一棟マンション経営の仕組みを知ろう!支出や収入についても解説

一棟マンション経営の仕組みを知ろう!支出や収入についても解説

マンション経営を考えている方の中には、以下のような疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 一棟マンション経営を始めるメリットは?
  • 一棟マンション経営の支出・収入は?
  • 一棟マンション経営のリスクは?

この記事では、一棟マンション経営についてアパート経営と比較しながら解説します。また、一棟マンション経営のメリットやリスク、支出や収入についても解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

\建築費は?初期費用は?/

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マンション経営の区分投資については以下の記事をご覧ください。

マンション経営を1部屋でおこなうデメリットと3つの失敗パターン

一棟マンション経営とは

ここでは、収益の仕組みやアパート経営との違い、マンションを一棟購入するメリットを解説します。

一棟マンションの収益

一棟マンション経営の収益は「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」の2つに分けることができます。
投資の文脈で一度は耳にしたことがある言葉かもしれませんが、改めてどんな意味なのか、マンション経営ではどういうものなのかを確認していきましょう。

インカムゲイン


資産運用においてインカムゲインとは、資産を保有していることで得られる利益のことです。
これをマンション経営に当てはめると、インカムゲインは家賃収入からから費用を差し引いた利益のことを指します。

一棟マンション経営では、アパート経営よりも規模が大きくなるため、インカムゲインも大きくなります。
しかし、規模が大きくなる分、経営をにかかる初期費用や維持費用が高額になることに注意が必要です。

キャピタルゲイン


資産運用においてキャピタルゲインとは、資産の売却によって得られる利益のことです。
これをマンション経営に当てはめると、キャピタルゲインはマンションを売却したときの売却益のことを指します。

一棟マンション経営では、売却益まで含めて収支を考えることが一般的です。
そのため、売却タイミングを見誤ってしまうと、結果的に収支がマイナスになってしまうようなこともあり得るので、購入する物件の資産価値や売却のタイミングには注意が必要です。

アパート経営との違い

マンション経営とアパート経営の違いは以下の3点です。

それではひとつずつ確認していきましょう。

階数

マンション経営とアパート経営では建物自体の階数が異なります。
アパート経営は2~3階建てが一般的であるのに対して、マンション経営では5階建てや10階建てなど特に階数が決まっているわけではありません。

もちろん、建築基準法などの建築規制の中で建てる必要がありますが、マンションはオーナーが好きなように建築できることは大きなメリットでしょう。

構造

マンション経営とアパート経営では、建物に使われる構造も異なります。
アパートには木造や軽量鉄骨造といった構造が用いられますが、マンションには重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの構造が用いられます。

マンション経営では、10階建て以上の建物になることが多いため、より頑丈な構造である重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造を用いることが多いのです。

耐用年数

マンション経営とアパート経営では、建物に用いられる構造が異なるため、耐用年数も違ってきます。
建物の耐用年数は以下のように決まっています。

構造耐用年数
木造22年
鉄骨造 骨格材の厚み3mm以下19年
鉄骨造 骨格材の厚み3mmを超え4mm以下27年
鉄骨造 骨格材の厚み4mm以上34年
鉄筋コンクリート造47年

耐用年数は、実際に利用できる年数ではないので、定期的にメンテナンスを行えば耐用年数より長く使うことができます。

一棟マンションを購入するメリット

一棟マンションを購入するメリットは以下の3つです。

  • 資産価値が落ちづらい
  • 床面積を増やせる
  • ローンの返済期間を長くできる
それではひとつずつ確認していきましょう。

資産価値が落ちづらい

マンションに用いられる重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、木造のアパートに比べると耐震性、耐火性、断熱性、遮音性などの建物性能が各段に優れています。
そのため、マンション経営では賃料を高く設定できるうえ、急激に賃料が下落するリスクが少なくなっています。

また、大手マンションデベロッパーのブランドマンションであれば、ある程度築年数が経っていても相場よりも高く価格で取引されることもあります。

床面積を増やせる

マンションに用いられる重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、木造よりも階数の高い建物を建築することができます。

