企業でのサラリーマン人生に見切りをつけ、自分で起業するなど「自分の食い扶持は自分で稼ぐ」という人が増えています。そんな人たちの間で人気が高い事業の一つが「アパート経営」です。海外の不動産投資家による著書をきっかけとして、昨今の中古住宅の見直しが後押しする形で盛り上がりを見せています。
しかし土地もアパートも持たず不動産業の経験もない初心者は、運営に関する知識もなくアパート経営のどこから手をつけて良いのか分からず二の足を踏む人が多いと言います。そんな人のために、アパート経営のために役立つ資格がどのように活用できるのか紹介します。
- アパート経営には不動産取引の知識や経営知識が必要
- セミナーやブログなど情報収集をしよう
アパート経営については、以下の記事をご覧ください。
結論：アパートやマンション経営に資格は不要
最近では何をするにも資格が必要ですが、不動産を運用する「アパート経営」はその難しそうな印象とは裏腹に必要な資格はありません。年齢制限もありませんから、極端な話、子どもでもアパート経営は可能です。しかし、経営することは、事業を続けていくということです。どんな事業も始めるのはそう難しくはありませんが、長く続け業績を維持することは決して簡単ではありません。一般にアパート経営は難しく、それは必要な資格がないからとも言えます。資格を定めればその知識があれば一定の業務や作業をこなせるものですが、アパート経営は資格がない分、個人でどれほどの知見や能力・経験があるかで業績は大きく変わります。おもな資格がないことは逆にアパート経営者にとって終わりのない試練であるとも言えます。
しかしアパート経営の実務に関しては、必要な知識や判断すべき基準を示してくれる推奨資格があります。アパート経営で成功するために必要な知見の入口としての推奨資格はどのようなものか見てみましょう。
アパート経営のプロに相談しておけると安心
アパート経営は資格が必要ない土地活用ですが、誰でも成功できるかといわれるとそうではありません。立地条件や賃料設定、間取り設計といったセンスが問われる部分も多く、初めてアパート経営をする方にとっては難しいことも多いでしょう。
アパート経営をしたいけれど、実際始めるには自信がないという方は、アパート経営のプロに相談しておくとよいでしょう。始めるにあたって必要な手続きや入居者を集めるテクニックなど、さまざまなノウハウを教えてもらうことができます。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
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活用事例:SCENA Palazzo（シエーナ・パラッツォ）
間取り・内装はオーナー様のご希望から収納を沢山設け、ウォークインクローゼットもつけました。またキッチンにはワークトップが人工大理石で奥行90cmのフルフラット対面キッチンを設置しました。(大和財託株式会社の土地活用事例)
アパートやマンション経営をするために必要な知識とは
アパート経営とは、アパートという不動産物件を賃貸し、家賃として収入を得る「不動産投資」の一つです。会社に勤めるような仕事ではなく、アパート全部のオーナーであり、賃貸運営する経営者ですから、経営に必要な仕事は全て自分でできるほどでなくてはなりません。
アパート経営をするために必要な知識は以下の4つになります。
- 不動産に関する知識
- アパート経営に関する知識
- 個人事業主に関する知識
- その他ビジネスに関する知識
不動産に関連する知識
アパート経営で最初に必要なのは、収益が上げられるアパート物件を見極め手に入れることです。そのためには物件の質や間取りや築年数による家賃相場、空室リスクを含んだ経営予想など最後は「結局どれくらいの金額が手元に残るか」を計算する経理の知識が必要です。手に入れるためには自己資金か、足りなければ金融機関からの借り入れが必要です。手続きや不動産登記のための知識も知っておくと安心です。不動産取得の際にかわす契約書やその内容を理解するには法律の知識も必要です。
アパートは経年とともに劣化します。それに備えて定期的に設備を点検をしたり、あるいは専門業者にメンテナンスを依頼したり、万が一に備えて火災保険等に加入する必要があります。それらの手配や手続きも経営者の仕事です。
