マンション一棟買いできる? 購入できる物件と投資ローンなどポイントを解説

マンション一棟買いできる? 購入できる物件と投資ローンなどポイントを解説
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賃貸物件への投資を行う上で、マンションを一棟買いするのはとても魅力的でしょう。
しかし、賃貸による利益を定期的に得たいのであれば、物件を選ぶ時にはメリットやリスクを考えて慎重に選んでいくことが重要になってきます。

今回は、不動産投資や賃貸物件の購入を考えている方向けに、マンション一棟買いの手順から注意事項に至るまで詳しく解説していきます。

最適な土地活用のプランって?
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マンション経営を考えたい方には、以下の記事がおすすめです。

マンションの一棟買いはできる?

不動産投資を考えたとき、誰もがマンションの一棟買いはできるだろうかと考えるのではないでしょうか。

マンションの一棟買いは、購入する物件をしっかり見極めて行えば、そんなに難しい不動産投資ではありません。

始めてマンションの一棟買いを考えている方に向けて、知っておきたいポイントをここではご説明していきます。

不動産投資ローンの利用で考えておきたいのは、購入できる不動産はいくらまでか価格の上限です。

投資ローンは審査が通りにくい

マンションの一棟買いを考えるときは、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用します。

不動産投資ローン(アパートローン)を利用する際の審査において、年収800万円以上を基準として、それ以下は審査がほぼ通りません。
そのため、マンションの一棟買いをしたいと考えていても、現金での一括購入でなくフルローンや頭金が少ない場合は、そもそもローンが通らないケースも考えておきましょう。

購入できる物件は年収の約10倍まで

投資用の不動産を購入する際、自己資産のみで購入する場合を除けば、不動産投資ローンを利用することになります。

頭金なしで物件を購入する場合、購入できる物件は年収の10倍を限度と考えておくと良いでしょう。

これは、借り入れできる金額で決まります。
1億円の一棟マンションを購入しようとしたら、最低1000万円以上の年収が必要です。

まとまった額の頭金を確保できる場合には、借り入れられる金額は変わってきます。

投資ローンの借入額と金利は年収と頭金で決まる

マンションを購入するためのローンとして借り入れられる金額は、頭金をいくら用意できるか、年収はいくら(確定申告はいくらで行ったか)かで変わってきます。

不動産投資で融資を受けられるかどうか、また融資を受けて借り入れられる額は、購入を考えている人の与信で決まります。
与信とは、不動産投資ローンで借り入れた額を返済できるか与える信用のことです。

また、投資用マンションを購入するためのローン金利は、年収と頭金をいくら支払えるかで決まります。
年収の高い方であれば審査はスムーズに進みますし、年収がそこまでなくても頭金をまとまった額を出せるのであれば、問題なく審査が通ります。

3000万円以上の金融資産を保有している方、もしくは年収1000万円以上の方でなければ、そもそも不動産投資ローンの許可は下りにくいでしょう。
もしどちらの条件も満たしていなければ、金融機関と強いコネクションを持っている不動産会社から購入し、口添えをお願いすることをおすすめします。

どのようなマンションの収益がいいか、自分だけで探して決めていくのは難しいものです。まずは、どのような一棟マンションを購入できるのか、企業からプランを取り寄せてみることをおすすめします。

マンション投資と比較されることの多いアパート経営について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

一棟買いできる物件と収益化のバランス

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現金での一括購入であれば、どんなマンションでも一棟買いすることは可能です。

しかし、フルローンや頭金がそこまでない場合には、一棟買いできる物件は収益化とのバランスから考えていくことになります。

現金一括でなければローン限度額で考える

マンションの一棟買いをする際は、現金一括で購入できなければローンをいくら借りられるか限度額で考えます。

投資ローンの借入額は、一般的に年収の10倍が限度と言われていますが、マンションの資産価値によっても変わってきます。

資産価値は土地の価値によって決まるため、土地のあるエリアが重要です。
そこから、中古よりも新築の方が建物の資産価値が高く、構造も木造より鉄骨の方が価値があると判断されることもあります。

