10坪の土地でアパート建築をする場合、建築費はいくらになるのでしょうか。また、そもそも10坪の土地では、アパート建築することはできるのでしょうか。
この記事では、10坪の土地にアパートを建築するときに発生する建築費や狭小地でのアパート建築をするメリット・デメリットなどを解説してきます。是非、10坪ほどの土地でアパート建築をするときに参考にしてください。
アパート建築費についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。
10坪の土地でのアパート建築費
10坪の土地でアパート建築をする場合の建築費を解説していきます。
構造によって坪単価は異なる
アパートの構造には、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）などの構造がありますが、どの構造を採用するかによって坪単価が大きく異なります。
10坪の土地にアパートを建てようとすると、建築費が多くかかる傾向があるため、費用を抑えようと坪単価の安い、木造や鉄骨造を選ぶことが多いです。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造(RC) | 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) | |
|---|---|---|---|---|
| 坪単価 | 56万円 | 76万円 | 94万円 | 120万円 |
構造を坪単価で比較すると、木造が一番安くアパートを建築でき、鉄筋鉄骨コンクリート造が最も建築コストがかかります。
しかし、坪単価だけに注目してアパート建築を始めてしまうと、建築したあとに後悔する可能性があります。アパートの構造によって収益性や耐用年数が異なるため、それぞれの構造の特徴をよく比較して構造を決める必要があります。
アパートの構造や耐用年数に関しては、以下の記事をご覧ください。
構造によって建築費も異なる
10坪の土地でのアパート建築費は以下の通りです。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造(RC) | 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) | |
|---|---|---|---|---|
| 建築費 | 1,233万円 | 1,593万円 | 2,196万円 | 2,730万円 |
アパート建築費は3つの費用から構成されており、坪単価で求めることができる建築費は本体工事費のみとなっています。残り2つの付帯工事費や諸費用は別途求める必要があります。
10坪の土地でアパート建築を行うなると土地の広さに余裕がないため、さまざまな工夫を施さなければなりません。
例えば、収益性を上げるため部屋数を多く確保しようとすると、階数を増やす必要があります。階数を増やすと通常のアパート建築よりも多くの部品を使うことになり、建築費が多くかかってしまいます。そのため、最初に想定していた建築コストを大きくオーバーしてしまう可能性があるので注意しましょう。
活用事例:（仮称）ベアーつきみ野
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 1613.69 |
| 延べ床面積(㎡) | 895.11 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造 |
10坪以外の坪数別のアパート建築費用はこちらご覧ください。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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実際に10坪の土地でアパート建築を行った人の声
実際に、60㎡（約18坪）の土地でアパート建築を行った人の体験談をみてみましょう。
- 性別：女性
- 年齢：20代
- 広さ：60㎡（約18坪）
- 想定していた建築費：3,000万円
- 実際にかかった建築費：4,500万円
- 目的：相続税対策のため
20代女性のAさんは相続税対策として有効な手段だと思い、賃貸併用住宅として18坪の土地にアパート建築を行いました。
当初、3,000万円くらいで建てられるだろうと思ってアパート建築を始めたところ、実際には4,500万円もかかってしまったそうです。実際にアパート建ててみて、Aさんは「建築費がこんなにかかるとは思ってもいなかった」とおっしゃっていました。
また、Aさんは建築費を当初の3,000万円でプランの見積もりを行っていたため、4,500万円の建築費に修繕費を含めてしまうとほぼ利益が出ない状況になってしまいます。
Aさんは、このアパート建築にとても後悔しており、土地の特徴を理解して、しっかり建築費を見積もってからアパート建築を始めればよかったとおっしゃっています。
アパート建築で後悔しないためには
- アパート建築で後悔しないためにはどういたらいいんだろう…？
- そうじゃな、しっかりと建築プランを比較すれば後悔することなくアパート経営を行うことができるぞ
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10坪アパート建築費の内訳
アパート建築費は、本体工事費・付帯工事費・諸費用に分けることができます。
これらは、それぞれ何にかかる費用なのか確認していきましょう。
本体工事費
本体工事費とは、アパートそのものを建てるためにかかる費用で、アパート建築費の総額のうち約80％を占めています。
基礎工事や仮設工事といった躯体工事・さまざまな設備を設置するための設備工事・内外装や塗装などの仕上げ工事でかかった費用は本体工事費なります。
本体工事費を80％を超えないようにすることで、建築費を抑えることにつながります。また、坪単価から求めることができる建築費は、本体工事費であることが多いです。
付帯工事費
付帯工事費とは、アパートの本体工事費とは別にかかる費用のことです。付帯工事費は、建てたいアパートや所有している土地によってことなりますが、アパート建築費の総額のうち大体10~20％となっています。
