土地信託とは|特徴と信託をおこなうときの登記について解説

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土地を活用するには、多額の資金が必要であったり、手間や時間がかかったりする場合があります。
ほかに仕事を持っている場合には、土地活用に時間や手間をかけられないこともあるでしょう。また、リスクが少ない活用方法が選べると、安定した収益が得やすくなります。

ただ、土地信託なら自己資金がなくても活用できます。自分でアパートを経営することに比べると収益は少なくなりますが、自身で借り入れをおこなう必要がないので、リスクを少なく土地を活用できます。

ここでは、土地信託の特徴や土地信託をおこなうときの登記について解説しています。
信託をおこなうときに知っておきたいことも解説しているので、土地活用を検討しているのなら土地信託も検討してみてはいかがでしょうか。

土地信託とは

初めに土地信託にはどのような特徴があるのかを見てみましょう。信託会社が認める土地であれば信託契約が可能です。

土地活用をプロに任せる

土地を活用して収益を上げる場合、自身で土地に建物を建てて賃貸したり、土地自体を貸したりする方法があります。

土地に建物を建てて活用する場合には、建物を建てるための資金が必要で、その資金を貯めたり、借り入れたりする必要があります。
そして、資金を借り入れて建物を建てても、必ずしも収益がでるわけではありません。土地活用では、収益が出る場合もありますが、利益が出ない場合もあります

土地信託は土地を信託会社や信託銀行に預けて活用してもらうことで、収益が出れば、諸経費などを引いた金額を配当金として受け取れます
たとえば、土地がアパート経営に適した土地なら、信託会社や信託銀行は、自身が金融機関で資金の借り入れをおこなって、アパートを建てて家賃収入を得て収益を上げます。

このように、土地信託なら活用をプロである信託会社等に運用を依頼できるので、素人が土地活用をおこなうよりも、効率よく収益を上げられる可能性が高まります。

信託会社と契約する

信託会社等に土地の信託を依頼するときには、信託契約を結びます。
信託契約をおこなうときに、信託登記がおこなわれ、土地の所有権が信託会社に移ります
これにより、委託者(地主)は信託受益権を得ることとなり、収益の中から信託配当金を受け取れます。

一方、受託者(信託銀行等)は、契約後土地の運用や管理をおこないます
なお、信託契約には、契約終了後に土地が返却される「賃貸型」と、土地を開発し土地に付加価値をつけて売却する「処分型」の2つがあります。
一般的に土地活用でおこなう土地信託では、賃貸型が選ばれることが多いようです。

方式は「賃貸型」と「処分型」の2つ

賃貸型と処分型の2つの方式が選べます。
ここでは2つの方式にどのような違いがあるかを解説します。

土地が戻ってくる賃貸型

土地信託では、契約の際に契約期間を定めます。そして、その契約期間終了後に土地が委託者(地主)に返還される信託契約を「賃貸型」と言います。
土地信託は一般的に、アパートやマンションを建てて運用されることが多いため、10年や30年といった長期間の契約となります。

賃貸型の土地信託では、信託期間中は信託会社が運用をおこない、契約が満了すると建造された建物も一緒に委託者に渡されます。
ただし、建物のローンが残っている場合には、委託者が建物の受け取りとともにローンも引き継ぐか、信託契約を延長するかになります。

土地を手放す処分型

もう1つの契約方法は、「処分型」と呼ばれるものです。
この場合、信託会社は土地の造成工事をおこなったり、分譲開発をおこなったりして土地に付加価値をつけて、土地単独で売却するよりも高く売却することで収益を上げます

土地を売却するため、処分型では委託者に土地は返却されません。

信託受益権を持つ

信託会社に土地を信託した場合、その土地の運用で得た収益は、税金や借入金の返済、管理費用、信託会社への報酬などが引かれて残りが配当金として委託者(地主)に支払われます

この配当金を受け取る権利を信託受益権と言います。信託契約を結ぶときには、この配当金を受け取る人を設定します。
土地活用の場合には、委託者(地主)が信託受益権を持つことが一般的です。