マンションの資産価値によって判断されるローンの限度額から、無理なく返済できるマンションを選んでいくと良いでしょう。

利回りからローン返済が可能か計算する

マンション経営における利回りは、3%を最低として、エリアによってローンの返済額などから計算していきます。

マンション一棟買いの場合には家賃収入が支出を上回っている事はもちろん、修繕積立費とマンション売却の減価償却分を差し引いて、キャッシュフローがプラスを維持する可能性が高い物件を選ぶと良いでしょう。
減価償却とはマンションの購入価格に耐用年数47年で割って、毎年定額を差し引いた価格の事を現します。ただし立地や周辺状況によっても異なるので、購入を考えているマンションの周辺の物件と比較しながら計算すると良いでしょう。

プラスを維持できるキャッシュフローの計画書を作成する

不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入で得られる利益から経費や融資への返済にかかる支出を引いて残ったお金のことを指します。
マンションを一棟買いする際には多額の投資が必要になり、融資を受ける場合は返済額もその分多くなるため、キャッシュフロー計画書を立てておくことは投資の重要な準備の1つです。中古のマンションを一棟買いする場合には、不動産業者かもしくはオーナーに前期の損益計算書と前々期の損益計算書を貰って比較すると良いでしょう。
新築のマンションを購入する場合、その物件における以前の損益書は無いため、自分である程度の計算をするしかありません。新築マンションのキャッシュフローを計算するには、周辺のマンションの家賃の相場や周辺の地価などを念入りに調べ上げる必要があります。全てを自分で行うことは難しい場合は、購入の仲介を依頼している不動産会社にアドバイスをもらうのも手です。

マンション一棟買いのリスク

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マンションを一棟買いすることによるメリットもたくさんありますが、それと同時にリスクも高くなってきます。ここでは、マンションの一棟買いをすることによるリスクについても考えてみましょう。

借金を抱えるリスク

マンションを一棟購入しての不動産投資を行うとなれば、地方であれば数千万から、都市部であれば億単位の資金が必要になるでしょう。ほとんどの場合は金融機関から借り入れを行い購入するため、返済する資金をいかに回収するかなどの問題が出てきます。経営が失敗した時に負債になる金額が多くなるため注意が必要です。

また、大規模修繕や維持管理には多額の費用がかかります。加えて、損害保険料、固定資産税や都市計画税も一棟投資の方が高額になるので、物件によっては大きな負担になるでしょう。
修繕費や維持管理費による出費のデメリットを減らすために、なるべく築年数の浅い物件を選ぶ方法があります。築年数が経過している物件は購入時の資金は比較的に必要ないものの、修繕費などがかかりやすいため、結果的には築浅の物件とそれほど変わらない投資金額になることも考えられます。

場合によっては、返済できなくなり借金リスクもある点には注意が必要です。

災害で無価値になるリスク

マンションの一棟買いには、火災や自然災害のリスクも伴ってきます。区分投資をしている方の多くは、複数のマンション物件に賃貸用の部屋を所有しているため、その中の1つのマンションが火災や自然災害にみまわれたとしても、他の不動産には影響はありません。しかし、一棟買いの場合には火災や自然災害にあうと一瞬のうちに全ての財産が消えていきます。
保険などでそのリスクを減らしておくことはもちろん、そのエリアでどんな災害のリスクが考えられるのかを調べられるハザードマップなどを活用して、購入前に災害のリスクがどのくらいあるのかを調べておくことが必要です。このハザードマップは国土交通省のホームページ上で無料で公開されているため、1度チェックしてみてはいかがでしょうか。

売却が難しいリスク

一棟投資は投資額が大きいという理由から、区分投資よりも買い手がつきにくいため、容易には売却できない可能性があります。そのため、売出しから売却までの時間がかかるケースが多く、その売却により得ることができる売却資金を手にするまでの時間も長くなると考えられるでしょう。
売却資金を別の投資や用途で利用したいと考えても、その売却にかかる時間が長くなってしまうと、次の投資のチャンスを逃がしてしまうかもしれません。

マンション一棟買いの流れ

マンション経営
不動産投資の経験がある方でも、一棟まるごと購入したことがある方は少ないかと思います。スムーズに購入の流れを進めるためには事前に流れを知っておくことが大事。ここでは、賃貸物件としてマンションを一棟買いするときの流れと注意しておきたい点を見ていきましょう。

ローンを利用する場合には上記の図のような流れで、マンションの一棟買いができます。流れとしては、住居用の不動産を購入する時とほとんど同じですが、扱う金額がとても大きくなるため、不動産の購入を経験したことがあるからと言って気を抜かず、最後の引き渡し日まで確認と情報の共有を欠かさないようにしましょう。