建物自体を高くすることで、建物の床面積を広くすることができるため、多くの戸数を確保することが可能になります。
戸数が多ければ、賃料単価も高くすることができることから、より多くの家賃収入を得ることができます。

ローンの返済期間を長くできる

マンションに用いられる重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、木造よりも耐用年数が長くなっています。

マンションの購入時に利用するアパートローンは、耐用年数をもとにローンの返済期間を設定します
ローンの返済期間が長ければ、毎年の返済額を少なく抑えることができるため、キャッシュフローに余裕のある賃貸経営が可能になります。


マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば5階建てにするか10階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。

日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーからマンション経営プランの提案を受けることができます。

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活用事例:「エムノーブル」「エムグランツ」 区画整理後の新たな駅前のシンボルとなる店舗併用マンション

エリア千葉県
土地面積(㎡)3600
延べ床面積(㎡)3580.8
工法プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造
1階にクリニックや薬局を併設した「エムノーブル」。1~2階に店舗を併設した「エムグランツ」。いずれも白とブラウンのキラテックタイルを張り分けた外観で、景観の統一感を実現。併設されたクリニックや店舗は地域の方々の暮らしにも貢献しています。(パナソニック ホームズ株式会社の土地活用事例)

一棟マンション経営にかかる費用

一棟マンション経営にかかる費用はマンションの取得費だけではありません。取得費以外にも様々な初期費用がかかり、経営開始後も維持費用がかかります。

本章ではマンション経営にかかる初期費用と維持費用について解説しています。

初期費用

マンション経営における初期費用は以下の通りです。

  • マンションの取得費(建築費or購入費)
  • アパートローンの事務手数料:借入額の1%~3%
  • 火災保険料:30万円~
  • 不動産取得税:固定資産税評価額×税率(3%)
  • 登録費用:30万円~50万円程度
  • 仲介手数料:(購入した場合)物件価格×3%+6万円+消費税

マンションを新築する場合は建築費、購入する場合は購入費がかかります。

建築費は「坪単価×延床面積」で求めることが可能で、坪単価は構造ごとに異なります。坪単価に関して、木造なら56万円~73万円、鉄骨造・鉄筋コンクリート造なら83万円~108万円、鉄骨鉄筋コンクリート造なら96万円~125万円となっています。

例えば、延床面積が100坪の鉄筋コンクリート造のマンションを新築した場合、建築費は830万円~1,080万円かかることになります。因みに、自己資金は建築費の3割が目安と言われているため、249万円~324万円を自己資金として用意することになります。

維持費用

マンション経営でかかる維持費用は以下の通りです。

  • アパートローン返済費用:借入額による
  • 管理費用:家賃の5%程度
  • 修繕費:マンションによる
  • 固定資産税:評価額×1.4%
  • 所得税・住民税:収入による
マンション経営において、毎月の収支の多くを占めるのはアパートローンであることが多いです。毎月の家賃収入からアパートローンの返済額を引き、残りの管理費用や修繕費、火災保険料などを支払っていき、最後に1年間分を計算した利益額に対して所得税や住民税が課されることになります。

空室が出てしまえばそれだけ家賃収入も少なくなってしまうため、毎月しっかり収益を得られるようにシミュレーションしておくことが重要です。

因みに、アパートローンの返済額は金利や借入期間、借入額によって変わるため、少しでもいい条件で融資してくれる金融機関を探すようにしましょう。

一棟マンション経営で得られる収入

家賃収入や敷金・礼金をあわせて年間700万円の収入があったとしても、それがそのまま手元に残るわけではありません。

年収から必要経費などを差し引いた額が手元に残る金額であり、それを所得、もしくはキャッシュフローと言います。

平均年収は?

それでは実際の所得はどれくらいなのかというと、令和2年の国税庁の調査によると、国内におけるマンション経営の平均所得は540万円とのことです。細かい話をすると、この調査はマンション経営のみではなくアパート経営や賃貸併用住宅経営といったものも含むため、不動産経営全体の平均所得ということになります。

ただ、マンション経営は不動産経営の中でもアパート経営に並び人気の土地活用であるため、540万円という数字はあながち間違っていもいないと言えるでしょう。

支出に対して得られる収入は?

