遊休地とは、活用されることなく放置されている土地のことです。2年以上使用されていない遊休地は都道府県知事から通知が出され、活用を促されることがあります。
土地は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税がかかってしまいます。
遊休地を所有している方の中には、何か活用できないかと考えている方も多いのではないでしょうか。
遊休地活用とは、何にも使われていない土地を有効活用し収益を得ることです。
活用先は様々であり、ざっとあげても15種類の活用方法があります。
| 遊休地の活用方法 | 向いている土地 | 土地の広さ | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|---|
| 有料老人ホーム経営 | 広い土地 | 200坪～ | ・運営会社と長期契約を結べることが多い ・安定している ・補助金で初期費用が抑えられる ・介護需要が高まっている | ・建築費が高い ・返済に時間がかかる ・土地の転用性が低い |
| サービス付き高齢者向け住宅経営 | 広い土地 | 100坪～ | ・運営会社と長期契約を結べることが多い ・安定している ・税制面で優遇される ・介護需要が高まっている | ・建築費が高い ・国土交通省の基準を満たす必要がある ・土地の転用性が低い |
| 月極駐車場経営 | 住宅街 | 10坪～30坪 | ・初期費用が安い ・狭小地や変形地でも活用できる ・更地にもどしやすい | ・節税対策にならない ・収益性が低い ・土地の利用効率が低い |
| 資材置き場として賃貸する | 工事現場付近 | 20坪～30坪 | ・初期費用が安い ・狭小地や変形地でも活用できる ・更地に戻しやすい | ・収益性が低い ・各種税金の軽減措置が受けにくい ・近隣住民とのトラブルリスクがある |
| トランクルーム経営 | 狭い土地 | 20坪～50坪 | ・初期費用が安い ・修繕費があまりかからない ・駅から離れていても需要がある ・狭小地でも活用できる | ・収益化までに時間がかかる ・容積率が低い土地ではできない ・節税対策にならない |
| 農地をそのまま貸し出す | 農地 | 制限なし | ・農地転用をする必要がない ・初期費用がかからない ・土地が荒れるのを防ぐ ・遊休農地とならず固定資産税が安く済む | ・収益性が低い ・契約トラブルのリスクが有る ・土地を自由にできなくなる |
| 体験農園としての事業化 | 農地 | 制限なし | ・地域の活性化に貢献できる ・初期費用がほとんどかからない ・田舎や郊外でも収益化できる | ・行政からの認可が必要 ・維持管理の手間がかかる ・収益性は低い |
| 太陽光発電の用地にする | 日当たりの良い土地 | 30坪～150坪 | ・売電収入を得られる ・リスクが少なく安定している ・補助金制度がある | ・ソーラーパネルの設置費用が高い ・節税対策にならない ・発電量が安定しない |
| アパート・マンションの賃貸経営 | 賃貸需要がある土地 | 50坪～70坪 | ・固定資産税や相続税などの節税ができる ・高い収益をのぞめる ・利回りを高くしやすい | ・空室リスクがある ・経年劣化で資産価値が低くなるリスクがある ・自己資金が必要 |
| ロードサイドで店舗経営 | 幹線道路沿いの土地 | 200坪 | ・事業者に長期的に貸し出せる ・高収益が期待できる ・幹線道路沿いの土地を活かせる | ・近隣とのトラブルリスクがある ・税制上の優遇がない ・事業者の解約リスクがある |
| コインパーキング経営 | 車通りのある土地 | 20坪～50坪 | ・利用料の設定次第で高収益がのぞめる ・狭小地や変形地でも活用できる ・更地にもどしやすい ・土地の転用性が高い | ・収益性が立地に左右される ・節税対策にならない ・土地の利用効率が低い |
| 土地信託 | 収益を見込める土地 | 100坪～ | ・事業主次第で高収益がのぞめる ・経営などの専門知識は不要 ・節税効果がある | ・事業者から土地を返却できないリスクがある ・収益性が見込める土地でしかできない ・配当金の減額リスクがある |
| 等価交換 | 収益を見込める土地 | 100坪～ | ・初期費用がかからない ・経営などの専門知識は不要 | ・契約締結まで難航することが多い ・収益性が見込める土地でしかできない |
| 土地の寄付・譲渡 | 制限なし | 制限なし | ・空き地問題の解消につながる ・贈与税が発生しない | ・無料で土地を手放すことになる ・寄付を受けてもらえない土地もある |
| 土地を貸す | 制限なし | 制限なし | ・事業の収益にかかわらず賃料収入を得られる ・初期費用がかからない ・節税効果が期待できる | ・自己都合の返却が認められない傾向にある ・賃貸経営より収益性が低い ・契約によっては土地が戻ってこない |
