老人ホーム経営は本当に儲かるの?|設立方法から運営までを徹底解説

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

現代の日本は少子高齢化の影響もあり、全国的に有料老人ホームの数が増えています。実際に、高齢者向け住宅の登録件数は年々増加しています。

「高齢者の役に立つよう、安心した老後を過ごせる老人ホームを経営したい」と考える方もいることでしょう。今回はそうした方へ向けて、老人ホームの種類、設立や経営などで守りたいルール、メリットやデメリットなど、老人ホーム経営の基礎知識を解説します。これを読めば、老人ホーム経営に関する基本的な情報を学べることでしょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

老人ホーム経営のリスクと対策

 class=

少子高齢化が進み、これからは需要が益々ふえると思われる老人ホーム経営ですが、失敗してしまう事業者も少なからずおられます。老人ホーム経営を行う上で、注意すべきポイントは以下の5点です。

  • 介護報酬だけでは利益が出ない
  • 入居者の要介護レベルが上がる
  • 空床が埋まらない
  • 人材流動性が高く運営が困難
  • 投資金額は大きいが転用しにくい
老人ホーム経営によくあるリスクについて一点ずつ確認していきましょう。

利益が出ない

老人ホーム経営の収入源は以下の3つです。

  • 入居者からの家賃・サービス利用料
  • 国民健康保険連合会からの介護報酬
  • 入居時にもらう入居者からもらう入居一時金

一般的な賃貸経営よりも収入源は多いと思えるのに、なぜ利益が出ないということがおきるのでしょうか。その答えの1つは「介護報酬だけでは、人件費をまかないきれないから」です。一般的な賃貸経営との大きな違いは、運営にかかる人件費の存在です。

基本的には、要介護レベルに応じて国から介護報酬が支払われます。加えて介護が必要になった場合には、入居者からサービス利用料の支払いが必要になります。
しかし、実態としては無償で行われていることが多いようです。そのため、介護報酬以上に人件費がかかってしまい赤字となってしまう可能性があります。

これまでは、老人ホームでは入居一時金という入居時の収入が大きく、経営も安定させることができていました。しかし、サ高住が増え入居一時金が0円が一般化してきたため、あまりにも入居一時金が大きい老人ホームは、入居者を集めにくくなっています。

老人ホーム経営は、様々な収入源が考えられますが、その分支出も多いビジネスです。事業計画については、様々な支出や収入を考慮して収支シミュレーションを作成しておきましょう。また、赤字化した場合についてもそれぞれの原因別に対策を事前に考えておくことで、ダメージを減らすことができます。

入居者の要介護レベルが上がる

入居者がかならずしも、同じ介護レベルであるとは限りません。運動の頻度やコミュニケーション量によっては、入居者の要介護レベルが上がってしまう可能性もあります。
しかし、介護保険制度で定められた人員配置基準は、要介護度による違いはありません。

入居者の要介護レベルが上がると、どうしても一人にかかる介護負担は大きくなります。その分だけ、介護負担が増え、人員を増やした場合でも、適正な利益を確保できるように対策を練っておくことも重要です。

空床が埋まらない

需要が大きいと考えられる高齢者向け住宅ですが、空床が埋まらないというリスクも考えられます。空床が埋まりにくい原因は以下の2つです。

  • サ高住が増えており、一時入居金を支払いたがらない方が多い
  • できるだけ自宅で頑張りたい方が増えている

サ高住や民間有料老人ホームが増えていることによって、高齢者向け住宅も競争が進んでいます。また、入居者にとっても価格は重要な要素ですから、価格競争になる可能性が高いと思われます。

高齢者の方々もできるだけ自宅を離れたくない方が多く、国としても、「施設から在宅へ」という介護方針を提示しています。

以前ほど簡単に集客できるわけではなく、竣工前から説明会を開催し、新築で高評価を得やすいうちに広告などの集客コストを拠出できるようにしましょう。また、計画段階から集客が鈍っても成立する事業計画を作成するなどの対策が必要です。

人材流動性が高く運営が困難

老人ホームの運営で、入居者の集客同様に難しいのが、人材の採用です。介護業界は、人材の流動性が高く、安定していません。一人やめてしまうと、採用コスト・教育コストなどがかかります。また、採用が追いつかない場合には、ケアするための人員基準を満たせず、新規の入居者の受け入れを行うことができません。

