アパート経営の節税効果はどのくらい?

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アパート経営に興味を持っている方の多くはアパート経営の節税効果に惹かれているのではないでしょうか。まずは何故アパート経営が節税に繋がるのか、その仕組みを解説していきます。
アパート経営とは、所有するアパートの部屋を入居者に賃貸し、毎月の家賃によって収益を得る不動産投資の一種です。
方法としては元から所有する土地にアパートを建設して経営するのが一般的ですが、新たに土地を購入してアパートを経営するケースや、中古のアパートを購入して経営するケースもあります。 アパート経営には特別な資格などは必要なく、最近では管理と運営を管理会社に任せる人も増えているため、初心者の方でも比較的始めやすい事業であると言えます。

先読み!この記事の結論
  • 経費に計上することで所得税や住民税を節税可能
  • 更地にしておくよりも固定資産税や都市計画税で有利に
  • 生前贈与することで相続税対策にも

アパート経営について詳しく知りたい方には、以下の記事がおすすめです。

アパート経営が節税になる仕組み

アパート経営による節税の仕組みを簡単に説明すると「確定申告を行って、赤字計上をすることで過払い分を受け取る」ということになります。
例えば、会社勤めで給料を貰っている人であれば、所得税と住民税が給料そのものに課税されていますが、アパート経営をしている場合は経費計上ができるようになります。
アパート経営に掛かる管理費用、固定資産税、修繕費、借入金利、減価償却費などの経費を家賃収入から差し引いた金額に税金がかかるということです。この控除によって税務上赤字になった場合には、アパート経営による収入に課税されることはありません。さらにこの赤字分は、会社から受けた給料からも差し引くことができるため、その分課される税金は少なくなります。
アパート経営を行うことで、アパート経営による赤字と所得の黒字を相殺する損益通算が可能になり、それによって課される税金を減らすことができるということです。
  • アパート経営は不動産投資の一種
  • アパート経営による経費計上が可能になる
  • 損益通算によって税金の支払額を抑えることができる

アパート経営は、相続税や固定資産税、所得税などの節税に効果的な土地活用です。
土地にかかる税金に困っている場合は、土地活用比較サイトで専門家に相談し、どのくらい節税効果を見込めるのかを試算した収支表を受け取ることができます。

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アパート経営による節税効果

アパート経営を行うことで具体的にどのような節税効果を得ることができるのでしょうか。ここではアパート経営によって節税できる税金の種類とそれぞれの節税効果を紹介します。

所得税と住民税の節税

アパート経営の経費をしっかりと漏れなく計上することで、所得税の支払額を抑えることができます。所得税の節税効果は所得が多いほど大きくなりますが、そうでない場合でも必要経費による所得の軽減や損益通算することによって、所得税を極力抑えることが可能です。
所得税を算出するには、まず家賃収入から必要経費を引いて不動産所得を計算します。計算式は「不動産所得=不動産収入–経費」です。さらに給与所得など別の所得がある場合にはその金額も不動産所得に合算して所得の総額を算出します。
こうして得られた所得の総額に対応する所得税率を不動産所得に掛けることで、不動産所得の所得税を出すことができます。
また住民税はこの所得税の金額と連動して決まります。住民税は一律で市区町村税6%・都道府県税4%の10%課税されると決まっており、損益通算することで軽減されて還付されます。

固定資産税と都市計画税の節税

アパート経営によって固定資産税と都市計画税も節税することができます。

固定資産税は土地や家屋を所有している人が支払わなければならない市町村の地方税です。一方、都市計画税は都市計画法による市街化区域内の土地や家屋に掛かる税金です。税額は土地部分と建物部分を別々に評価して決められます。
納税額は、課税標準額に対して固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%となっており、土地の評価額が1000万円の場合、固定資産税は年間14万円ほど掛かるという計算になります。
しかし更地にアパートを建てることで、「住宅用地の特例」という優遇措置を受けることができ、土地に課される固定資産税は6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。

相続税と贈与税の節税

相続税と贈与税については不動産投資による節税のメリットが大きく、この相続税対策という目的がアパート経営者の増加の理由の一つになっていると考えられます。
相続税においては、土地の評価額が約70~80%程度であるのに対し、建物は約30~70%程度であるため、更地を相続するよりも建物を相続した方が相続税が安くなり、節税になります。そのため、相続税対策としてアパートを経営する人が増えているのです。
さらに節税効果を高めたい場合は相続するよりも生前贈与することをお勧めします。相続税による節税よりも贈与税優遇を受けた方がよりお得になります。
2015年の税制改正で、相続税の基礎控除額は引き下げられ、税率の上限が引き上げられました。贈与税も税率上限の引き上げは行われましたが、相続時精算課税を選択する際の要件が拡大されるなどの緩和が実施されたことにより、相続するよりも生前贈与する方が支払う税金を減額できるようになったのです。
  • 経費の計上で所得税と住民税を抑える
  • アパートを建てて固定資産税と都市計画税を節税
  • アパートの生前贈与で節税