自己資金がいらない

土地に建物を建てて運用する場合、建設のための資金が必要です。建物の建設には、高額の資金が必要になる場合が多く、その資金の借り入れに不安を感じたり、躊躇したりすることが多いです。

土地信託の場合、委託者は建物の所有権を信託会社に移して、信託受益権を得るだけです。
実際に土地に建物を建てるのは信託会社がおこないます。

そのため、金融機関と交渉して借り入れをおこなったり、建設会社と契約して建物の建設を発注したりすることすべてを信託会社に任せられます。
委託者(地主)が建設費用を借り入れする必要がないので、自己資金を投入することなく、土地活用を始められます

相続税対策として用いられる

信託会社に土地の信託を依頼している間、土地の所有権は信託会社のものとなります。
この時点で相続が発生した場合、相続人は信託受益権を相続することとなります。

土地の相続の場合、売却など活用するためには相続人すべての同意を得る必要があります。話し合いがスムーズに進まないこともあり、手続きに手間や時間がかかる可能性があります。

一方、信託受益権の相続は相続する人を先に指定できるため、相続の際に誰が信託受益権を得るかでもめることを避けられます。
このように相続時の手間を軽減したり、相続でもめることを回避するのに役立ちます。

土地信託をおこなうときの流れ

ここでは、賃貸型の土地信託を依頼する場合の流れを解説します。
なお、処分型の場合も流れは同じですが、最後に土地の売却をおこなうので、土地は戻ってこない点が異なります。

STEP1.信託会社を決める

はじめに土地信託を依頼する会社を探します。土地の信託を依頼するときには、複数の会社に相談し、比較して検討することが大切です。
依頼する会社によって土地の運用方法が異なり、運用が成功するかは依頼する会社にかかっています。

運用が成功しなければ、配当金が得られないので、会社を選ぶときには同じような運用実績があり、成功しているかを確認して選びましょう。

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また、土地を信託する場合は、土地に建物を建てて賃貸して収益を出して、借入金の支払いなどをおこなうので長期の契約になることが多いです。
大切な土地の運用を長期にわたって任せるため、信頼できる会社を選ぶことが大切です。

資料請求をして相談をおこなうと、それぞれの会社からプランが提案されます。担当者に話を聞きながらプランを比較して、慎重に選びましょう。

STEP2.信託契約を結ぶ

依頼する信託会社を決めたら、信託会社と信託契約を結びます
このとき、土地の所有権を信託会社に移転し、委託者(地主)は信託受益権を得ます。

その後、土地に建物を建設するための業者を選んだり、建設費用を借り入れたりすることは、信託会社がおこないます。

STEP3.信託会社が土地の運用を開始する

委託者(地主)から土地の運用を任された信託会社は、土地にアパートやマンションを建てて運用を始めます。
運用方法は、土地の立地や広さなどから適した方法が選ばれ、駐車場や商業施設などを建設して運用することもあります。

アパートやマンションの場合には、入居者を募集して貸し出し家賃収入を得て利益を出します。
建物や入居者の管理や集金業務などもすべて信託会社が依頼した会社がおこなうので、委託者(地主)には、管理の手間はありません。

STEP4.信託会社から収益に応じて配当金が支払われる

運用を初めて、毎月の家賃収入が得られるようになると、諸経費を引いて配当金が委託者に支払われます。
信託会社は、土地の信託を受けたときには、その土地を運用して収益を出します。この運用のために建物が必要な場合には、資金を借り入れて建物の建設を依頼します。

諸経費には、建物建設の際の借入金の返済や信託会社への報酬、建物の管理費用などがあり、これらの諸経費よりも収益が多い場合に配当金が支払われます。
アパートの場合、入居者が集まらず諸経費以上の収益が得られない場合には、配当金は支払われません。

STEP5.契約の終了

土地信託では、土地の信託契約を結んでから、信託会社が土地を開発して運用をおこないます。
土地に建物を建設し賃貸して運用する場合には、10年や20年といった長期の契約になることが多くなります。