採用を間に合わせるために、経験の乏しいスタッフを採用すればその分満足度が下がってしまう可能性もあります。また、いうまでもなく、介護時に事故が起きてしまえば、集客にも影響が出てしまいます。

スタッフの管理や働きやすい運営体制を作ることは、収益の観点からは、二の次になってしまいがちですが、入居率や収益に直接作用するため、戦略的に行う必要があります。
スタッフの介護技術やサービスの種類だけではなく、適切な人数の人員配置ができるか、スタッフの教育体制、コンプライアンスなど、介護事業を行う上で必要な内容を総合的に計画しましょう。

投資金額は大きいが転用しにくい

老人ホームは広い土地を要するうえ、建築規模も大きくなりがちなので、初期費用が高くなるというデメリットがあります。マンションやアパートと違い、高齢者が暮らす施設では居住スペースだけでなく、食堂、洗濯室、医務室、職員室など、特殊なスペースを多数要します。厚生労働省が決めた老人ホームの基準は厳しいので、必要部分を受け入れる面積が大きくなるのは仕方ありません。

そのため、施設や設備など、必要なものをそろえるための金額が多くなり、結果として投資する金額が高くなってしまうのです。

また、高齢者が安心して暮らせるように、特殊な設備や間取りを多数設けることになるため、他の事業への転用は簡単ではありません。仮に廃業するとなった時には、物件の処分も必要になります。物件が売却や賃貸できない場合には、大きなダメージとなります。

新築で建てる場合には、買い手がつきやすいように立地や使いやすい土地の広さを選択しましょう。

高齢者施設を作るための土地活用や高齢者施設への賃貸などを考えている方におすすめしたいのは、土地活用サイトの利用です。かんたんな情報の入力をするだけで、複数の企業から一括でプランを取り寄せられます。
契約するまでは無料で利用できますし、企業によっては実際の土地を確認して良いプランを提案してくれる場合もあるようです。

老人ホームは土地の広さが重要で活用の難しいものですが、土地活用サイトを利用することで、土地状況に合わせた最適なアドバイスをもらえる事業者にである確率がぐっと高まるでしょう。

まずは、複数の企業から無料でプランを取り寄せて、プランを比較してみましょう。

有料老人ホーム経営とサ高住経営の違いとは

ここからは有料老人ホーム経営とサ高住経営の違いを、収益性と初期費用の2点から解説します。

収益の大きさなら有料老人ホーム経営がおすすめ

有料老人ホーム経営 サ高住経営
契約形態 利用権方式、介護施設 賃貸借契約、住居
収入 一時入居金、介護報酬、サービス利用料 敷金、礼金、家賃収入、サービス料金など

有料老人ホームと、サ高住経営では、高齢者に入居してもらい定期的に入居費用やサービス利用料をもらいます。

大きな違いは、有料老人ホームでは一時入居金という収入が存在します。入居一時金の金額設定は、0円~数千万円(なかには数億円)など施設によって大きな幅がありますが、入居してもらうだけでも、多くの収入を得ることができます。

一方で、サ高住経営では、一般的な賃貸借契約を結ぶだけなので、敷金や礼金のみが入居時の収入になります。

また、有料老人ホームは都道府県によっては総量規制されている場合があるため、競合が現れにくく、収益が安定しやすいというメリットもあります。

一時入居金を考えると、老人ホーム経営のほうが魅力的に感じるかと思います。しかし、2012年の「高齢者の住まい法」の改正以降は、有料老人ホームでも「一時入居金ゼロ」がスタンダードとなりつつあることは注意しておきましょう。

費用を抑えたいならサ高住経営がおすすめ

有料老人ホーム経営 サ高住経営
補助金 なし 建設費の10分の1、改修費の3分の1までを1戸あたり120万円まで補助
固定資産税優遇 なし 5年間にわたり、税額の1/2~5/6の範囲で市町村が条例で定める割合で減額される
所得税・法人税 なし 5年間40%の割増償却を認可

