- 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
- 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
何も活用していない土地である遊休地を所有している方の中には、遊休地活用を考えている方も多いのではないでしょうか。
しかし、土地を活用することが始めて方の場合、「何から手を付ければよいのか」、「どの活用法がいいのか」など多くの不安を抱えていることと思います。
この記事では、遊休地の活用を考え始めている方に向けて、遊休地を活用をおススメできる人の特徴や遊休地活用のメリット、活用方法などを詳しくご紹介しています。
遊休地を所有している方で、その活用を検討している方や遊休地活用の営業がきている状況にある方の参考になれば幸いです。
- 遊休地活用を行うか悩んでいる人
- 遊休地にはどのような活用方法があるのか知りたい人
- 自分に合った遊休地の活用法を絞りたい人
遊休地について詳しくは、以下の記事もおすすめです。
遊休地活用の特徴
そもそも遊休地活用や、遊休地を活用することに向いている人にはどのような特徴があるのでしょうか。
詳しくみていきます。
遊休地活用とは
遊休地活用とは、何にも使われていない土地を有効活用し収益を得るものです。
遊休地の活用方法には様々ありますが、まずは遊休地活用が向いている人の条件や活用のメリットを把握しておくことをおススメします。
遊休地の活用をしたはいいものの、赤字経営となってしまっては本末転倒です。
安定して収益を生み出せるような経営を行うために、まずはどのような人に遊休地活用をおススメできるのかをみていきます。
遊休地を活用するのに向いている人
遊休地を活用するのに向いている人の特徴をまとめましたので、ご覧ください。
- 新しい収入源が欲しい人
- 土地にかかる固定費分だけでもまかないたい人
- 節税対策(相続税)をしたい人
- 都心部など好立地にある遊休地を所有している人
遊休地を有効的に活用することによるメリットはたくさんあります。
なかでも、コストしかかからなかった土地から何十万円もの収益をあげることが可能であるなら、遊休地を活用しない手はありません。
また、先にご紹介したように土地を相続する予定があるのであれば、賃貸住宅経営用地として活用することが望ましいでしょう。
遊休地活用の5大メリット
遊休地を活用することは、多くのメリットがあります。
主要なメリットをつご紹介します。
遊休地の活用を考えている方にとって、気になることの1つが遊休地を活用することでどのようなメリットがあるのかということでしょう.
そこで、まず始めに遊休地活用をすることで得らえるメリットを以下の5つご紹介します。
- 土地にかかる税金分をまかなうことができる
- 新しい収入の柱ができる
- 資産形成になる
- 税金対策になる
- 地域に貢献できる
土地にかかる税金分をまかなうことができる
土地を有効活用しているかの如何に関わらず、固定資産税や都市計画税といった税金は毎年引かれてしまいます。そうであれば、遊休地となっている土地を活用し収益を上げれるに越したことはありません。
しかし、遊休地を有効的に活用すればこれら税金分をまかなうことが可能です。
遊休地活用によって黒字化を達成することは難しくありません。
新しい収入の柱ができる
遊休地を活用する最大のメリットは、新たな収入先ができることでしょう。
土地を遊ばせておくだけでは月の収入は0円なのに対し、有効活用することでひと月あたり数十万円程の収益を生み出すことが可能です。
上手に活用すれば、毎月安定して利益をあげることのできる環境が整うため、経済的にもかなりの安心材料になるでしょう。
立地など様々な状況によって遊休地での最適な活用方法は異なりますが、高収益を狙うのであればアパート経営やマンション経営がおすすめです。
資産形成になる
遊休地を活用することによって、長期的な資産形成を行うことができます。
特にアパート経営などの賃貸住宅経営は、数十年に渡って経営していくことを前提としています。
そのため、長期的な収入を得られることがに加えて世代を超えて土地を活用していくことができるでしょう。
税金対策になる
遊休地で住宅経営を行うと固定資産税は最大で1/6、都市計画税は最大で1/3ほど節税ができます。
これには、住宅用地の特例が適用されることによってその恩恵を受けることができます。
住宅用地の特例とは
住宅用地の特例とは、人が住むための建物の敷地として利用されている土地に対する課税(固定資産税)を軽減する措置です。
住宅用地には、以下の2種類がありますが、どちらが適用されるかによって固定資産税の評価額(以下評価額)の軽減割合が変化します。
