- 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
- 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
遊休地とは、住宅や農地、駐車場など、どのような用途にも一定年数以上使われていない土地のことです。
遊休地を持っているものの、どう活用すればいいか分からない方は少なからずいるのではないでしょうか。
土地活用の方法には様々な種類があります。土地活用法を選ぶ際は、自分の土地の特徴や周辺の状況あるいは資産面などを把握して、慎重に選ばなければなりません。
そこで、今回は遊休地におすすめの土地活用方法と失敗しない土地活用の選び方について解説していきます。
社団法人住宅・不動産総合研究所理事長
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
URL：公式サイト
- 遊休地に有効な活用方法がわからない人
- 遊休地活用の選び方で悩んでいる人
- 遊休地活用を始める流れがわからない人
遊休地について詳しくは、以下の記事もおすすめです。
遊休地活用の方法
長らく使われていない遊休地を活用する際には、活用方法が土地に向いているか検討しておく必要があります。
ここでは、遊休地の活用方法を向いている土地と併せてご紹介します。
アパート経営
アパート経営は、遊休地に新たにアパートを建築して入居者に貸し出し、家賃収入を得る賃貸経営です。
建物を建築しなければならないため、初期費用には数千万～数億円と非常に高額な費用がかかってきます。ただし、市場調査をしっかりして利回りを考えておくことで、上手く経営をすると安定して高い収益を得られます。
遊休地を活用して初期費用はかかっても収益を多く得たい方や、固定資産税が結構かかってくる相場の高い土地を所有している方におすすめの方法です。
向いている土地
アパート経営に向いている土地は、以下のような土地です。
- 駅に近く交通の便が良い土地
- 小中学校や大学、公共機関に近い土地
- 使用用途がなく中長期的に使用しない土地
おすすめな土地は、大学が近く住宅街となっている地域です。学生街であり大学生に需要があるため、空室率を低く維持できるでしょう。
アパートの建築費用がいくらかかるかは、土地の所在地などかんたんな入力を済ませて企業からプランを取り寄せてみましょう。
複数の企業からプランを取り寄せることで相場がわかりますし、企業によっては実地調査をしてより良いプランを提案してくれます。
契約するまでは無料で利用できますので、まずは企業からプランを取り寄せてみましょう。
マンション経営
マンション経営も、アパート経営と同じく土地にマンションを建築して貸し出し、家賃収入を得る賃貸経営です。
アパートと比較して初期費用が多くかかってきますが、収入も多く得られます。
ですが、相場や利回りを見誤ると、空室リスクによりローンを返済できず、破産するなどのリスクもあるでしょう。
そのため、収益は得られるもののリスクが高い点には注意が必要です。
向いている土地
マンション経営に向いている土地は、基本的に生活しやすい土地です。
- 交通の便が良く駅に近い土地
- 公共機関が周囲にあり住宅街など住みやすい土地
- 広い土地でしばらく使用用途のない土地
放置して遊休地となるほど使用しないのであれば、マンションなどを建てて収益を得られる土地にすることをおすすめします。
マンション経営を建築するとどのくらい費用がかかるかは、企業からプランを取り寄せて確認してみましょう。企業によっては、実際の遊休地を確認して最適なプランを提案してくれます。
シェアハウス経営
シェアハウス経営は、1つの家を複数人でシェアして居住する活用方法です。
ルームシェアとシェアハウスは、友人や家族で1つの部屋を契約するのではなく、個人が部屋ごとに契約して共有スペースをシェアして利用する点が異なります。
キッチンやリビング、お風呂を他人と共有する形態がシェアハウスで、近年は需要が高まっています。
遊休地でのシェアハウス経営は、一戸建てを建築して活用する方法です。シェアハウス経営をやめた後は、戸建てを賃貸とすることもできますし、一戸建てに引っ越して済むこともできます。
また、一戸建ての1室に自分が住み、その他の部屋を貸すこともでき柔軟な活用が可能です。
シェアハウス経営については、こちらの記事でご確認ください。
向いている土地
シェアハウス経営は、住宅の多い地域にある土地での活用が向いています。
- 住宅街など生活しやすい土地
- 大学や駅に近く交通の便が良い土地
- 都心に近い土地
都心に近い遊休地は、田舎と比較して集客しやすいことから、収益性の高い活用方法をしやすくなります。
空き地の活用方法については、以下の記事もをおすすめです。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、居住用スペースと賃貸スペースをひとつにした物件です。
