不動産投資ローンとは?金利やメリット・デメリットを解説

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不動産投資をおこなうときには多額の資金が必要です。そのため、多くの人が不動産投資ローンを利用します。では、この不動産投資ローンとは一体どのようなものなのでしょうか。

不動産投資ローンは、自分が住むための家を購入する際の住宅ローンと、審査内容や金利が異なります。ローンというと借金というマイナスのイメージを持つ人もいますが、不動産投資の場合、ローンを利用するメリットがあります。

ここでは、不動産投資ローンとはどのようなものか、また、利用するメリットやデメリットについて解説します。不動産投資ローンを利用するときのポイントも紹介しているので、不動産投資を始める際の参考にして下さい。

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住宅ローンとの違い


不動産投資ローンは、住宅ローンと異なる点がいくつかあります。ここでは住宅ローンと異なる点を解説します。正しく理解してローンを利用しましょう。

物件の担保価値や収益性も審査基準となる

住宅ローンは居住用の物件を購入するときに利用できるローンです。それに対して、不動産投資ローンは、賃貸として貸し出す物件を購入するときに利用します。このように融資を受ける目的が異なるため、融資を受ける際の審査基準は住宅ローンの借り入れの際の審査基準に比べると厳しくなります。

住宅ローンは借り入れる人の年収や勤務先、勤続年数などから滞りなく返済ができるだけの安定した給与を得ているかで審査がおこなわれます。一方、不動産投資ローンの場合は、それらの項目に加えて物件の担保価値や採算性なども加味されて審査されるためです。

不動産投資ローンの返済には、一般的に家賃収入が充てられます。この家賃収入は必ずしも安定して得られるとは限らないこともあり、借り入れする人の資産など、より多くの項目において審査がおこなわれます。これが審査が厳しくなる理由の1つです。

リスクを加味され金利は高い

住宅ローンの金利が1%以下のものもある中、不動産投資ローンの金利は、1~4%程度と高めに設定されているものが多くなっています。
これは、融資の目的が事業であるということや、返済原資が家賃収入となるため、空室の数次第では返済が滞る可能性が給与での返済をおこなう住宅ローンよりも高いと考えられているためです

このように金利は高めに設定されていますが、借主の給与や資産などを考慮して低い金利で融資が受けられる場合があります。安定した給与があり、多額の資産を保有している場合や、空室ができて家賃収入が減っても保有している資産から返済が可能な場合などが該当します。

また、立地条件がよく、資産価値が高い物件など担保価値が高い物件や安定した家賃収入が期待できる物件の場合にも、金利が優遇される場合があります。

対象は投資用物件のみ

不動産投資ローンと住宅ローンの金利を比べると、住宅ローンの方がはるかに低い金利が設定されています。そのため、住宅ローンを収益用不動産の購入に利用できないかと考える人もいるでしょう。

住宅ローンは自分が住むための家を購入するために利用できるものです。そのため、賃貸に出す物件を購入するために利用することは違法となります。収益用不動産を購入するときに利用できるのは、不動産投資ローンのみとなります。

住宅ローンを利用して購入した物件を賃貸に出していると、契約違反となり一括返済が求められるので注意しましょう。

借入上限が高い

投資ローンの際の融資額は、返済原資となる物件の家賃収入や物件の価値、借りる人の年収、資産などを加味して決まります。そのため年収を基準として決められる住宅ローンに比べると、年収のおよそ8~10倍の高額の融資が受けられます。

また、融資の額には購入する物件の収益性も加味されます。

不動産投資を考えている方におすすめしたいのは、まずはどのような投資物件があるのか企業からプランを取り寄せてみましょう。
プランを取り寄せる際には、複数の企業から無料でプランを取り寄せられるサービスの利用をおすすめします。かんたんな情報の入力だけで、実際のプランを一括で取り寄せることが可能です。
企業によっては、実際の収益性や利用できるローンから、より最適なプランを提案してくれるでしょう。まずは、実際にいくらローンを使えるのか、どのような物件があるのか、企業からプランを取り寄せてみることをおすすめします。

不動産投資ローンのメリット


不動産投資でローンを利用するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、ローンを組むことで得られるメリットを解説します。

少ない自己資金で大きな借り入れができる

不動産投資をおこなうには多額の資金が必要です。そして、多くの資金を貯めるためには、時間がかかります。

しかし不動産投資ローンを利用すると、高額の自己資金を貯める必要ありません。少しの資金プラス不動産投資ローンを利用することで、自分が持つ資金よりもはるかに大きな額の資産が運用できて、より条件のよい物件が購入できます。

このように少しの資金しかなくても、より大きな条件のよい物件を購入することでレバレッジ効果がでて、効率的に収益を上げられます。

手持ち資金に余力を残せる

投資をおこなうときには不測の事態に備えることも大切です。購入した物件の修繕費用や病気になったときの費用など、手元に資金を残しておくことが重要です。 ローンを利用すると自己資金を残すことができるので、これらの事態にも対応できます。また、不動産経営では常に満室になるという保証はありません。空室が発生することもあり、空室が発生すると家賃収入が減ります。