- 小規模住宅用地(住宅の戸数×200㎡までの敷地面積)
- 一般住宅用地(住宅の戸数×200㎡を超える敷地面積)
小規模住宅住宅用地の場合は
- 固定資産税 = 評価額×1/6
- 都市計画税 = 評価額×1/3
一般住宅用地の場合は
- 固定資産税 = 評価額×1/3
- 都市計画税 = 評価額×2/3
となります。
賃貸住宅経営を検討している場合には、所有している土地はどちらの住宅用地に当てはまるのかをパートナー会社に相談しておくとよいでしょう。
地域に貢献できる
遊休地を活用するということは、すなわちその地域に貢献できるということを意味します。
例えば、都心部や観光地にある遊休地を活用するケースを想定すると、駐車場経営が候補として出てきます。
このようなエリアにおいては、駐車場ニーズに対して供給が追い付いていない状況が数多くあります。
したがって、駐車場経営を行うことによって地域貢献することができ、かつニーズがあれば利用者も増え収益にも期待ができます。
遊休地を活用するまでの5つのステップ
遊休地活用をスムーズに進めるために、遊休地活用の流れを賃貸経営の例をもとに把握しておきましょう。
具体的なステップは以下の通りです。
| ステップ | すること |
|---|---|
| 1 | 土地活用会社相談 |
| 2 | プランの比較検討 |
| 3 | 契約＆着工 |
| 4 | 管理契約＆入居者募集 |
| 5 | 経営開始 |
相談
不動産会社やハウスメーカーなどに訪問して土地活用の相談を行います。
どの土地活用がいいかを決めておく必要はありませんが、スムーズに相談を進めたい方は、ある程度の要望や目的をあらかじめ決めておいた方が良いでしょう。
大切なのは、必ず複数の会社に相談することです。会社ごとに取り扱っている土地活用法が異なり、そのため提示されるプラン内容にも差異があります。
また、遊休地活用に失敗しないためには、土地の状況や自分の経済状況など複数の要素を基に最適なプランを作成する必要があります。
十分な検討材料を確保するためにも、複数の会社に相談しておきましょう。
プランの比較検討
複数の不動産会社やハウスメーカーに相談を受けた後は、いくつかのプランを検討する段階に入ります。
所有地の特徴やその状況、自身の経済状況やローンの見立てなどを考慮しながら最適なプランを選びましょう。
プランの決定にあたり、納得のいくまで担当者と相談を重ねることをおすすめします。
ここで決定したプランの大幅な変更は難しく、費用にも影響を及ぼします。同時に資金繰りが悪化してしまう可能性もありますので、遊休地を活用する全5ステップのなかでプラン決定には最も時間をかけたいところです。
契約＆着工
いくつかのプランから最適なものを選んだら、不動産会社やハウスメーカー、施工会社と請負工事契約を結びます。
契約の際には、改めてどのようなアフターフォローがあるのかや、工事費用がいくらであるかといった最終確認を行います。
少しでも契約内容に疑問がある場合には、必ず担当者へ説明を求めるようにしましょう。
請負工事契約が完了したら、建物や設備の建築が始まります。
工事中は騒音が問題となる可能性が大きいため、近隣へ一度挨拶を行っておくのがトラブルを避けるポイントです。
管理契約＆入居者募集
請負工事契約と同時に、例えばアパートやマンション経営であれば管理会社の決定や入居者募集を竣工前に行うことが一般的です。
竣工前に入居者募集を行うことによって、空室割合が多く低収益である状況(空室リスク)を回避しやすくなり、安定した経営の滑り出しが可能になるからです。
オーナー自らが管理するケースを除き、入居者募集は管理会社が代行してくれます。
建物の管理方式には主に3つ、自主管理、管理委託方式、サブリース方式があります。
管理会社、各管理方式について、詳しくは以下の記事をご覧ください。
経営開始
建物、設備が完成したら、引き渡しを受けて管理業務へと移っていきます。
サブリースと管理委託はその委託範囲によりますが、これらの場合オーナーが経営に関わる業務を日常的に行うことはほぼありません。
しかし、長期に渡って経営を行う予定であれば修繕や建物の建て替えが必要になる時期がきますので、これらの流れや費用について事前に把握しておくのもよいでしょう。
リフォーム、建て替えについて詳しくは以下の記事をご覧ください。
遊休地でおススメな活用方法10選
遊休地の活用にあたって候補となる活用方法はいくつかあります。
ここでは10の遊休地の活用法とともに、それぞれに適した土地の特徴も解説しています。
アパート経営
建物を建築しなければならないため、初期費用には数千万～数億円と非常に高額な費用がかかってきます。ただし、市場調査をしっかりして利回りを考えておくことで、上手く経営をすると安定して高い収益を得られます。