問い合わせ前に下調べを

マンションの一棟買いをする際、一番最初に行うのがマンションの売却を仲介している不動産業者への問い合わせです。この時に注意しておきたいのが、知識や情報を持たずに不動産会社に問い合わせをするのは避けるということです。不動産会社がおすすめしてくれたから・値段が安かったからなどの理由だけで、一棟買いをしてしまうと大きな損害にもつながります。必ず下調べをしておきましょう

下調べをスムーズに進めるコツは、どのエリアの物件を購入するのかを最初に決めておくことです。立地や周辺環境から利益を出せそうなエリアを割り出し、そのエリアの相場はいくらかや、どのくらいの築年数の物件にするかなど細かい部分をリサーチしていくと自分が投資を行いたい物件の特徴が見えてくるはずです。

物件を比較する

マンションを一棟買いする際には、複数の物件を比較する方法をおすすめします。
物件は立地と状況から比較していきましょう。

物件価格

物件を見る際に、何より価格をまずは見る方が多いと思います。

物件価格を判断する際のポイントは、今の年収の10倍未満かどうかです。

エリアや利回りが魅力的な物件であっても、購入できなければ全く意味がありません。そのため、年収の10倍未満でローンが通りそうな物件火で判断することをおすすめします。

利回り

不動産投資において1棟買いをする際の利回りは、新築で5%、中古で8%を目安に考えます。
また、区分所有における利回りは、新築で3~4%、中古で6%が目安です。

新築でマイナスになる物件、中古で3%に達しない物件は購入せずに考え直した方が良いかもしれません。

価格が高いにも関わらず、利回りがそこまで高くない場合には、物件の空室リスクが高く利益を見込めない可能性もあるでしょう。

エリア・立地

購入する物件のエリアによっても、物件の価格は左右されます。

都心の方が需要は見込めますし、駅に近い物件の方が需要があることから、購入費用は高くなるでしょう。

そのため、都心の物件の方が価格は高いものの利回りは低くなりがちです。

一棟買いを検討する際には、慣れ親しんだ地方などのエリアで検討する方法も、失敗しない方法としては考えられるかもしれません。

また、都心部と地方では購入金額に大きな差がありますが、立地についてもよく考えなければなりません。電車やバスなど、近くに交通機関は通っているか。タクシーはすぐに見つかるか。さらに、周辺環境はどうか。マンションの周りの環境は良くても、周辺地域の治安などに問題がある事もあります。

立地に関しては周辺の変化にも敏感にならないといけません。例えば家族向けのマンションの場合には周辺の学校がどうなるかなどによって空室率が大きく変わるからです。

築年数

不動産投資ローンで借り入れられる金額は、築年数によって限度が定められているケースもあります。

マンションは税法上の減価償却により、47年を過ぎたら価値は0円となります。また、耐用年数から築70年を経過したら建て替えられることが多いものです。
そのため、マンションの耐用年数から築年数を引いた期間を返済期間として設定されるケースもあります。

例えば、不動産投資ローンの返済期間が最大で35年までで、築年数が20年の中古マンションを購入する場合には、「47年 – 20年 = 27年」を返済期間として設定されるケースです。

面積

専有面積によっても物件の価格は異なってきます。
極端に坪数のない物件は、いくら価格が安くても生活しにくく、空室リスクは高まります。

例えば、15㎡しかないワンルーム物件で、バストイレがついていないにも関わらずに家賃が10万円もしたら、借りてくれる人も少なくなるでしょう。
このように物件をしっかりと確認して、面積から価格は妥当か考えていくと物件選びで失敗せずに済みます。

物件の状況

中古マンションを一棟買いする場合は特に重要ですが、古い新しいといった事の他に、間取りや室内の使い勝手、防音の状況など物件の状況を的確に把握しておく必要があります。また、将来的に資産価値はどうなるのか。入居者は継続的に獲得できそうかという事も重要です。

融資は複数の機関を比較

次に注意しておきたいのは、融資を受ける際に利用する金融機関は複数を比較してから選ぶということです。信託銀行やノンバンクなどの金融機関は比較的簡単に融資を受けることが出来ますが、その分金利も高くなっています。

