「老後の30年で約2,000万円不足する」といった老後2,000万円問題が話題になるように、年金だけでは老後の資金が心配という方も多いのではないでしょうか。
実際、その人のライフスタイルによって不足する金額も異なりますが、早いうちから老後の資金を貯めておくことに越したことはありません。特に、両親から土地を相続している方は、その土地を有効活用して、老後の資金を貯めることをおすすめです。
ただ、土地活用を始めるといっても、上手く経営できないのではないか、老後の資金どころか借金まみれになってしまうのではないか、という不安を抱いている方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、老後のために土地活用を始めるべき理由や土地活用に対する不安と対策について解説していきます。是非、早めに土地活用をスタートさせ、安心できる老後を過ごしましょう。
- 年金受給額は年々減少している
- 早いうちから資産運用を行い、老後の資金を貯めておくことが大切
- 土地活用をすることには老後の資金貯蓄のほかに、税金対策や生命保険代わりといった理由も存在する
- 土地活用をする際はある程度の自己資金が必要である
- 土地活用は必ずしも成功するわけではないということを頭に入れておく
現状は年金だけでは老後の生活は不安
2019年に老後2000万円問題が取り上げられてから、老後の生活を年金だけに頼るのは不安だなと感じている方も多いと思います。やはり、年金が十分に受け取れず、生活が苦しくなるようなことは避けたいものです。
そこでここでは、直近3年間の年金受給率の変化と老後の生活費について解説していきます。今の日本の現状を理解して、老後の資金形成の重要性を確認していきましょう。
年金受給額は年々減少している
| 令和2年度（月額） | 令和3年度（月額） | 令和4年度（月額） | |
|---|---|---|---|
| 国民年金（老齢基礎年金（満額）） | 65,141円 | 65,075円 | 64,816円 |
| 厚生年金※（夫婦2人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額） | 220,724円 | 220,496円 | 219,593円 |
参考：「令和4年4月分からの年金額等について」日本年金機構
国民年金と厚生年金の受給額は、直近の物価と賃金の変動率によって毎年調整されています。
令和4年度（6月15日支払分から）は、国民年金で64,816円、厚生年金で219,593円となっています。本年度の年金受給額は、昨年度（令和3年度）に比べて0.4％の引き下げが行われており、金額で約1,100円も少なくなっています。
また、上記の表にもあるように、令和2年から令和3年にかけても0.1％の受給額の引き下げが行われており、年々減少傾向にあります。1％にも満たない減少率とはいえ、毎年このまま減少してしまうと、20年後・30年後にはもっと少なくなっているかもしれません。
そのため、年金だけに頼らないようにすることが大切になっていきます。土地を所有しているのであれば、その土地活用を始めて、安定した収益を上げるなど老後の資産形成に向けて、策を講じていきましょう。
老後に必要な生活費は？
ここ数年、年金受給額が減少傾向にあると解説してきましたが、実際、老後の生活にはいくらの資金が必要なのでしょうか。
総務省統計局が公表している令和2年度の家計調査によると、65歳以上の2人以上の世帯では毎月241,724円の生活費がかかります。また、これが70歳以上になると毎月229,931円の生活費がかかるとされています。
昨年の生活費と今年度の年金受給額と比較してみます。年金は2ヶ月一度支給されるため、支給額は64,816円＋219,593円＝284,409円となり、1ヵ月あたり約14万2,000円で生活しなければなりません。また、1ヵ月あたりの生活費は、65歳以上の世帯の場合、241,724円となっているため、年金だけで生活しようとすると毎月10万円程不足することになります。しかし、今では、65歳以上の方でも働いている方も多いため、年金だけが収入源になることは少ないでしょう。
このように、働けるうちは生活費に困らないかもしれませんが、もう少し年を取り、働けなくなってしまうと、資金難にぶつかることになってしまいます。老後の豊かな生活を送るためにも、早いうちから資産運用を行い、老後の資金を貯めておくことが大切です。
土地活用の相談先についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。
老後のために土地活用を始めるべき理由
土地活用を始めるべき理由は以下の通りです。
- 老後の資金を貯蓄できる
- 税金対策になる
- インフレ対策になる
- 生命保険になる
- 満足のいく医療と介護が受けられる
- より多くの財産を家族に残せる
- 家族への負担を減らせる
老後の資金を貯蓄できる