この期間、信託会社は、借り入れがあれば返済をおこないながら運用します。
そして、契約が終了すると、建設をした建物とともに土地が委託者(地主)に返還されます。
このとき、借入金の返済が終わっていない場合には、委託者(地主)が返済を続けることになります。また、契約の延長を相談することもできます

このように賃貸型の土地信託の場合には、建物を建設して運用をおこなっていた場合には、契約終了で建物付きで土地が戻ってきます。

土地信託で起こる登記について

土地の信託をおこなうときには、その土地が信託されていることを第三者に証明するために登記が必要です。
ここでは土地信託で必要となる登記について解説します。

信託登記をおこなう

土地を信託会社に信託する場合、信託契約を結ぶと同時に信託登記をおこないます。この信託登記は、司法書士や税理士、弁護士などに依頼できます。

手続きには登録免許税がかかります。土地の登録免許税は固定資産税評価額の0.3%、建物は0.4%がかかります。
ほかに依頼した司法書士への報酬が必要です。

この登記では、信託が原因で所有権の移転がおこなわれることが表記され、委託者、受託者、受益者それぞれの氏名や住所が記載されます。
そして、この登記がおこなわれることで所有権が委託者から受託者へと移転したことが証明されます。

信託目録が作成される

信託登記がおこなわれるときには、その信託の目的や存続期間、受託者の権限などが記載された信託目録が法務局で作成されます。
登記の際にも受託者の権限や信託がいつまで継続されるかや、信託の目的など重要なことはすべて記載されます。

これは、信託された不動産の取引がおこなわれるときに、受託者の管理処分の権限がどこまでなのかや信託監督人がいるかなどを取引する人が把握できるようにするためです。
そして、信託目録の信託の目的や、受益者、受託者の権限、存続期間などの重要な項目は、登記がおこなわれ公示されます。

内容の変更がある際は再度手続きする

受益者が変わる場合や、受託者(信託会社)の変更をおこなう場合には登記が必要です。なお、信託契約終了時にも登記をおこないます。

ただし、委託者(地主)が亡くなって相続が発生した場合の所有権移転登記は必要ありません。信託契約中の土地の所有権は、信託会社が所有しているためです。
委託者(地主)が信託受益権を持っていた場合には、その相続は発生します。

そして、最終的に信託契約が終了したときに、信託会社から最終的な土地の所有者になる人に所有権移転登記をおこないます

土地信託の問題点

リスクを抑えて土地を活用できますが、よい点ばかりでなく問題点があります。
事前に問題点を把握して、自分の土地の活用方法として合っているかを確認しましょう。

配当金がゼロの可能性もある

土地の活用の専門家である信託会社に土地活用を依頼しても、必ず収益が出るとは限りません
思ったように収益が得られないこともあります。
収益が出なければ、もちろん配当金も受け取れません。

そのため、依頼する信託会社は、実績やプランの内容、担当者の対応などを確認して選ぶことが大切です。また、事前にシミュレーションをおこなうのもよいでしょう。
事業が赤字になると配当金から追加投資をおこなうこととなり、配当金が減ったり、ゼロになったりする場合があります。

事業が成功するかどうかは、不動産市場や景気の影響も受けますが、信託会社の手腕も大きく影響します
信託会社を選ぶときには、慎重に選びましょう。

土地が売却される可能性がある

不動産の相場の変動や賃貸の変動、環境の変化、災害などが原因で家賃収入が思ったように得られず、支出が上回ってしまう場合があります。

このような場合には、賃貸型から処分型へ合意のもと契約を変更し、事業や土地の売却をおこなって精算し、残金のみが返却される場合があります。
このようにやむを得ない場合には、売却される可能性があることを覚えておきましょう。

土地信託に向かないこともある

信託会社は、信託契約を結ぶ前にその土地の収益性や資産価値を調べます。
事前にどれくらいの収益が得られるかなどの調査をおこなった後、運用可能だと判断した場合のみ、契約を結びます。