アパートやマンション経営に関する知識
アパート経営で怖いのは「空室」です。借り手を見つけるために家賃の相場やニーズの把握、環境の変化などから相場の家賃を設定し、費用をかけてチラシを配りウェブサイトに掲載するための効果的な文面を作成するなどして、借り手（顧客）を獲得する、つまり営業に関する知識や能力が求められます。家賃が安ければ空室は埋まるが収入は減り、高ければ入居者がなく収入が得られなくなることもあります。どんな事業でも「値付けはトップの仕事」と言えます。家賃設定は実に多くの要素が絡む大仕事なのです。
個人事業主に関する知識
アパート経営を個人で営む場合、まず最初に「私はアパート経営をします」と届け出なくてはならず、また個人事業主なら所得税の申告を自分でしなくてはなりません。事業で使った資金の出し入れや用途別の金額の明細をまとめて計算書を作り1年に1度税務署に申告する「確定申告」です。確定申告ではメリットの高い「青色申告」を選ぶ人が多いのですが、青色申告では詳細な帳簿の作成が義務付けられています。中には税理士事務所に依頼する場合もありますが、最後のチェックは経営者の仕事です。その会計・税務に関する知識は必須と言えます。
その他ビジネスに関する知識
今まで挙げたものはアパート経営者にとって至極当然のものばかりです。本当に必要なのは、変化の大きいこの社会にあってアパート経営という事業をより安定し、高い収益を得るために必要な知識です。それは不動産に関連する法改正や税制改正など、政治経済の動向を分析することかもしれません。経営者にとって、なにが事業にどう影響するのかわからないからこそ難しく、情報を集め判断する能力が問われます。- 不動産の知識
- アパート経営の知識
- 個人事業主の知識
- ビジネスの知識
アパートやマンション経営に役立つ資格6選
それでは、より具体的にアパート経営に役立つ資格について考えてみましょう。どれもアパート経営に必須の資格ではありませんが、アパート経営には深い関わりのあるものばかりです。得た知識をうまく使えばコストダウンや収入の向上に使うこともできますから、勉強して資格を取得するとより安定した経営に役立ちます。
具体的には以下の6つの資格が役立ちます。
- 宅地建物取引士（宅建士）
- ファイナンシャルプランナー（FP）
- マンション管理士
- 不動産実務検定
- 管理業務主任者
- 住宅診断士（ホームインスペクター）
宅地建物取引士（宅建士）
不動産の売買や賃貸物件の仲介業についての国家資格で最も有名なのが宅地建物取引士、いわゆる「宅建士」です。宅建士の資格がなければ、不動産業従事者として一人前ではないと言っても過言ではありません。不動産業者は業務従事者の5人に1人は宅建士の設置が必要ですから、従業員が増えるにつれて宅建士も増やす必要があります。不動産取引では多額のお金がやり取りされますから、法律によって契約時に丁寧な説明や必要な情報を提供することが定められています。「重要事項説明」「重要事項説明書への記名・押印」「契約書への記名・押印」が主な業務ですが、これらは全て宅建士の独占業務です。独占業務とは「当該資格を持つものだけができる業務」です。
アパート経営するにあたり宅建士の資格を持っていると、物件を取得する際どのような点に注意するとより安全かを適切に判断できリスクの軽減につながります。また不動産会社の説明する契約条件や内容をより正確に理解でき、信頼できる業者かどうかの判断にも役立つ上、実務で役立つ資格ですから将来にわたって長く経営するのならぜひ学んでおきたい資格です。
ファイナンシャルプランナー（FP)
ファイナンシャルプランナーは、人生設計や金融資産運用、相続・事業承継などの分野で得られる知識からお金に関するアドバイスができる資格です。不動産の分野では、不動産の取得や売却に関する法令上の規制や、税金、契約に関する知識が役立ちます。また経営するにあたり、人生設計や経済環境を踏まえて収入や支出のバランスを見極め、必要な自己資金の計算、ローンの必要性などお金に関するあらゆる情報を分析できるようになります。