土地活用を始めることで、給与とは別に、毎月安定した収入を得ることが可能になります。そのため、生活は今のままで、老後のための資金を貯蓄することができます。
また、アパート経営やマンション経営では、ローンを完済することで、これまで家賃収入から充ててきたローンの返済がなくなり、これまでの家賃収入よりも多くの金額が手に入ることになります。
たとえば、40歳でアパート経営を始めた場合、アパートローンの返済期間は20年~30年が一般的であるため、60歳~70歳でローンの返済が終わり、リタイア後には多くの家賃収入を得ることができます。
税金対策になる
土地活用を始めると税金対策という面でも効果的です。
相続税
土地活用を始めて、土地の上に建物を建てることで、現金や更地のまま土地を相続するよりも相続税を節税することができます。
具体的には、賃貸住宅の建っている土地は、貸家建付地となり、評価額が約80％まで軽減され、建物には、借家権割合によって評価額が70％まで軽減されます。
相続税は、評価額によって納税額が変わってくるため、評価額を下げることが節税につながります。
固定資産税
土地を所有されている方の中には、多少なりとも固定資産税に困らされていた方もいらっしゃると思います。
そこで、土地活用を始めて、土地の上に賃貸住宅を建てることで、住宅用地の特例という制度が適用され、土地にかかる固定資産税を節税することもできます。
具体的には、賃貸住宅1戸につき200㎡までの固定資産税評価額が×1/6の価格まで下がります。多くの場合、この住宅用地の特例を適用すれば、土地にかかる固定資産税を1/6まで減らすことができます。
インフレ対策になる
老後に備えて土地活用を始めることで、インフレ対策ができます。
もし、インフレが進行し、現金の価値が下がっても、土地などの不動産はその影響を受けづらい特徴があります。
将来的に、現金の価値が上昇するのか、下落するのか、予測することは不可能です。そのため、万が一に備えて土地活用をして、現金を不動産に変換しておくことで、インフレの影響を最小限に抑えることができます。
生命保険になる
土地活用をローンを組んで始める場合、団体信用生命保険（団信）への加入が必要なことが多くなっています。
団信とは、借主に万が一のことがあったとき、保険金により残債を弁済される制度のことです。
この団信に加入しておけば、もしものことがあっても、残った家族にローンの返済義務を残すことがなくなり、収入源である不動産も引き継がせることができます。
満足のいく医療と介護が受けられる
老後は、若いときよりも医療費や介護費用がかかりやすく、十分なサービスを受けるためには多くの資金が必要となってきます。
しかし、土地活用によって収入を得ているなら、将来かかる医療費や介護費用を捻出しやすくなるため、老後の心配を軽減できます。
いつまでも健康でいられるとは限らないため、保険をかけるという意味でも、土地活用を始めておいて損はありません。
より多くの財産を家族に残せる
土地をそのまま所有しているよりも、土地活用を始めて、収益物件を所有していた方が、より多くの財産を家族に残すことができます。
ただ、ローンを組んで土地活用を始め、相続時にローンが残っている場合には、土地や建物だけを相続することができず、ローンの残債も相続しないといけないことに注意する必要があります。
しかし、わざとローンを残して相続税を減らすというテクニックもあるため、どれくらいなら相続税を負担できるのかを家族と相談しておくことも重要でしょう。
儲かる土地活用について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
家族への負担を減らせる
土地活用をして土地や建物の手入れをしていることで、家族への負担を減らすことができることも大きなメリットです。日本では特定の空き家に対しての措置法が制定されており、空き家を放置していると罰則を受けてしまいます。
もし、所有する空き地に建物がある場合は、放置していると将来的に家族に迷惑をかける可能性があります。土地活用によって手を加えていることで、特定空き家に指定される心配がなくなり、家族への負担を大幅に軽減できるでしょう。
また、土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
＼最適な土地活用プランって？／
活用事例:障害者グループホーム
| 土地面積(㎡) | 464.56 |
| 延べ床面積(㎡) | 200.96 |
老後のための土地活用に対する不安と対策
土地活用を始めると、さまざまなメリットが得られるといっても、やはり不安に思うことがあると思います。そこでここでは、土地活用を始めるうえでの不安の対策について解説します。
借金まみれにならないために自己資金の割合を増やす
土地活用では、経営に失敗してローンの返済に追われてしまうのではないかという不安を抱いている人も多いのではないでしょうか。多くの活用法でも、ローンを組んで始めることが一般的となっていることから、そのような不安を持つことはごく普通のことです。
