ビル経営を徹底的に解説!ビル経営の種類、向いている土地やリスク

土地活用を考えている方へ
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土地は、単純に持っているだけではお金になりません。逆に固定資産税が多額にかかってきてしまい、実質「お荷物」になってしまうこともあります。

しかし、土地をうまく活用し始めれば、不労所得を生み出してくれる、価値のある資産になります。土地活用の方法は様々ありますが、中でもビル経営は収益性が高いため、検討する人が増えてきています

この記事では、ビル経営について、ビル経営の基礎知識から、リスク、また成功するためのポイントを解説します。

ビル経営の種類

ビル経営とは、オーナーが土地に空っぽのビルを建て、企業や飲食店などをテナントに入れて賃貸料を回収するというビジネスモデルです。テナントの特徴によって必要な設備や内装のデザインが若干変わってきます。

リサーチをしっかり行い、あらかじめテナントとしてターゲットにしたい業種に見当をつけておくのも良いでしょう。

事務所として使うオフィスビル

オフィスビルとは、テナントが企業のオフィス(事務所)として使用することを目的として入っているビルのことです。オフィスビルとしての活用パターンは一般的にも広く知られているため、「ビル経営」と聞くと、このビジネスモデルと思い浮かべる人が多いです。

オフィスビルの内装の特徴としては、いくつかの部屋があり、部屋の内部にはあまり仕切りがなく、トイレなどの共有設備が設置してある、というシンプルなデザインです。
特定のフロアにコンビニや飲食店など、会社に勤める人たちが利用しやすい店舗が入っていることも多いです。

商業施設が入る商業ビル

商業ビルと呼ばれるビルの場合は、レストランや小売店などの商業施設が主なテナントとなります。商業施設ビルを経営する場合、どの業界のテナントを入れれば利益になるのかはビルの立地条件や周りの環境によって変わってきます。

多くの場合、色々な業種のテナントが入っています。しかし、ビル周辺の環境や利用者のニーズによっては、オーナーの経営方針で、テナントはレストランやカフェなどの飲食店のみにするなど、中に入っているテナントの業界を一つに絞っている場合もあります。

ファッション系が多いファッションビル

商業ビルの中でも、主にファッションアイテムを取り扱う店をテナントとして入れているビルのことをファッションビルと呼びます。マネキンや洋服が利用者から見えやすいよう、フロア全体を開放的なデザインにしていることが多く、ショッピングをしたい人の流れに沿うような内装デザインのことが多いです。

ファッションと一口に言っても、様々な種類があるので、立地条件と規模によっては多くの利用客を惹きつけることができます。

流行れば人気が出て利益率も高いですが、テナントとして入居できるのが「ファッション業界のみ」と限られているので、一度テナントが退去してしまうと次のテナントを見つけづらくなる可能性もあります。

医療系施設が多いメディカルビル

メディカルビルと聞くと、大きな病院施設を思い浮かべる人も多いかもしれませんが、こちらも商業ビルの一種です。その名の通り、医療事業カテゴリとして扱われるテナントが多く入っていることが特徴です。

一般的な診療所だけではなく、調剤薬局やコンタクトレンズの販売会社なども入居していることが多いです。

診察後すぐにお薬ももらえるというメディカルビルは、利用者の手間を省いて動線を整えることで利用者のニーズにうまく応えている例と言えます。また、医療施設の利用者の数は景気に影響されることがなく、常に一定の集客が期待できます。

そのため、テナント側との長期契約が見込め、ほかの商業ビルに比べて月の収入が安定することが多いです。しかし、専門性が高いからこそ一度テナントに抜けられてしまうと、次を見つけるのに苦労するケースも多く見られます。

ビル経営に成功するための立地条件

不動産投資としては注目度の高いビル経営ですが、誰もが成功するというわけではありません。ビル経営に一番大切なのは、立地条件です。

では、経営に成功したビルが持っている共通の立地条件とはどのようなものがあるのでしょうか。

人が集まる立地かどうか

ビル経営に最も向いている立地は、人が集まるところです。そういった意味では、郊外の土地よりも都心部が圧倒的に有利です。例えば、東京都内、地方ならば県庁所在地、大阪や名古屋など大きな都市の中心部、などがビル経営に向いています。