特にアパート経営を始めようとするときは、しっかりと収支計画を立てることが重要です。お金に関する重要な部分を不動産業者は管理会社に任せっきりにせず、自身でよく理解して経営するために役立つ資格と言えます。
マンション管理士
マンション管理士は、マンションやアパートの住民からのトラブル相談に応じて、解決に導くコンサルタントのような資格です。集合住宅には不特定多数の人が入れ替わり居住するため比較的トラブルが起こりやすいと言われます。契約事項といった最低限のことだけでなく維持管理に関する極めて実務的なルールを学ぶため、トラブルを恐れることなく安心して経営するには役立つ資格です。不動産実務検定
不動産実務検定は、以前は賃貸経営実務検定、いわゆる「大家検定」と呼ばれていた、「一般財団法人日本不動産コミュニティー」が監修・認定を行う資格で、公的な資格ではありません。不動産経営に携わる人が、よりクオリティーの高い実践的な実務知識を身につけることを目的として創設されました。不動産実務検定には2級と1級、そしてマスターがあり、2級より1級、さらにマスターと難易度が高くなります。2級はアパート・マンショ運経営に関する必要な法律・税務・不動産管理実務・賃貸借契約の種類や締結方法・各種リスクへの対処法など賃貸経営の実務についての知識を得たい人を対象としています。
1級はライフプランに応じた投資方法や不動産投資実務、不動産の調査や関連法規、事業収支計画、不動産の税務や建築構造などより幅広い実務的な知識が中心で、不動産投資をしたい人を対象にしています。
アパート経営には資格が必要ないこともあり不安を感じる人も多いと言います。不動産実務検定は不動産経営の基本を順を追って学ぶにはぴったりな資格です。合格する人も多く、コンピュータによる試験なのでほぼ毎日実施され、その場で合否がわかるため手軽です。まったくの初心者という人は、この資格の取得の勉強からスタートするのがおすすめです。
管理業務主任者
管理業務主任者も、マンション管理に関する資格で「マンション適正化法」によって創設されました。主な業務は、マンション管理業者がマンション管理する場合に管理組合に対し、重要事項の説明や事務報告などをすることです。マンション管理業者は、30棟のマンション管理組合について、1名以上の管理業務主任者を置かなくてはなりません。具体的な業務は「管理委託契約に関する重要事項説明」「重要事項説明書・管理委託契約書への記名・捺印」「管理事務報告」を独占的に行うもので、宅建業者と似ています。
資格取得のためには、マンション管理適正化法やその他の関係法令を学び、建物や設備についての知識、管理組合の財務知識などが必要となるため、アパート経営にも十分役立ちます。
住宅診断士（ホームインスペクター）
住宅診断士は「ホームインスペクター」とも呼ばれ、第三者的な立場から住宅に精通した専門家の目を通して、住宅の劣化状況や欠陥の有無、回収すべき箇所やその時期・概算の費用などを見極めアドバイスする専門の資格です。診断は屋根や外壁・室内・小屋裏・床下などを目視で劣化状態を診断するのが基本ですが、専門の機材を使った詳細診断をする場合もあります。アメリカでは地域によって違いはありますが、取引全体の70％以上で住宅診断が行われており、もはや「常識」となっています。わが国でも中古住宅が見直され急速に普及し始めています。
住宅診断は、人間に例えるなら医師による「健康診断」という一次診断と言えます。住宅診断で異常が見つかれば詳細かつ専門的な検査を行うことが可能です。
アパート経営でリスクとなるのは建物の劣化です。しかしそれをなんの知識もない一般人が見極めるのは至難の技です。住宅診断士は、チェックすべき場所や状態の種類、それに対する効果的な対処法やかかる費用を知ることができます。経営するアパートがどのような状態にあるかを把握できるため、長期の改修計画やそのための予算の確保など経営に非常に役立ちます。長期にわたって安定して経営するには、建物の劣化状況把握と修繕計画が重要で、ホームインスペクターは自分で建物診断ができる資格としておすすめです。
- 法的業務の資格
- 運営実務の資格
- 建物維持の資格
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一括請求することができます。
