マンション経営に必要な経費について|計上して節税効果を高める

こんにちは、イエウールコラム編集部です。
マンション経営において節税効果を考えることは大切です。必要経費として計上出来るものが多ければ多いほど、節税効果は高まります。そのため、どのようなものが経費として計上出来るかをしっかりと把握しておくことが大切です。
本来であれば経費になるのに、そのことを知らないために経費として計上できていないと、余分に税金を払って損をする可能性があります。しかし、経費計上に関しての注意点もあるので、正しく経費計上するために知識を深めておきましょう。
また、マンション経営を成功させるためにやっておくべきこともあります。マンション経営にはリスクもあるので、どのようなリスクがあるのかを知り、そのリスクを抑えるための対策を練っておくことがポイントです。最終的には売却も考えることになるかもしれないので、売却も視野に入れて対策をすることをおすすめします。

先読み!この記事の結論
  • 経費計上で節税効果がある
  • 経費計上できるものとできないものを税理士に確認しよう

マンション経営について知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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マンションの経営に掛った費用は必要経費として計上できる

マンション経営のために物件を購入し、経営を始めた後もさまざまな経費が掛ります。マンション経営の所得は、家賃収入から必要経費を差し引いたものです。必要経費とし計上出来ることを知らずに確定申告をした場合、所得が増えるので余計な税金まで払ってしまうことになります。

経営に掛った費用を把握し必要経費として正しく計上する事が、節税効果を高める上でも重要です。
所得を圧迫するためには、経費として計上出来るのはどのようなものかを把握することから始めます。

例えば、減価償却費、税金、損害保険料、修繕費、通信費、接待交際費など、他にもマンション経営に使用する費用であれば経費として計上可能です。

一方で、私生活に関する費用は経費として計上できません
そのため、通信費やマイカーによるガソリン代は注意が必要です。プライベートで使用する費用とマンション経営に使用する費用とがはっきり線引きできるように、領収書は必ず保管する、現金出納帳に接待相手や人数等の詳細を記入するなどして、証拠を取っておくようにしましょう。


マンション経営はイエカレでプロに相談
マンション経営を考えたら、利回りはどのくらいであれば成功するのか、高利回りのためにどのような費用がいくらかかり経費とできるかなど、収益計画をしっかりと計算することが重要です。しかし、自分だけで成功する収益プランを試算するのは難しく、また実行するのも難しいのものでしょう。

そのようなときには、簡単な情報の入力だけでマンション経営のプロに無料で相談できるイエカレの利用をおすすめします。複数の企業から一括で経営プランを取り寄せて、比較することで失敗しないマンション経営がわかるでしょう。契約するまでは無料で相談できますので、まずはマンション経営の資料を取り寄せてみましょう。

土地活用比較サイトの利用手順
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マンション経営における経費計上

マンション経営における経費計上できるものとは

経費に計上出来るものとはなにか、具体的な例を確認していきましょう。

マンションの建物や付属設備の減価償却費

減価償却とは、建物や付属設備など、時間が経つごとに価値が下がる固定資産を取得した際に、その取得費用を固定資産の耐用年数に応じて経費計上する会計処理のことです。土地はなん年たっても価値が減らないので、減価償却の対象にはなりません。
建物の法定耐用年数の間、毎年一定の金額を減価償却費として経費計上出来ます。減価償却費は、どこかに支払うものではありませんが、経費として認められている費用です。
減価償却費は継続的に掛る経費ですが、年数が経つと建物の資産価値が減り、同時に減価償却費も少なくなります。

マンションの建物や付属設備の減価償却費は、最も額が大きい経費です。しかし、減価償却費が少なくなっていくと、節税効果も小さくなっていきます。

マンション経営に関わる税金

租税公課として経費計上出来るものもいろいろあります。租税とは、不動産の取得や事業に関する税金のことです。公課とは、組合費などの公の費用、租税以外の賦課金や罰金などで課せられる公の費用のことをいいます。
例えば、マンションを所有することにより生じた不動産取得税、印紙税、土地や建物の固定資産税、都市計画税、登録免許税、事業税、自動車税などは租税公課として経費計上が可能です。所得税や住民税、相続税は対象外なので、経費計上出来ません。
不動産取得税、固定資産税、自動車税などは、事業で使用するもののみが対象です。プライベートで使用するものは対象外になるので、事業とプライベートで併用している場合は、按分する必要があります。

