土地信託とは？メリットやリスク、土地信託を始める流れを解説
土地を活用するには、多額の資金が必要であったり、手間や時間がかかったりする場合があります。会社員の方などは、土地活用に時間や手間をかけられないこともあると思います。
そんな方には、土地活用として土地信託を始めることをおすすめします。土地信託では、リスクを最小限に減らして土地活用を始めることができます。
本記事では、「土地信託の特徴」や「メリット」「リスク」など、土地信託をおこなうときに知っておきたい基礎知識を説明します。
【土地信託の仕組み】
【土地信託を始める流れ】
- 信託会社を決める
- 信託契約を結ぶ
- 信託会社が土地の運用を開始する
- 信託会社から収益に応じて配当金が支払われる
- 契約の終了
その他、土地活用方法について詳しくは以下の記事もご覧ください。
土地信託とは
土地信託とは、所有する土地を信託会社や信託銀行に預け、活用してもらうことで、収益の一部を配当金として受け取るというものです。
土地信託は自己資金を用意する必要もなく、管理の手間も必要ありません。また、運用のプロに委託することができるため、素人が土地活用を行うよりも、効率よく収益を上げられる可能性が高まります。
土地信託の種類
土地信託では、賃貸型と処分型の2つの方式が選ぶことができます。ここでは2つの方式にどのような違いがあるかを解説します。
土地が戻ってくる賃貸型
土地信託では、契約の際に契約期間を定めます。そして、その契約期間終了後に土地が委託者(地主)に返還される信託契約を「賃貸型」といいます。
土地信託は一般的に、アパートやマンションを建てて運用されることが多いため、10年や30年といった長期間の契約となります。
土地を手放す処分型
もう1つの契約方法は、「処分型」と呼ばれるものです。
この場合、信託会社は土地の造成工事をおこなったり、分譲開発をおこなったりして土地に付加価値をつけて、通常の土地売却よりも高く売却することで収益を上げます。土地を売却してしまうため、処分型では委託者に土地は返却されないことに注意が必要です。
信託受益権について
信託会社に土地を信託した場合、その土地の運用で得た収益は、税金や借入金の返済、管理費用、信託会社への報酬などが引かれて残りが配当金として委託者(地主)に支払われます。この配当金を受け取る権利を信託受益権といいます。
信託契約を結ぶときには、配当金を受け取る人を設定します。一般的には、委託者(地主)が信託受益権を持つことが一般的です。
また、この信託受益権は売買することができるため、借地のように契約期間中にまとまったお金が必要になった際、売却してしまうこともできます。
契約期間
土地信託は、アパートやマンションを建築することが一般的であるため、10~30年の契約期間に設定されることが多いです。
契約終了後は、その土地や建物を自由に活用することも可能ですが、信託会社と土地オーナーの双方に契約延長の意思があれば、契約を延長することもできます。
土地信託は、自己資金を用意する必要がなく、手間のかからないことから、始めてみたいと思う土地オーナー様も多いと思います。しかし、土地活用には、土地信託だけではなく、アパート経営や駐車場経営などさまざまなな土地活用種別が存在します。
もし、所有する土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めです。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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土地信託が可能な土地の条件
土地信託は、信託会社の調査によって、収益が見込める土地でないと対象となりません。
ここでは、土地信託が可能な土地はどういった土地なのか詳しく説明します。
駅近や繁華街の近く
土地信託が可能な土地の絶対条件は「収益性が見込める土地」です。
また、土地信託では土地にアパートなどを建築し、運営するケースがほとんどのため、賃貸需要がある地域に限定されます。
賃貸需要のある地域とは、例えば、駅近や繁華街の近くなど立地条件の良い場所です。駅近や繁華街の近くは賃貸需要が高く、入居率ともに家賃価格も安定します。
このような土地では、新築時はもちろんのこと、築年数が経過しても入居率ともに家賃が下がりにくく、長期に渡り安定したアパート経営が行えます。
周辺に大学や会社がある
周辺に大学や会社などがある地域は賃貸需要が高い傾向にあります。
例えば、駅から遠い土地であっても、近くに大学や会社などがある場合、その大学に通う学生や会社に努める職員の賃貸需要があります。
現状、そういった施設はないものの、近い将来、大学や会社の移転計画がある場合は十分に賃貸需要が見込めるため土地信託の対象となります。
60坪以上の土地
土地信託では、預かった土地にアパートやマンションを建て運営するケースがほとんどです。
そのため、一定数の規模の土地が必要になります。目安としては60坪以上です。60坪ほどの土地があればアパートやマンションの建築が可能になります。