サ高住経営と老人ホーム経営の大きな違いは、税制優遇措置と補助金の有無です。老人ホーム経営では補助金は出ませんが、サ高住であれば、建築時に以下の補助金制度を利用できます。

  • 10分の1以内の建築費を助成
  • 改修費の3分の1までを1戸あたり120万円まで補助
  • 住宅部分ではない高齢者生活支援施設の合築・併設に施設あたり120まで補助

また、税制面においても、サ高住経営には、固定資産税・不動産所得税・所得税などの優遇措置が取られています。売上という点では、サ高住経営は、有料老人ホーム経営に劣りますが、様々な制度を活用することによって、費用を抑えて経営できます。

(各種、税制度や助成制度は、変更される可能性があります。ご注意ください。)

特に、高齢者施設では集客スピードが遅くなることもあるため、運転資金や初期費用を抑えられるという点では魅力的といえます。

老人ホームの定義と種類

 class=

老人ホームは、高齢者がいつまでも安心して暮らせるように設備を整えた建物です。食事や家事、介護、医療管理などのサポートが充実していることが大切です。

形式も住居型や介護付きなどさまざまで、高齢者の健康や生活などの事情に合わせて決めることになります。この章では老人ホームの基本的な意味を述べつつ、主な高齢者向け施設の種類を3つまとめましたので、老人ホームのベーシックなイメージをつかんでください。

老人ホームの定義

老人ホームとは、高齢者が健康的で安心しながら暮らせるように設備を整えた住居施設です。高齢者の事情に合わせて食事や介護、医療、健康管理、家事などさまざまな面でのサポートも受けられます。

入居者の希望や生活状況などに合わせて種類が分かれているのも特徴です。活動に見合うだけの基準を満たし、都道府県への届けを出して認定を受ければ、老人ホームの活動がスタートします。

【その1】住居型有料老人ホーム

住居型優良老人ホームは食事、掃除、洗濯など普段の生活におけるサポートを受けられるのが特徴です。

介護は訪問介護施設やデイケアサービスなどを施設内に組み込むか、経営者が関連企業と提携するなどの準備が大切です。

部屋が一般の住宅と変わらない構造なので、普段の生活と同じように過ごせることを入居者にアピールできるでしょう。

【その2】介護付き有料老人ホーム

介護付き有料老人ホームは、食事や生活面での介護など、幅広いサポートを受けられる老人ホームです。食事や洗濯などの基本的な生活支援に加え、お風呂やトイレ、機能訓練などの身体的な介護もサービスに入ります。

サークル活動やレクリエーションなどを行う施設も多数です。

介護付有料老人ホームは、都道府県から介護保険制度における「特定施設入居者生活介護」の指定を受けていることが条件です。形式も要介護認定が入居条件の「介護専用」と自立生活可能な人も含む「混合型」に分かれます。

【その3】健康型有料老人ホーム

健康型有料老人ホームは、身の回りにおける多くのことを一人で行える高齢者を対象とした老人ホームです。ただしこちらでも食事などの生活支援サービスを設ける必要があります。

一方で要介護認定などを受けると、退去の必要が出ます。経営者にとっては病気や障害に見舞われた高齢者の転居ルートを確保するために、他の介護付き老人ホームとの提携も考える必要があるでしょう。

老人ホームを設立する際に必要な基準

 class=

老人ホームはあらゆる高齢者が安心して暮らせるように、設置者や職員などにさまざまな基準を設けています。住宅型や介護付きなどタイプ別でも設立のルールが異なるので、自身が作りたいものに合わせた規則チェックが大切です。

高齢者施設の運営基準は厚生労働省によって8つに分けて設けられるなど厳格です。開設後のトラブルを避けるためにもあらかじめこれらのルールを整理しておきましょう。

設置者の基準

老人ホームを設ける経営者は、社会的信用に限らず、運営に値するだけの経営基盤が充分であることが条件です。個人経営者などでは経営を認めてもらえないことがあります。

高齢者施設は、民間事業者や地方公共団体、社会福祉法人、財団法人など法人格を有するグループの経営が多数です。個人では、多くの場合経営できないようです。

職員の基準

経営母体だけでなく、職員の配置にもルールがあり、住宅型や介護付きなどの形式でも内容が違います

人員配置でも介護サービスの有無により異なり、通常の住宅型には明確な基準がないのに対し、介護付きなら栄養士や看護職員などの有資格者を雇う必要があります。

職員の配置

住宅型の老人ホームにははっきりとした人員配置のルールはありません。ただし、介護付きなら厚生労働省が定める「特定施設入居者生活介護」の設立規定により、以下の決まりを守る必要があります。

