土地の面白い活用法について紹介|基本的な土地活用のメリットとは

吉崎 誠二
監修者:吉崎 誠二(よしざき せいじ)
不動産エコノミスト
社団法人住宅・不動産総合研究所理事長
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
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「遊休土地を所有しているけれど、どうやって活用して良いかわからない」「投資として、土地の購入を考えているけれど、本当に活用できるの?」と疑問を持っている方は意外と多いものです。

上手な土地活用のためには、その土地の特徴をつかむことと、オーナーの土地活用の目的をはっきりさせることが大切です。土地活用のメリットを理解し、最適な土地活用の方法を見つけましょう。

土地活用の方法については、こちらの記事をご確認ください。

土地活用の主なメリット

土地活用のメリット
土地は、活用せずに持っているだけでは固定資産税などの税金がかかるだけで、資産として目に見える形で価値を発揮することが難しいものです。

しかし、有益に活用すれば、様々なメリットを生んでくれる資産となります。メリットと一口に言っても、中身は様々です。それでは、土地活用をすることでどのようなメリットが生まれる可能性があるのかを見ていきましょう。

収入の可能性が生まれる

所持している土地は、有効に活用すれば収益をあげることが期待できます。
例えば、アパートやマンション、店舗、商業施設などを建てて賃貸物件の経営を始めれば、毎月安定した収入が得られる可能性が高く、その収益性も高いものです。

しかし、建設費用などの初期費用も高いため、利益を回収するには時間がかかることが多くあります。そのため、長期的な活用を考えている方におすすめです。
また、収益性はあまり高くはないものの、初期費用が比較的安く抑えられる、駐車場や駐輪場として活用する土地オーナーもいます。

このように、ご自身の土地活用のプランや現時点での資金を考慮しながら土地活用を行うことで、メリットの大きい新たな収入源になる可能性があります。

節税効果が期待できる

土地活用ができれば、収入源となるだけでなく節税効果も期待できます。軽減できる税金の種類について解説します。
(税については、個々の状況により異なります。詳しくは専門の税理士等にご相談ください。)

固定資産税等の軽減

固定資産税とは、所有している不動産(固定資産)を持っている所有者に対して課税される税金のことです。
「不動産」と呼ばれる固定資産には、住居や店舗などだけではなく更地のままの土地や空き地なども含まれるため、不動産を所有している全ての人に毎年かかる税金です。
課税額については、不動産の価値によって異なりまたその価値は定期的に変動する可能性があります。

固定資産税は、土地活用をすることで安くなる可能性があります。活用していない土地、つまり更地に比べて、住宅が建っている土地は、最大で1/6までの減税が可能です。
具体的には、1戸あたり200平米までの部分に関しては、評価額が1/6に、1戸あたり200平米を超える部分に対しては、評価額が1/3になります。

また、固定資産税と同じく所有している不動産に対して、毎月かかる都市計画税についても減税できるケースがあります。
都市計画税の場合は、所有している土地を「住宅」という使用目的で活用する場合に減税されることがあります。
こちらも、更地の状態と比べて最大で1/6までの減税ができることは覚えておきましょう。(税制度は変更される可能性があります。最新の情報を入手してください。)

相続税の軽減

親や配偶者などが所持していた土地を相続する場合には、相続税がかかります。相続税は税額が大きいため、相続せずに売却を選ぶ人も少なくありません。
しかし、土地を活用していれば、相続税が安くなる可能性があります。

相続税も固定資産税と同じく、所有している土地の価値によって課税額が変わります。
建物は年月がたつと劣化することや、他人に貸付をすることで所有者の土地に対する自由度が減ることで、土地の価値が相対的に下がると評価されます。

そのため、土地活用のために建築物を立てると、その土地の評価額としての価値が下がるため、相続税が軽減されることがあるのです。
(税は個人・あるいは法人により異なりますので、詳細は税理士等にご確認ください。)

面白い土地活用の実例

面白い土地活用例

土地活用と一口に言っても、様々な活用法があります。アパート経営や商業施設経営は収益をあげている土地活用として有名です。

しかし、有益な土地活用の選択肢はそれだけではありません。狭い土地でも活用できるもの、初期費用が安く抑えられるものなど、様々な種類があるため、所有している土地の特徴に合った活用法を選びましょう。