賃貸併用住宅は賃貸アパートやマンションと比較して、住居を一緒にすることから収益性は低くなります。
居住スペースが50%以上あれば住宅ローンを適用できるため、ローンを利用しやすくなったり、生活の中に収入源があり管理しやすかったりするでしょう。
また、賃貸収入で住宅ローンを返済できることから、お金をかけずに住宅と賃貸物件を取得することが可能です。
ただし、収益化できずにローンの返済が厳しくなった場合には、住居と賃貸物件のどちらも失ってしまうリスクは考えておく必要があります。
賃貸併用住宅について詳しくは、以下の記事をご確認ください。
向いている土地
賃貸併用住宅は、住宅街や学生の多い地域にある土地での活用が向いています。
- 学生の多い地域
- 交通の便が良い土地
- 生活のしやすい住宅地
生活のしやすい住宅地におすすめの活用方法です。
また、住宅と賃貸物件が一緒になっているため、管理が非常にしやすいでしょう。
戸建て賃貸
戸建て賃貸経営は、一戸建てを建築して第三者に賃貸物件として貸し出し、賃貸収入を得る活用方法です。
遊休地に賃貸物件の建築を考えているものの、アパートやマンションほど資金を持っていない方や、相続税対策はしたいものの大きな賃貸物件を建てたくない方におすすめします。
向いている土地
戸建て賃貸に向いている土地は、生活しやすい住宅街にある土地です。
また、公共施設が周辺にある土地は家族にとって住みやすい環境であるため、空室にならず長く借りてくれる傾向にあります。
- 生活しやすい住宅街にある土地
- 田舎にある土地
- 公共施設が周辺に揃っている土地
高齢者施設
高齢化の進む田舎の遊休地でおすすめの活用方法は、高齢者施設を経営することです。
近年は老人ホームやサービス付き高齢者住宅の需要は高まっています。
遊休地になる理由として、高齢化の進む田舎では土地の需要は少なく、売れなかったために放置されるケースが多くあります。
ですが、土地としての需要はなくても、高齢者住宅としては需要が高い場合もあります。そのため、市場調査をして需要を確かめると良いでしょう。
向いている土地
高齢者施設に向いている土地は、田舎で高齢化の進んでいるエリアにある土地です。
- 人口の多い田舎の土地
- 住宅街にある土地
- 医療施設までの距離が近い土地
コインランドリー経営
都心の遊休地で市街地の近い土地であれば、コインランドリー経営もおすすめです。
コインランドリー経営は、機器の導入や建物の建設などにいくらか初期費用がかかりますが、立地を読み間違えなければ常連客がついてかなりの収益を得られます。
近年は、タワーマンションなどでは外に洋服を干すことができず洗濯乾燥機の需要があり、また、小さい子どもや小中学生がいる家庭では乾燥機の需要が高まっています。
そのような層に利用してもらいやすい都心に近い立地であれば、コインランドリー経営もおすすめです。
向いている土地
コインランドリー経営に向いている土地は、タワーマンションがあったり住宅が密集していたりする以下のような土地です。
- 市街地にある土地
- タワーマンションなどの多い都心
- 小中学校や高校が近くにある土地
日当たりが良くない、もしくはそもそも外に干せない、干せないほど洗濯物が多いなどの理由から、これらの土地では需要が高くなっています。
トランクルーム経営
トランクルーム経営は、荷物を預かり保管するトランクルームを設置して、収益を得る活用方法です。
建物を建築して部屋をトランクルームとして貸す屋内型タイプか、コンテナを更地に設置する屋外タイプがあります。
都心部でも郊外でも需要があるため、どのような土地でも活用しやすい方法です。
向いている土地
トランクルーム経営に向いている土地は、まとまったスペースのある平行な土地です。
斜めになっていたり、狭小地や変形しすぎた土地は活用が難しいでしょう。
- 駅に近い空き地
- 集合住宅の多い土地の近くにある土地
- 都心部でも田舎でもまとまった広さのある土地
駐車場経営
駐車場経営は、遊休地を整備して、車止めや白線や専用の機械を用意し、駐車料金を収益として得る活用方法です。
ただ設備を整えるだけのため、建物を土地に立てることで得られる税制上の優遇処置がほとんどないことが難点ではありますが、初期費用を安く抑えつつ、土地が狭くても収益を上げることができます。
初期投資費用を安く済ませたい人、土地は狭いが何か活用方法がないか探している人におすすめの方法と言えるでしょう。
向いている土地
駐車場経営に向いている土地は、更地のままで活用を考えている土地で、住宅街や商業施設などにある土地です。
- 住宅街や会社の近くにある土地
- 店舗やスーパーなど商業施設の近くにある土地
- 更地のまま活用を考えている土地
遊休地活用での駐車場経営については、こちらの記事をご確認ください。