そのため、融資を受けることはできても金利が高く、返済が上手くいかなくなってしまったというケースも。なるべく金利が低い金融機関から順番に相談をし、複数の機関で比較しながら融資を受けるようにしましょう。

契約内容は細かく確認

最後に注意したいのは、売買契約締結の際の契約書の内容をしっかりと確認しておくことです。多くの場合、書類上の契約内容が共有していた内容と異なるということはありませんが、事前に話していた契約内容と違ったり、契約書に同意していない内容が追加されていたりと、契約内容が操作されていることも考えられます。そのため、規約や条件などの細かい部分まで確認しておきましょう。

一度契約書にサインしてしまうと、内容を理解していなかったとしても取り消すことは非常に難しいと言えます。信頼できる売主と不動産会社だとしても、契約書の内容は必ず自分で全てに目を通してから同意するということを徹底することが大事です。

購入後は管理会社や火災保険を確認しておく

マンションの管理を自分だけでするのは難しいものですので、管理会社に管理は任せてしまいましょう。
また、火災保険など保険に入っておくと、いざという時に安心です。

毎月ランニングコストがかかってきますが、災害により資産がなくなることを考えると、入っておくことをおすすめします。

マンション一棟買いで失敗しないためのポイント

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マンション一棟買いを行う際は、どんな物件を選ぶと利益を出しやすくなるのでしょうか。ここでは、マンション一棟買いにおすすめの不動産物件の選び方と注意事項をまとめて解説していきます。

フルローンではなく頭金を準備する

マンションでの難関である、投資ローンの審査と返済額の負担軽減を同時に叶える方法として、頭金を多く準備することがあります。

フルローンの場合、年収がある程度ないとそもそもローンの審査が通らないため、頭金を用意しておくと安心です。

利回りの良い物件を購入する

東京は一番人気が高く、高い利回りも期待できますが、一等地にマンションを買うとなると数十億円と、返済計画の立てられない借金を負うことにもなりかねません。利回りがよく自分の返せる範囲の価格の物件を選びましょう。地方都市も場所によっては人気が高く良い利回りが期待できるので、インターネットで調べたり、現地の業者に話を聞くなどして需要と供給をしっかり踏まえてから物件を決めるのが得策です。

物件プラン比較サイトを利用する

都会にあるマンションの一棟買いは金銭的に難しいとお思いの方でも、不動産の相場が比較的に安い地方のマンションであれば、一棟買いも夢ではありません。ただ、物件のあるエリアや相場を全く知らないで買うと大きな代償にもなりかねないため、まずはプロである不動産業者から無料でプランを取り寄せてみてはいかがでしょうか?

企業からプランを取り寄せる際には、複数の企業から一括でプランを取り寄せることで、比較ができるため相場がわかるでしょう。
また、企業によっては実際に一棟を購入した場合の収益や利回りまで試算して、物件をまとめて提案してくれます。契約するまでは無料で利用できますので、何度でも相談してみると良いかもしれません。
まずは、チャットでカンタンな質問に答えて、複数の企業から無料でプランを取り寄せましょう。

土地活用比較サイトの利用手順
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マンションの一棟買いはコスパを考える

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マンションの一棟買いで失敗すると、かなりの借金を背負ってしまう可能性があります。
購入する前に、投資ローンの限度額や返済のキャッシュフローを考え、失敗しない物件かを調査して、確実な利回りを計算して不動産投資を成功させましょう。

また、マンションの一棟買いには、多くの資金が必要となります。場合によっては億単位の資金が必要になり、その全てをローンに頼ってしまうと投資リスクが高くなってしまうでしょう。そのため、今他の不動産を所有している場合は、不動産を売却しその売却資金でマンション一棟を購入することを視野に入れてみてはいかがでしょうか。

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記事のおさらい
マンションを一棟買いする際の注意点は?
問い合わせをする前に下調べをすることが重要です。詳しくはこちらでご説明しています。
マンションを一棟買いして失敗したらどうなる?
入居者が全く入らず空室だらけとなり、ローンの返済をできなくなります。失敗しないために、こちらを確認してリスク対策しておきましょう。
マンションの一棟買いはローンを利用できる?
住宅ローンの利用はできませんが、審査が下りれば不動産投資ローンを利用できます。詳しくはこちらをご覧ください。
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