狭い土地でできる土地活用については、以下の記事をご確認ください。

道路沿いでロードサイド店舗

土地活用で多い「ロードサイド店舗」とは、道路沿いなどにある流通小売り店や飲食店に貸す賃貸物件のことです。
一般的には、車の交通量が多い幹線道路沿いや、郊外の大きな生活道路沿いなどのエリアにある物件のことを指します。

ロードサイド店舗は一般的に需要が高く、常に一定数の土地を探している事業者がいるため、比較的短期間で収益につながりやすいと言われています。
また、建築にかかる単価は相対的に安く、賃料単価は高くなるといううれしい特徴もあります。
一方で、それなりの広さが必要とされるということは承知しておいた方がよいでしょう。

利用者のほとんどが車での来客のため、店舗のためのスペースだけではなく駐車場のスペースも必要となることが多いものです。
また、ロードサイド店舗は、地域によっては店の入れ替わりが激しくなることもあるため、事業者が撤退した時のリスク管理(契約書などをしっかりチェックする)もしておく必要があります。

郊外の土地で貸し農園

狭小地の中でも、立地条件の悪い土地は一般的な土地活用方法では収益につながりにくいものです。例えば、土地の値段が安く交通の便も良くない郊外や、住宅街の中にポツンと小さい土地を所有しているケースなどです。

こういった場所では、アパートや駐車場などの需要が少なかったり、設備を整えるスペースがなかったりして活用しにくいものです。

しかし、そういった特徴の土地でも効率的に活用できるのが貸し農園の経営です。初期投資としてかかるコストは、水道・柵の設置などにとどまり、また少人数に貸す場合は管理コストも低くなります
高収益は望めませんが、コンスタントに収益を得ることで長期的に利益を生むことができます。

空き家活用にもなる民泊経営

空いている土地を利用して民泊経営をするオーナーも増えてきています。管理費用などのランニングコストはかかるものの、宿泊施設の不足が深刻化している地方や、観光地に土地を持っている場合は、収益を上げることが期待できるでしょう。

空き家などがある場合でも、リノベーションをすれば民泊として経営できます。民泊を経営する場合、住宅宿泊事業者としての届け出を行う必要があり、営業日数が年間180日以内でなければならない制約があります。

ただし、民泊経営は近年のコロナ下で需要が減っている土地活用です。そのため、ある程度コロナ禍が終息するまでは始めるべきではないといえます。

土地に出資する等価交換

等価交換事業とは、土地のオーナーが土地を出資し、開発事業者(デベロッパー)がその土地に建てる建築物の建築費用を出資して始める形の事業です。
建築物が完成したら、土地の価値と建築にかかった費用を比較し、その負担比率に応じて建築物の所有スペースの割合を配分します。

等価交換事業の一番のメリットは、建築物にかかるコストをデベロッパーが負担してくれるため、土地のオーナー側にかかってくる初期費用が安く抑えられることです。
等価交換は、還元床の決定など権利が複雑化することが考えられるため、建物が完成した後でオーナーの権利を守るためには、オーナー側も専門的な知識を蓄えておく必要があります。

北欧発祥のコレクティブハウス

日本で耳にしたことがある人はまだ少ないかもしれませんが、新しい形の共同住宅「コレクティブハウス」も今世界中で人気を集めていることから、土地活用の方法としておすすめです。

コレクティブハウスとは、トイレ、浴室、キッチンなど基本的な個人の住居スペースのほかに、共有のスペースとして食事ができるスペースや、ラウンジなどがあるスタイルの住居です。

プライバシーが完全に守られている状態での集合住宅ということで、様々な世代から注目を集めており、今後日本でも人気になることが予想されています。

コレクティブハウスは、建物を立てる前に入居者が「居住者組合」という組合を作るシステムになっています。土地のオーナーは、組合に対して事前に希望の利益を伝え、組合のメンバーがどれくらいの賃料であれば払えるのかを計算し、それらを加味した上で建築費を捻出します。

また、建物を立てる前に入居者を決めることができる点は、建てた後で多くの空き部屋を持て余してしまうというリスクも回避できます。

土地活用の選び方

土地活用の選び方
土地活用には様々な選択肢があり、何が最適な方法なのか決めかねてしまうことも多いのではないでしょうか。
土地活用をする際は、「地域で必要とされているか」「メリット・デメリット」「目的」の3つの視点から考えるとよいでしょう。

地域で必要とされているかどうか

土地という資産の最大の特徴は、公共性・社会性が高いということです。そのため、地域のニーズに対して適切な土地活用ができれば、自分だけではなく、地域に住んでいる人々にとっても大きなメリットを生むことができます