土地を貸す(借地・定期借地)
借地や定期借地など借地事業は、土地を貸すだけの遊休地活用で簡単に始めやすい活用方法です。
土地を利用したい人に貸すだけで、毎月、借地料を収入として得られます。
ただし、契約方法に注意しておかなければ土地を失ってしまうリスクもありますので、どのような契約で貸すか契約書はどうするか考えておくことが必要です。
基本的に借地契約は一定期間長く貸すことが前提であるため、安定して収益を得られます。
土地を貸す際の定期借地権については、以下の記事をご確認ください。
初期費用がかからず、土地をそのまま貸すだけですので、土地の特徴によって活用方法が左右されないなど行いやすい土地活用法と言えます。自分で何か事業を行ってリスクを負いたくない人、土地は取っておきたいが自分で活用するのは手間だと感じる人におすすめの方法と言えるでしょう。
土地を貸す際のデメリットや貸す方法については、こちらの記事もおすすめです。
向いている土地
土地を貸す方法には、普通借地契約と定期借地契約があり、貸し方には様々な選択肢があります。
手放したかったが売却できなかった土地は普通借地契約で貸す方法や、いつかは活用を考えているがしばらくは活用しない土地であれば、定期借地契約で貸しても良いでしょう。
- 田畑など農場や工場に近い土地
- 手放したいと思っている土地
- 長期的には使用を考えているが短期的には使用しない土地
太陽光発電
太陽光発電は、ソーラーパネルを土地に設置して、生産した電力を電力会社に買い取ってもらう土地活用方法です。
太陽光発電は、ソーラーパネルを設置するだけで活用できるため費用も抑えられます。
必要経費が高い、天候や立地条件によって生産できる電力量に差があるなど難点はありますが、経済産業省の定めるFIT制度によって一定価格の電力を一定期間（20年間）買い取ってもらえますので、非常に安定して収益を得ることができます。収益の安定性を重視したい人、日当たりのよい遊休地を持っている人におすすめの方法と言えるでしょう。
向いている土地
太陽光発電に向いている土地は、山林や農地など建物を建てての活用が難しい土地です。
住宅などが建っていると日が遮られてしまうため、遮られることのない田舎の土地で、かつ遊休地や耕作放棄地での活用が向いています。
- 山林や農地など活用の難しい土地
- 耕作放棄地など活用を悩む土地
- 日当たりの良い土地
どの活用が遊休地に適しているかは、企業からプランを取り寄せて相談してみることをおすすめします。企業によっては、実地調査をした上で遊休地に最適なプランを見積もって提案してくれます。
そのため、まずはカンタンな情報の入力を済ませて複数の企業から一括でプランを取り寄せることをおすすめします。
複数のプランを比較することでより良いプランを見つけられますし、企業によってはより最適なプランを提案してくれるはずです。
まずは、企業から複数のプランを無料で取り寄せてみましょう。
遊休地活用を決めるポイント
遊休地の活用方法を決める際に考えておきたいポイントは以下です。
- 土地活用の目的を明確にする
- 土地の特徴や法規制から考える
- 土地活用比較サイトを利用する
- 遊休地活用が難しければ売却する
ここでは、この3つのポイントについて詳しく説明していきます。
活用の目的を明確にする
土地活用の目的は、大きく分けて3つあります。
- 高い収益を得たい
- 安定した収益が欲しい
- 節税対策として活用したい
まずは土地活用の目的を明確にすることで、それを可能にする土地活用方法は何かを選別していきましょう。
遊休地になった背景には、土地にかかる固定資産税をどうにかしようと売却や活用を考えたものの、難しかったために放置して遊休地となるケースが多くあります。
また、都心に近い遊休地より田舎にある遊休地の方が多いでしょう。固定資産税をどうにかして安定した収益を得たい、また、いつか相続する際に備えて相続税の対策をしたいなど、明確にすることをおすすめします。
土地の特徴や法規制から考える
土地活用方法は様々な種類がありますが、土地の特徴に応じて適切かどうかが変わります。
土地の特徴の例として、土地の広さがあげられます。
- 30坪：駐車場、戸建賃貸、トランクルーム
- 50坪：オフィスビル、アパート経営
- 100坪：商業施設、マンション経営、ホテル、太陽光発電、社宅・寮
田舎の土地で考えられる、市街化調整区域・用途地域・農地法についてご説明します。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化を規制している区域のことです。
住宅や商業施設など建物の増加を抑制すべく、建築を建築基準法で規制しています。
これは、農地による国の生産力や自然環境の保護を目的としており、実際に活用を考えてもインフラ整備がされておらず活用は難しいものです。