もちろん、立地条件によっては60坪以下の土地でも信託は可能です。
規制のない土地
アパートなどを建築する際は一定の規制があり、どの土地にでも建てられるわけではありません。
アパートが建築できない土地は以下の通りです。
- 工業専用地域
- 市街化調整区域
- 農地転用できない農地
工業専用地域とは工場のための地域で、どんな工場でも建てられますが、住宅・お店・学校・病院・ホテルなどは建てることができません。
市街化調整区域とは、人が住むための住宅や商業施設などを建築することは原則認められていない地域です。農地転用できない農地では、農地を宅地等の農地以外にすることが禁止された地域になります。
以上のような地域では、アパートが建てられないことから、土地信託は難しいでしょう。
信託会社によって審査内容は異なり、以上のような土地でなくても土地信託が可能な場合もあります。自分の土地が土地信託できるかどうか、まずはイエウール土地活用に相談してみるといいでしょう。
土地信託のメリット
土地信託には様々なメリットがあります。この章ではメリットについて詳しく説明します。
専門知識が不要で手間がかからない
土地活用には、一定の知識が必要ですが、土地信託であれば知識は不要です。
事業計画の立案から土地の運用・管理まで、全てを一任できるため、初心者でも運用が可能です。また、手続きなども信託会社がやってくれるため、土地オーナーは一切手間がかかりません。
よって、高齢の方でも、本業が忙しい方でも土地信託では土地活用が可能です。
自己資金が必要ない
土地信託は自己資金がなくても始められます。
通常、アパートを建築するにあたってローンを借り入れするにも建築費の10〜20％ほどの頭金が必要になります。
ですが、土地を信託すると、アパートやマンションを建てるための建築費は信託会社が会社名義で借り入れます。ローンといえど、要は借金です。土地信託では借金のリスクを負うことなく土地活用が可能になります。
建物付きで土地が戻ってくる
信託期間は10~30年程度です。信託が終了すると、賃貸型の場合、土地オーナーのもとには自分の土地が戻ってくるだけでなく、信託会社が建てた建物も付いて返還されます。そのまま自分でアパート経営などの運営を引き継ぐこともできます。信託期間終了後は信託会社に手数料を抜かれることなく家賃収入を満額得ることができるため、高い収益が期待できます。また、高い入居率であれば高価格での売却も可能です。
信託受益権の売却が可能
土地信託をした土地オーナーは「信託してる土地の収益の一部が貰える」という信託受益権を得ます。
よって、土地オーナーは土地の運用に一切口出しができなくなり、資金が必要になっても土地を売却することはできません。
ですが、その代わりに、受益権を取引することができます。まとまったお金が欲しい際は信託受益権の売買が可能になります。
さらに、 信託受益権を売却する場合、単に不動産売買を行うときに発生する、不動産取得税、登録免許税、印紙税などの税金がかからないのも大きなメリットと言えます。
相続対策になる
相続発生時、相続人が決まっていないと、家族の中で争続が発生してしまう可能性があります。
現金であれば、分割して相続することが可能になりますが、土地や建物といった不動産は分割することができず、相続人の間で争いが発生しやすい財産となっています。
そこで、土地信託を始めておけば、契約30年目に存命している人まで信託受益権者を設定が可能です。
例えば、あなたが信託契約8年後に亡くなった場合、第二受益者である配偶者が信託受益権を相続します。その7年後に配偶者が亡くなった場合、第三受益者である子供に信託受益権が相続されます。
また、契約30年以内に第三受益者の子供が亡くなった場合、第四受益者の孫が相続し、第四受益者が亡くなったのち、信託契約が終了します。
ただ、第三受益者である子供が、契約から30年以上長生きした場合、契約30年目に存命しているのは子供となるため、孫には相続されないことになります。
このように、あらかじめ信託受益権者を決めておくことで、争続を未然に防ぐことができます。
土地信託のリスク
自己資金がかからない土地信託ではリスクも存在します。土地活用として土地信託を始めるときは、リスクを確認しておきましょう。
配当金がゼロの可能性もある
土地の活用の専門家である信託会社に土地活用を依頼しても、必ず収益が出るとは限りません。思ったように収益が得られないこともあります。
その事業で収益が出なければ、もちろん配当金も受け取れません。そのため、依頼する信託会社は、実績やプランの内容、担当者の対応などを確認して選ぶことが大切です。
また、事業が赤字になると追加投資を求められることもあり、配当金どころか収支がマイナスになってしまうこともあります。事業が成功するかどうかは、不動産市場や景気の影響も受けますが、信託会社の手腕も大きく影響します。信託会社を選ぶときには、慎重に選びましょう。
土地が売却される可能性がある
