この記事では鹿児島市で土地活用をする上で押さえておきたいポイントやおすすめの活用方法を解説しています。
また、実際に土地活用をしている方の体験談や、土地活用の相談をするのにおすすめのパートナー会社も紹介しています。
鹿児島市に所有している土地を利活用して収益を上げたい方は、ぜひご参考にしてください。
土地活用の基礎知識を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
鹿児島市で土地活用する時に知っておきたいポイント
鹿児島市は、鹿児島県の県庁所在地であり、圏内で最も人口が多い市です。桜島や城山展望台、島津家別邸として有名な「仙巌園」など観光名所が多く、県外から訪れる観光客にも人気の都市です。
人口の推移
鹿児島市の令和6年（2024年）1月1日時点の推計人口は586,496人、世帯数は284,680世帯です。
以下は、鹿児島市の人口と世帯数の推移を表したグラフです。
過去10年間で人口は減少傾向が続いている一方で、世帯数は増加しており、市内の人口の高齢化が進んでいることが窺えます。
住みやすさ
鹿児島湾の向かいに桜島を臨む鹿児島市は、気候が温暖で温泉が多く、移住地としても人気があります。市の中心地にはビルやマンションが立ち並んでいますが、市街地を離れると山林や農地が広がります。
鹿児島中央駅には2004年から九州新幹線が乗り入れていて、博多方面や本州へのアクセスが向上しました。また、鹿児島中央駅にはJR鹿児島本線、指宿枕崎線、日豊本線が通っています。他にも市電（路面電車）が中心地を周るように運行していて、市民の日常的な交通手段を担っています。
鹿児島市に暮らす人の多くが日常的に自家用車を利用していますが、中心市街地には商業施設や公共施設が集約されているため、鹿児島中央駅周辺に住む場合には車を使わずに生活することもできます。
市内では近年、鹿児島中央駅地区といづろ・天文館地区を中心に再開発が進められていて、商業ビルや公共施設の建設が相次いでいます。2021年にはライカ1920、2022年にはセンテラス天文館、2023年にはキラメキテラスと、複合商業施設が中心地に次々に開業しています。鉄道の立体交差化など、交通網の整備事業も行われていて、より住みやすい街づくりが進められています。
鹿児島市の間取り別の賃料相場は以下の通りです。
| 平均賃料 | 件数 | |
|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 45,809円 | 1,089件 |
| 1LDK・1SLDK・2K・2DK | 57,514円 | 554件 |
| 2LDK・2SLDK・3K・4DK | 66,737円 | 295件 |
| 3LDK・3SLDK・4K・4DK | 84,491円 | 85件 |
（イエウール調べ）
平均家賃は2020年から2021年にかけて下落したものの、2022年には再び上昇しています。
気候が温暖である一方で、火山灰や台風の影響を受けやすい土地であるため、賃貸物件を建てる際には降灰や風水害への対策は欠かせません。
主な開発計画
2024年4月現在、鹿児島市加治屋町1番街区で再開発事業が計画されています。商業施設とマンションを備えた複合ビルの建設を目指して事業計画の策定が進められています。
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鹿児島市でおすすめの土地活用方法6選
鹿児島市でオススメの土地活用には以下の6つの方法が挙げられます。
- アパート・マンション経営
- 戸建賃貸経営
- コインパーキング経営
- コインランドリー経営
- 高齢者向け施設
- 資材置き場
アパート・マンション経営
鹿児島市電沿線エリアや谷山周辺の土地は賃貸需要が高く、アパート・マンション経営がおすすめです。
- 駅から徒歩15分圏内に土地を所有している
- 長期的に安定収入を得たい
- 節税対策をしたい
アパートやマンションの経営は、初期費用は高額ですが、家賃収入によって長期的に安定した収益を得られます。
他にも、賃貸物件を土地に建築すると相続税や固定資産税の評価減ができるため、節税効果が高いというメリットがあります。また、賃貸管理は専門の管理会社に任せることもできるため、副業としても行いやすいです。
アパートの建築には数千万円以上、マンションの建築には数億円単位の費用がかかります。必要な資金はアパートローン（不動産投資ローン）の借入によって調達できますが、高額な返済リスクを負うため、長期的に経営し続けるためには、綿密な収支計画の立案が必要です。
鉄骨造2階建てアパートの建築事例
| エリア | 三重県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 495.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 386.41㎡ |
| 工法 | プレハブ工法 制震鉄骨軸組構造 |
| 建築費用(円) | – |
(パナソニック ホームズ株式会社の土地活用事例)
鉄骨造2階建てIoT賃貸住宅の建築事例