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どのくらい節税できるのか?実際の節税例

アパート経営によって所得税をどのくらい節税できるのか具体的な例を元にシュミレーションしていきます。

アパート経営前の所得税額を計算

まずはアパート経営を始める前の所得税額を計算します。ここでは給与収入が700万円、所得控除額が150万円のサラリーマンの例で計算してみます。この場合、所得税額は
  • (収入-給与所得控除額-所得控除額)×税率-控除額
で求めることができます。給与所得控除額は給与の額に応じて計算される控除額で、源泉徴収票に記載されています。また国税庁HPの所得税の速算表で確認することも可能です。
  • 給与年収700万円の場合、給与所得控除額は、700万円×20%+540,000円=190万円となり、
    この場合の所得税額は、(700万円-190万円-150万円)×20%-427,500円=292,500円となります。

アパート経営による所得税の節税効果

アパートの経営を始めた場合、このサラリーマンの所得税額はいくらになるでしょうか。
年間の不動産収入が500万円、経費が700万円であった場合を想定して所得税額を計算してみます。
この場合の不動産所得は、収入500万円から経費700万円を引いたマイナス200万円。さらにサラリーマンとしての給与所得と不動産所得で損益通算ができるため、
  • 給与所得(700万円-190万円)+不動産所得(-200万円)=310万円
となり、ここから所得控除額を差し引いて
  • (310万円-150万円)×5%=8万円
となります。
したがって、元々292,500円であったこのサラリーマンの所得税額は、アパート経営によって8万円になり、約21万円の節税に成功したことになります。
さらに、先ほど解説した通り所得税と連動して住民税も減額されます。この場合、住民税は200万円×10%、つまり20万円ほどの節税となります。
  • 給与所得と不動産所得で損益通算が可能
  • アパート経営によって大幅な所得税節税が可能
  • 所得税と連動して住民税も大幅に減額
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アパート経営のメリットとデメリット

アパート経営のメリットは節税効果だけではありません。また、メリットだけでなくデメリットやリスクもあります。本格的にアパート経営を検討する前に、アパート経営のメリットとデメリットを確認しておきましょう。

アパート経営のメリット

安定した家賃収入

アパート経営における最大のメリットは、経営に成功すれば長期的に安定した家賃収入を得られるということです。
またアパート経営では、突然の病気や怪我で働けなくなり、収入がなくなるという心配がありません。アパート経営によって不労所得を得ることができれば、仕事以外に使う自由な時間を増やすことができます。

不動産投資はインフレ対策になる

インフレの影響を受けにくいのもアパート経営のメリットの一つです。
物価が上がれば現金の価値は下がりますが、物である不動産の価値は上昇します。したがって、アパートの経営は現金による資産運用よりもインフレに強いと言えるのです。

もしもの時の生命保険になる

アパートの住宅ローン契約時に「団体信用生命保険」に加入しておけば、契約者が死亡するなど、もしものことがあっても住宅ローンの残高は保険から支払われる仕組みになっています。したがって、ローンは残らず、さらに遺族は賃貸を継続すれば賃貸収入を得ることができ、売却すればその資金を得ることも可能です。
このようにアパートは万が一の時に家族に残せる大切な財産としての役割も果たしているのです。

アパート経営のデメリット

需要の変化に伴う空室のリスク

アパート経営における最大の不安要素が空室です。
入居者を集められず空室があれば、その分収入が減ってしまい、最悪の場合には収入がゼロになってしまう可能性もあります。
例えば周辺の学校や企業が移転や建物の老朽化などがアパートの需要に大きな影響を与えます。
空室を出さないためには、入居者を常に確保できるような魅力的なアパートの状態を維持し続ける努力が必要です。

家賃滞納のリスク

アパート経営では入居者からの安定した家賃収入が見込まれる一方、家賃を滞納されるリスクも常に付いて回ります。
入居者の家賃滞納を防ぐには、入居審査を厳格にするなどの対策が必要になります。