経営するビルの種類によってもニーズは変わります。オフィスビルであれば、オフィスの多い東京がぴったりです。逆にメディカルビルなどは、老人ホームやファミリー世帯が多く住んでいる地域であれば郊外でもうまくいく可能性はあります。

人が多く集まる場所は、様々なビジネスも活発に行われていますので、常にテナントが入居待ち状態のことも多いです。新しい施設ビルのニーズも高いです。

駅までのアクセス

人の集まる場所というのは、人がアクセスしやすい場所と言い換えることもできます。駅に降り立って徒歩何分でビルにたどり着けるかによって、利用者の数は変わってきます。そうなると、駅周辺の土地というのは利便性の面でとても有利です。

特に、その駅の規模が大きかったり、急行が止まるなど利用者が多かったりするとよりチャンスがあると言えるでしょう。駅の利用者が多くても、駅周辺には商業ビル自体が少ないケースも多く見られます。その場合、新しくビルを建てることでテナントや利用客が集まることが期待できます。

広さがある

ビル経営を行うには、土地の中に建てたビルにテナントを数店舗入れられて、利用者が狭さを感じないくらいのキャパシティがあることが理想です。広ければ広いほど有利と言えるでしょう。

店が1店舗しか入らない程度の狭い土地だと、通常のビル経営で期待できるようなビジネスモデルを確率しづらい場合があります。しかし、立地条件やプランニングによっては収益を上げることも可能です。

大通りに面している

駅から離れていても、交通量の多い大通りに面している土地ならビル経営に向いていると言えるでしょう。土地の場所が都内なのか郊外なのか、周りにはオフィスビルが多いのか住宅街なのか、などにもよりますが、一般的には、飲食店をテナントとして入れるビルなら利用者の層が偏らないので成功しやすいです。

大通り沿いのビル施設の場合、車での利用者も多いので駐車場を作るなどの工夫が必要です。

デメリットとその対策法

ビル経営には、安定した収益が見込めることを含め、うまく経営が進めば金銭面でのメリットが大きいです。

しかし、それと同時にデメリットやリスクもあります。ビル経営を始める前に、デメリットの部分もしっかり把握しておきましょう。

経営の難しさ

ビル経営は、初心者にはかなりハードルの高い不動産ビジネスです。特に、好立地な条件を持つビルや、成功しているビル経営は、その道のプロフェッショナルである大手不動産会社などが資本になっていることが圧倒的に多いです。
十分な面積と魅力的な立地を所有していても、経営の知識がなければビル経営で成功することは難しいです。さらに、ライバルとなるのが大手不動産会社であれば、経営リスクはかなり高いと言えるでしょう。その場合、信頼できる土地活用専門の会社に委託して、管理や経営はお任せすることも必要です。

初期費用の高さ

ビル経営を始めるにあたっての初期費用は、アパート経営や駐車場経営など他の土地活用と比べても高額です。

大きな建築物を作る必要があるだけではなく、ネット環境、電気や空調設備、セキュリティ設備、防音設備など、テナントが安心して使用できるようハード面も十分に整える必要があるからです。

また、定期的なクリーニング、トイレなどの公共の場所のメンテナンス、設備の故障、緊急時の対応など、ビルの設備のクオリティを維持させるための費用もかかってきます。初期費用だけでなく維持費も、他の土地活用の場合と比べて高額になります。

景気の影響を受けやすい

ビル経営は、意外と競争の激しいビジネスです。入居しているテナントの企業やお店が、常に景気に影響を受けていて競争にさらされており、そこから賃料をもらうことで成り立っているビル経営も、必然的にテナント側のビジネスの影響を直接受けるためです。

景気が悪くなった場合、テナントの賃料の支払いが遅れたり、もっと条件の良いビルを探して引っ越してしまうケースもあります。また、今回の新型コロナウイルスのように自粛がかかり、一気に複数店退去となる場合もあります。

一方、マンションやアパートは不景気の中でも住居を必要とするため、景気の影響で一気に人がいなくなるということはありません。

不景気の影響下でテナントが退去になったとき、すぐに次の入居者が見つかるとは限りません。元々の値段が高額なため、空室時のリスクも上がります。そのデメリットも踏まえ、最初から貸しやすい条件を整えておくのも一つの解決方法です。

