「等価交換」という言葉を聞いたことはあっても、詳しい意味を知らない人もいるかもしれません。等価交換にはいくつかの意味がありますが、本記事では一般的に使われる等価交換の意味や、不動産における等価交換の意味について解説しています。
また、不動産における等価交換のメリット・デメリットについても詳しく紹介しています。
その他、土地活用方法について詳しくは以下の記事もご覧ください。
等価交換とは？
一般的に使用される「等価交換」の意味としては、価格や価値の等しいものを相互に交換することを差します。そして不動産における等価交換とは、デベロッパーが土地に建物を建て、建築後に土地の所有者とデベロッパーが土地の一部と建物の一部を等価で交換する事業のことです。等価交換により土地の所有者は建築費を負担することなく土地活用を行なうことができる上に、建物の価値に対する土地の価値の分だけ建物を所有することができます。
一方、建築を行ったデベロッパーは、好条件の土地の所有権を一部を得られるとともに、そこに建築した建物を活用して収益を上げられます。土地を持っていて何とかしたいオーナーと、建物を建てたいけれど土地がないデベロッパー双方の思いをつなぐのがこの等価交換という活用方法です。
等価交換は賃貸マンションや分譲マンション、オフィスビルなどの比較的大きな建物の建築を目的として利用されることが多いようです。以下の画像は等価交換の仕組みを図解したものですので、ぜひ参考にしてください。
例えば、元々の土地の価格が5,000万円、建物の建築費も5,000万円だとすると、土地と建物の所有割合は双方ともに50%ずつです。また、元々の土地の価格が7,000万円、建物の建築費が3,000万円の場合、所有割合は元々の土地所有者が70%、デベロッパーが30%となります。
つまり、等価交換は土地所有者とデベロッパーとの共同事業と言えるため、信頼できる会社を見つけて依頼することが大切です。自身が大切にしてきた土地で等価交換を行う場合、少しでも損をしないように契約を進めたいでしょう。しかし、取引する会社にも利益が必要な以上、お互い話し合いで納得して契約することが重要です。
不動産における等価交換のメリット
ここでは、等価交換をするメリットを紹介します。等価交換をしようと迷っている方は参考にしてみてください。
- 初期投資0で始められる
- 売却・譲渡時にかかる税金が優遇される
- 相続税対策として有効
- 遺産分割がしやすくなる
- 引っ越しの一手段として検討できる
- デベロッパーのノウハウを活かして経営できる
初期投資0で始められる
広大な土地を所有していても、マンションやオフィスビル、商業施設など、大規模な建物を建築するとなると莫大な建築費用がかかります。
ローンを借りて自己経営したとしても、入居者が集まらず収益が低下し、返済できないリスクやローンの金利が上昇して返済金額が多くなってしまうリスクと隣り合わせになってしまいます。
ただし、等価交換の方法を利用すると、建物の建築費はデベロッパー持ちになるため、大きな建物でも、初期投資額が0円で始めることができます。そのため、土地活用をしたいけれどリスクが大きくて踏み出せないと考えている人には、とても相性の良い活用方法です。
売却・譲渡時にかかる税金が優遇される
通常、土地を売却すると利益に対して譲渡所得税などがかかります。等価交換の場合でも土地を一度売却することになるので、利益が発生することになりますが、このときにかかる譲渡所得税を将来売却するときまで100%繰り延べすることができます。
この特例を「立体買い替えの特例」と言います。この特例を活用できるため、等価交換を行うタイミングで譲渡所得税などの税金はかからず、土地を売りたいと思っていた人にもおすすめな土地活用方法となっています。
ただし、この等価交換で得た区分所有する建物を売却する時に、一緒に支払うことになるので注意が必要です。また、この制度の適用には、個人が既成市街地などにある土地等を譲渡して、買換え資産を一定期間以内に取得し、自身の居住用または事業用に供することなどの条件がある点にも注意しておきましょう。
相続税対策として有効
土地を単独で所有している場合、更地だと、土地の評価額がそのまま相続税を計算するときの評価額となります。
しかし、土地を等価交換して賃貸マンションを建てると、賃貸物件を建てた際に適用される軽減措置が適用され、相続税が安くなります。
そのため、等価交換をして賃貸マンションを建てると、更地のままよりも評価額が下がり、相続税を抑えることができます。
遺産分割がしやすくなる
等価交換をしておくことで、遺産分割がしやすくなるというメリットがあります。
土地を相続する際は多くの場合、どう分割するか、誰がどこを相続するのかといったことで揉めてしまうケースも少なくありません。
その点、等価交換をして建物という形で所有しておけると、部屋数や収益を単純に分割して分けることができ、公平な遺産分割がしやすくなります。
引っ越しの一手段として検討できる
等価交換をすると、土地と引き換えに建物の権利を手に入れることができます。
そのため、等価交換をしてマンションなどを建築した場合、マンションの一部に自分が住むことができ、新たに家を住み替えることが可能になります。
家を解体して新しく引っ越したいと考えている人でも、等価交換をすることで新たな入居先を手に入れることができるというメリットがあります。
デベロッパーのノウハウを活かして経営できる
等価交換をしてマンションやビルを経営した場合、デベロッパーと共に区分マンション経営をすることになるためデベロッパーの経営ノウハウを活かすことができます。
本来なら賃貸マンションやオフィスビルなどの建築物を建てるには充分な知識が必要ですが、等価交換でデベロッパーに事業を進めてもらうことで失敗のリスクが大幅に減ります。
