不動産投資でよくある失敗パターンとは?|対策法と成功のコツまで紹介

不動産投資でよくある失敗パターンとは?|対策法と成功のコツまで紹介
土地活用を考えている方へ
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「不動産投資の仕組みとは」「成功するためにどのようなことを理解すべきなのか」「失敗してしまったらどうすれば良いのかを教えて欲しい」
上記のような人に提案させて頂くなら、不動産投資の成功の秘訣はしっかりと仕組みなどを理解すること。また、失敗したら売却することが大切です。
この記事では、この他に実際の不動産投資の失敗例についても解説していきます。最後まで読んで頂ければ不動産投資を始める基礎知識を得られたり、上手くいっていない現状を変えることが出来ます。

先読み!この記事の結論
  • 不動産投資はハイリスクハイリターン。慎重に情報収集をすることが大切。
  • 収益性の見込める物件かどうか見極めるために、立地や空室率、流動性などのリスクをきちんと評価しよう。
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不動産投資でよくある3つの失敗パターン

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不動産投資を成功させるためにも失敗例から学ぶことは大切です。どうすれば失敗しないのかその要因について学び、あなたも同じ失敗をしないようにすれば成功への近道となります。良くある例としては、空室率が高くなったり、管理費の値上がりや家賃滞納によって収支が悪化することがあります。これらについて解説していきます。

家賃が相場より高いために空室率が高くなってしまう

高いリターンを求めるなら家賃を高く設定すれば良いと考えるかもしれませんが、それは間違いです。入居者として考えればエリアの相場より高く、高さに見合うような価値が物件に無ければ住みたいとは思えないでしょう。
ですから、空室率を低くするためにもエリアの相場を把握して適正な家賃設定をする事が必要になります。そして、空室率が低くなれば安定した利益を確保することになり、不動産投資を成功させることにつながります。

修繕積立金などの管理費の値上がりによる収支が悪化してしまう

不動産は当然ながら時間の経過によって老朽化していくので修繕が必要になります。ですから、予め修繕に掛かる費用を管理費に含めて、積立していくことで実際に修繕する時にそこから捻出します。
特に、古い不動産を購入した際にはこの修繕積立金は問題となってくるので、事前に渡される「重要事項に関わる調査報告書」などの書面を確認しておくことが大切です。そして、キャッシュフローのシミュレーションをしっかりしておけば、管理費の値上げなどによって収支が悪化することは避けることが出来ます。

家賃滞納によって収支が悪化してしまう

不動産投資において家賃は重要な利益です。

ですから、家賃の滞納によって賃料が支払われないと収支の悪化は避けることは出来ません。また、海外では家賃の滞納が起これば直ぐに退去できますが、日本の法律では居住者の保護が優先されているため、強制的に退去させるようなことは出来ません。
さらに、退去の手続きには時間が掛かるのでその間は家賃収入が無く、税金は掛かると言う苦しい状態に陥ります。これを防ぐためには、入居者の審査の際は任せきりにせずに確認する事が大切です。

  • 空室率は低くする
  • 調査報告書を確認
  • 入居者の審査も確認

不動産投資は失敗のリスクが少なくはありません。不動産投資の失敗リスクをできるだけ抑えるためには、対策を考えるだけではなく、事前に複数のプランを比較して、相場感などを掴んでおくことが重要です。

しかし、一社ごとに経営プランを問い合わせるのは手間がかかります。そこでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトです。

簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のプランを比較することができます。企業によっては、「リスク対策方法」や「リスクを抑えた不動産投資方法の提案」まで行ってくれる場合もあります。

まずは、チャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。

不動産投資の失敗対策①:仕組みを正しく理解する

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不動産や株式でも、しっかりとその投資の仕組みを理解しておくことは必要なことです。これは成功するためのコツなどではなく、例えどんなポイントや前例を見ても仕組みが分からなければ解説する意味が無いからです。
大切なあなたのお金を不動産投資によって増やしたい、そして老後もしっかりとした生活を送りたい、と真剣に考えているならまずは仕組みを理解しましょう。ここでは、不動産投資とはなんであるのかや不動産投資のメリットを解説していきます。

不動産投資とは利益を得るために不動産に資金を投下する事

例えば、株式投資なら企業の株式を購入して、資金を株式市場に投下してリターンを得ることで資産を増やします。同じように本題の不動産投資では、不動産に資金を投下してリターンを得ることで資産を増やします。図式としては投資の対象が違うだけで同じことをしています。
また、不動産投資では、投資している不動産の月々の賃貸収入や売却差益が主な利益となります。前者は長く不動産を所持して安定的な利益を得ることで、後者はタイミングを見ながら不動産を売却することで利益を得ます。これらが不動産投資の基本的な仕組みです。