そのため、契約がおこなえる土地は、運用して収益が出ると認められた土地のみです。
どれだけ広い土地を持っていても、その土地にマンションやアパートを建てたり、駐車場を作ったりして信託会社に運用できないと判断されると土地信託はできません。

手取りが少ない

自己資金がなくても土地活用ができるため借り入れのリスクはなくなりますが、リスクが少ない分、リターンも少ないのが土地信託のデメリットです。
自分自身でアパート経営をおこなうには、不動産会社や建設会社を探して契約したり、金融機関で借り入れをおこなったりしなければなりません。そのため、手間や時間、資金が必要です。

土地信託の場合には、そのような手続きや資金の調達を信託会社がおこないます。
これらの業務を信託会社に任せられるかわりに、信託会社に報酬を支払う必要があります。

この分の支出が増えるため、自身に入ってくる収益は少なくなり、信託会社が借入金の返済を行っている間は少しの収益しか上げられない場合もあります。

まずは土地活用の可能性を確かめる

活用方法には、多くの種類がありその土地に合ったものを選ぶことが大切です。
ここでは、どのような活用方法があるのかについて、また選び方も解説します。

どんな土地活用ができるのか探る

使っていない土地の活用方法を検討するときに、手間や時間がかけられない場合や、すぐに資金が必要な場合には、売却するという方法があります。
売却すると、運用に比べると早く現金が手に入ります。そして、使っていない土地の固定資産税や都市計画税の支払いがなくなります

また、土地を貸すという活用法もあります。土地を貸すと毎月、地代が受け取れます。ほかにも次の活用方法があります。


  • アパート経営
  • 駐車場経営
  • トランクルーム
  • コインランドリー
  • 太陽光発電
  • 等価交換
  • 老人ホーム

様々な活用方法がありますが、活用方法を選ぶときに最も重要なことはその土地にどのような需要があるのかを把握することです。
そして、活用するためにどれくらいの資金が必要か、経費や税金なども確認し収支計画を立てることが重要です。

このように自分で活用方法を選んで経営する方法があります。
土地を活用する場合には、多くの活用パターンを検討してみて最も自分の土地に合った活用方法を見つけると成功しやすくなります

土地活用比較サイトで検索する

土地の活用を検討しているのなら、複数の活用方法のプランを検討するとよいでしょう。
様々なプランを比較することで、自分の土地に合った活用方法が見つかります。

また、同じ活用の方法でもいくつかのプランを比較することで、より収益が出せる自分の土地に合ったプランが見つかるでしょう。そして、プランを確認して、実際に担当者と話してみることも大切です。
ブランを比較するときには、土地活用比較サイトを利用すると、一度に複数の会社に活用プランを請求できます。

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土地信託を土地活用の一つとして考えよう

土地は所有しているだけで税金がかかり、放置していると負担ばかりが増えていきます。
土地は、最適なパートナーを見つけて活用すると、効率よく収益が上げられてその収益を税金の支払いなどに充てられて負担を減らすことが可能です。

土地信託は、土地の専門家が活用をおこなうので、知識や経験が少なくても土地活用がおこなえます。土地の活用を検討しているのなら、土地信託も活用方法の1つとして検討してみてはいかがでしょうか。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
土地信託はどんな土地活用方法?
土地信託とは、自身の土地をプロに運用してもらい配当金を受け取るという土地活用方法です。詳しくは、土地信託とはをご覧ください
土地信託は、どうやって始めるの?
まずは、土地の運用を依頼する運用会社を決めるところから始めます。詳しくは、土地信託を行うときの流れをご覧ください。
土地信託で必要な「登記」ってなに?
土地信託を行う際には、その土地が信託されていることを第三者に証明するために登記が必要になります。詳しくは、土地信託で起こる登記についてをご覧ください。
土地信託にはどんな注意点があるの?
プロが運用する場合でも失敗する可能性があり、配当金が0の可能性もあります。詳しくは、土地信託の問題点をご覧ください。
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