所有しているマンションが加入している損害保険料

火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険、施設賠償保険などの損害保険料は経費計上が出来ます。ただし、火災保険などの損害保険料のうち、その年に掛った保険料のみが対象です。
1年ごとに掛けている保険であれば全額経費として計上出来ますが、10年契約などで長期で掛けている場合は、保険料を資産計上し、毎年10分の1ずつを損害保険料として経費計上します。賃貸用の部屋のみ対象なので、自分で使っている部屋があるなど、賃貸事業用ではない部分は、経費計上出来ません。
例えば、火災保険10年分の保険料が120万円、この10年契約の火災保険を7月1日から契約したとします。その場合、「120÷120カ月(10年)×6カ月(7月1日~12月31日)=60,000円」となるので、その年に経費計上できる金額は60,000円です。さらに地震保険を付加して長期契約した場合は、同じように計算し、必要経費にプラスします。
  • 保険料÷保険期間×契約月数=経費計上できる金額

マンションの建物や付属設備などを維持管理するための修繕費

時間と共に老朽化していくことは避けられないので、維持管理が必要です。建物や付属設備、給湯器やエアコンなどの機械装置、器具備品など、通常の維持管理や修理のために掛る費用は、「修繕費」として経費計上出来ます
具体的には、部屋のクリーニング代、原状回復のための内装工事費、壁紙の交換、床板の張替え、共用部分の清掃やメンテナンス費、大規模な修繕に備えた修繕積立金、退去時の修理費用などは経費計上可能です。部屋の機能を回復させるための費用や管理費であれば修繕費として経費を計上します。しかし、機能を向上させるために掛った設備費用は、「資本的支出」とされ、修繕費として一括で経費計上することが出来ません。その場合、耐用年数の期間にわたり減価償却の方法で各年ごとに経費計上します。
「修繕費」は、維持管理、建物や付属設備の整理、原状回復など、資産を元の状態に戻すために必要な費用のこと。「資本的支出」は、建物や設備の耐久性を上げるなど、資産を元の状態以上にグレードアップさせて価値を高めるために必要な費用のことです。

マンションの管理を委託した場合の管理委託費

一般的に、自分だけでマンションの管理をすることは難しいので、管理会社に建物の管理を委託するケースが多いです。例えば、エレベーターや給排水設備、電気設備、建物設備の保守管理、エントランスや廊下などの清掃、各種消防設備の法定点検、管理組合の運営サポートなど。それらの管理委託費も経費計上出来ます
また、家賃の5%程度を支払い、トラブルの対応、空室の入居者募集、清掃、退去時の内装工事の手配、各種契約業務、家賃の徴収、エアコンや給湯器などの設備交換などを任せる賃貸管理代行手数料も、経費として計上可能です。マンションに関わる費用であれば、不動産運営に必要な経費だと認められ、経費計上が出来ます。
つまり、管理費には管理委託費と賃貸管理代行手数料の2種類があるということです。
管理委託費は、建物全体の管理を建物管理会社に委託する費用のことで、賃貸管理代行手数料は、入居者や部屋単位での管理を賃貸管理会社に委託する費用のことをいいます。

その他のマンション経営に関わる通信費や接待交際費など

管理会社や不動産会社、税理士などとの電話代、郵便代、物件検索をしたインターネット通信費など、マンション経営に関わる通信費は必要経費です。管理会社や不動産会社や税理士などと打ち合わせをするための飲食費などは、接待交際費として経費計上出来ます
その他にも、物件を見る際の電車代や自動車を使用した際のガソリン代、駐車場代などの交通費も必要経費の対象です。税金に関する本の購入代金、不動産屋への手土産、物件撮影のために使ったデジカメ、チラシを作製したPC、プリンター、印刷用紙などの消耗品も必要経費になります。
ただ、マンション経営に関係ないプライベートのことは、経費にならないので注意しましょう。また、交通費や交際費の頻度があまりにも高いなど、不自然な点や金額が多すぎる場合は、税務署がチェックします。
  • 経営関係は経費
  • 私生活なら対象外
  • 経費計上で節税効果

マンション経営における経費計上の注意点

マンション経営に関わる経費を計上する上での注意点

マンション経営に関わる費用は必要経費になりますが、プライベートで使用した費用は経費計上出来ません。そのため、マンション経営に関わる費用とプライベートで使用した費用が混同しないように注意が必要です。
経費計上が多すぎるなど、不自然な点があれば、税務調査が入ります。そうならないために、領収書を保管することはもちろん、領収書を用意できない場合も、現金出納帳にメモをするなどして、どのような用途で使用した費用なのかがわかるように証拠を残しておきましょう
証拠があれば、税務調査が入った時にもスムーズに対応できます。節税のために経費を計上しすぎると、トラブルを招く可能性もあるので、常識の範囲内で経費計上を正しく行うことが大切です。もし不明な点があれば、専門家に相談する手段もあります。
税理士を利用した費用も経費計上が可能です。もし、税務署が経費として認めなかった場合、過少申告で加算税を支払わなくてはいけません。不自然な経費計上でトラブルにならないように注意しましょう。
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マンション経営を成功させるために