マンション経営の収入は、毎月の家賃収入と随時支払われる共益費や敷金・更新料構成されています。マンション経営でキャッシュフローを得るためには、支出よりも多く収入を確保し続ける必要があります。


例えば、1億2,000万円の物件を取得したとして、4,000万円を自己資金、8,000万円をアパートローンで借り入れたとします。借入期間を30年、金利3%で借りる場合、毎月の返済額は約34万円になります。仮にこのマンションの表面利回りが8.0%だった場合、月の家賃収入は1億2,000万円×8.0%÷12ヶ月=80万円と計算することができます。

この月の収入である80万円から34万円を引くと46万円となります。ここからさらに管理費や修繕費、火災保険料などを引き、1年間分の利益額に対しての所得税や住民税が課されます。こうして残った額がようやく所得となります。マンション経営を始める際は、予め綿密なシミュレーションが必要であることがわかるでしょう。

一棟マンション経営のリスク


一棟マンション経営をすることによるメリットもたくさんありますが、それと同時にリスクも高くなってきます。ここでは、一棟マンション経営をすることによるリスクについても考えてみましょう。

借金を抱えるリスク

マンションを一棟購入しての不動産投資を行うとなれば、地方であれば数千万から、都市部であれば億単位の資金が必要になるでしょう。ほとんどの場合は金融機関から借り入れを行い購入するため、返済する資金をいかに回収するかなどの問題が出てきます。経営が失敗した時に負債になる金額が多くなるため注意が必要です。

また、大規模修繕や維持管理には多額の費用がかかります。加えて、損害保険料、固定資産税や都市計画税も一棟投資の方が高額になるので、物件によっては大きな負担になるでしょう。
修繕費や維持管理費による出費のデメリットを減らすために、なるべく築年数の浅い物件を選ぶ方法があります。築年数が経過している物件は購入時の資金は比較的に必要ないものの、修繕費などがかかりやすいため、結果的には築浅の物件とそれほど変わらない投資金額になることも考えられます。

場合によっては、返済できなくなり借金リスクもある点には注意が必要です。

災害で無価値になるリスク

一棟マンション経営には、火災や自然災害のリスクも伴ってきます。区分投資をしている方の多くは、複数のマンション物件に賃貸用の部屋を所有しているため、その中の1つのマンションが火災や自然災害にみまわれたとしても、他の不動産には影響はありません。しかし、一棟マンション経営の場合には火災や自然災害にあうと一瞬のうちに全ての財産が消えていきます。
保険などでそのリスクを減らしておくことはもちろん、そのエリアでどんな災害のリスクが考えられるのかを調べられるハザードマップなどを活用して、購入前に災害のリスクがどのくらいあるのかを調べておくことが必要です。このハザードマップは国土交通省のホームページ上で無料で公開されているため、1度チェックしてみてはいかがでしょうか。

売却が難しいリスク

一棟投資は投資額が大きいという理由から、区分投資よりも買い手がつきにくいため、容易には売却できない可能性があります。そのため、売出しから売却までの時間がかかるケースが多く、その売却により得ることができる売却資金を手にするまでの時間も長くなると考えられるでしょう。
売却資金を別の投資や用途で利用したいと考えても、その売却にかかる時間が長くなってしまうと、次の投資のチャンスを逃がしてしまうかもしれません。

一棟マンション経営を始めるまでの流れ


不動産投資の経験がある方でも、一棟まるごと購入したことがある方は少ないかと思います。スムーズに購入の流れを進めるためには事前に流れを知っておくことが大事。ここでは、賃貸物件として一棟マンション経営を始めるまでの流れと注意しておきたいポイントを見ていきましょう。

流れとしては、住居用の不動産を購入する時とほとんど同じですが、扱う金額がとても大きくなるため、不動産の購入を経験したことがあるからと言って気を抜かず、最後の引き渡し日まで確認と情報の共有を欠かさないようにしましょう。