不動産の相場の変動や環境の変化、災害などが原因で家賃収入が思ったように得られず、支出が収入上回ってしまう場合があります。
このような場合には、賃貸型から処分型へ合意のもと契約を変更し、事業や土地の売却をおこなって精算し、残金のみが返却される場合があります。
土地信託では、やむを得ない場合に、土地が売却されてしまう可能性があることも覚えておきましょう。
土地信託を始められないこともある
信託会社は、信託契約を結ぶ前にその土地の収益性や資産価値を調べます。事前にどれくらいの収益が得られるかなどの調査をおこなった後、運用可能だと判断した場合のみ、契約を結ぶことになります。
そのため、どれだけ広い土地を持っていても、その土地にマンションやアパートを建て、運用できないと判断されると土地信託を始めることすらできません。
仲介手数料がかかる
自分でアパート経営を始めるには、不動産会社や建設会社を探して契約したり、金融機関で借り入れをしなければなりません。しかし、土地信託の場合には、このような手続きや資金調達を信託会社が代行して行います。
そのため、土地信託を始めると信託会社に土地信託で得られた収益の5％~20％の仲介手数料を支払う必要があります。この手数料を考慮しても、利益を得られるのかをしっかりと確認して、土地信託を始めるか決断しましょう。
始めるときの流れ
- 信託会社を決める
- 信託契約を結ぶ
- 信託会社が土地の運用を開始する
- 信託会社から収益に応じて配当金が支払われる
- 契約の終了
STEP1：信託会社を決める
まず、土地信託を依頼する会社を探します。土地の信託を依頼するときには、複数の会社に相談し、比較して検討することが大切です。
依頼する会社によって土地の運用方法が異なり、運用が成功するかは依頼する会社にかかっています。運用が成功しなければ、配当金が得られないので、会社を選ぶときには同じような運用実績があり、成功しているかを確認して選びましょう。
また、土地を信託する場合は、土地に建物を建てて賃貸して収益を出して、借入金の支払いなどをおこなうので長期の契約になることが多いです。大切な土地の運用を長期にわたって任せるため、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
STEP2：信託契約を結ぶ
依頼する信託会社を決めたら、信託会社と信託契約を結びます。このとき、土地の所有権を信託会社に移転し、委託者(地主)は信託受益権を得ます。
その後、土地に建物を建設するための業者を選んだり、建設費用を借り入れたりすることは、信託会社が行います。
STEP3：信託会社が土地の運用を開始する
委託者(地主)から土地の運用を任された信託会社は、土地にアパートやマンションなどを建てて運用を始めます。
運用方法は、土地の立地や広さなどから適した方法が選ばれ、駐車場や商業施設などを建設して運用することもあります。アパートやマンションの場合には、入居者を募集して貸し出し、家賃収入を得て利益を出します。
建物や入居者の管理や集金業務などもすべて信託会社が依頼した会社が行うので、委託者(地主）には、管理の手間がかかりません。
STEP4：信託会社から収益に応じて配当金が支払われる
運用を初めて、毎月の家賃収入が得られるようになると、諸経費を引いて配当金が委託者に支払われます。
諸経費には、建物建設の際の借入金の返済や信託会社への報酬、建物の管理費用などがあり、これらの諸経費よりも収益が多い場合に配当金が支払われます。
賃貸経営をしているの場合、入居者が集まらず諸経費以上の収益が得られない場合には、配当金は支払われません。
STEP5：契約の終了
土地信託では、土地の信託契約を結んでから、信託会社が土地を開発して運用をするまで、10年~30年といった長期の契約になることが多くなります。この期間、信託会社は、金融機関からの借り入れがあれば、返済を行いながら運用します。
そして、契約が終了すると、建設をした建物とともに土地が委託者(地主)に返還されます。このとき、借入金の返済が終わっていない場合には、委託者(地主)が返済を続けることになります。
そして、賃貸型の土地信託の場合には、建物を建設して運用をおこなっていた場合には、契約終了で建物付きで土地が戻ってきます。また、両者に契約延長の意思があれば、そのまま契約を延長することも可能です。
また、土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。イエウール土地活用は、土地信託のための信託会社とのマッチングサービスではありませんので注意してください。
土地信託を土地活用の一つとして考えよう
土地は所有しているだけで税金や維持費がかかり、放置していると負担ばかりが増えていきます。しかし、最適なパートナーを見つけて活用すると、効率よく収益が上げられ、その収益を税金の支払いなどに充てられて負担を減らすことが可能です。
土地信託は、土地活用の専門家が活用をおこなうので、知識や経験が少なくても土地活用が始められます。土地活用を検討しているのなら、土地信託も活用方法の1つとして検討してみてはいかがでしょうか。