遊休地を活用して初期費用はかかっても収益を多く得たい方や、固定資産税が結構かかってくる相場の高い土地を所有している方におすすめの方法です。
アパートにおススメの土地
- 都心部やターミナル駅付近の土地
- 30坪以上の土地
- 変形していない土地
アパート経営をはじめとした住宅経営においては、立地を最重要視する必要があります。
立地の良い土地でアパート経営を行うことによって、賃貸住宅系家の最大のリスクである空室リスクを回避することが簡単になります。
また、最低でも30坪以上、かつ土地の広さを最大限に使って建築することのできる正方形や長方形の土地での経営が望ましいです。
マンション経営
遊休地活用のなかでも最も収益性に期待ができる活用法がマンション経営です。
似た遊休地活用法であるアパート経営と比べてもその物件数は少なく、競争力が高いため好立地であった場合は満室経営を行うことも難しくはないでしょう。
また、建物規模も大きいため戸数を多く確保できる点が魅力です。
しかし、第一種・第二種低層住居専用地域では10mもしくは12mまでの高さの建物しか建てることができません。
そのため、事前にどのくらいの高さでどのくらいの戸数を確保するのかをパートナー会社と相談しておきましょう。
マンション経営におススメの土地
- 都心部やターミナル駅付近の土地
- 100坪など比較的広い土地
- 周りにマンション棟数が少ないエリアにある土地
マンションの建物規模やその設備にもよりますが、およそ100坪ほどの広さであれば余裕をもったプランを作成することができます。
また、マンションはアパートと比べ棟数が少ない傾向にあり、そのため周囲にアパートばかりでマンションが少ない地域であれば競争力を確保しやすいというメリットがあります。
また、マンションは比較的大規模な建物となります。
自己資金として数千万円を用意できる状態である必要があるでしょう。
戸建て賃貸経営
一戸建ては住宅経営のなかでも比較的狭い土地で経営することができ、費用も抑えられることから資金面で不安な方でも活用しやすい方法です。
アパート経営などと違って競合となる物件も少なく、長期契約になりやすいため安定した収益を確保しすることができます。。
広い土地であれば、1つの敷地内で複数棟運営することも可能です。
戸建て賃貸経営におススメの土地
- 20坪以上の土地
- 集合住宅が多いエリアにある土地
アパート経営が難しい20坪ほどの土地でも、戸建て賃貸経営であれば行うことができます。
また、周りにアパートやマンションの多いエリアでは、戸建て物件の希少性から空室リスクに悩まされずに経営を行いやすいといえます。
駐車場経営
初期投資の少なく収益化までの期間も比較的短い土地の活用方法が駐車場経営です。
駐車場経営は、特に駐車場需要の高い都心部の住宅地と相性が良く収益化も行いやすいでしょう。
また、駐車場経営を行ったあとすぐに別の土地の活用を行ったりするなど別の活用法への転用も非常にたやすいです。
転用を行うには、一度駐車場設備を解体する必要があります。
しかし、もともとの設備にかかるコストも少なく大規模な工事が必要な活用法ではありません。
そのため、転用にあたって駐車場を解体する費用も低コストで実現できます。
駐車場経営におススメの土地
- 都心部の駅前や繁華街、観光地付近の土地
- 変形していない土地
駐車場経営には月極方式とコインパーキング方式の2つがありますが繁華街やオフィス街であれば月極、観光地など人の出入りが激しい地域であればコインパーキング方式がよいでしょう。
月極駐車場はひと月単位での契約となります。
オフィス街などであれば決まった場所を行き来する利用者が多いため、月極での契約の方が長期に渡って安定した収益を確保することができます。
一方、コインパーキング方式は観光地付近など車の出入りが激しく駐車場需要が高いエリアでの経営が適しています。
このようなエリアは、料金設定を高くでき回転率もよいため効率よい収益化を達成できるでしょう。
太陽光発電
太陽光発電経営は、土地に太陽光パネルを設置し、そこで得た電力を電力会社に売って収益化を行う方法です。
太陽光発電経営は、日照時間の長い地域や高い建物に太陽光を遮られることのない郊外や田舎にある遊休地に最適な活用方法です。
また、住宅の密集していない田園地域であれば、太陽光発電経営を行う上でトラブルの要因となる光の反射の問題に対して頭を悩ます必要もありません。
太陽光発電におススメの土地
- 周りに遮るものがない土地
- 100坪ほどの広い土地
- 日照時間の長い地域にある土地
太陽光発電での収益化のポイントは、日照をどれだけ確保できるかということと、太陽光パネルの設置数です。