遊休地の活用方法は様々ですが、まずは自分の土地の特性を生かす活用方法がどのようなものなのかを知っておく必要があります。遊休地の活用をしたはいいものの、赤字経営となってしまっては本末転倒です。
この記事では、遊休地の活用方法15選とそのメリットデメリットを詳しくご紹介しています。
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
遊休地の種類
この章では、遊休地を活用する前に確認する、遊休地の種類について解説します。
遊休地での活用方法を決めるにあたって、その遊休地がどのような場所であるのかは活用法を決める際に重要な判断ポイントになります。
法規制によって都市計画区域内にある地域は建てられる建築物を制限されています。これを「用途地域」といいます。用途地域は法令によって定められていて、この規定に違反する建築物は建てることができません。
遊休地となる土地は、大きく以下のようにわけることができます。
- 住居地域
- 商業・工業地域
- 工業地域
住居地域
住居地域には、住宅や小規模なお店、学校などを建てることができます。ただし、一口に住居地域といっても、低層住宅しか建てることのできない地域から、ホテルや大学といった大規模な施設を建てられる地域まで様々です。住宅地域に新しく建物を建設するのであれば、どの地域にあるか確認しておきましょう。
また、アパートやマンションの賃貸経営を検討している方は、その地域の賃貸需要を確認しておくことをおすすめします。
商業・工業地域
商業地域には、店舗の他にも住宅や小規模の工場も建てることができます。
工業地域には、工場の他にも住宅や店舗を建てることができます。ただし、工場のみしか建てることのできない地域や、住宅は建てられるもののクリニックなどを建てられない地域もあります。こちらもどの用途地域にあるか確認しておきましょう。
農業地域
遊休農地は、農地のまま活用する方法と農地転用して宅地として活用する方法の2つの活用方法があります。農地として活用しないのであれば、売却するのもよいでしょう。
農地を宅地として転用するのであれば、まずは転用可能な土地なのか確認しておきましょう。
国土利用計画法の土地の利用規制によって、農地は勝手に転用することを禁止されています。農地を転用する場合には、都道府県知事や指定市町村長の許可を得る必要があります。
一定の広さがある遊休地の活用方法
この章は広い遊休地の活用方法を紹介します。
例えば100坪もあるような広い遊休地を持っているなら、遊休地活用の方法として、老人ホームのような高齢者向け施設や幼稚園・保育園のような大規模施設も挙げられます。
広い遊休地を活用することで、固定資産税などの節税だけにとどまらず、地域の発展に貢献することもできます。
介護付き有料老人ホーム経営
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・運営会社と長期契約を結べることが多い ・安定している ・補助金で初期費用が抑えられる ・介護需要が高まっている | ・建築費が高い ・返済に時間がかかる ・土地の転用性が低い |
広い面積の遊休地なら、介護施設のような広い面積が必要な土地活用方法もおすすめの活用方法として候補にあげることができます。
活用事例
初期費用
建貸しなら、数千万円～数億円。
リースバック方式なら、10万円～1,000万円。
※リースバック方式とは？建築業者から建築協力金を提供してもらい、建築後に月々の賃料から建設協力金の返済分を差し引く方式。
向いている土地
老人ホームは、居者に1人あたりの最低面積が定められているため、100坪以上の広い土地が向いています。一人ひとりに十分な生活スペースを確保し、狭いスペースで不便のないようにすることが施設側には求められているのです。
メリット
介護施設の運営会社との契約は長期契約になることが一般的ですので、駅から遠い立地でも長期的・安定的に遊休地の有効活用ができます。
例えば介護施設経営の収入源は利用料収入であることが多く、高齢者に入居してもらい定期的に入居費用やサービス利用料をもらう仕組みです。
大きな違いは、有料老人ホームでは一時入居金という収入が存在することです。入居一時金の金額設定は、０円～数千万円（なかには数億円）など施設によって大きな幅がありますが、入居してもらうだけでも、多くの収入を得ることができます。
また、建物は貸家評価で30％評価が下がるため、しっかり相続税対策にもなります。
デメリット
老人ホームのような大規模施設の建設費用は数千万円～数億円単位になり、一度始めたら簡単にやめることはできません。
しかし、土地のオーナーが自分でその初期費用を支払うことはあまり多くありません。
老人ホームは、土地オーナーは施設を建築するのみで運営・経営は事業者に任せるのが一般的です。
サービス付き高齢者向け住宅経営
