アパート投資はマンションよりおすすめ?|メリットデメリットを解説

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不動産投資にはさまざまな種類があり、その1つとしてアパート投資があります。アパート投資には数多くの魅力があります。しかし、同時にデメリットもあるので、この点には注意が必要です。

実際にアパート投資を行って利益を得るためにもメリットとデメリットの両方を知り、基本的な理解を深めておきましょう。

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アパート投資とは

アパート投資

まずはアパート投資とはどのようなものなのか、基本的な特徴から把握しておくことが大切です。

投資の特徴や収入獲得の方法、不動産の取得方法などアパート投資の基本を知り、どのようにして利益を得る方法なのかを把握していきましょう。

棟購入して家賃収入を得る投資方法

アパート投資は、簡単にいえばアパート一棟を購入し、賃貸経営を行う投資方法です。アパートを賃貸物件として貸し出し、入居者が決まることで家賃収入が得られます。入居者の数に応じて家賃収入がいくら入るかは異なり、例えば1室あたりの賃料が5万円なら、10室で毎月最大50万円の家賃収入が得られます。

ただし、実際の利益は不動産取得の際に契約したローンの返済額やその他経費を差し引いたものになることは理解しておきましょう。アパート投資には、初期費用はもちろん、経営時のランニングコストもかかるので、各種費用を除いて残った金額が実際の利益となります。

物件取得には2つの方法がある

アパート投資を行うには、賃貸経営をするための物件を取得しなければなりません。物件取得の主な方法は、土地を取得してアパートを新築する方法と、中古物件を購入する方法の2つがあげられます。

土地を取得して新築する場合は、自分の理想とする物件を得られる点が大きな特徴です。外観から内装、立地なども自分で選ぶことができ、かつ新築なのでより高い家賃を設定しやすいです。もちろん、土地の取得費からアパートの建築費まで高額なコストがかかりますが、新築で資産価値が高いほどリターンも大きいでしょう。

一方、中古物件を購入する場合、立地や内装、外観などは限定されますが、安値で取得できる点が魅力です。すでに建っているものを選ぶので、選択肢の中から自分の理想に合うものを見つける必要がありますが、取得後すぐに経営を開始することができます。

中古物件の場合、不動産の取得費も新築の場合よりも安く済みます。古い物件だと家賃設定を下げなければならないこともありますが、コストが低いことで利益は出しやすく、結果的にお得な物件も少なくありません。

アパートへの投資を考えたら、まずはプランの無料請求サービスを利用して企業からプランを取り寄せてみましょう。実際にプランを取り寄せることで、費用はどのくらいか収益はどのくらいかわかるはずです。

また、企業によっては非公開の物件を提案してくれたり、実際の土地を確認して収益プランを見積もってくれたりします。契約するまでは何度でも無料で企業に相談できますので、まずは企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

マンション投資と比較したアパート投資のメリットは3つ

不動産投資ではアパート投資のほかに、マンションの1室を購入して、区分所有分を賃貸に出すなどのマンション投資もあります。マンション投資と比較した場合のアパート投資のメリットは、次の3つです。


  • ローン返済後も不動産が資産として残る
  • 空室リスクを分散できる
  • 不動産運用の自由度が高い

これらの点で考えるなら、マンションよりもアパート投資を選んだほうがメリットは大きいでしょう。

ローン返済後も不動産が資産として残る

ローンを組んで不動産を取得する場合、完済後の資産の残り方がアパートとマンションでは異なります。アパートの場合はローンを完済時に建物が老朽化していたとしても、取り壊すことで土地という財産は残ります。

一方、アパートの区分所有の場合、時間が経過するごとに不動産としての資産価値は低くなり、財産が縮小してしまうリスクがあります。

アパートもマンションも、建物は時間の経過によって経年劣化しますが、土地はこの影響を受けないので、地価が変動しない限り価値が変わることはありません。

つまり、より多く土地部分を所有しているアパート投資のほうが、長い目で見ると不動産の資産価値の目減りは少なく、数年後、数十年後まで価値のある不動産を所有し続けられます。

空室リスクを分散できる

賃貸経営時の空室リスクを分散できる点は、アパート投資のメリットです。区分所有のマンションの場合は、空室リスクは0か100かであり、入居者がいるなら収入は100%ありますが、空室だとまったくの無収入となってしまいます。

アパート投資の場合は戸数が多いので、多少の空室リスクはあっても、収入がまったくなくなるという事態は起きづらいでしょう。例えば10戸中4部屋しか入室していないとしても、4部屋分の家賃収入は確実に得られるので、区分所有のマンションのように収入が完全に途絶えるということはありません。