そのため、また、日が出ている時間帯になるべく日陰とならないような土地での経営がベストです。
また、100坪ほどの広い土地であれば太陽光パネルを多く設置することができるため、十分な収益化を行うことができます。
加えて、日本の中でも比較的日照時間の多い埼玉県、群馬県、山梨県は全国でも太陽光発電に向いてる地域です。
トランクルーム経営
トランクルーム経営は、荷物を預かり保管するトランクルームを設置して、収益を得る活用方法です。
日本におけるトランクルーム経営市場は右肩上がりであり、今後その成長性から高い需要が見込める土地活用方法です。
そのため、住宅街やまとまった広さのある土地では利用者を多く見込むことができ台数も多く設置できます。
このように、都心部でも郊外でも需要があるため、どのような土地でも活用しやすい方法です。
トランクルームは、部屋に入りきらないような大きな荷物の保管に使われることも多いです。
そのため、輸送がしやすいロードサイドの準住居地域に特におススメの活用方法といえます。
トランクルーム経営におススメの土地
- 住宅地しくは郊外にある土地
- ロードサイドの土地
- 災害・防犯リスクの少ない土地
トランクルーム経営に需要のある土地は、s住宅地からほど近い場所や車でアクセスしやすい場所です。
また、企業が利用したいとのニーズも高いため、オフィス街でも経営を検討できます。
トランクルーム経営は、利用者の物品を預かる活用方法です。
そのため、例えば盗難や洪水やがけ崩れなど自然災害が発生しやすい場所での経営は向きません。
事業用定期借地
定期借地権は、定められた期間内で事業者に土地を貸し出し、その地代を得る遊休地活用の方法です。
土地を貸すだけのため、リスクを負わずに安定した収益を確保することができます。
しかし、定期借地権の契約締結にはある程度収益が見込める土地であると判断される必要があるため、契約締結までに至らないケースもあります。
事業用定期借地におススメの土地
- 都心部にある土地
- 比較的広い土地
事業用定期借地として遊休地を貸し出すには、利益を出せる土地であるかどうかが非常に重要です。
そのため、利用者を多く見込むことのできる都心部もしくはそれに近い土地で検討すべき活用方法です。
加えて、高収益を達成するために土地の広さも大切です。
事業用定期借地として活用するには最低でも100坪前後の広さが必要でしょう。
土地信託
土地信託とは、信託会社や信託銀行に土地を預け、会社が行った土地活用で得た収益を配当金として受け取る遊休地の活用方法です。
事業用定期借地と同じく土地オーナー側のコストは少ないため、ローリスクローリターンの活用法といえます。
土地信託におススメの土地
- 都心部にある土地
- 比較的広い土地
土地信託による遊休地活用は、事業用定期借地と同様に信託会社が十分に収益化可能であると認めた土地である必要があります。
そのため、土地信託での活用を検討する際には、土地の地価などの資産価値を事前に確認しておくようにしましょう。
等価交換
等価交換は、土地オーナーと事業者との間で契約を結び、事業者が建築した建物に対する土地の価値の割合分の建物の所有権を土地オーナーが得る遊休地活用の方法です。
土地オーナー側は初期費用を0にすることができ、かつ建物の一部の所有権を得ることができるため非常にコストパフォーマンスの高い活用法といえます。
しかし、土地の一部を手放さなければならないことや、事業として収益が見込める土地でないと契約締結まで至らないといったデメリットがあります。
等価交換におススメの土地
- 都心部にある土地
- 比較的広い土地
等価交換においては、主にマンションなど大規模な建物を建てて活用されることが多いです。
そのため、立地はもちろん土地の広さも大事な要素となってきます。
具体的には、100坪以上の土地であれば契約締結を行いやすいでしょう。
資材置き場
資材置き場は、工事などの際に使われる資材の置き場として使われる土地のことです。
初期費用としては土地の整地費用がかかりますが、場合によっては整地せずとも貸し出せるケースも多いため、舗装してある土地や付近で工事の予定がある状況においては資材置き場として活用させるのも手です。
資材置き場におススメの土地
- 開発が行われているエリアにある土地
- 変形地
資材置き場は、長期契約となることが多いです。
特に、大規模開発などは数年続くケースもあります。そのため、毎月安定した収入を手に入れることができるでしょう。
また、資材置き場であれば整った形の土地でなくとも利用可能なため、他の土地活用は難しくとも資材置き場として活用できる可能性があります。
遊休地の活用方法を決める4つの視点
遊休地活用を決める過程では、様々なことを考慮することになると思います。