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資格の勉強以外でもスキルアップ
主要な資格がないアパート経営でも、資格の勉強以外にできるスキルアップ方法はあります。不動産は人間が生きるために必要なものですが、それだけにさまざまな状況の変化に対応しなくてはならない面があります。そのキーワードは「情報」です。
不動産大家の経験談を読む
アパートやマンションなど不動産投資に関するブログや書籍は数多くあります。それらには経営に関する成功例や失敗談、基本的な心構えや考え方から細かな対応例などさまざまで、中には「満室にするための戦略」「入居者とのトラブル対処法」など非常に細かなことについてだけ書かれたものもあります。実務的な参考になるかどうかはともかく、経験者の声から今まで想定しなかったようなトラブルや事例を知ることはそれに対する心構えや準備を始めるにあたって非常に役立ちます。そのようなことがいつか自分の物件で起きない保証はどこにもないからです。
セミナーやコミュニティに参加する
書籍やブログで得られる情報はあくま断片的なものです。アパート経営を経験すると「考えもしなかったことが起こる」のが当たり前になりますし、その一つ一つが性質も状況も異なるためマニュアル的に対応できるものはほとんどありません。中には、どうしてこんな対応をしたのか理解できないこともあり、その理由を尋ねたくなることがあります。それができるのが、実際に経営者が顔をあわせるセミナーやコミュニティです。より長期にわたって経営を続けているオーナーや、多数の物件を運営し高い収益を上げている経営者など、アパート経営ひいては不動産経営について多角的な・幅広い考えに触れるだけでなく、こちらから相談することもできます。中には先輩経営者から、優良業者や物件を紹介されることもあるかもしれません。
なにより同じ不動産投資する人間として、信頼できる相談者を作れることはなにも増して心強いことです。回数を重ねるほどネットワークは広がり、より広い知見を得られるに違いありません。
自ら率先して物件を探す
投資先として優良な物件は、あまり市場に流れません。そんな物件は市場に公開されればすぐに見つかり契約されてしまうからです。またいくら住宅診断士資格を持っていても、手持ちの物件だけを見るばかりでは専門性は磨かれません。将来経営するアパートを増やすつもりなら、率先して物件を調査して回るような行動力が必要です。業者の案内の通りの優良物件かどうか、もし自分が買うとしたらどのような収益や事態が予想できるかなど具体的に学ぶには絶好の教材です。現代はネット全盛の時代です。より幅広く物件の状態と価格の関連性を知るなら、不動産総合情報サイト「イエウール土地活用」のWebサイトがおすすめです。優良不動産業者がさまざまな不動産物件を簡易査定しますから、他から得た物件を他の業者がどう査定するか、その根拠を知るにはぴったりです。それらの経験が知見となってあなたの「不動産を見る目」を養うはずです。
そうしているうちに、本当の優良物件を探し当て、より収益をあげることができるかもしれません。今が安定しているからといって安心してしまうのではなく、向上心を持ってさらなる収益・サービス向上のための努力を続けたいものです。
アパートやマンション経営をするなら不動産の価値を知ろう
アパート経営を含め、不動産投資で収益を上げようとすると、どうしても「それを利用する価値」について深く知ることになります。価値があるからこそ借り手は賃貸契約するのであり、家賃を支払うからです。ともすれば「物件ありき」で考えがちなアパート経営もサービス業のひとつと考えると、利用する価値、借り手の求める価値を提供するための不動産の価値をきちんと認識する必要があります。オススメはイエウール土地活用
アパート経営の場合、イエウール土地活用がオススメです。こちらは、不動産査定サイトイエウールが運営する、土地活用比較サイトです。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーからアパート経営プランの提案を受けることができます。
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記事のおさらい
