収益出すための面白い土地活用方法|人気の土地活用方法でも面白くするには?

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
吉崎 誠二
監修者:吉崎 誠二(よしざき せいじ)
不動産エコノミスト
社団法人住宅・不動産総合研究所理事長
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

「土地活用をしたいけれど、ありきたりな方法は嫌だ」「普通のアパートや戸建賃貸経営をしても儲かるイメージがない」と疑問を持っている方は意外と多いものです。

上手な土地活用をするためには、一味変えて「面白い」と言わしめる土地活用をすることがおすすめです。ここでは、面白い土地活用をするための方法について解説しています。

土地活用の方法については、こちらの記事をご確認ください。

人気の土地活用方法を少し変えて面白くしよう

ここでは、人気の土地活用を差別化して面白くするための面白い土地活用方法を紹介します。
ただ面白い土地活用ではなく、王道のものをちょっと面白くしたい方は参考にしてみてください。


  • 自宅も込みの賃貸併用住宅経営
  • 一から設計するアパート経営
  • 売却を見据えて収益最大化を狙った賃貸経営
  • シェアハウスで1物件からの収益を増やす

自宅も込みの賃貸併用住宅経営

アパートやマンションの一部を自宅にして、賃貸併用住宅にするという方法はいかがでしょうか。

建てた物件の好きな部分を自分の自宅にでき、ほかの部屋を賃貸用として貸し出します。通常、賃貸物件を建築する際はローンを借り入れて資金を調達しますが、賃貸併用住宅は賃料収入を得ながらローンを返済できるので、ローン負担を軽くすることができ、注目を集めている土地活用方法です。

また、物件のうち50%以上が自宅であれば、アパートローンに比べて金利の低い住宅ローンを借り入れることが可能です。そのため、住み替えを検討している方や新築物件を検討している方は、賃貸併用住宅を建てて住宅ローンを借り、賃料収入を得つつローンを返済することも検討してみてはいかがでしょうか。

一から設計するアパート経営

通常アパート経営や賃貸経営をする場合は、建築会社が提示する建築カタログの中から選んで建築する場合が多いです。
カタログの中から選んで始める以上、アパートの形状や間取りが被ってしまうこともあります。

そこでおすすめなのが、一から設計して建てるフルオーダー型のアパート経営です。
設計事務所に相談することで、構造や間取り、外壁などをオーダーメイドで作ることが可能です。
フルオーダー型でアパートを建てることで、他のアパートにはない特徴を出すことができるでしょう。

ただ、完全自分好みにカスタマイズするのではなく、入居者のことも考えて設計することが大切です。
周辺地域に住んでいる人や入居が見込めそうなユーザーが好みそうなアパートをオーダーして建築することで、人気物件になるかもしれません。

売却を見据えて収益最大化を狙った賃貸経営

アパートや戸建物件などを建てて賃貸経営することで賃料収入を得られます。ただ、これは通常の賃貸経営です。
面白い方法で賃貸経営をするには、売却を見据えて収益最大化を狙った賃貸経営をすることがおすすめです。

賃貸経営は、数十年にわたって賃料収入が入り続けることになります。築年数が古くなるに連れて賃料は減り、空室率は増え、収益は減ってしまいます。
そこで、空室が増えてきたタイミングで賃貸物件を売却し、売却収入を得て収益を最大化させるという方法がこの「売却を見据えた賃貸経営」なのです。
売却収入をもとに新たに別の活用方法に投資したりすることで、複利的に収入を増やすことも可能です。

より高く買ってもらうためには、賃貸経営をしているタイミングから綺麗な状態に保っておくことが必要になるでしょう。また、売却価格は築年数とともに下がるので、売るタイミングを誤ってしまうと大幅に売却価格が下落してしまいます。

そのため、賃貸経営をしつつ売り時を探し、できるだけ価値が下落しないうちに売り抜けて収益最大化を図る点が面白いと言えるでしょう。

シェアハウスで1物件からの収益を増やす

賃貸経営をする際に、通常の賃貸物件ではなくシェアハウス用の賃貸物件として貸し出すという方法はいかがでしょうか。
通常は1物件(部屋)ごとに1世帯からの収入しか得られませんが、シェアハウスという形で複数人が同居する形にすることで、1物件からの賃料収入を増やすことが可能です。

また、複数人が住む物件になるため、空室リスクが少ないというメリットもあります。SNSによる口コミ効果なども見込めるため、副次的なメリットも多い土地活用方法です。

面白い土地活用方法を5つ紹介

面白い土地活用例

土地活用と一口に言っても、様々な活用法があります。ここでは、面白い土地活用方法を紹介します。
「人とは違った土地活用をしたい」と考えている方は、ここで紹介している活用方法を参考にしてみてください。