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・運営会社と長期契約を結べることが多い ・安定している ・税制面で優遇される ・介護需要が高まっている | ・建築費が高い ・国土交通省の基準を満たす必要がある ・土地の転用性が低い |
サービス付き高齢者向け住宅とは、一般的に「サ高住」と呼ばれる介護施設の一種です。
バリアフリー構造と高齢者に配慮された一定基準以上の面積や設備を有し、安否確認や生活相談などのサービスを提供することが義務付けられた住宅です。
初期費用
建貸しなら、数千万円～数億円。
リースバック方式なら、10万円～1,000万円
向いている土地
遊休地の活用で介護施設経営がおすすめなのは、広い面積の土地が必要な活用方法だからです。
サービス付き高齢者向け住宅は、郊外の遊休地でも都心部の遊休地でも建てることができます。
メリット
サービス付き高齢者向け住宅は、需要が高い事業のひとつです。需要があるビジネスに参画することは、土地活用のリスクを減らすことにつながります。
近年、日本の超高齢社会では単身の高齢者や高齢の夫婦のみ世帯が増加しています。今後さらに要介護・要支援の高齢者や認知症の高齢者も急増する見込みです。
そのため、要介護状態になっても住み慣れた街で自分らしい暮らしを続けられる賃貸住宅へのニーズが高まってきているのです。
国は、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）経営に乗り出す人を補助したり税制面で優遇したりしています。
デメリット
サービス付高齢者向け住宅（サ高住）はバリアフリー構造にしたり、部屋の広さの基準を満たした建築物にする必要があります。
そのためどうしても建築費が高くなり、駐車場経営やトランクルーム経営など他の土地活用方法と比較して初期費用は高額になります。
また、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）は、安否確認と生活相談を実施するなど国土交通省が定めている基準を満たす必要があります。
行政に事業内容を報告したり、立ち入り検査を受けたり、指示を受けたりすることが面倒くさいと感じる方もいるでしょう。
所有する土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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短期的にできる遊休地の活用方法
遊休地を活用する必要があるが、一度何かを始めたら簡単にはやめられないのではないかと不安に感じることもあるでしょう。
もあります。
月極駐車場経営
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・初期費用が安い ・狭小地や変形地でも活用できる ・更地にもどしやすい | ・節税対策にならない ・収益性が低い ・土地の利用効率が低い |
土地の転用性が高く、半年から1年くらいの短期間でできる遊休地の活用方法
遊休地の活用方法として、初期投資が少なく収益化までの期間も比較的短いのが駐車場経営です。
駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの形式がありますが、どんな形状、立地の遊休地でも始めることができるのが特徴です。
駐車場化したあとに賃貸住宅を建築するといった場合でも解体が必要な設備が少ないなど、別の活用法への転用も非常にたやすいでしょう。
活用事例
借上げ条件が良く、１，２か月空くことを考えると悪い条件ではないとのことで今回契約に至りました！！
(株式会社 不動産工房の土地活用事例)
初期費用
0円～10万円。土地整備費用のみ。
向いている土地
月極駐車場経営はどんな土地でも始めることができますが、その土地の近くに住んでいる人が利用することが多いため、一般的には住宅地に土地を所有している方におすすめです。
メリット
メリットは何といっても初期費用が安く済むことです。
駐車場経営の初期費用の相場は200万円～500万円、一括借り上げ方式で駐車場運営会社に土地を貸す場合は0円で始めることができます。
また、月極駐車場は利用者に長く契約してもらえるケースが多く、安定した収入を期待することができます。
デメリット
デメリットとしては、駐車場経営はほとんど節税対策にはならないことです。
アパートやマンションのような住宅用家屋を建てて「住宅用地」にすると、200平方メートル以下までは固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になりますが、一般的な駐車場経営だけの場合は全くありません。
駐車場のような非住宅用地の場合、税制上は更地と同じ扱いになり、更地と同じ分の税金がかかってしまいます。
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資材置き場として賃貸する