アパート投資でも空室リスクはありますが、区分所有のマンション投資と比較すると、リスクを分散し、回避しやすいことは大きなメリットです。

不動産運用の自由度が高い

所有している不動産を自由に運用できることも、アパート投資の魅力です。一棟アパートを所有している場合、オーナーが好きなようにアパートの修繕やリフォーム、設備の取り付けなどを行うことができます。

区分所有のマンションだと、修繕やリフォームなどの工事をする場合でも、マンション全体の所有者からの同意を得なければなりません。マンションごとに管理規約は異なり、これに適さない工事だと実施すらできないこともあります。

アパート投資のデメリットは総じてコストにある

さまざまなメリットがあるアパート投資ですが、実際にはメリットばかりではありません。デメリットも少なからずあり、特にコスト面でのデメリットが大きいことは理解しておきましょう。

初期投資費用が大きくなる

マンションの1室を購入するマンション投資と比較すると、アパート投資は初期費用がかなり大きくなります。これは土地とアパート一棟を丸ごと購入するからであり、いわば一度に2つの不動産を取得するので、初期費用が膨大になることも多いです。

また、すでに土地を所有しており、アパートを新築するという場合でも、建物規模の大きさから、一般的な住宅の建設よりも費用は高くなるでしょう。

初期費用が高いので自己資金だけでまかなうのは難しく、アパートローンなどの事業用ローンを組まなければならない場合も多いです。事業用ローンは収益性の高さを示さなければ審査に通らないことも多いので、この点もデメリットといえます。

また、初期費用が高いことから借り入れ金額も大きくなりやすく、返済が苦しくなったり、滞納したりといった金銭的なリスクを抱えてしまうことも少なくありません。

修繕費用などのコストが大きくなる

賃貸経営をするには、こまめに建物の修繕が必要であり、きれいな状態を保つことで入居者を確保しやすくなります。修繕費用はオーナー自身が負担する必要があり、アパート投資の場合はこのコストが大きくなりやすいこともデメリットです。

区分所有のマンションなら、マンション1室のみの修繕で済みますが、アパート投資ではアパート一棟すべての修繕をしなければなりません。一棟丸ごとのオーナーになることで運用の自由度は高くなりますが、修繕や管理など、ランニングコストが大きくなりやすいことは理解しておきましょう。

アパートに投資する際には、まずは企業から無料でプランを取り寄せてみることをおすすめします。

アパート投資のリスクを知っておこう

アパート投資にはさまざまなリスクがあるので、投資を始めたいならこれも把握しておくことが大切です。


  • 空室リスクが高まっている
  • 厄介な家賃滞納リスク
  • 定期的な修繕によるリスク
  • 災害などによる焼失や倒壊リスク
  • 金利上昇による返済額が増えるリスク
  • 入居者トラブルに関するリスク
  • 第三者への損害賠償リスク

これらのリスクを知り、無理のない範囲でアパート投資を行いましょう。

空室リスクが高まっている

近年日本は少子高齢化の進行によって人口減少が進んでおり、これによって空室リスクが高まっています全国で見ても毎年空き家率は上昇しており、不動産を求める人の絶対数が減っていることは理解しておきましょう。

人口減少に伴う空室リスクに対処するには、入居者のニーズが獲得できるかどうかを事前に調査しておくことが大切です。そのエリアではどのような層がターゲットになるのか、そもそも賃貸入居の需要があるのかなど、事前にチェックしておきましょう。

厄介な家賃滞納リスク

入居者を獲得することで空室リスクは回避できますが、必ずしも収入が得られるとは限りません。入居者次第では家賃滞納が起きることもあり、これもリスクの1つとして覚えておきましょう。

家賃の滞納があった場合でも、本来発生するはずの利益として会計上は計上しなければならず、この分にも税金がかかります。実際に手元にお金が入っていないのに課税対象となって税負担が重くなることもあるので、注意しなければなりません。

家賃滞納のリスクに備えるには、管理会社から家賃保証のサポートを受けたり、入居時の審査を厳正に行い、経済状況が苦しい人は入居を断ったりするなどの対応を取ることも大切です。

定期的な修繕によるリスク

入居者を獲得し続けるには、定期的にアパートの修繕をする必要があり、ここにも金銭的なリスクがあります。部屋のリフォームから外壁の修理、その他設備投資などによって定期的に費用がかかるので、これをいかに抑えるかが重要です。

数年おきに行う工事なら、より安価で引き受けてくれる業者を見つけておきましょう。得意先を作っておくことで定期修繕のコストを抑えられることもあり、アパート投資の金銭的なリスクは回避しやすくなります。

災害などによる焼失や倒壊リスク

新築と中古のどちらでも、災害によって不動産が消失したり、倒壊したりするなどのリスクはあります。災害によって不動産を失うリスクを回避するには、保険への加入が必須です。火災保険はもちろん、特約をつけて地震による被害でも補償が受けられるようにしておきましょう。