例えば、お年寄りが多い地域であれば介護施設や診療所、オフィスが多い地域であればコンビニ、子育て世代のファミリー層が多い地域であれば保育園や大型商業施設を建設することなどがあげられます。

需要と供給が一致すれば、それだけ金銭的なメリットも生まれます。その地域の特徴にあった土地活用を行い、社会貢献に繋げることは成功するための大切なポイントです。

メリット・デメリットで選ぶ

土地活用を考えたときに、収益性を重要視する人も多いのではないでしょうか。土地活用をするにあたっては、金銭的なリスクも背負うことになりますので、利益を出したいと思うのは当然のことです。
プラスを生み出すためには、それぞれの活用方法のメリットデメリットを調べて選択していく必要があります。

例えば、アパートやマンション経営だと安定した収入が確保できる可能性はありますが、初期費用がかかるので金銭的なリスクも大きくなります。一方で、駐車場経営は少ない投資で気軽にできますが、税金の優遇措置が少ないものです。
きちんと専門家と相談し、リスク管理を含めた活用プランを立てることで土地に合った活用法を見誤らないようにしましょう。

土地活用で気をつけること

土地活用で気をつけること
土地などの不動産は、資産としての利益が大きく、また活用する収益が得られたり税金対策になることから、金銭的にメリットがある面ばかりを取り上げられることが多いです。

しかし、土地活用にはリスクもあります。不動産は思わぬ損失につながる恐れもあるため、リスクに関してはきちんと理解し、対策を練っておくことが大切です。

リスクがあることを理解しておく

どのような形で土地活用を始めたとしても、リスクはあります。また、土地活用の方法によって考えられるリスクが違いますので、自身の運用方法にはどのようなリスクがあるのか、把握しておくことが大切です。

例えば、シェアハウスやコレクティブハウス、民泊などを始めた場合は、空室や賃料下落となってしまうリスクや、入居者によっては不利益を被るというリスクが考えられます。
ロードサイド店舗や商業施設、貸し農園などを始めた場合には、空室のリスクに加えて、マーケットが変わったことによる賃料下落のリスクがあります。

また、建物や設置物の劣化や自然災害によるダメージの修理・修繕費用が主わぬ形ででてします。銀行などから変動金利で建築資金を借り入れている場合には、金利が上昇することも考えられます。

リスクを把握しておき、事前に対策を練っておくといざという時に焦らずにすみます。安全な土地活用のために、ありとあらゆるリスクを想定しておくことをおすすめします。

信頼できる不動産業者を探す

土地の活用は、初期費用にかかるコストも、ランニングコストも高くなります。ときには数千万円〜数億円になることも珍しくはありません。

また、権利などに関しても複雑になることがありますので、自身の権利を守り、長期的に安心して利益を得ることができるように、信頼できる不動産業者を見つけ出すことが大切です。

安さや知名度だけで判断するのではなく、会社の実績、実際に利用した人の口コミ、インターネットでの評判など、様々な要素から判断するとよいでしょう。

業者選びは複数社で比較検討する

実際に土地活用を始めると、建築はどこの会社が良いか、管理はどこに任せたら良いかなどを紹介されて進めていくことが多くあります。そのため、どこの会社に決めるか判断軸を持つことはとても大切です。
そこで後悔しないためには、1社だけで決めるのではなく、必ず複数社を比較して検討しましょう。

イエカレでは、物件情報や土地情報を一括入力するだけで、複数の会社から見積もりを取り寄せられます。その情報を元に、それぞれの会社の得意分野や強みを比較・分析し、自身に合う業者を見つけることができます。

一括で複数の企業から資料を取り寄せられることから、短期間で情報が集められて、忙しい人や時間の余裕がない場合でも大変使いやすいでしょう。また、複数の情報をまとめて収集できるため、比較しやすいこともうれしいポイントです。

情報収集して有効な土地活用をしよう

有効な土地活用
有効な土地活用のためには、信頼できる情報を集めることが大切です。所有している土地の特徴を把握し、土地のある地域に合ったやり方はどのような形なのかを決めるために必要な情報を集めましょう。
メリット・デメリットを理解し、リスク管理もした上で土地活用を考えることが、土地を有効活用する一番の近道です。

また、信頼できるパートナー業者を見つけるためにも情報収集は大切です。マンション・アパート経営の場合、運営開始から10年以上続く、日本最大級の賃貸経営比較サイトであるイエカレを利用してみるとよいでしょう。
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