車好きのためのガレージハウス経営

ガレージハウスとは、住宅とガレージが一体になっている家のことを指します。
車好きの方から人気を集める物件であるため、ニッチではありますが人気の土地活用方法です。

ライバルや競合が少なく、比較的入居者が集めやすい点も魅力的です。ただ、経営のノウハウや前例がそれほどないので、儲かる正攻法のようなものがない土地活用方法です。

道路沿いでロードサイド店舗

土地活用で多い「ロードサイド店舗」とは、道路沿いなどにある流通小売り店や飲食店に貸す賃貸物件のことです。
一般的には、車の交通量が多い幹線道路沿いや、郊外の大きな生活道路沿いなどのエリアにある物件のことを指します。

ロードサイド店舗は一般的に需要が高く、常に一定数の土地を探している事業者がいるため、比較的短期間で収益につながりやすいと言われています。
また、建築にかかる単価は相対的に安く、賃料単価は高くなるといううれしい特徴もあります。
一方で、それなりの広さが必要とされるということは承知しておいた方がよいでしょう。

利用者のほとんどが車での来客のため、店舗のためのスペースだけではなく駐車場のスペースも必要となることが多いものです。
また、ロードサイド店舗は、地域によっては店の入れ替わりが激しくなることもあるため、事業者が撤退した時のリスク管理(契約書などをしっかりチェックする)もしておく必要があります。

郊外の土地で貸し農園

狭小地の中でも、立地条件の悪い土地は一般的な土地活用方法では収益につながりにくいものです。例えば、土地の値段が安く交通の便も良くない郊外や、住宅街の中にポツンと小さい土地を所有しているケースなどです。

こういった場所では、アパートや駐車場などの需要が少なかったり、設備を整えるスペースがなかったりして活用しにくいものです。

しかし、そういった特徴の土地でも効率的に活用できるのが貸し農園の経営です。初期投資としてかかるコストは、水道・柵の設置などにとどまり、また少人数に貸す場合は管理コストも低くなります
高収益は望めませんが、コンスタントに収益を得ることで長期的に利益を生むことができます。

土地に出資する等価交換

等価交換事業とは、土地のオーナーが土地を出資し、開発事業者(デベロッパー)がその土地に建てる建築物の建築費用を出資して始める形の事業です。
建築物が完成したら、土地の価値と建築にかかった費用を比較し、その負担比率に応じて建築物の所有スペースの割合を配分します。

等価交換事業の一番のメリットは、建築物にかかるコストをデベロッパーが負担してくれるため、土地のオーナー側にかかってくる初期費用が安く抑えられることです。
等価交換は、還元床の決定など権利が複雑化することが考えられるため、建物が完成した後でオーナーの権利を守るためには、オーナー側も専門的な知識を蓄えておく必要があります。

北欧発祥のコレクティブハウス

日本で耳にしたことがある人はまだ少ないかもしれませんが、新しい形の共同住宅「コレクティブハウス」も今世界中で人気を集めていることから、土地活用の方法としておすすめです。

コレクティブハウスとは、トイレ、浴室、キッチンなど基本的な個人の住居スペースのほかに、共有のスペースとして食事ができるスペースや、ラウンジなどがあるスタイルの住居です。

プライバシーが完全に守られている状態での集合住宅ということで、様々な世代から注目を集めており、今後日本でも人気になることが予想されています。

コレクティブハウスは、建物を立てる前に入居者が「居住者組合」という組合を作るシステムになっています。土地のオーナーは、組合に対して事前に希望の利益を伝え、組合のメンバーがどれくらいの賃料であれば払えるのかを計算し、それらを加味した上で建築費を捻出します。

また、建物を立てる前に入居者を決めることができる点は、建てた後で多くの空き部屋を持て余してしまうというリスクも回避できます。

土地活用の選び方

土地活用の選び方
土地活用には様々な選択肢があり、何が最適な方法なのか決めかねてしまうことも多いのではないでしょうか。
土地活用をする際は、「地域で必要とされているか」「メリット・デメリット」「目的」の3つの視点から考えるとよいでしょう。

地域で必要とされているかどうか

土地という資産の最大の特徴は、公共性・社会性が高いということです。そのため、地域のニーズに対して適切な土地活用ができれば、自分だけではなく、地域に住んでいる人々にとっても大きなメリットを生むことができます

例えば、お年寄りが多い地域であれば介護施設や診療所、オフィスが多い地域であればコンビニ、子育て世代のファミリー層が多い地域であれば保育園や大型商業施設を建設することなどがあげられます。