問い合わせ前に下調べを

一棟マンション経営をする際、一番最初に行うのがマンションの売却を仲介している不動産業者への問い合わせです。この時に注意しておきたいのが、知識や情報を持たずに不動産会社に問い合わせをするのは避けるということです。不動産会社がおすすめしてくれたから・値段が安かったからなどの理由だけで、一棟買いをしてしまうと大きな損害にもつながります。必ず下調べをしておきましょう

下調べをスムーズに進めるコツは、どのエリアの物件を購入するのかを最初に決めておくことです。立地や周辺環境から利益を出せそうなエリアを割り出し、そのエリアの相場はいくらかや、どのくらいの築年数の物件にするかなど細かい部分をリサーチしていくと自分が投資を行いたい物件の特徴が見えてくるはずです。

物件を比較する

一棟マンション経営を始める際には、複数の物件を比較する方法をおすすめします。
物件は立地と状況から比較していきましょう。

物件価格

物件を見る際に、何より価格をまずは見る方が多いと思います。

物件価格を判断する際のポイントは、今の年収の10倍未満かどうかです。

エリアや利回りが魅力的な物件であっても、購入できなければ全く意味がありません。そのため、年収の10倍未満でローンが通りそうな物件火で判断することをおすすめします。

利回り

不動産投資において1棟買いをする際の利回りは、新築で5%、中古で8%を目安に考えます。
また、区分所有における利回りは、新築で3~4%、中古で6%が目安です。

新築でマイナスになる物件、中古で3%に達しない物件は購入せずに考え直した方が良いかもしれません。

価格が高いにも関わらず、利回りがそこまで高くない場合には、物件の空室リスクが高く利益を見込めない可能性もあるでしょう。

エリア・立地

購入する物件のエリアによっても、物件の価格は左右されます。

都心の方が需要は見込めますし、駅に近い物件の方が需要があることから、購入費用は高くなるでしょう。

そのため、都心の物件の方が価格は高いものの利回りは低くなりがちです。

一棟マンション経営を検討する際には、慣れ親しんだ地方などのエリアで検討する方法も、失敗しない方法としては考えられるかもしれません。

また、都心部と地方では購入金額に大きな差がありますが、立地についてもよく考えなければなりません。電車やバスなど、近くに交通機関は通っているか。タクシーはすぐに見つかるか。さらに、周辺環境はどうか。マンションの周りの環境は良くても、周辺地域の治安などに問題がある事もあります。

立地に関しては周辺の変化にも敏感にならないといけません。例えば家族向けのマンションの場合には周辺の学校がどうなるかなどによって空室率が大きく変わるからです。

築年数

不動産投資ローンで借り入れられる金額は、築年数によって限度が定められているケースもあります。

マンションは税法上の減価償却により、47年を過ぎたら価値は0円となります。また、耐用年数から築70年を経過したら建て替えられることが多いものです。
そのため、マンションの耐用年数から築年数を引いた期間を返済期間として設定されるケースもあります。

例えば、不動産投資ローンの返済期間が最大で35年までで、築年数が20年の中古マンションを購入する場合には、「47年 – 20年 = 27年」を返済期間として設定されるケースです。

面積

専有面積によっても物件の価格は異なってきます。
極端に坪数のない物件は、いくら価格が安くても生活しにくく、空室リスクは高まります。

例えば、15㎡しかないワンルーム物件で、バストイレがついていないにも関わらずに家賃が10万円もしたら、借りてくれる人も少なくなるでしょう。
このように物件をしっかりと確認して、面積から価格は妥当か考えていくと物件選びで失敗せずに済みます。

物件の状況

中古マンションを一棟買いする場合は特に重要ですが、古い新しいといった事の他に、間取りや室内の使い勝手、防音の状況など物件の状況を的確に把握しておく必要があります。また、将来的に資産価値はどうなるのか。入居者は継続的に獲得できそうかという事も重要です。

融資は複数の機関を比較

次に注意しておきたいのは、融資を受ける際に利用する金融機関は複数を比較してから選ぶということです。信託銀行やノンバンクなどの金融機関は比較的簡単に融資を受けることが出来ますが、その分金利も高くなっています。