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・初期費用が安い ・狭小地や変形地でも活用できる ・更地に戻しやすい | ・収益性が低い ・各種税金の軽減措置が受けにくい ・近隣住民とのトラブルリスクがある |
資材置き場とは、業務用の資材を保管するスペースのことです。利用者は個人のケースもありますが、法人の需要があるためビジネス用の用途になることが多いです。
初期費用
0円～10万円。土地整備費用のみ。
向いている土地
資材置き場は居住用不動産ではないので、どんな遊休地でも始めることができます。運搬用の大型車が出入りしやすい幹線道路沿いの遊休地であればより重宝されるかもしれません。
賃貸するにあたって立地や環境はほとんど重視されず、駅前から遠い遊休地でも日当たりが悪くても、あまり大きな問題にはならないことが多いです。
メリット
資材置き場として賃貸することのメリットは、初期費用が安く抑えられること、更地に簡単に戻すことができる点です。
資材置き場としてある程度の整地やセキュリティ対策（防犯カメラの設置など）をおこなう必要はありますが、建物の建築費はかかりません。
デメリット
デメリットは、収益性が低く各種税金の軽減措置が受けにくいことです。ほとんど初期費用がかからない土地活用方法ですが、その分賃料の相場は低くなっています。
また、騒音や粉じんにより近隣住民とのトラブルが発生するリスクがあることには注意をする必要があります。
トランクルーム経営
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・初期費用が安い ・修繕費があまりかからない ・駅から離れていても需要がある ・狭小地でも活用できる | ・収益化までに時間がかかる ・容積率が低い土地ではできない ・節税対策にならない |
トランクルームとは、コンテナに似たコンテナハウスと呼ばれる建物を建築し、荷物を保管したい個人や法人にそのスペースを賃貸するビジネスのことです。
初期費用
100万円～300万円。
設営費用:100万円～200万円。看板台:10万円～30万円。監視カメラ等設備費10万円～20万円。
向いている土地
近隣にマンションやオフィスビルがあるなら、荷物を保管する需要があるためトランクルーム経営がおすすめです。
メリット
トランクルーム経営は、アパートやマンション等の賃貸住宅経営に向いていない土地でも始められる点がメリットです。
30坪程度の狭小地でも始めることが可能ですし、立地が駅から10分以上離れていてもトランクルームなら満室経営を目指すことができるでしょう。
デメリット
トランクルームを建てることのできる遊休地は第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域以外の地域と定められています。
これらの地域は、容積率が高く指定されている土地であるため、賃貸マンションのような高層建築物が建てられる土地でもあります。
つまりトランクルーム経営は、用途地域的には分譲マンションが建てられる可能性がある土地に低層のコンテナハウスを建てるという活用方法となっています。
本来ならもっと収益性を最大化できる可能性があるにもかかわらずトランクルームを建築するのは、少しもったいない土地の活用方法だとも言えるでしょう。
遊休農地でも始められる活用方法
かつては畑として使っていたものの現在はただの荒れ地になっていたり、周りと比べてほとんど農地として使われていない遊休地は「遊休農地」や「耕作放棄地」と呼ばれています。
農地の活用方法には、農地のまま活用する方法と転用して利用する2種類の方法に分けられます。
限りある国土の日本で食料自給率を維持するために、農地は農業委員会の許可が得られないと転用することはできないことには注意しましょう。
農地をそのまま貸し出す
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・農地転用をする必要がない ・初期費用がかからない ・土地が荒れるのを防ぐ ・遊休農地とならず固定資産税が安く済む | ・収益性が低い ・契約トラブルのリスクが有る ・土地を自由にできなくなる |
相続した農地を自分で使う予定がない場合、そのまま農地を貸すのが最も手軽な活用方法でしょう。
農地を貸すことで賃料収入が得られ、固定資産税の支払いを収入額で補填することができます。
初期費用
0円。
向いている土地
一定の広さがある農地であれば、借り手が見つかるでしょう。最近は「農地バンク」という仕組みを使って借り手を集めることもできます。
メリット
遊休地をそのまま農地として貸し出すので賃貸借契約を結ぶための申請をする必要がありますが、他の土地活用方法と比べて初期費用はかかりません。
農地を転用するためには、転用後の計画をきちんと立て、行政側に説明し転用許可を得なければなりません。
デメリット