役職 最低必要人数 利用者:スタッフの最低割合
生活相談員 常勤1人 100:1
看護・介護職員 【介護職員】
常時1人
【看護職員】
利用者50人以下で1人
50人超過ごとに1人追加
【介護職員】
要介護に対し3:1(外部サービス利用なら10:1)
要支援に対し10:1(外部サービス利用なら30:1)
【看護職員】50:1
計画作成担当者 ケアマネージャー1人(兼務あり) 100:1
機能訓練指導者 1人(兼務あり)
管理者 1人(支障なければ兼務あり)

職員の保有資格

介護付きの老人ホームを作るなら、配置すべき有資格者をチェックしましょう。以下の表に必要な有資格者をまとめました。

役職 望ましい資格 無資格
介護職員 介護福祉士または介護職員初任者研修修了者など
生活相談員 社会福祉士など
栄養士 栄養士または管理栄養士 ×
ケアマネージャー 介護支援専門員 ×
機能訓練指導員 看護師、准看護師、理学療法士、作業療法士、言語聴覚士、柔道整復師、あん摩マッサージ指圧師など ×
看護職員 看護師または准看護師 ×
ホーム長 社会福祉士または介護支援専門員など

設置の基準

有料老人ホームを作るには、高齢者が毎日を安心して過ごせるための環境整備が大切です。介護保険指定基準では、廊下幅を1.8m、車椅子同士がすれ違えるスペースがあっても最低1.4mは必要です。

個室の床面積も1人あたり13平米以上を必要とし、地下には部屋を作れません。ただし一般居室で介護サービスを行う場合、介護居室は作らなくてもよいこともあります。ほかにも老人ホームで実質必要なスペースは以下のように多数です。

  • 食堂・談話室
  • 浴室・脱衣室
  • 洗面設備
  • 洗濯室
  • 医務室または健康管理室
  • 機能訓練室
  • 介護・看護職員室
  • トイレ
  • 汚物処理室
  • 事務室

スペース以外にも、火災対策としてのスプリンクラーや、容体急変などに対応するためのナースコールといった緊急通報装置も取りつけましょう。

運営の基準

厚生労働省では、老人ホームの設立について8つのカテゴリーに分けながら基準を設けています。以下のカテゴリーがあるので、それぞれの詳細を確かめながら施設を作っていきましょう。

運営上の義務 詳細内容
管理規定の制定 入居者定員、施設やサービスなどの利用料、介護基準、医療対応
名簿の整備 入居者および身元引受人のフルネームや連絡先
帳簿の整備(住宅型の場合) 以下の帳簿を最低2年間保存すること。これがないと指定拒否や取り消しの可能性あり

  • 施設の修繕や改善レポート
  • 利用料や前払い金など入居者が払った費用の受領記録
  • 入居者へのサービス内容
  • やむを得ない身体拘束を行った場合、その内容や時間、理由
  • 入居者および家族から受けたクレーム
  • 施設内サービスによる事故状況および処置
  • 他の事業所への介護サービス依頼、実施状況と、依頼先情報
  • 職員、入居者、設備、会計の記録
個人情報の取り扱い 個人情報保護法に基づいて
緊急時対応 火災や地震などの防災マニュアル、定期的な避難訓練
医療機関との連携
  • 緊急時に協力できる医療機関や協力内容
  • 入協力医療機関による診察科目を入居者に知らせる
  • 入居者が医療機関を選ぶ自由を保障
介護やその他のサービス
  • 近隣の介護サービス事業所の情報提供義務
  • 入居者が介護サービスを選ぶ自由の保障
  • 住宅型でも食事や介護など適切なサービス提供が必要
運営懇親会の設置 管理者、職員、入居者による運営懇親会を定期開催し、入居者の意見なども必要に応じて反映すること。懇親会では以下の説明が必要