| エリア | 東京都 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 990.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 542.0㎡ |
| 工法 | 制震軸組鉄骨構造 |
| 建築費用(円) | 100,000,000円 |
(パナソニック ホームズ株式会社の土地活用事例)
戸建賃貸経営
用途地域の指定によって高い建物を建てづらい場合や、将来的に土地に移住する予定がある場合には、戸建賃貸経営もおすすめです。
- 管理の手間を最小限にしたい
- 既に空き家がある
- アパートを建てるには土地が小さい
- 節税対策をしたい
子供を戸建ててのびのび育てたいというファミリー世帯からは、戸建賃貸の需要があります。戸建てを丸ごと1世帯に貸し出すため、1戸分の賃料しか得られませんが、ファミリー層は単身者に比べて長期的な入居を期待しやすいです。
また、アパートのように入居者同士でトラブルが発生する恐れがなく、賃貸中は入居者に家屋や庭の手入れを任せられるため、自主管理でも時間や手間がかかりません。アパートに比べて建築費が安く済むというメリットもあります。
ただし、土地の面積あたりの収益性はアパート経営に比べて低くなります。また退去が発生すると、新たに入居者が見つかるまでは収入が途絶えてしまうため、空室リスクが高いというデメリットがあります。
他にも、普通借家契約で貸し出す場合は、入居者に住み続ける意志がある限り貸主側から退去を求められないため、のちのち自分で土地や戸建てを使用する予定のある方は注意が必要です。
木造戸建賃貸の建築事例
| エリア | 岐阜県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 332.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 186.0㎡ |
| 工法 | 木造パネル接着 |
| 建築費用(円) | – |
またこの土地はオーナー様にとって遠方地となるため、駅遠の周辺環境に対する市場調査の実施や、地元の賃貸管理会社との協業で不安感を払拭しました。
さらに家賃の下落対策として戸建貸家としては、大きめの延床90㎡を確保し広いガレージや庭のある分譲住宅仕様で高級感を演出。長い入居期間が見込める戸建貸家の完成により、長期の安定経営が期待できる活用となりました。
(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
貸店舗・店舗併用マンション経営
市の中心エリアや大通り沿いなど、人や車の往来の多いエリアに土地がある場合には、貸店舗やテナントビル、店舗併用マンション・アパートの経営もおすすめです。
- 駅前や大通り沿いなど繁華なエリアに土地がある
- 賃料で高収入を得たい
- 節税対策をしたい
- 不動産経営のノウハウがある
店舗テナントは事業者に貸し出すため、アパートやマンションの入居者よりも入居期間が長く安定しやすい傾向があります。そのため、立地によっては安定した高収益を目指せます。
繁華の真っただ中にある土地は利便性が高い一方で、騒音や防犯上のリスクが高く、特に1階部分の入居者の確保が難しいという側面があります。店舗として貸し出せば、人通りが多いということメリットとして活かして賃貸経営できます。
貸店舗の経営には特別な資格等は要りませんが、管理経営を企業に任せない場合には専門的な知識が不可欠です。
コインパーキング経営
市街地の商店の密集したエリアでは、周辺エリアから車で出かける人向けのコインパーキングの経営もおすすめです。
- 土地の形状や面積が住宅に適していない
- 所有している土地が駅や商店街に近い
- 将来的に別の土地活用に切り替えたい
コインパーキングは、所有している土地の面積が小さかったり形状が不整形であっても経営しやすいのが特徴です。
また必要な初期費用が比較的安く、始めやすく止めやすいというメリットもあります。他の土地活用をする前のつなぎに、「いったん駐車場やコインパーキングを経営しておく」といった活用の仕方もできます。
ただし、土地に建物を建てないため、相続税や固定資産税の節税効果はありません。また、収益を上げられるかどうかは、土地の立地に大きく左右されます。
コインランドリー経営
住宅の多いエリアやロードサイドの土地では、コインランドリー経営もおすすめです。
- 安定した収入を得たい
- ランニングコストを抑えたい
- 土地の形状や面積が住宅に適していない
- 節税対策をしたい
コインランドリーは、需要のあるエリアで経営を始めれば、生活に根差したビジネスであるため安定しやすいのが特徴です。
近年は寝具が洗える大型の機械の導入によって、家で洗濯がしづらい単身者や学生だけでなく、ファミリー層にも利用が浸透しています。幅広い層から利用が期待できるため、おすすめの事業です。
無人で経営できるため他業種に比べてランニングコストが安い、利用者が現金で支払いをするので賃料未回収のリスクも低いといったメリットもあります。