デメリットは賃料収入の低さです。農地転用をして遊休地活用を始めるよりも収益性は低い活用方法です。
体験農園としての事業化
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・地域の活性化に貢献できる ・初期費用がほとんどかからない ・田舎や郊外でも収益化できる | ・行政からの認可が必要 ・維持管理の手間がかかる ・収益性は低い |
遊休地を農業を体験したい一般の人に貸し出す方法が考えられます。野菜や果物の摘み取りを体験できる観光向けの事業を始めるのです。
分かりやすい例では、遊休農地をタマネギ掘りが体験できる農園に変えたりイチゴ狩りが体験できる場所にしたりするなどが当てはまります。
初期費用
0円～10万円。
向いている土地
体験農園として事業化するのであれば、比較的都市部に近い遊休地の方が集客が見込めるでしょう。
メリット
単に収益化できるだけでなく、地域の活性化に貢献することができます。
収穫を体験するだけでなく田植えなど実際の農業を肌で体験できたり、収穫物を使った料理を楽しんだり、農業に従事する人と触れ合ったりする場としても活用できます。
デメリット
行政との協議や各種申請を行い認可を得るなど、ある程度の手続きが必要であることです。
太陽光発電の用地にする
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・売電収入を得られる ・リスクが少なく安定している ・補助金制度がある | ・ソーラーパネルの設置費用が高い ・節税対策にならない ・発電量が安定しない |
近年、田舎の遊休農地の活用方法として太陽光発電の設置がポピュラーになってきています。
太陽光発電は太陽光パネルによって得られた電力を電力会社に売ることで収益化を行う土地活用方法です。
具体的には、太陽光発電を設置する、あるいは太陽光発電用の用地として貸したりして近くの送電線からケーブルを通して電力会社へ売却します。そのため、近くに送電線がない場合は新たに設置する必要があります。
初期費用
100万円～500万円
設置費用:パネル20枚程度で約120万円。
向いている土地
太陽光パネルの枚数にもよりますが、何十枚ものソーラーパネルが設置できる広く日当たりの良い土地であることが条件です。
例えば50kWの太陽光発電システムを設置するのに必要な約500平方メートル（約150坪）ほどの面積がある土地は太陽光発電を始めるのに向いている遊休地です。
メリット
太陽光発電では、固定価格買取制度（FIT）による売電制度が保証されています。そのため、毎月一定の金額を売電収入という形で得ることができます。
デメリット
初期費用としては数百万円の費用がかかり、駐車場経営など他の土地活用方法と設備投資費用を比べると高くなります。
所有する土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
＼最適な土地活用プランって？／
高収益が期待できる活用方法
遊休地の立地に合わせた活用方法で土地活用を始めれば、高収益を期待することができます。
アパート・マンションの賃貸経営
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・固定資産税や相続税などの節税ができる ・高い収益をのぞめる ・利回りを高くしやすい | ・空室リスクがある ・経年劣化で資産価値が低くなるリスクがある ・自己資金が必要 |
高収益を期待するなら、アパート経営やマンション経営・一戸建て賃貸経営などの賃貸経営をおすすめします。
アパートであれば複数の入居者から家賃収入も見込め、安定した収益を得られるでしょう。ただし、大きな建物を建築する必要があり初期費用は高くなる傾向にありますが、銀行などで融資を受けて家賃収入での返済が可能です。
また、近年は賃貸併用住宅なども増えています。自分の家を確保できるだけでなく、賃貸収入からローンの返済も可能です。そのため、住居と収益性どちらの観点からも人気を集めています。
初期費用
120万円～数千万円。
アパート建設費:6,000万円～数億円のうち、頭金2割~が初期費用となる。
向いている土地
賃貸経営は、都心部や駅近など賃貸住宅の需要がある遊休地が向いています。
メリット
賃貸経営のメリットは、賃料収入から初期費用としてかかった費用をローン返済できるため、ほとんど手出しせずに収入も資産も手に入れることができる点です。
また、固定資産税や相続税などの節税ができる点もメリットです。
建物を建てる活用であることから固定資産税は抑えられ、さらに相続の際にも建物を建てての活用であれば相続税も抑えられます。
デメリット
一方で、デメリットとして空室リスクや経年劣化による資産価値の低下も考えられます。
周辺の相場から賃料はどのくらいか、需要はどうか、どんな間取りが好まれているか調査をしておかなければ、空室リスクは高まるでしょう。