  • 入居者の状況
  • サービス提供の状況
  • 入居者から設置者へ払う料金

老人ホームを設立する流れ

 class=

老人ホーム設立には、市区町村や都道府県への相談から始まり、必要な申請書類を提出するなどの大切なプロセスがあります。人員確保などの開業準備も必要で、土地や施設、設備などの購入費も調達しなければいけません。

ここでは、高齢者施設を作る主な流れを紹介しますので、これから設立を考えている方はひとつひとつを慎重にチェックしていただきたいと思います。

老人ホーム設立の流れ

老人ホーム設立では、市区町村や都道府県への事前相談から始まります。高齢者が安全に暮らすための建物を作るだけでなく、そのための土地の取得も必要です。今後のスムーズな流れを考えると、、各種許認可権を持つ都道府県や市区町村との関係は密にしておいた方がいいでしょう。

事前相談をクリアしたら開業準備に入ります。人員や設備を確保するかたわら、申請書類などの事務手続きも手を抜けません。有料高齢者施設を設立するまでの大切な手順を、3つのステップに分けて解説します。

市区町村や都道府県への事前相談

ある程度老人ホームの設立プランが決まったら、まず市区町村や都道府県の担当課に、施設を作りたいという事前相談を行います。

担当課との協議を進めつつ、都道府県ごとに決まっている指針に基づき、新しい老人ホーム作りを任せるにふさわしいかなどの審査が進みます。

開業や人員の確保などの準備

審査に合格したら、老人ホーム経営母体となる法人を設立します。高齢者を受け入れる部屋などの設備や備品調達だけでなく、介護職員やケアマネージャーなどの従業員も雇用しなければなりません。

設備費用や人件費などは国からの補助金、銀行からの融資などでまかなうことが一般的です。しかし全て融資や補助金でまかない、自己資金がゼロで進めることは難しいようです。

申請書類の提出

各都道府県、政令指定都市、中核都市などといった属する自治体による「有料老人ホーム設置や運営に関係するルール」に基づいて、行政との事前協議を行います。協議が終わったら施設の設置届を提出します。正式受理されると、建築工事の着工に取り掛かかることができます。

新設予定の老人ホームが介護付きの場合、開設まで1カ月を切る前に「指定特定施設入居者生活介護申請」が必要なので、忘れないように気をつけましょう。

老人ホームの基本をしっかり理解し経営を検討しよう

 class=

老人ホームは高齢者が安心して暮らせるための専用施設です。マンションやアパートとは違い家賃以外の収入項目も多く、経営が軌道に乗れば大きな利回りも期待できます。
しかし、高齢者に配慮した部屋やスペース作りが重要なので、広い土地が必要で建築面積も大きくなりがちです。初期費用が想定以上にかかることも多く、少しでも早く黒字経営を達成するためには綿密な計画が重要です。

高齢者施設の設立には、手続きから建物の構造まで厳格なルールがあるので、なにかひとつ見落としただけでも、前に進みません。このようなことにならないよう老人ホーム設立の方法と運営の基本を徹底的に理解し、経営プランを慎重に作り上げるよう心がけましょう。

吉崎 誠二
監修者:吉崎 誠二(よしざき せいじ)
不動産エコノミスト
社団法人住宅・不動産総合研究所理事長
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
初心者でもわかる!
記事のおさらい
老人ホーム経営は難しい?
老人ホーム経営のリスクは、人件費がかさみ利益がでないというリスクが考えられます。詳しくは、老人ホーム経営のリスクと対策をご覧ください。
老人ホーム経営とサ高住経営の違いとは?
老人ホーム経営とサ高住経営の違いは、主に収入源と補助金制度の2点です。詳しくは、老人ホーム経営とサ高住経営の違いをご覧ください。
老人ホーム経営にはどんな種類がある?
老人ホーム経営には、住居型、介護付き、健康型の3つの種類があります。詳しくは、老人ホーム経営の定義と種類をご覧ください。
老人ホームを設立する際に必要な基準とは?
老人ホーム経営の設立には、様々な基準をクリアする必要があります。詳しくは、老人ホーム経営を設立する際に必要な基準をご覧ください。
【完全無料】最適な土地活用って?