また、耐震性や耐火性の高いアパートを選ぶことも重要であり、物件強度を高めるための修繕やリフォームなども積極的に行うことがおすすめです。

金利上昇による返済額が増えるリスク

事業用ローンを組んでアパート投資を行う場合は、金利上昇のリスクも考慮しておきましょう。組んでいるローンの金利が増えることで利息が増額し、最終的に返済する金額が増えてしまいます。

そのため、金利の動向はこまめにチェックしておくことが大切であり、できるだけ低金利のタイミングで契約したほうが返済額は少なくて済みます。また、契約時の頭金を増やして融資額を減らすことでも、利息分の返済額を抑えることは可能です。

融資の金額が大きいほど、それに対する利息分の返済額は増えるので、融資金額をいかに減らすかも考えておきましょう。固定金利など、契約時から完済時まで金利変動がないタイプのローンを選ぶことでも、金利上昇のリスクには備えられます。

入居者トラブルに関するリスク

入居者が近隣住民とトラブルを起こしたり、自殺や孤独死などによって事故物件になったりするといったリスクにも対処しておくことが大切です。近隣住民とのトラブルを避けるには、入居時にしっかり身元を確認したり、アパート生活におけるルールなどを詳細に説明したりすることがおすすめです。

また、騒音などがトラブルになることもあるので、防音設備を導入するといった対策もあります。自殺や孤独死などに対応するには、管理会社に管理を委託したり、もしものときに備えて保険に加入したりすると良いでしょう。

入居者トラブルはアパート投資にはつきものなので、スムーズに対処できるように事前に対応策を考えておくことが大切です。

第三者への損害賠償リスク

強風の影響でアパートの屋根が飛んで他の住宅に被害を及ぼしたり、塀が崩れて歩いている人にケガをさせてしまうなど、第三者への損害賠償リスクにも備えなければなりません

これらは物件の不具合によって起きるものなので、定期的にメンテナンスをして、周囲の人に迷惑がかからない状態を保っておきましょう。また、万が一に備えて対人や対物での被害や損害に対応できる保険に加入しておくこともおすすめです。

安易に始めずにまずは専門家へ相談しよう

アパート投資は魅力的ですが、さまざまなデメリットやリスクもあるので、安易に始めると失敗することも少なくありません。上手にアパート投資を成功させるには、専門家に相談してみることが大切です。まずは専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることでアパート投資の成功を目指しましょう。

一括サイトで複数社へアプローチ

賃貸経営などに対応した一括査定サイトを利用して、複数社から賃貸経営の見積もりをもらうことがおすすめです。同じアパートでも、管理会社や不動産会社によって、見積もりの結果が違うことは少なくありません。

そのため、より自分の希望を満たせる業者はどれかを調べるためにも、複数社で条件は比較しておいたほうが良いでしょう。1社ずつから査定を受けるよりも、一括査定サイトを活用したほうが、効率的に各社の比較ができるのでおすすめです。

希望する物件のノウハウがある業者を選ぼう

どのような物件への投資をするかによって、選ぶべき業者は異なります。そのため、希望する物件投資についての、詳細なノウハウがある業者を選ぶことが大切です。

業者ごとに得意分野は異なるので、不動産投資における希望条件を伝えて、それを確実に実現できるプランを提示してもらえるかを確認しましょう。提案してもらえるプランによって業者ごとの得意分野がわかるので、ノウハウの有無をここから見極めることが重要です。

信頼できる担当者を見極めよう

業者だけではなく、担当者も信頼できるかどうかを見極めなければなりません。業者の実績が優れていても、実際に対応してくれる担当者の実力がない、あるいは相性が悪いとアパート投資に失敗することもあります。

アパート投資をするにあたって適切なプランを提示してくれるか、質問をした際に丁寧にわかりやすく答えてくれるかなどで、担当者の実力や相性を判断しましょう。

もし担当者と合わないようなら、担当替えを申し出るか、利用する業者自体を変更することがおすすめです。

土地活用の専門家探しならイエウール土地活用がおすすめ

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業者の選定ができることはもちろん、アパート経営のノウハウも知ることができるので、不動産投資の成功を目指すにはおすすめのサービスといえるでしょう。

アパート投資はリスク対策が重要

アパート投資をするにあたっては、いかにリスクを回避するかを考えることが大切です。リスクの種類はさまざまあり、これらを1つずつ解消しておくことで、アパート投資の成功は目指しやすくなります。

メリットを知るだけではなく、デメリットやリスクまで正しく理解して、失敗なくアパート投資を行いましょう。アパート投資を成功させるには、イエウール土地活用でプランを取り寄せてみることがおすすめです。

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