家賃収入を返済原資とする不動産投資ローンでは、空室がでて返済額に家賃収入が満たない場合、自己資金での返済となります。このようなときにも手元に資金を残しておくと、精神的にも余裕をもって経営がおこなえます。

保険代わりとなり家族に資産を残せる

一般的にローンを利用する際には、団体信用生命保険に加入します。この保険に加入していると、借主が万が一病気や事故で亡くなった場合、金融機関が残債を支払います。
そのため家族に支払いの負担がかかることがありません。そしてローンが完済済みの物件が家族に残されます。

このようにローンを利用することで団信への加入ができるので、生命保険代わりとなり、家族に資産を残せます。ただし、持病があると加入できない場合があるので、健康状態には注意が必要です。

不動産投資ローンのデメリット


ローンを組んで投資をおこなうことで、デメリットが発生する可能性もあります。ここでは、ローンを利用する際のデメリットを解説します。デメリットを理解して対策することが重要です。

空室があると自己負担の可能性がある

ローンを組むと月々の返済が始まります。アパートやマンションを経営している場合、毎月の家賃収入を返済に充てられます。この家賃収入が返済額より多い場合には、残りの額を修繕費として積み立てたり、突発的な修繕費用に充てたりできます。

しかし、空室が発生すると、家賃収入が返済額を下回る場合があります。この場合、家賃収入に自己資金をプラスして返済することになります。このように入居者が見つからない場合には、家賃収入だけで返済できずに自己資金を使う可能性があるというデメリットがあります。

利息が増える可能性がある

ローンは、借り入れするときの金利によって利息の金額が変わり、総返済額が変わります。借入する際の金利には、固定金利と変動金利があり、固定金利は、契約した期間内の金利が変わらないので総返済額が変わるリスクはありません。ただし、一般的に変動金利よりも高めの金利が設定されています。

変動金利を利用すると、同じ金額を借り入れしても、固定金利より金利が低く設定されているため、利息は少なくすみます。しかし、金利は半年ごとに見直され、上昇する可能性があります。金利が上昇すると払う利息も多くなり、総返済額も増えるというリスクがあります。

住宅ローンが組みづらい

不動産投資のローンを利用している場合、月々のローンの支払いがあります。新たに住宅ローンを組む場合は年収などから借り入れできる金額が決まり、このとき家賃収入も年収に含まれます。

借り入れできるかどうかについては、フラット35の場合、年収に対する年間の返済額の割合が、年収400万円未満の場合は30%、400万円以上の場合には35%が上限と決められています。

今までは年間返済額に投資用物件の返済額は計算に入れませんでしたが、2020年4月からは制度が変わって、投資用物件の返済金額も計算に入れることになりました。
そのため、住宅ローンを組む際借り入れできる金額が少なくなってしまうというデメリットがあります。

ローン借入までの流れを把握しておこう


ここではローンの借り入れまでの流れを解説します。流れを理解しているとローン利用の際の手続きをスムーズに進められます。

  1. 事前審査
  2. 本審査
  3. 契約・融資実行

おおまかには3つのステップで進みます。初めに購入する物件を探します。融資のための事前審査を受ける際には物件情報が必要です。どれくらいの収益が見込める物件であるかも審査の対象となるためです。

事前審査に通ると、本審査がおこなわれます。本審査では面談があり、なぜ融資が必要なのかという目的が尋ねられます。融資の目的は、長期間の賃貸事業のためとすることで融資が受けやすくなります。

本審査に通ると金銭消費貸借契約をおこない、物件の引き渡しのときに融資が実行されます。

不動産投資ローンで押さえておきたいポイント


不動産投資ローンを利用するときに注意すべきポイントがいくつかあります。ポイントを押さえておくことでリスクを減らすことができ、投資の成功につなげられます。

関連する基礎知識を身につけよう

不動産投資をおこなうときには、多くの知識が必要です。一般的に投資の際にはローンを利用することが多いため、ローンに関する知識が必要です。
また、より収益性が高い物件を見つけるためには、信頼できる不動産会社を見つけ、不動産の市況や見通しなどを知る必要があります。また、不動産を購入して経営するためには税金の知識も必要です。

投資を成功させるためには、自分の資産や収入を正しく把握して、さまざまな知識を蓄えて臨むことが大切です。なぜなら業者の中には悪質な業者もいて、融資額や物件の購入額が適正でないのに購入を促す業者がいるからです。

知識を身につけていれば、このような悪徳業者を見抜く力もついてきます。騙されないためにも不動産会社が主催するセミナーなどに参加したり、本を読んだりして、知識を身につけましょう。不動産投資に関する知識を身につけることが、トラブルを回避したり投資を成功させたりする早道です。

物件探しを先に済ませておこう

ローンを利用する場合には、審査に物件情報が必要です。なぜなら収益用物件購入のための融資では、その物件の担保価値や収益性などをもとに審査がおこなわれるためです。
もちろん、借り入れする人の年収や勤務先なども審査の項目に含まれます。