高額な機材を複数設置する必要があるため、初期費用は3,000万～4,000万円程度必要です。途中で別の業態に変更するのも難しいため、周辺エリアの競合店やニーズを事前に調査した上で検討しましょう。
高齢者向け施設経営
今後も高齢化が進んでいくことを見越して、高齢者向け施設を建築するという選択肢もあります。
- 利回りの高い経営を行いたい
- 長期的に安定した収入を得たい
- 数百坪規模の広い土地を所有している
- 節税対策をしたい
- 土地活用を通じて社会貢献したい
高齢者向け施設には、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）や住宅型有料老人ホーム、グループホームなど、さまざまな経営形態があります。これらの施設は自治体から許可を得られれば、市街化調整区域にも建築できます。住環境を重視する利用者向けに、山間の土地でも運用できる可能性があります。
土地に高齢者向け施設を建築すると、賃貸住宅と同様に固定資産税の節税効果がある以外に、不動産取得税や所得税の優遇措置を受けられたり、建築時に国や自治体から補助金を受けられるというメリットがあります。補助金を受けられれば建築コストを抑えられるため、アパートやマンション経営よりも高い利回りで運用できます。
ただし、高齢者向け施設は入居者同士のトラブルや事故、経営に行き詰まった事業者の撤退など、経営上のリスクがやや高めの土地活用方法です。土地活用のプロに相談しながら、ニーズを見極めることをおすすめします。
資材置き場
近隣に企業の施設があったり、開発が行われている場合には、資材置き場としての需要がある可能性があります。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域の土地を所有している
- 大型車両が進入しやすい土地を所有している
- 収益物件の建築が難しい土地を活用したい
- 手間や初期費用を抑えたい
資材置き場として借りたいと思ってくれる借主ありきの土地活用方法なので、土地活用の専門家に相談した上で、資材置き場として活用できるかどうか見極めてもらうのがおすすめです。
ここでご紹介した以外にも、土地活用方法は様々あります。詳しくは以下の記事をご参照ください。
土地活用の体験談
この章では、実際に土地活用している方の体験談を3つご紹介します。
富士宮市で戸建賃貸経営をしている30代男性の体験談
静岡県富士宮市で、戸建賃貸経営をしている方の体験談です。
| 収益 | 10万円～15万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 10万円～15万円 |
| 利回り | 10％ |
きっかけや目的
思い出のとてもつまった海近くの田舎の古家。その分、修繕すべき箇所も増えてしまい、長年の家具や物も大量でした。このまま所有して、維持していくのも難しいです。契約内容では多くの創意工夫が必要で、お願いして対応して頂きました。
立地に合わせた物件ごとのデザイン、入居者目線での使いやすさを追求した設計、安心してお任せできる一括賃貸や維持管理の体制、営業から設計、維持管理すべての部門において信頼できる会社だと確信できたので生和さんを選ばせていただきました。また、まじめな物づくりの姿勢とそれを支える各部署の方々の誠実な対応が決定のポイントです。
企業を選んだ決め手
土地の有効活用をしないといけないと思っていましたが、どこにお願いしたら良いのか、どういう活用方法が考えられるのか漠然としていました。対象地に合う活用方法、スケジュールなどを丁寧に説明いただき不安が解消されました。現在は安心してお任せしています。
担当者様の誠実なお人柄、銀行との連携などスムーズに対応していただいたことです。 マメに動いてくださり安心できたことが契約の決め手に。物件のことはもちろん、プライベートである家族の事まで相談に乗ってくださいました。また父の命日にお供えまで持ってきてくださったことは驚きました。他社でこのような対応を経験したことはありません。信用・信頼しています。
土地活用のポイントや注意点
土地活用を、単に「不労所得が得られる事業」と思い込んでいる方も少なくありません。しかし、「働かなくても儲かる」という意識は危険です。いったん不労所得という考えは捨ててください。土地活用とは、言ってしまえば自分で事業を始めるということです。アパート・マンション経営や駐車場経営などでも、土地活用後はさまざまな管理が必要になります。
土地活用を何のために行なうのか、目的をしっかり持つことも大事です。「相続税対策のため」「固定資産税を節税しつつ、収益も得たい」など土地活用の目的を明確にすることで、より効果的な活用方法を選ぶことができます。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
土地活用を自分だけで計画したり始めようとしたりするのは、失敗のリスクが大きいでしょう。所有地周辺の環境・需要の調査を進め、計画の問題点を洗い出し、適切な資金計画や節税対策を練るには、経験豊かなプロの力を借りるのがおすすめです。