経年劣化による資産価値の低下を防ぐためにも、維持管理費や修繕費をしっかりと確保して、計画的な経営をおすすめします。
ロードサイドで店舗経営
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・事業者に長期的に貸し出せる ・高収益が期待できる ・幹線道路沿いの土地を活かせる | ・近隣とのトラブルリスクがある ・税制上の優遇がない ・事業者の解約リスクがある |
都心に近い遊休地であれば、店舗など商業施設を建設する活用方法もおすすめです。
大通りに近い遊休地であれば、広めに駐車場を取った商業施設も良いかもしれませんし、住宅街であればコンビニやスーパー、飲食店などにする方法もあります。
最近では、店舗と住宅を一緒にした店舗併用住宅も多く、商業施設を考えているのであれば良いかもしれません。
初期費用
120万円～数千万円。
建設費:6,000万円～数億円のうち、頭金2割~が初期費用となる。
向いている土地
商業施設を建築する土地は、人とお店のどちらも集客できる土地であることが必須です。
国道沿いのロードサイドの土地などアクセスがよく、店舗経営ができる200坪～300坪ほどの土地であればロードサイド店舗の経営がおすすめです。
また、土地に人を集めるということは、それだけ騒音問題やゴミ問題なども発生します。そこから考えますと、周辺に住宅街がなくトラブルが起こりにくい土地が向いているでしょう。
メリット
商業施設にするメリットは、企業が安定して借りてくれる可能性が高く収益が長期的に安定して得られる点です。
24時間いつでも必要なものを購入できるコンビニの需要は高く、住宅街が近い土地であれば毎日それなりの収益が見込めるでしょう。
デメリット
デメリットとしては、商業施設には人が集まることから近隣トラブルは多くなる傾向があります。
人を集めないと店舗の収益は出ないためしょうがないのですが、コンビニやスーパーなどは自動車トラブルや人のトラブルは避けられないでしょう。
また、大型店舗の場合はお店の管理が面倒になる可能性がある点にも注意が必要です。
コインパーキング経営
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・利用料の設定次第で高収益がのぞめる ・狭小地や変形地でも活用できる ・更地にもどしやすい ・土地の転用性が高い | ・収益性が立地に左右される ・節税対策にならない ・土地の利用効率が低い |
コインパーキングは、街中で見かけることも多いでしょう。手軽な土地活用方法として近年人気があります。
活用事例
初期費用
30万円～100万円。
精算機:30万円～50万円、看板設置費用:30万円～60万円、車止め3000円～5000円/台
向いている土地
コインパーキングは、それほど広い土地でなくても始められます。最低2,3台分のスペースを確保できれば良いため、狭い土地や形がいびつな土地でも検討することができます。
メリット
コインパーキング経営は高収益が見込める土地活用方法です。利用料の設定を自ら管理・運営をおこなうので、深夜料金や時間あたりの利用料を工夫して稼働率を上げることができます。
また、賃貸経営と比較すると土地の転用性が高く、儲からない場合でもすぐに損切りでき、つぶしの利く短期的な土地活用方法としておすすめです。
デメリット
デメリットは、収益性が立地に大きく左右されることです。田舎の遊休地では商業施設が少なく一時的に車を停めるということが起こりづらく、コインパーキングの稼働率が上がりづらいでしょう。
低リスクで始められる活用方法
事業者や法人などのプロに土地を貸して収益を上げてもらい、その中から一部の配当金を得る土地信託というスタイルの土地活用もあります。
土地信託
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・事業主次第で高収益がのぞめる ・経営などの専門知識は不要 ・節税効果がある | ・事業者から土地を返却できないリスクがある ・収益性が見込める土地でしかできない ・配当金の減額リスクがある |
土地信託は立地次第では高収益が可能な活用方法です。
何か建てたり設置したり、管理したりするのが面倒で、ただ土地を貸したいだけの場合は、この土地信託を考えてみることがおすすめです。
初期費用
0円
向いている土地
借主側が「収益を見込める」と判断した場合でないと承諾してくれない方法であるため、都心部でないとおすすめできないのがこの土地信託という活用方法です。
メリット
土地信託は、土地を貸し出した事業主が多くの収益を得るほど自分にも配当として多くの収益が入ってくる仕組みです。そのため、立地条件が良く、事業主が多くの収益を得られれば高収益に期待ができます。
デメリット
契約の期間まで返してもらえなかったり、返してもらうために高額な立ち退き料が必要になったりと、土地を返してもらいづらいというデメリットがあります。