市街化調整区域にある遊休地の活用を考えたら、開発の許可を得たり農地であれば転用許可を得たり、多様な手続きが必要となります。
市街化調整区域の遊休地活用を考えたら、以下の記事もおすすめです。
用途地域
用途地域は、土地計画法による規制のひとつです。
用途地域にある土地には、建てられる建物に以下の制限かかります。
- 建物の種類
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
- 前面道路の幅員
- 道路斜線
- 隣地斜線
- 日影規制 など
| 住居地域 | 商業地域 | 工業地域 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 低層住居専用 | 中高層住居専用 | 住居 | 田園住居 | 近隣商業 | 商業 | 準工業 | 工業 | 工業専用 | ||||||
| 第1種 | 第2種 | 第1種 | 第2種 | 第1種 | 第2種 | 準住居 | ||||||||
| 住居 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × | |
| 公共施設 | 学校・病院・教習所以外 | 教習所以外 | ○ | ○ | ○ | 学校・病院・教習所以外 | ○ | ○ | ○ | 学校・病院・老人ホーム以外 | ||||
| 店舗 | 物品販売店舗など | × | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × | × |
| 飲食店など | × | ○ | 農業関連のみ | × | × | |||||||||
| その他 | × | × | × | ○ | ○ | |||||||||
| 娯楽 | ボウリング場など | × | × | × | × | ○ | ○ | ○ | × | ○ | ○ | ○ | ○ | × |
| カラオケ・パチンコなど | × | ○ | ○ | ○ | ○ | カラオケのみ | ||||||||
| 映画館・ナイトクラブなど | × | × | ○ | ○ | ○ | × | ||||||||
| キャバレーなど | × | × | × | × | × | × | ||||||||
| ホテル・旅館 | × | × | × | × | ○ | ○ | ○ | × | ○ | ○ | ○ | × | × | |
| 事務所 | × | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | × | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| 工業 | 自家用倉庫 | × | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | 農業関連のみ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 倉庫業倉庫 | × | × | × | × | × | ○ | × | ○ | ○ | ○ | ||||
| 工場 | × | × | × | ○ | ○ | ○ | 農業関連のみ | ○ | ○ | ○ | ||||
| 危険物の貯蔵・処理 | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | × | ○ | ○ | ○ | ||||
農地法
農地は、農地法により活用に制限がかけられています。
農地としての活用以外をする際には、農業委員会に申請をして活用の許可が必要となり、同様に売却する際にも許可が必要です。
また、許可を得ても一定条件を満たす農家にしか売却はできません。
遊休地の多くは、活用も売却も難しくなり耕作放棄地や遊休農地として放置されている土地があります。
遊休農地は、まずは農地活用として考えてみることをおすすめします。
このように、土地の面積、法律によって適切な土地活用方法は変わってきますので、土地の特徴や法律を調べ、自分の土地の適切な活用方法を見極めてきましょう。
土地活用比較サイトを利用する
遊休地活用を考えて、最適な活用方法を探したい方におすすめしたいのは、土地活用比較サイトを利用して活用方法を比較する方法です。
活用プランを比較することで、土地に最適な活用方法を考えられますし、企業によっては実地調査をした上でおすすめの活用方法を提案してくれるようです。
土地活用比較サイトは、活用したい土地など物件の情報を入力するだけで、優良な土地活用企業に最適な活用プランの請求をできます。考えている土地活用方法を選択すると、最適な企業をセレクトしてもらえるため、あとはチェックするだけで企業から希望の活用プランを取り寄せられます。
どんなに忙しくても、最短60秒から長くても5分で手続きを終えられますし、24時間いつでもインターネット上で利用できます。