そのため、等価交換をする方がより成功に近づきやすくなるというメリットがあります。
土地の活用方法に迷ったときは土地活用プランの一括請求サービスを使うことをお勧めします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、お持ちの土地に適した土地活用方法を探すことができます。
不動産における等価交換のデメリット
等価交換には少なからずデメリットも複数あります。それぞれ順番に見ていきましょう。
- 土地の一部を手放すことになる
- 立地が良くないと引き取り手が見つからない
- 交換成立までに労力がかかる
- 権利所有者が増える
- 主導権を握られることもある
土地の一部を手放すことになる
等価交換は、建物の権利の一部を得る代わりに土地の権利の一部を手放すことになります。
もちろん、その上に建物が建っている以上、土地の所有権の一部は保持していますが、土地全体の所有権は失ってしまいます。
そのため、先祖から引き継いでいる土地などの場合は、一部を手放すことになるため慎重な検討が必要になるでしょう。
立地が良くないと引き取り手が見つからない
等価交換は、デベロッパー側が「この土地で建築すると儲かりそう」という見立てがたたないと成立しません。
そのため、立地が悪かったり、収益の見通しが立たない土地の場合は等価交換の引き取り手が見つからず、そもそもできない可能性があります。
ただ、実際に引き取り手が見つかるかどうかは相談してみないとわからないため、興味のある方は一度相談だけしてみて引き取り手が見つかるかどうか探してみることがおすすめです。
還元床の調整が難しく話し合いが長引く
等価交換では、地主とデベロッパーの間で比率の配分についての話し合いが行われます。この配分は、建築完了時の建物と土地の配分を決めるもので、その持ち分の床面積のことを還元床と言います。
還元床の面積が大きいほど利益が増える可能性が高いため、地主とデベロッパーがお互いに広く面積を欲しがります。そのため、お互いの意見がまとまらずに平行線となってしまうことが多くあります。場合によっては配分の交渉が長引き、数か月～数年間決まらないこともあります。
また、建物の価格は建築費から見積もりを取ることで適正な額を把握しやすいのですが、土地の価格を把握することは難しく、これが還元床の調整が難しい原因の一つでもあります。
不動産の権利が複雑になる
等価交換では、分譲マンションが建築されることが多くあります。この場合、建築後にデベロッパーが自身の所有する区分所有権を売却して利益を得ます。
そのため、建物完成後にデベロッパーが分譲部分の販売を開始すると、第三者の所有者がどんどん増えることになります。そうして権利者が増えると、管理や売却だったり、将来的に建て替えをしたりする際にスムーズにことが進まないことが予想されます。
例えば、建物を共有した場合に売却したいときは共有者全員の同意が必要になりますし、建物を区分にした場合に建て替えを考えた時も所有者・または議決権の5分の4以上の賛成が必要になります。また、登記や相続で問題が発生した際に権利者間で問題が複雑になってしまうこともあります。
主導権を握られることもある
等価交換をする際、多くの場合デベロッパー側の方が知見や経験があるでしょう。
そのため、交換比率の交渉の際に主導権を握られる可能性があり、自分が知らないうちに損してしまうなんてことも起こりえます。
等価交換を進めるうえで、デベロッパー側との知識・経験の差はどうしても発生してしまいます。ただ、疑問に感じたことや不安に思ったことは素直に聞き、毅然とした対応を心掛けましょう。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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固定資産の交換の特例とは
土地や建物を同じ種類のものと交換すると所得税がかからない、という特別なルールがあります。これを「固定資産の交換の特例」と呼びます。
この特例には条件があります。例えば、交換する資産は同じ種類でなければなりません。土地＋建物と土地のみを交換したときの総額が等価だったとしても、建物にはこの特例が適用されず、建物を得た人はその建物の価額に応じて課税されることになります。また、交換で建物を譲渡した側も、単に譲渡したことになるため課税されます。
ここで気をつけなければならないのは、交換で受け取る建物の価額が、受け渡す土地の価額の20％を超える場合です。この場合、土地にも特例が適用されなくなるため注意が必要です。
具体例
固定資産の交換の特例についての具体例を紹介します。
「時価1,800万円の土地＋時価200万円」の建物と「時価2,000万円の土地」を交換した場合、前者は建物を200万円で売ったことになり、土地が固定資産税の交換に該当することになります。
また、後者は土地の交換について200万円の交換差金を受けとったことになりますが、土地の価額である2,000万円の20％（400万円）以下であるため、固定資産の交換の特例は受けることが可能です。
出典：国税庁 No.3511 土地建物と土地を等価で交換したとき
等価交換は信頼できるパートナーと進めることが大切
等価交換はデベロッパーとの共同事業となるため、信頼できるパートナーと進めることが大切です。
等価交換のパートナー探しにおすすめなのは、土地活用比較サイトのイエウール土地活用です。イエウール土地活用では、一度個人情報を入力するだけで、全国の優良企業にまとめて相談することができ、複数の資料を取り寄せて比較ができます。等価交換に興味を持ったら、ぜひ一度土地活用比較サイトで相談してみてはいかがでしょうか。
記事のおさらい