災害に対する備えが必要

アパート経営には、地震や火災、豪雨などの災害によるリスクも伴います。
常にこうした災害に備えておく必要がありますが、一般的な火災保険には地震・津波・噴火に対する補償が付いていません。これらの自然災害に備えるには、さらに地震保険に加入する必要があり、保険料がアパートの経営を圧迫してしまう可能性もあります。

金利の上昇でローンの返済額が高くなる可能性

ローンの借入期間が長くなるアパート経営では、金利変動による返済額増加と、建物の劣化による減収が同時に訪れる可能性が高くなります。
こうした可能性に備えて、アパート経営を始める前には、金利の動向に注目しつつ余裕のある資金計画を立てる必要があります。

地価変動のリスク

アパート経営による利益には、家賃収入による利益と地価の上昇による利益の2種類があります。
投資開始時よりも地価が下がっている状態でアパートを売却してしまうと売却損が生じてしまうため注意が必要です。
現状としては都市部の地価は上昇傾向、地方の地価は人口の減少などに伴い下落傾向にあります。アパート経営を行い、いずれは売却を考える場合には、こうした将来的な地価の変動も考慮しなければなりません。

  • 安定的に家賃収入が得られることが最大のメリット
  • 空室や滞納によるリスクに注意
  • 常に入居率を維持する努力が必要

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節税を考えるより売却した方がよい場合も

例えばアパートを相続した場合、どのような判断基準でアパートの活用方法を判断すれば良いのでしょうか。節税効果を見込んで経営を続けるよりも売却を選択した方が利益が大きくなるケースもあります。より良いアパートの活用方法を選ぶにはどのような判断基準を持つべきなのでしょうか。

アパートの活用方法を考える

アパートを相続した場合、まずはアパートの経営を継続するか、売却するか選択しなければなりません。 経営を続けるべきか売却するべきか正しい判断をするためには、アパート経営によって見込まれる家賃収入と売却による利益をそれぞれ試算して比較する必要があります。しかし、こうした収益の試算は専門的な知識が無いと難しいため、不動産会社に相談することをおすすめします。
アパートの経営を立て直し、家賃収入をアップさせる自信がある場合には、アパート経営の継続をおすすめします。しかし、アパート経営に対する興味や知識が不足しており、アパート経営で収益を出す自信が無いという場合には売却を検討するべきでしょう。

不動産会社選びがアパート売却の鍵

アパートの売却を決めたら不動産会社選びを始めます。優良な不動産会社と契約できるかどうかがアパート売却の鍵となります。
不動産会社を選ぶ際には、必ず複数の業者に査定を依頼し、比較・検討することが大切です。しかしながら、複数の不動産会社に査定を依頼するには時間も手間もかかります。
ここでおすすめなのが一括査定サービスの利用です。一括査定サービスを使えば、不動産会社に直接出向かなくても、一度に複数の業者に査定を依頼することができます。
一括査定で査定額を比較した上で、アパートなど一棟物件の売却実績があるか、営業担当者の知見は十分か、納得できる売却活動をしてくれるかというポイントを確認・比較するようにして下さい。
こうすることで信頼できる優良な不動産会社を選ぶことができます。
  • より利益が大きい活用方法を選択する
  • 不動産会社選びが賢い売却の鍵
  • 一括査定サービスの利用がおすすめ
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節税目的でのアパート経営は慎重な判断を

節税効果に惹かれてアパート経営を検討しているなら、アパート経営のデメリットやリスクもしっかり考慮した上で、慎重な判断をするようにしましょう。
相続したアパートの取り扱いに迷っているという場合も、経営継続の利益と売却の利益を比較してより良い活用方法を選ぶことが大切です。

アパート経営の相談ならイエカレ

アパート経営をはじめとした土地活用に興味を持っている方は、イエウールのパートナーであるイエカレに相談することをお勧めします。

イエカレは、土地活用に強い企業と提携を結んでおり、様々な活用方法の専門家に相談することができます。

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記事のおさらい
アパート経営で節税対策はできるの?
節税対策としてかなり有効です。固定資産税や相続税といった税金を節税できるので、詳しくはアパート経営が節税になる仕組みをご覧ください。
アパート経営はどんな税金を節税できる?
所得税や住民税、固定資産税などさまざまな税金を節税できます。詳しくはアパート経営による節税効果をご覧ください。
実際どのくらい節税できるの?
保有するアパートの広さや経費の金額によって異なります。どのくらい節税できるのか?実際の節税例では、節税金額の一例を紹介しています。
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