また、入居者の近くに住むことになるため、入居者と気軽にコミュニケーションを取れる反面、クレームなどを直接受けてしまう可能性もある点には注意しなければなりません。
その他、賃貸併用住宅は他の活用法と比べると収益性が低いこともあり、売却しづらい点も押さえておくとよいでしょう。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 30代 |
|---|---|
| 土地所在地 | 静岡県富士宮市 |
| 敷地面積 | ～100㎡ |
| 用途地域 | 第二種住居地域 |
| 戸数 | 4LDK |
| 土地活用方法 | 戸建賃貸 |
| 依頼先の企業 | 株式会社アイ工務店 |
| 容積率 | 100% |
| 建ぺい率 | 50% |
| 構造 | 木造 |
福岡市でアパート経営をしている50代男性の体験談
福岡県福岡市で、節税対策などを目的にアパート経営をしている方の体験談です。
| 収益 | 年間240万円～360万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 5,001万円～6,000万円 |
| 利回り | 6.4％ |
きっかけや目的
現在父親の所有する土地にアパートが建っており、老朽化していたり、空き家状態が続いていたりする状況でした。このままでは固定資産税や火災保険など、出費ばかりで収入がないので、新たに土地活用を検討することになりました。
父が亡くなった後は、実家と土地を子供に相続することになります。その土地は駅からも近く、人気エリアでもあったため、数百万円ほどの相続税が子供にかかってくることが目に見えていました。
知り合いのライフプランナーに相談したところ、アパート経営で相続税の節税ができると言われました。相続で子供に迷惑をかけたくなかったので、ライフプランナー経由でハウスメーカーを紹介してもらい、アパート経営を始めようと思いました。
企業を選んだ決め手
土地活用をするにあたりサイトを通して数社に相談しましたが、どこも対応は丁寧かつ迅速でした。
ただ、説明は会社中心であり、納得いくものではなかったです。営業マンの質は酷いが、正直致し方なく、私は不動産投資の経験は全くなく経営の知識が全くなかったのですが、かかる費用や節税できる税金、数十年後の収支計画など、細かく聞き取りました。
また、リスクについてもなかなか能動的に話が出ないが、聞けば教えてくれたので不明なことは説明してくれました。
土地活用のポイントや注意点
入居者にとって住みやすいアパートになるように意識しています。階段や廊下など共用部分の清掃はもちろん、入居者とすれ違った時の挨拶や困ったときのトラブル対応、花壇の手入れなども自分で行い、入居者が住み心地の良いアパートになるように注意しています。
実際は賃貸管理会社が行ってくれることも多いですが、自分で足を運んで手入れをすることでしか気づけないことがたくさんあります。そのため、最低でも週に1回はアパートに足を運ぶことを意識しています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
土地活用は、相続などの引継ぎがないと実質成り立たない世界。住宅メーカー、不動産業界と既得権の手数料商売では、家主と共存の意向はないでしょう。。
正直かなりハイリスクな投資になると思います。販売して終わり、建てて終わり、の世界。管理会社もかなりいい加減です。難しいですが、良い会社探しが肝になると思います。
オーナー側も丸投げ、完全信用は絶対ダメです。親族や友人に自信をもっておすすめできません。時間をかけていい物件探しから行う必要があり、かなり時間的な拘束も負担も大きい。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 50歳 |
|---|---|
| 土地所在地 | 福岡県福岡市 |
| 敷地面積 | ~200㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 8戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | ー |
| 容積率 | 50.00% |
| 建ぺい率 | 80% |
| 構造 | 木造 |
那覇市で駐車場経営をしている40代男性の体験談
沖縄県那覇市で、相続した土地で駐車場経営をしている方の体験談です。
| 収益 | 15万円～20万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 301～500万円 |
| 利回り | 0.003％ |
きっかけや目的
知り合いから、「住んでいる家の近くに駐車場が少なくて困っている」という話を聞き、ちょうど相続した土地がある地域だったので、駐車場経営をしようと思いました。
親が、定期的に管理してくれていたこともあり、そこまでお金もかからずに、駐車場経営ができると聞き、経営を決めました。
企業を選んだ決め手
駐車場経営をするにあたって、以前に家を建てるときにお世話になった、大東建託さんの方に相談しました。