2.1.1. 賃料収入という利益を期待して投資する

賃貸収入とは、不動産物件を購入して、その物件を貸すことにより継続して定期的に見込める利益として得ることです。投資全般で使う用語では、こちらの利益については運用益を表すインカムゲインと呼ばれています。この賃貸収入は、一定額を安定して受け取れることから現在の不動産投資では主流になっています。

2.1.2. 不動産が値上がりした時の売却差益を期待して投資する

売却差益とは、不動産を購入して不動産価格が上昇している時に購入時よりも高く売却することで利益を得ることです。投資全般で使う用語では、売却益を表すキャピタルゲインと呼ばれています。この売却差益は分かりやすい例として、バブル期などのような景気が上昇しているような時に投資効果が高くなります。

低リスクで資産を形成する事が期待出来る

投資する不動産が好立地で、空室率の低い物件の場合であれば安定した家賃収入が見込めます。また、所得税法69条「損益通算」による節税効果が期待出来ます。この2つによって、銀行からの融資を返し終わった後には不動産を丸々残すことが出来ます。

物件の管理は専門のパートナー会社に任せられるから安心

投資した不動産の管理は自ら行わなくてもサブリースなどを利用することで、入居者の募集や賃料の回収、建物の管理など専門会社に任せる事が出来ます。これによって大きな手間なく利益を得ることが出来て安心できます。

  • 賃貸収入等が利益
  • 低いリスクで投資
  • 管理は専門の会社に

不動産投資の仕組みについて、より詳しく把握したい方は以下の記事をご覧ください。

不動産投資の失敗対策②:リスクとデメリットを理解し、対策する

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不動産投資には前述の通りメリットがありますが、当然ながらデメリットもあります。どのようなデメリットがあるのかを理解して、リスクを管理することで失敗せずに成功することが出来ます。
不動産投資の具体的なデメリットとして、賃料が回収できないリスクや災害等のリスク、資産価値などが下落するリスク。また、流動性が低いことなどの以上4つのデメリットが考えられます。これらについて解説していきます。

空室や滞納による賃料の回収が出来なくなるリスクがある

メリットについて解説したように、不動産投資の利益の1つである賃貸収入は継続して定期的に見込める利益です。投資を行っているあなたにとっては大事な利益となります。
しかし、投資している不動産によっては空室が発生したり、借主が賃料を滞納して続けて、最終的には回収が困難になることもあります。当然ながらこれらのことが起こった時には、解消もしくは解決までは賃料は入ってきません。
さらに、賃料収入がなくても、固定資産税などの税金や管理費などの経費は発生します。つまり、収支としてはマイナスになってしまうと言うことです。

災害や事故のリスクがある

日本はご存じの通り災害が頻繁に発生しています。ですから、例えば大きな地震が起これば、不動産が損壊したり、運が悪い時には倒壊してしまう。また、火事が起こったり、巻き込まれることで焼失する、これらのような災害によるリスクがあります。 さらに、災害だけでなく所持する不動産で人が亡くなる事故や事件が起こってしまったりするリスクがあります。まとめると、不動産投資には災害と事件事故等のリスクがあると言うことです。

資産価値や売却価格が下落するリスクがある

こちらに関しては、かつてのバブル期を考えれば分かりやすいでしょう。バブル期では景気が上昇していることで、土地の価格が今考えれば異常なほど高騰していました。
しかし、バブルが弾けたとたんに凄まじい速さで下落していきました。このように、不動産投資では景気が悪化することで地価が下落します。また、エリアの状況によっても資産価値が下落する可能性もあります。
こちらも同じくバブル期で解説すると、バブル期の好景気では田舎のような場所に開発の計画が持ち上がり、結果そのエリアの土地が高騰することがありました。
しかし、こちらもバブルが弾けて計画は頓挫して、それまで高騰していた資産価値は一気に下落しました。このように、不動産のエリアの状況が変わることによっても資産価値は下落する可能性があります。

流動性が低い

流動性とはどれだけ換金するまでの時間が掛かるのかと言うことです。例えば、株ならたくさんの銘柄を瞬時に売買することが可能です。また、金券等もショップに持ち込むことで直ぐに買い取りが可能です。
しかし、不動産はこのように時間を掛けずに売買を成立させることは出来ません。購入するならしっかりと下調べを行って、業者とも交渉を重ねる必要があるので時間が掛かります。売却時も同ように多くの手順を踏むので時間は掛かります。
ですから、流動性という点に関して不動産投資は、他の投資に比べると低いと言わざるを得ないです。