そのため、今後その土地で何かの土地活用をしたいと考えている場合はおすすめできません。
等価交換
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・初期費用がかからない ・経営などの専門知識は不要 | ・契約締結まで難航することが多い ・収益性が見込める土地でしかできない |
土地を提供して、その土地の上に建物を建ててもらい、提供した土地に見合った分だけ建物の持分を取得するという方法もあります。これは等価交換と呼ばれる方法です。
例えば、自分の土地をデベロッパーに提供し、デベロッパーがマンションを建築する代わりに、提供した土地の価値分だけマンションの区分所有権を受け取るというものです。
手に入れた建物分は、管理会社に管理を依頼することで管理の手間が不要にになり、不労収入を得ることができます。
初期費用
0円
メリット
等価交換は、自分の土地の一部を手放して建物の所有権と交換するため、リスクをほとんど追う必要がありません。もちろん費用もかからないので、無料で建物の区分所有権を得ることが可能です。
また、等価交換はマンションデベロッパーやビル経営に強いゼネコンと共同で進めていくことになります。そのため、企業側のノウハウを活用して経営できるというメリットがあります。
デメリット
等価交換をすると、自分が持っている土地の一部の権利を手放してしまうため、自分が持っている土地の広さが狭くなってしまいます。
また、土地と建物をどのくらいの比率で交換するのかデベロッパー側の権利配分の交渉に時間がかかり、契約締結まで難航することが多いというデメリットがあります。
土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
＼最適な土地活用プランって？／
土地の寄付・譲渡
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・事業の収益にかかわらず賃料収入を得られる ・初期費用がかからない ・節税効果が期待できる | ・自己都合の返却が認められない傾向にある ・賃貸経営より収益性が低い ・契約によっては土地が戻ってこない |
土地を寄付したり譲渡したりする方法もあります。
その土地のある市区町村に土地を寄付したり隣人宅に掛け合って譲渡したり、また近くの工場や企業といった法人に譲渡したりするなど様々な方法で土地を寄付・譲渡することが可能です。
初期費用
0円
メリット
自分が持っていると空き地の土地でも、その土地を寄付・譲渡して活用してもらうことで、地域住民にとって良い物件になり地域社会に貢献できる可能性もあります。
空き地問題の解消にもつながるので、何も活用する予定がない場合は寄付や譲渡も視野に入れてみてもよいでしょう。
デメリット
寄付・譲渡は無料で土地を手放すことになります。そのため、売れば収益につながった土地でも、ただ手放すことになってしまうというデメリットがあります。
さらに、土地をただで上げたとはいえ、譲渡税や登記移転費用などの費用がかかります。そのため、「お金を払って土地を手放す」ということになる可能性もあります。
土地を貸す
事業者や法人、個人に土地を貸して定期的な収益を得るという土地活用方法もあります。
借地や定期借地などさまざまな方法がありますが、いずれも収入源は土地を借りている事業者や法人からの賃料収入です。
土地の貸し出し方や返済方法などに違いがあるので、土地を貸すことに興味のある方は、以下の記事を参考によく調べておくことをおすすめします。
メリット
賃料を設定して貸すことになるので、貸し手の事業の収益にかかわらず賃料収入を得られるというメリットがあります。貸し手の収益に応じて配当を受け取る土地信託とは異なり、安定した収益に期待ができます。
土地を貸す際には、特段初期費用やコストがかかりません。そのため、費用をかけずに収益を得たいと考えている方にはおすすめの方法です。
デメリット
土地を貸す際には、定期借地契約などの形で、貸す期間を定めて契約を結ぶことになります。そのため、「土地の値段が上がったから急遽売却したい」といった自己都合の返却は認められません。
また、契約期間を終えたとしても、借り手が「延長したい」と言ったら貸し手側は断りづらく、退去してもらうために高額な立ち退き料がかかることもあります。
遊休地の活用方法は立地や法規制を考慮して決める
遊休地での活用方法を決めるにあたって、その遊休地がどのような場所であるのかは活用法を決める際に非常に重要な判断ポイントになります。
また、法規制によって都市計画区域内にある地域は建てられる建築物を制限されています。これを「用途地域」といいます。
日本でも最大級の土地活用比較サイトであるイエウール土地活用であれば、全国にある優良土地活用会社から数分でプラン請求を完了させることができます。
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