そこで、この不安を少しでも解消するためにも、自己資金の割合を増やして土地活用を始めることが大切になります。自己資金とは、土地活用を始めるうえで手元に用意する頭金のことを指します。
この頭金が多ければ多いほど、借り入れ額を減らすことができ、返済に苦しむリスクを減らすことができます。また、借り入れ額が少なければ、手元に入ってくる収入も増加するため、投資費用を素早く回収することも可能になります。
安定した利益を得るために利回りを確認する
土地活用を始めるうえで、本当に収益化することができるのかという不安を抱いている方もいらっしゃると思います。こういった不安を解消するためにも、物件選びの段階で利回りを確認しておくことが大切になります。
利回りとは、土地活用における収益性を表した割合で、この数値が高いほど収益性が高いことを示しています。土地活用の検討段階では、かかった費用に対する1年間の収益の割合である表面利回りに注目してプランニングをしていきます。表面利回りは、1年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100で求めることができます。
しかし、計算には維持管理費などの諸経費は考慮されずに計算されているため、この数字は信用し過ぎないことが大切です。仮に、年間の諸経費なども考慮した実質利回りが提示されているのであれば、そちらを参考にプランニングを進めていきましょう。土地活用における疑問や不安を解決させるためには、実際に土地活用のプロに相談してみることもおすすめです。
無理なくづつけるために専門会社へ管理委託をする
土地活用を始めるといっても、自分でも経営を続けられるのか不安に思う方もいらっしゃると思います。そこで、土地活用を無理なく続けていくためにも、自主管理を選ばず、管理委託や一括借り上げの管理形態を選択しましょう。
管理委託や一括借り上げといった管理形態では、委託手数料がかかるものの、手間をかけずに土地活用を始めることができます。活用法によって異なりますが、多くの場合、管理業務には専門知識やノウハウが必要になってきます。また、賃貸経営では、入居者同士のトラブル対応や家賃の集金など、身体的だけでなく、精神的にも疲労してしまうこともあります。
このような負担を感じることなく土地活用を続けていくためにも、自分に合った管理のスタイルを見つけることが大切です。仮に、ある程度時間に余裕のある方であれば、管理業務の一部を委託し、できる範囲の業務に取り組みましょう。
老後のための土地活用を検討するポイント
ここでは、老後のために土地活用を始めるか検討するポイントを解説します。
家族の同意を得ているか
もし土地活用を始めたいと考えたら、家族の同意を得るところから始めましょう。
あなたがアパート経営を始めたいと考えていても、家族は駐車場経営をしたいと考えていることもあります。また、子供たちは、その土地で将来マイホームを建てたいと考えているかもしれません。
こういった意見の違いから、勝手に土地活用を始めて、家族内で揉めるようなことがないように、事前に活用内容や時期について確認しておくことが大切です。
ローンを組んで始めることもある
アパート経営やマンション経営といった土地活用は、数千万円から数億円もの建築費用がかかることから、ローンを組んで始めることが一般的です。
もちろん、ローンを組むということは、ローンの返済義務も生じます。基本的には、土地活用で得られる家賃収入からローンを返済していきますが、経営が傾き、家賃収入が減ったとしてもローンを返済していかなければならないのです。
もし、ローンの返済が滞ってしまうと自身の信用にキズがつき、他の借り入れができなくなったり、新たなクレジットカードが作れなくなったりする可能性もあります。このように、ローンを組んで始める土地活用にはリスクがあるということを覚えておきましょう。
資金がなくても始められる土地活用については、以下の記事をご覧ください。
必ずしも成功するとは限らない
土地活用によって利益を得られるのは確かですが、必ずしも活用が成功するとは限りません。専門家からアドバイスを受けて活用している場合でも、立地条件や経営方法などが原因で土地活用に失敗する可能性もあります。
土地活用で失敗すると利益が得られないだけではなく、初期費用が回収できずに損をしたり、融資を受けたことによって借金が増えたりすることもあります。
また、土地活用が上手くいかず、ローンの返済ができないと、最終的には土地を差し押さえられ、不動産を失ってしまう可能性もゼロではありません。
土地活用を始めて安心できる老後の生活を
所有している土地を活用しておくことで、収益化によって老後資金の貯蓄ができます。
また、早いうちから土地活用をしておくことで、老後資金にも余裕を持つことができ、豊かな老後を過ごしやすくなります。
定年退職後は収入が減り、健康上の問題で働くのが難しくなることも多いです。土地活用の方法によっては不労所得が得られるため、持っている土地を有効活用して、豊かな老後を迎えるための準備をしておきましょう。