そのため、融資を受けることはできても金利が高く、返済が上手くいかなくなってしまったというケースも。なるべく金利が低い金融機関から順番に相談をし、複数の機関で比較しながら融資を受けるようにしましょう。

契約内容は細かく確認

最後に注意したいのは、売買契約締結の際の契約書の内容をしっかりと確認しておくことです。多くの場合、書類上の契約内容が共有していた内容と異なるということはありませんが、事前に話していた契約内容と違ったり、契約書に同意していない内容が追加されていたりと、契約内容が操作されていることも考えられます。そのため、規約や条件などの細かい部分まで確認しておきましょう。

一度契約書にサインしてしまうと、内容を理解していなかったとしても取り消すことは非常に難しいと言えます。信頼できる売主と不動産会社だとしても、契約書の内容は必ず自分で全てに目を通してから同意するということを徹底することが大事です。

購入後は管理会社や火災保険を確認しておく

マンションの管理を自分だけでするのは難しいものですので、管理会社に管理は任せてしまいましょう。
また、火災保険など保険に入っておくと、いざという時に安心です。

毎月ランニングコストがかかってきますが、災害により資産がなくなることを考えると、入っておくことをおすすめします。


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一棟マンション経営で失敗しないためのポイント


一棟マンション経営を行う際は、どんな物件を選ぶと利益を出しやすくなるのでしょうか。ここでは、一棟マンション経営におすすめの不動産物件の選び方と注意事項をまとめて解説していきます。

フルローンではなく頭金を準備する

マンションでの難関である、投資ローンの審査と返済額の負担軽減を同時に叶える方法として、頭金を多く準備することがあります。

フルローンの場合、年収がある程度ないとそもそもローンの審査が通らないため、頭金を用意しておくと安心です。

利回りの良い物件を購入する

東京は一番人気が高く、高い利回りも期待できますが、一等地にマンションを買うとなると数十億円と、返済計画の立てられない借金を負うことにもなりかねません。利回りがよく自分の返せる範囲の価格の物件を選びましょう。地方都市も場所によっては人気が高く良い利回りが期待できるので、インターネットで調べたり、現地の業者に話を聞くなどして需要と供給をしっかり踏まえてから物件を決めるのが得策です。

物件プラン比較サイトを利用する

都会にあるマンションの一棟買いは金銭的に難しいとお思いの方でも、不動産の相場が比較的に安い地方のマンションであれば、一棟買いも夢ではありません。ただ、物件のあるエリアや相場を全く知らないで買うと大きな代償にもなりかねないため、まずはプロである不動産業者から無料でプランを取り寄せてみてはいかがでしょうか?

企業からプランを取り寄せる際には、複数の企業から一括でプランを取り寄せることで、比較ができるため相場がわかるでしょう。
また、企業によっては実際に一棟を購入した場合の収益や利回りまで試算して、物件をまとめて提案してくれます。契約するまでは無料で利用できますので、何度でも相談してみると良いかもしれません。
まずは、チャットでカンタンな質問に答えて、複数の企業から無料でプランを取り寄せましょう。

一棟マンション経営のメリット・デメリットを確認しよう!

一棟マンション経営を検討している場合には、メリット・デメリットを確認しておくことが重要です。

アパート経営とのメリット・デメリットを比較することで、どちらが自分に合っているのかを確かめることができます。

ただ、アパート経営でもマンション経営でも、立地や周辺環境が重要になってくるため、購入前にしっかりと立地調査を行いましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

一棟マンション経営を始めるメリットは?
一棟マンション経営を始めるメリットは「資産価値が落ちづらい」「ローンの返済期間を長くできる」です。詳しくは、一棟マンション経営とはで一棟マンション経営について解説しています。

一棟マンション経営のリスクは?
一棟マンション経営のリスクは「借金を抱えるリスク」「売却が難しいリスク」があります。詳しくは、一棟マンション経営のリスクをご覧ください。
マンション経営したら、収益いくら?