ここでは、どの遊休地活用を行うかの重要な判断基準となる4つのポイントについて詳しくご紹介します。
遊休地活用の方法を決めかねている方は、ぜひ参考にしてください。
4つのポイントは以下の通りです。
- 立地
- 土地の坪数
- 用途地域の制限
- 投資額に対する自己資金の割合
立地
遊休地での活用方法を決めるにあたって、その遊休地がどのような場所であるのかは活用法を決める際に非常に重要な判断ポイントになります。
例えば、都心部やターミナル駅付近にある遊休地では、家賃設定を高くすることができ多くの利用者を見込むことができるアパート経営やマンション経営がおススメです。
観光地など多くの人が出入りするエリアにある遊休地であれば、料金を比較的高く設定でき回転率のいい駐車場経営(コインパーキング)経営がよいでしょう。
このように、どのような立地にあるかによって最適な遊休地の活用方法が変わります。
遊休地の活用を検討している方は、まず始めに所有している土地がどのようなエリアにあるのかを把握しておくことをおススメします。
土地の坪数
土地の坪数も、どの活用を行うかの判断基準として役立ちます。
土地の広さによっては経営が厳しい活用法もありますので、所有している土地がどのくらいの広さなのかを把握しておきましょう。
例えば、アパート経営であれば最低でも30坪以上は確保しておきたいところです。
用途地域の制限
用途地域とは、都市計画区域内にある地域で建てられる建築物をその用途によって制限したものです。
主になカテゴリーとしては、住居系用途地域、商業系用途地域、工業系用途地域です。
これら3つのなかで、さらに地域が細分化されており全部で13の地域が規定されています。
13の地域のうち、工業専用地域は工場しか建てることができません。
所有している遊休地がどの用途地域に属しているのかは、各自治体のホームページにて確認できます。
遊休地活用を検討している方は、一度この用途地域を確認しておくとよいでしょう。
投資額に対する自己資金の割合
遊休地を活用には、基本的にはいくらかのコストがかかってきます。
なかでも、アパート・マンション経営は建物規模も大きく、数億円ほどの投資額が必要になるケースも少なくありません。
そのため、自己資金をどのくらい準備しておけるのかは遊休地を活用する上で非常に大切な判断基準となります。
また、多くの場合ローンを組むことになると思います。
どのくらい借り入れられるのかによって活用法が変わる場合も考えらえますので、自己資金だけでなく審査に不利な要素がないかを確認しておくとよいでしょう。
遊休地活用におけるリスクとその対策
遊休地活用を検討している方が抱える懸念材料の1つは、「赤字経営になってしまわないか」ということでしょう。
利用者の低下は、すなわち赤字に直結してしまいます。
そのため、常に安定した利用者を確保でき、いかに高稼働率を保つことができるのかが赤字対策のカギになります。
赤字対策として有効な方法はいくつかありますが、主な対策としては周辺ニーズに適した活用を行うことでしょう。
周辺ニーズの把握には、ノウハウをもつ地域の土地活用会社に相談することをおススメします。
複数の土地活用会社を比較することで。より良いプランを作成してくれる会社と契約を結ぶことができます。
一度に複数の会社を比較する際に便利なのが土地活用比較サイトです。
土地活用比較サイトのついて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
遊休地活用はプロに任せる方法がおすすめ
自分に最適な遊休地活用を行う場合には、土地活用比較サイトにてプロの手を借りることを強くおススメします。
土地活用比較サイトであれば、数分で必要事項の入力が完了し、かつ一度に複数のプラン請求を行うことができます。
そのため、土地活用比較サイトは「普段不動産会社に足を運ぶ時間がない」方や「どの活用方法を選べばよいのか分からない」とお悩みの方にピッタリのサービスです。
もちろん、全て無料でプラン請求を行うことができます。
遊休地活用を検討している方は、一度土地活用比較サイトを使いって遊休地の可能性を発見しましょう。
日本でも最大級の土地活用比較サイトであるイエウール土地活用であれば、全国にある優良土地活用会社から数分でプラン請求を完了させることができます。
また、プランを取り寄せた企業以外とのやり取りも発生しません。そのため、しつこい営業をかけられる心配もなく安心して利用していただくことができます。
運営も、日本の上場企業であるSpeeeが運営しているため安全です。
遊休地を有効活用する際には、ぜひイエウール土地活用を利用してみてください。
それでは、皆様の遊休地活用が成功すること祈っています。