需要と供給が一致すれば、それだけ金銭的なメリットも生まれます。その地域の特徴にあった土地活用を行い、社会貢献に繋げることは成功するための大切なポイントです。

メリット・デメリットで選ぶ

土地活用を考えたときに、収益性を重要視する人も多いのではないでしょうか。土地活用をするにあたっては、金銭的なリスクも背負うことになりますので、利益を出したいと思うのは当然のことです。
プラスを生み出すためには、それぞれの活用方法のメリットデメリットを調べて選択していく必要があります。

例えば、アパートやマンション経営だと安定した収入が確保できる可能性はありますが、初期費用がかかるので金銭的なリスクも大きくなります。一方で、駐車場経営は少ない投資で気軽にできますが、税金の優遇措置が少ないものです。
きちんと専門家と相談し、リスク管理を含めた活用プランを立てることで土地に合った活用法を見誤らないようにしましょう。

土地活用で気をつけること

土地活用で気をつけること
土地などの不動産は、資産としての利益が大きく、また活用する収益が得られたり税金対策になることから、金銭的にメリットがある面ばかりを取り上げられることが多いです。

しかし、土地活用にはリスクもあります。不動産は思わぬ損失につながる恐れもあるため、リスクに関してはきちんと理解し、対策を練っておくことが大切です。

リスクがあることを理解しておく

どのような形で土地活用を始めたとしても、リスクはあります。また、土地活用の方法によって考えられるリスクが違いますので、自身の運用方法にはどのようなリスクがあるのか、把握しておくことが大切です。

例えば、シェアハウスやコレクティブハウス、民泊などを始めた場合は、空室や賃料下落となってしまうリスクや、入居者によっては不利益を被るというリスクが考えられます。
ロードサイド店舗や商業施設、貸し農園などを始めた場合には、空室のリスクに加えて、マーケットが変わったことによる賃料下落のリスクがあります。

また、建物や設置物の劣化や自然災害によるダメージの修理・修繕費用が主わぬ形ででてします。銀行などから変動金利で建築資金を借り入れている場合には、金利が上昇することも考えられます。

リスクを把握しておき、事前に対策を練っておくといざという時に焦らずにすみます。安全な土地活用のために、ありとあらゆるリスクを想定しておくことをおすすめします。

信頼できる不動産業者を探す

土地の活用は、初期費用にかかるコストも、ランニングコストも高くなります。ときには数千万円〜数億円になることも珍しくはありません。

また、権利などに関しても複雑になることがありますので、自身の権利を守り、長期的に安心して利益を得ることができるように、信頼できる不動産業者を見つけ出すことが大切です。

安さや知名度だけで判断するのではなく、会社の実績、実際に利用した人の口コミ、インターネットでの評判など、様々な要素から判断するとよいでしょう。

業者選びは複数社で比較検討する

実際に土地活用を始めると、建築はどこの会社が良いか、管理はどこに任せたら良いかなどを紹介されて進めていくことが多くあります。そのため、どこの会社に決めるか判断軸を持つことはとても大切です。
そこで後悔しないためには、1社だけで決めるのではなく、必ず複数社を比較して検討しましょう。

イエウール土地活用では、物件情報や土地情報を一括入力するだけで、複数の会社から見積もりを取り寄せられます。その情報を元に、それぞれの会社の得意分野や強みを比較・分析し、自身に合う業者を見つけることができます。

一括で複数の企業から資料を取り寄せられることから、短期間で情報が集められて、忙しい人や時間の余裕がない場合でも大変使いやすいでしょう。また、複数の情報をまとめて収集できるため、比較しやすいこともうれしいポイントです。

面白い土地活用で差別化を図ろう

有効な土地活用
面白い土地活用をして集客を図りたい、という視点はとても素敵です。ただ、立地に合わない方法を選んでしまうと、そもそも収益が見込めません。
所有している土地の特徴を把握し、土地のある地域に合ったやり方はどのような形なのかを決めるために必要な情報を集めましょう。

土地活用を検討する場合、日本でも有数の賃貸経営比較サイトであるイエウール土地活用を利用してみるとよいでしょう。土地活用プランを取り寄せることができ、どんな土地活用方法ならどのくらい儲かるのか、ある程度イメージをつけることが可能です。
利用は無料でできるので、以下のバナーからチャットに答えてみてください。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
面白い土地活用はどんな方法がある?
ロードサイド店舗経営や民泊経営、貸し農園経営などは、近年注目されている土地活用方法です。詳しくは、面白い土地活用方法をご覧ください。
土地活用方法はどうやって選べばいいの?
土地活用方法を選択する上では、地域で必要とされているかをまずは確認することが重要です。詳しくは、土地活用の選び方をご覧ください。
土地活用をする上で注意すべきことは?
まずは、それぞれの土地活用方法にどんなリスクがあるのかを確認することが重要です。詳しくは、土地活用で気をつけることをご覧ください。
【完全無料】最適な土地活用って?