契約して活用を始めるまでは無料で相談できますので、まずは企業から資料を取り寄せてみましょう。遊休地は活用が難しければ売却する
遊休地活用を考えたものの、土地の特徴や法の制限により活用が難しい場合には、売却をおすすめします。
土地の有効活用を考えたけれども難しく、売却も考えていないことからいつの間にか放置してしまったのだと思います。
今後は、人口減少により一部地域では土地の価値は下がっていく可能性が高く、今はまだ土地を売ることもできなくはありませんが、需要のない土地はほぼ価値がなくなってしまう状態です。
遊休地の活用は難しいと感じた方は、売却してしまうのもおすすめします。
売ったら いくら？
あなたの不動産、
売ったら
いくら？
遊休地を活用するまでの流れ
遊休地活用をスムーズに進めるために、遊休地活用の流れを把握しておきましょう。
どの土地活用がいいかを決めておく必要はありませんが、ある程度の要望や目的をあらかじめ決めておくとスムーズに進められます。
土地活用を始める際には、まずは複数の企業から無料でプランを取り寄せてみる方法がおすすめです。
相談
不動産会社やハウスメーカーなどに訪問して土地活用の相談を行います。
遊休地活用において、個人でたくさん調査してもわからないことが出てきて、行き詰ってしまうこともあるでしょう。
そんな時は、土地活用会社に相談することが1番です。
土地活用会社に相談することで、適切なアドバイスをもらえるでしょう。相談する際は、自分が行いたい土地活用や検討している土地活用をあらかじめ調べてから行くと、収益性や費用など詳しいアドバイスを聞けて良いかもしれません。
土地活用を大手の会社に依頼するか迷っている方には、以下の記事もおすすめします。
おすすめの土地活用会社を紹介
土地活用会社の選び方には、様々なポイントがあります。
その会社の実績や評判、サポート体制や土地活用の種類ごとに会社の強みなど様々な側面から自分にあった土地活用会社を探しましょう。
特に所有する土地に相応しい土地活用法を強みにしている会社に絞って探すことは、適切な意見を会社から聞くことができるため効率も良くなります。
口コミの良いおすすめの土地活用会社をまとめました。
- 【住友不動産株式会社】：40年以上建物管理を行ってきた歴史のある大手不動産会社です。 アパートや高層マンションの他にも高齢者向け賃貸住宅、店舗賃貸、委員・事務所賃貸など取り扱っている不動産事業は非常に豊富です。価格帯も比較的安価なため、少ない初期費用で土地活用をしたい人におすすめです。
- 【大東建託株式会社】：賃貸住宅の建設と不動産管理の両方を行う大手建設会社です。
大東建託の「35年一括借上」は、賃貸経営で発生する収支変動リスクに対応。
また賃貸住宅の管理戸数はトップなので、土地オーナーは契約管理や家賃管理、建物管理といった賃貸経営における手間を省くことができます。
- 【株式会社クラスト】：賃貸住宅の土地活用をメインにする建設会社です。高品質かつローコストなRC工法で、長寿命で快適な住まいを提供します。
他にもマンションの管理費が無料の「無料管理システム」を実現しており、入居者からの家賃が全てオーナーのもとに残るお得な管理サポートもあります。
市場調査
土地活用の方向性が決まったら目的に沿った土地活用が行えるかどうかを確認するため、ハウスメーカーなどに依頼して、周辺情報の市場調査を行います。
調査の結果として、希望する土地活用ができない場合もありますので、あらかじめ頭に入れておきましょう。
プラン設計
市場調査を行った後、実際にどんな土地活用方法が適しているかなど具体的なプランを提案してもらえます。
この時点で、提案してもらったプランを実践した場合の収益や税効果がある程度分かるようになります。
うまく運用していくことができるかを再確認しましょう。
契約
施工会社と契約を結びます。サポートが充実している、施工費用が妥当であるなど、納得のいく施工会社と契約を結びましょう。
施工
契約が完了したら、建物の建築が始まります。
賃貸経営の場合は完成後、すぐに収益を得られるよう早めに入居者を募集しておくと良いでしょう。
引き渡し
建物が完成したら、引き渡しを受けて建物管理へと移っていきます。
管理が面倒だという方は、管理会社に任せることもできますし、施工を依頼した会社が管理業を行っている場合もありますので、施工会社に依頼するのも良いでしょう。
まとめ
土地は、持っているだけで税金等の負担がかかります。
特に遊休地のような更地の状態で持っている場合、負担額がとても大きくなります。
遊休地に有効な土地の活用方法は、遊休地がどこにあるかで変わってくるため自分の土地の特徴、また法律面についても把握しておく必要があります。
記事のおさらい
遊休地の活用を自分だけで判断して始めるのは難しいものです。
活用する前には、土地活用会社と相談しながら進めていくことをおすすめします。