マンション経営にはさまざまなリスクがあります。それらのリスクを回避することが、マンション経営を成功させるために大切です。

好立地で魅力的なマンション物件を選ぶ

マンション経営をする上で大切なことは、どのようなリスクがあるかを知ることです。例えば、「空室が埋まらない」「家賃下落」「老朽化」など、さまざまなことが起こる可能性があります。しかし、好立地で魅力的なマンション物件を選ぶことで、これらのリスクを抑えることができるのです。
立地が良ければ入居者希望者が多くなり、空室や家賃下落のリスクは少なくなります。時間が経つごとに建物が老朽化することは防ぐことはできません。しかし、立地が良く、部屋がしっかりと管理された魅力的な物件であれば、入居者は入ります。

災害時や家賃滞納などのトラブル対策に保険に加入する

「災害」「家賃滞納」「災害による財物損壊」「災害による建物修復時の一時的な家賃減少」「死亡事故発生(事故物件になる)」「漏水事故や屋根の剥がれなど、安全性の不備や管理の欠陥で対人事故・対物事故が起きた時の賠償」などのリスクも考えられます。

これらのように予測不可能なトラブルに備え、火災保険や損害保険に加入しておくと安心です。賃貸経営者向けの火災保険や損害保険があり、各保険会社によって補償内容や特約が異なります。
一般的な火災・地震保険の補償に加え、「施設賠償責任(建物管理賠償責任)」の特約に入っておくとよいです。この特約に入っておくことで、マンションの安全性の不備や構造上の欠陥により、入居者や通りすがりの人が怪我をして賠償責任を負わなくてはいけなくなったとしても補償してくれます。
「施設賠償責任(建物管理賠償責任)」の他には、損害による家賃の損失を補償する「家賃補償特約」、死亡事故が発生し家賃を値引きしたことによる家賃損失を補償する「家主費用特約」なども検討価値がある特約です。
しかし、保険料のコストを抑えることも大切なので、各保険会社の補償内容や保険料を比較し、必要なものを厳選して保険に入りましょう。

マンションの資産価値を下げないように管理する

マンション経営には、「資産価値や売却価格下落」のリスクも考えられます。立地が良ければ家賃がしっかり取れるので、資産価値の下落も抑えられ、もし売却する際には、売却価格の下落も防ぐことが可能です。
ただし、立地が良いだけで安心するのではなく、部屋の維持管理をしっかりしないと、入居者が入らず空室が埋まらない状態になってしまいます。部屋のクオリティを維持し、安定した家賃収入が得られていれば、資産価値も下がらず、売却時にも魅力的なマンション物件としてすぐに売却出来る可能性が高くなるのです。
  • 好立地な物件を選ぶ
  • 保険加入で安心
  • 維持管理は大切
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マンション経営でかかる経費をあらかじめ洗い出しておく

マンション経営を始める前には、どのくらいの経費が掛かるのかをあらかじめ洗い出しておき、収支計画で見積もっておくようにしましょう。というのも、マンション経営を始めてから「思ったよりも経費がかかった」
となると収支が圧迫されて、場合によっては赤字経営となってしまう可能性もあるからです。

したがって、どこにどのくらいの経費が掛かるのかをできるだけ洗い出しておくと同時に、少し余分をとって予算を確保した収支計画を作っておくようにしましょう。

マンション経営の相談ならイエカレ

マンションを経営する際は、節税効果を高めるためにも、経費を把握することが大切です。どこにどのくらいの経費がかかるのか、全く見当がつかない場合は不動産会社に相談するのがおすすめです。
マンション経営に関するノウハウと豊富なデータを持っている不動産会社に相談しておくことで、実際にマンション経営が始まってからもスムーズに経営を進めることができます。

マンション経営に関する相談ならイエカレがおすすめです。イエカレなら、複数の不動産会社にまとめてマンション経営の相談をすることができ、その中から自分に合ったプランを選んで話を進めることができます。イエカレへ相談する場合は、以下のバナーから確認してみてください。

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