  • 賃料等のリスク
  • 流動性が低いこと
  • リスクを理解する

不動産投資の失敗対策③:成功につながるポイントを知る

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失敗しないために大切なことは、不動産を無策に投資するのではなく、いくつかのポイントを押さえることにあります。まず、どの不動産が投資対象として優れているのか、物件をしっかりと選ぶ。次に、信頼できる不動産会社をパートナーにする。
さらに、入居者に対応して貰い、手間を減らすためにも信頼できる管理会社を選ぶ。この3つのポイントを押さえながら不動産投資を行うことが成功に繋がります。これらについて解説していきます。

物件選び

不動産投資を成功させる上で、最も重要なのが物件選びです。

これに失敗してしまうと、期待した利回りを得ることは難しくなってしまうので、時間を掛けてしっかりと選んでください。
選ぶ際にはまず、入居者目線で物件を見ることが重要です。具体的にはその不動産が好立地の物件であるのか、建物の品質は良いのか。また、空室が発生しづらく安定しているのか見てみましょう。
なお、一見立地が良さそうに見えてもそうでない時もあります。例えば、その物件の立地の良さにモール等の商業施設や大学等の教育施設に隣接している等と、その1つのポイントしか無い時は場合によっては危険です。施設が閉鎖されたり、移転してしまった時には悲惨なことになってしまうからです。
次に、適正な価格で購入出来る物件を選ぶのが望ましいです。現金で一括購入できれば良いかもしれませんが、そうでないなら返済額と金利についても考えるべきです。身の丈に合った物件に投資してください。
最後に、総合的に判断をしてください。利回りだけにとらわれず、立地等をないがしろにしていないのか、いざ売るときに買い手がつかず苦労することはないのか。このようにしっかりともう一度考えてください。

不動産会社選び

不動産投資を成功させるためにも信頼できる不動産会社を選ぶことは大切です。ポイントとしては、不動産投資のパートナーである不動産会社は、購入前と購入後もフォローや相談に対応してくれる所を選びましょう。
なお、絶対安全等とあり得ないことを言う不動産会社は信頼できません。本当に信頼できる会社であれば「絶対」と言う言葉は使わずにリスクについても語ってくれます。

管理会社選び

不動産を購入して、実際に物件を自ら管理していくことは大変手間が掛かります。例えば、入居者からの問い合わせに答えたり、トラブルを解決したりすることはエネルギーを使います。投資として行っているのなら、これらを自ら行うことは非効率なことだと言えます。
また、人によっては所持する物件が自身の住居から離れている場合には管理は難しくなるでしょう。複数の不動産に投資しているのならなおさらです。
ですから、不動産投資において重要な入居者募集やクレーム対応などの賃貸管理を安心して任せられる、信頼できる管理会社を選ぶ必要があります。なお、建物管理は物件の管理組合が選んだ管理会社が行っています。

  • 物件選びは重要
  • 不動産会社は相棒
  • 管理は管理会社へ

不動産投資の失敗リスクをできるだけ抑えるためには、対策を考えておくだけではなく、事前に複数のプランを比較して、相場感やよくある失敗例を知っておくことが重要です。

しかし、一社ごとに経営プランを問い合わせるのは手間がかかります。そこでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトです。

簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のプランを比較することができます。企業によっては、「よくある失敗例と対策方法」や「リスクを抑えた不動産投資方法の提案」まで行ってくれる企業もあります。

まずは、チャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。

万が一、不動産投資に失敗してしまったら

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投資で失敗した時に大切なのは素早く損切りをすることです。回収が困難なことが予想された物を持ち続けることは損を増やし、時間を無駄に使っているだけです。ですから、家賃収入が見込めない物件は早めの売却を検討して損失を抑える、こうすれば失敗しても最小限のダメージで済みます。
そして、これが出来るようになれば、あなたもプロの不動産投資家と言って良いでしょう。なお、どこで不動産を売っていいのか分からない時にはイエウールで一度査定をしてみたうえで、参考価格を算出してみることがおすすめです。

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不動産投資に失敗してしまっても売却することでポジティブに

これまで、不動産投資を失敗しないためにどうすればいいのか解説しました。まず、賃貸収入や売却差益で利益を得られる仕組みやリスクが低いことなどのメリットを理解することが大切。また、空室などで利益を得られなかったり、災害などで建物が倒壊してしまうリスクなどがあります。
また、成功するためには物件や不動産会社、管理会社をしっかりと選ぶ必要があります。さらに、よくある失敗例としては、空室率が高かったり、管理費の値上げや家賃滞納による収支の悪化があります。なお、このような失敗をしてしまった時には、その不動産を売却して損失を抑えましょう。
解説した知識やポイントを押さえながら不動産投資を行えば、あなたの上手く行っていない不動産投資もきっと上向くことでしょう。あなたや家族のためにも、ぜひ不動産投資を成功させてください。

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