そこで、駐車場にするのにかかる費用・アスファルトを使うと高くなるなどのアドバイスをもらい、駐車場経営を始めるのに日にちもかからないということだったので、見積もりを出してもらい、私が考えていた予算よりも、かなり安く済むことがわかり、お願いすることにしました。
土地活用のポイントや注意点
駐車場を使う方にとって、使いやすく、車を停めやすいように意識しています。砂利なので、雨降りなどは、たまに、車が入った後、タイヤの跡が残り、くぼんでいたりするので、定期的に滑らかになるように砂利を補充するなどしています…。
また、駐車場利用者同士のトラブルも、柔軟に対応できるように、24時間、連絡がつくようにと配慮しています。近所の家との境があまりないので、そこの家の方には、気付いたことがあればいつでも言ってもらうようにお願いしています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
私は、ほかにも、駐車場経営をいくつかしていますが、土地活用方法としては、一番しやすい方法なんじゃないかと思います。ほかの土地活用に比べ、費用もそこまでかからず、初めての土地活用にはおすすめします。
自分の持っている土地が、どの地域にあって、どういうことが望まれているのかということを重点的に考えると、どういった土地活用がいいのかがわかりやすいと思います。土地活用するときには、そこを利用する方の気持ちをよく考えてあげることが大切です。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 40代 |
|---|---|
| 土地所在地 | 沖縄県那覇市 |
| 敷地面積 | ～200㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 15台 |
| 土地活用方法 | 駐車場経営 |
| 依頼先の企業 | 大東建託株式会社 |
| 容積率 | 100% |
| 建ぺい率 | 100% |
| 構造 | その他 |
鹿児島市の土地活用におすすめのパートナー会社
この章では、鹿児島市の土地活用の相談先におすすめの企業として、以下の3社をご紹介します。
- 大東建託株式会社
- 東建コーポレーション株式会社
- ミサワホーム株式会社
大東建託株式会社
大東建託株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、その他さまざまな施設の建築を請け負っている会社です。
対応できる賃貸物件の種類が豊富に取り揃えられており、オーナーのニーズやライフプラン、土地のエリアマーケティング等を元に最適な賃貸事業と建築プランを提案してくれます。
また、「賃貸経営受託システム」によって、土地活用プランの企画・提案から管理運営まで賃貸経営をワンストップで請け負いサポートしてくれます。
土地活用をしてみたいけれど、どんな物件を運用していいか分からないという方は、まずは大東建託株式会社に相談してみましょう。
東建コーポレーション株式会社
東建コーポレーション株式会社は、全国でアパート・マンション、賃貸併用住宅の建築を請け負っている会社です。
賃貸マンション・アパート経営の実績が豊富で、建築後の賃貸管理を一手に任せられます。また、1万店舗以上が加盟している賃貸仲介ネットワークや物件検索サイト「ホームメイト」を運営しているため、入居者探しに強みがあります。
建築費を抑えつつ、高い入居率で安定した賃貸経営を実現したい方は、東建コーポレーションに相談してみましょう。
ミサワホーム株式会社
ミサワホーム株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、店舗、高齢者向け施設、駐車場等の建築を請け負っている会社です。
地域の将来性を見据えた土地活用方法を提案し、市場調査から設計、建築後の保証や賃貸管理まで一貫したサポートを提供してくれます。
また、ミサワホームはデザイン性や品質の高さに対する評価が高く、設計・建築を手がけた建物は34年連続でグッドデザイン賞を受賞しています。外観から住宅機能まで魅力あふれる物件を建てたい方は、ミサワホーム株式会社にぜひ相談してみましょう。
複数の企業から一括で資料や見積もりを取り寄せたい方には、「イエウール土地活用」の一括見積が便利でおすすめです。以下のフォームから完全無料でご利用いただけます。
＼最適な土地活用プランって？／
鹿児島市で土地活用するならプランを一括請求して比較しよう
土地活用を成功させるためには、土地の需要をしっかり見極めることが重要です。また、初期費用を適切に抑えて利回りを高めることで、安定した賃貸経営を行えます。
土地活用プランは、工事の請負契約を結ぶまでは複数の会社に無料で相談できます。是非とも複数の会社の資料を取り寄せて、様々なプランを比較・検討した上で大切な資産の運用方法を決めましょう。
土地活用のパートナー企業へのプラン・見積もり請求は「イエウール土地活用」の一括見積を利用するのが便利でおすすめです。PCやスマホでお家から簡単に問い合わせができます。あなたの土地を最大限に活かせる土地活用プランを提案してくれる会社を見つけましょう！