そのため、ローンを利用して賃貸経営をおこなうのであれば、収益性や担保価値が高い物件を見つけると融資が受けやすくなるでしょう。

物件の適正価格を把握しよう

物件を購入するときには、その物件の価値を把握することが大切です。物件の価値以上の融資を受けて物件を購入してしまうと、その後、家賃収入が思ったように得られなかったり、売却しても完済できなかったりというトラブルが発生する可能性があります。

そのため、収益用物件を購入するときには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較して適正価格を把握することが大切です。適正な物件価格を把握していれば、物件価値以上の融資を受けることもないので、トラブルの回避につなげられます。

将来を見据えた綿密な収支計画をしよう

アパートやマンションの経営は、10年20年といった長期にわたるものです。経営を始めた当初は満室で家賃収入が得られていても、年月とともに建物や設備の劣化から入居者が減ったり、修繕費用が必要になったりします。年数が経過した物件では、家賃を下げなければ入居者が見つけられなくなる場合もあります。

このように、家賃収入も建物の状態も、年月とともに変わっていきます。そのためアパートやマンションを経営するときには、10年後20年後の空室率などを考えながら、長期的な収支計画を立てて融資を受けることが大切です。

自己資金をできるだけ多く用意しよう

一般的に自己資金を物件価格の10%程度用意していると、融資を受けやすいと言われています。また、自己資金を入れることで借り入れ金額が減らせるので、利息も減り総返済額が減らせます。

借り入れ金額が減らせれば、月々の返済額も減らせるので、返済をおこなっても手元に収益が残る可能性があります。収益が残れば、修繕費用として積み立てることもできますし、残しておいて空室が出て家賃収入で返済額が賄えないときに備えられます。

販売会社に提携銀行を紹介してもらおう

物件購入の際のローンの手続きがスムーズに進められるように、多くの不動産会社は、提携している金融機関を持っていることが多いです。

物件購入の際に利用した不動産会社に相談すると、これらの金融機関を紹介してもらえます。提携の金融機関を利用すると、審査が通りやすかったり金利が優遇されたりするメリットがあります。

まずは信頼できるパートナー選びから


多くの知識が必要な不動産投資では、信頼できるパートナー選びが重要です。ここではパートナーを選ぶときのポイントや方法を解説します。

担当者の提案力や供給実績で選ぼう

不動産投資を成功させるためには、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。不動産投資会社を探すときには、投資物件の取り扱い実績を確認しましょう。

好立地で収益性の高い物件を多く取り扱っている会社がおすすめです。また、投資家の資産状況や年収などを把握して、投資家に合った無理のないプランを提案してもらえるかということもポイントとなります。

物件購入後には物件の管理を依頼する人も多いでしょう。この場合、取扱い物件の管理状態や空室率なども確認しておく必要があります。管理状態が悪いと入居率に影響し、家賃収入に影響を与えますが、管理がしっかりしたところであれば、安心して任せられます。このようなことを事前にネットで調べたり、実際に足を運んで担当者と話したりして信頼できるパートナーを選びましょう。

購入後の管理も任せられる会社を選ぼう

収益用物件を販売している会社の中には、その後の物件の管理や売却なども一括して行っている会社があります。

一つの会社ですべての業務をおこなっているので、ほかに管理会社を探したり、売却時の不動産会社を探したりする手間が省けます。もちろん購入した物件の管理などもきめ細やかにおこなっている会社が多いのも特徴です。

このようなワンストップ型のサービスを利用すると、手間や時間が省けるので副業として不動産投資をおこなう人におすすめです。

一括相談サイトで複数社にアプローチしよう

投資初心者の場合、どこに相談すればよいのか悩む人は多いでしょう。投資を成功させるためには、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。信頼できるパートナーを探すときには、一括相談サイトが便利です。複数の業者にまとめて相談できるので、プランを比較検討して選べます。

一括相談サイトなら、自宅にいて簡単に依頼できるので、時間や手間も省けます。そして、自分に合ったプランをじっくりと検討できます。まずは一括相談サイトでプランを比較してみるとよいでしょう。

一括相談サイトならイエカレがおすすめ

アパートやマンション経営の場合、イエウールのパートナーである「イエカレ」がおすすめです。イエカレは運営開始から10年以上続く、日本最大級の賃貸経営比較サイトです。最大8社に無料で一括で資料請求できるサービスを提供しています。

賃貸経営に関する不安やお悩みを解決できるような情報も充実しています。無料の電話相談サービスもあり、賃貸経営が初心者の人も相談して疑問や不安を解消できます。複数の会社にまとめて資料が請求できるので、プランを比較検討して自分に合ったプランが選べます。

ポイントをおさえて不動産投資ローンを活用しよう


不動産投資ローンというと、借金をイメージして借り入れに戸惑う人が多いかもしれません。しかし十分な資金がないと、収益性がある好条件の物件の購入はできません。

不動産投資ローンを利用すれば、より条件のよい物件を購入できるので、少ない自己資金でより効率的に大きな収益が上げられます。賃貸経営をおこなうときには、ポイントを押さえて不動産投資ローンの活用を検討してみてはいかがでしょうか。

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