した一括査定サイトを利用して、複数社から賃貸経営の見積もりをもらうことがおすすめです。同じアパートでも、管理会社や不動産会社によって、見積もりの結果が違うことは少なくありません。
そのため、より自分の希望を満たせる業者はどれかを調べるためにも、複数社で条件は比較しておいたほうが良いでしょう。1社ずつから査定を受けるよりも、一括査定サイトを活用したほうが、効率的に各社の比較ができるのでおすすめです。
希望する物件のノウハウのある会社を選ぶ
どのような物件への投資をするかによって、選ぶべき施工会社は異なります。そのため、希望する物件投資についての、詳細なノウハウがある施工会社を選ぶことが大切です。
施工会社ごとに得意分野は異なるので、不動産投資における希望条件を伝えて、それを確実に実現できるプランを提示してもらえるかを確認しましょう。提案してもらえるプランによって施工会社ごとの得意分野がわかるので、ノウハウの有無をここから見極めることが重要です。
信用できる担当者を見極める
施工会社だけではなく、担当者も信頼できるかどうかを見極めなければなりません。施工会社の実績が優れていても、実際に対応してくれる担当者の実力がない、あるいは相性が悪いとアパート投資に失敗することもあります。
アパート投資をするにあたって適切なプランを提示してくれるか、質問をした際に丁寧にわかりやすく答えてくれるかなどで、担当者の実力や相性を判断しましょう。
もし担当者と合わないようなら、担当替えを申し出るか、利用する業者自体を変更することがおすすめです。
土地活用の専門家探しならイエウール土地活用
土地活用の専門家を探すなら、一括資料請求ができるイエウール土地活用がおすすめです。イエウール土地活用は土地活用比較サイトであり、幅広い施工会社からまとめて資料を請求できます。
施工会社の選定ができることはもちろん、アパート経営のノウハウも知ることができるので、不動産投資の成功を目指すにはおすすめのサービスといえるでしょう。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート投資はメリット・デメリットを理解することが大切
アパート投資では、メリットを知るだけではなく、デメリットやリスクまで正しく理解して、失敗なくアパート投資を行いましょう。
アパート投資を成功させるために、イエウール土地活用でプランを取り寄せてみることがおすすめです。
一括資料請求サービスの提供とともに、賃貸経営に関する不安やお悩みを解決できるような情報も充実しています。是非イエウール土地活用を利用してアパート投資を始めましょう。