付帯工事費には、地盤改良工事費やアパートの解体費用、電気・ガス・水道といったインフラの整備費を含んでいます。
諸費用
アパート建築には工事に関する費用のほかに、税金やその他諸費用がかかります。
アパートローンの手数料や不動産所得税、登記費用など、さまざまな税金や費用が含まれます。この中には、確定申告を行うとき、経費として計上できる費用もあるので、しっかりと記録を残しておく必要があります。
アパート建築で発生する税金や諸費用については、以下の記事をご覧ください
10坪アパートを建築するメリット・デメリット
10~20坪といった狭い土地のことを一般的に狭小地と呼びます。そして、狭い土地である狭小地に建てられるアパートのことを狭小アパートといいます。
ここでは、狭小アパートを建てるメリットとデメリットをみていきます。
10坪アパートを建築するメリット
狭小アパートのメリットは以下の2点となります。
- 都市部の需要が高く入居者が多い
- 変形地・旗竿地でも建築できる
では、詳しくみていきましょう。
都市部の需要が高く入居者が多い
狭小アパートは、現在、単身の若い年代からとても人気の物件となっています。
単身の若者は、部屋の広さよりも利便性を求めていることが多く、特にオフィスや駅やバス停などが近くにあることを求めています。
そのため、東京や大阪、名古屋といった都心部に10~20坪の狭小地を所有しているのであれば、アパート建築を始めてもいいかもしれません。狭いアパートである代わりに、水回りや間取りを工夫する必要があります。しっかりとニーズを捉えることができれば、空室で困ることは少ないでしょう。
変形地・旗竿地でも建築できる
特殊な形をした変形地や旗の形をした旗竿地でもアパート建築をすることができます。
もし、10坪くらいのいびつな形をしている土地を持っているのであれば、一度アパート建築を検討してみてもよいかもしれません。
しかし、ハウスメーカーが取り扱っているプレハブ工法を採用することが難しいため、設計事務所や工務店に依頼する必要があります。
プレハブ工法のアパートについてはこちらをご覧ください。
10坪アパートを建築するデメリット
狭小アパートのデメリットは以下の2点となります。
- 入居者が入れ替わりやすい
- 工事が困難な場合がある
では、詳しくみていきましょう。
入居者が入れ替わりやすい
狭小アパートは都心部に建っていることが多く、入居者が入れ替わりやすい特徴を持っています。
狭小アパートには、若者の需要が高くなっていることから、一人暮らし初心者が多く住んでいます。一人暮らし初めての若者たちが、思っていた暮らしとは違ったという理由で出て行ってしまう可能性があります。
また、賃金の上昇やオフィスの移転・転勤などを理由に長く住んでもらえないことも多くあります。
そのため、入居者が入れ替わりやすくなってしまうのです。ひとりの入居者にこだわらず、退去してしまったのであればまた新しい入居者を探しましょう。
工事が困難な場合がある
狭小地では、工事をするための車両の出入りが難しいため工事が難航し、想定よりも多くの日数がかかってしまうことがあります。
また、資材を置く場所を借りたり、工事のための車両を駐車するスペースを借りるとより多くの工事費がかかってしまうことに注意が必要です。
狭小地でのアパート建築については、こちらをご覧ください。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
イエウール土地活用なら複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
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10坪アパート建築が依頼できる施工会社
10坪の狭小地でアパート建築を依頼することができる施工会社はハウスメーカーと工務店となっています。
ハウスメーカー
ハウスメーカーでは、自社工場であらかじめ部品を作り、現場で部品を組み立てるプレハブ工法を採用しています。設計から建築までワンストップでアパート建築を行ってくれます。
プレハブ工法では、あらかじめ決まったパッケージで建築するため10坪の狭い土地では建築できない可能性もあります。ハウスメーカーに依頼する場合、事前に土地の特徴を伝えておき、どんなアパートを建てることができるのか確認しておきましょう。
ハウスメーカーの提供するプレハブ工法は、建築コストを抑えるとこができ、建築期間も短くなります。そのため、所有している土地でプレハブ工法が採用できるのであれば積極的にハウスメーカーに依頼しましょう。
工務店
工務店では、基礎を作りから支柱、壁や床、屋根などを職人が一つずつ取りつける従来工法を採用しています。一からアパートを職人が作り上げるため、間取りや外観に施主のこだわりを反映させることが可能になります。
工務店にアパート建築を依頼する場合、設計を設計事務所に依頼する必要があるため建築費用が多くかかってしまいます。建築費をたくさんかけてでも、こだわりを反映させたいのであれば、工務店に依頼しましょう。
設計事務所に依頼する場合、こちらの記事を参考にしてください。
また、簡単にアパート建築費がいくらになるのか知りたい場合はこちらのシミュレーションツールで試算することができます。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
- 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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10坪の土地でのアパート建築はイエウール土地活用にご相談を！
10坪の土地でアパート建築をする場合、木造で1,230万円、鉄骨造で1,590万円ほどかかります。
狭小地でのアパート建築には予想外の費用がかかることがあるため、しっかりと建築費を比較して、アパート建築を始める必要があります。イエウール土地活用なら、一度の情報入力で建築プランを比較することができるため、狭小地でのアパート建築にも有効活用することができます。
一度、イエウール土地活用を利用して、狭小地でアパート建築をスタートさせましょう。
記事のおさらい