税金の負担が大きい

アパート経営やマンション経営の場合、住居することを目的とした土地利用とカテゴライズされるため、固定資産税や都市計画税が減税されるというメリットがあります。

しかし、ビル経営の場合、テナントは住居を目的としている建物ではないので、固定資産税や都市計画税は満額支払いが必要です。

しかし、相続税や所得税に関しては減税が期待できます。例えば、オフィスビルとして使用されている土地は、「貸家建付地」として区分されるため、相続税の評価が2割前後下がります。ビル自体は固定資産税評価額で評価されますが、こちらも建築コストの約6割と言われており、節税が可能です。

ビル経営を長期間に渡って経営する予定の場合や、今後、親族などに譲る可能性も視野に入れている場合は、減税効果があると言えるでしょう。

ビル経営を検討する際には

土地活用を考えたとき、ビル経営は魅力的な選択肢の一つです。

しかし、費用面や運営面からもメリットとデメリット両方をしっかり把握し、自身が所有している土地に合っている活用方法かどうかを見極めることが大切です。

様々な土地活用を知る

土地活用を考え始めた際、最初から選択肢を一つに絞るのはおすすめできません。まだビルを建築していない状態であれば、ビル経営だけではなく、賃貸マンションを立てる場合やビジネスホテルとして経営する可能性なども視野に入れ、専門家に相談することから始めましょう

土地活用は、その土地の立地や面積、利用者となるターゲット層などを加味して考えることで、最大限に収益を上げることができます。専門家から設計プランと収支プランを提出してもらい、全体にかかる初期費用〜コスト回収までにかかる日数を把握することが大切です。

そこで収支が合わない・理想ではない、と感じた場合は、その活用プランが所有している土地とはマッチしていないということになります。その場合は、売却や土地ごと不動産会社に貸すなど、他の運用方法も視野に入れることをおすすめします。

土地活用サイトを利用する

自身がお持ちの土地がどれくらいの価値があり、どのような方法で利用するのが最適なのかを見極めるためには、一箇所の意見だけではなく複数の企業に話を聞くことが大切です

複数の専門家から意見を聞くことで、土地の相場も具体的に把握でき、また実際に活用した際の収支のプランニングなども可能です。

また、複数の企業から話を聞くことは自分を守ることにも繋がります。複数の企業から見積もりを取っておけば、その中に極端に土地の評価価格を下げて見積もりを出してきたり、初期費用を高額に釣り上げてくるような不動産会社がいたとしても、「これはおかしい」と見抜くことができます。

おすすめはイエカレ

複数のプロフェッショナルの意見を聞くことは大切ですが、複数箇所に不動産の情報を送ったり、見積もりを出してもらうためにコンタクトをとったりする作業はとても手間と時間がかかります。

忙しくてそこに費やしている時間がない、という方も多いのではないでしょうか。

そこで最近話題になっているのが、日本最大級の不動産情報サイトで利用できる一括査定サービスです。

一度イエカレ上で不動産情報を登録すれば、複数の不動産会社に情報が渡り、複数社のプランや査定額を一度に受け取ることができます。時間と手間、両方の短縮になるので、とてもおすすめです。

ビル経営では建設時からリスクも考えて対策をとること

土地活用の選択肢の中でも、ビル経営に向いているのは立地や広さに恵まれた土地です。初期費用も高額ですが、その分長期的に大きなリターンが返ってくることが期待できます。

しかし、専門的な不動産経営の知識が必要な活用法でもあることから、基礎知識を身につけることはとても重要です。メリットではなく、最初からリスクやデメリットがあることを念頭において、できるだけ対策をとりながら進めましょう

初心者でもわかる!
記事のおさらい
ビルにはどんな種類がある?
一言でビルと言っても、オフィスビルやファッションビル、メディカルビルなどがあります。詳しくは、ビル経営の種類をご覧ください
ビル経営で成功するには何が必要?
ビル経営で最も重要なのが立地です。詳しい立地条件については、ビル経営に成功するための立地条件をご覧ください。
ビル経営のデメリットとは?
ビル経営のデメリットは、経営の難易度が高いという点が挙げられます。詳しくは、ビル経営のデメリットとその対策法をご覧ください。
ビル経営を検討する場合、なにから始めるべき?
まずは、専門家に相談しビル経営に向いている土地かどうかを調べる必要があります。専門家の詳しい選び方については、ビル経営を検討する際にはをご覧ください。
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