マンション経営で失敗しない唯一のポイントとは?不動産投資のリスクやよくある失敗事例から「出口戦略」というリスク管理を学ぼう

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不動産投資としてのマンション経営にはさまざまなメリットがある一方、「マンション経営で失敗した話をよく聞くことが多いので、自分で取り組む気にはなれない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか?
今回は、そんな失敗事例に習ってマンション経営で失敗しないポイントを紹介します。

先読み!この記事の結論
  • マンション経営は始める前に予め出口戦略を決めておく
  • マンション経営の失敗例には共通した失敗事例が多く、対処できるものが多い

マンション経営を考えたい方には、以下の記事がおすすめです。

マンション経営が注目されている理由

マンション経営は家賃収入が得られるということ以外に、貯蓄や生命保険として老後対策できる点相続対策に活かせる点インフレヘッジできる点など、現在の日本における経済情勢を含めて解決策になり得るポイントを有していることが注目されている理由だと考えられます。

まずは、マンション経営のメリットに焦点をあててみましょう。

マンション経営のメリット

マンション経営のメリットはいくつもありますが、基本的には「長期的な視野でアドバンテージを期待できる資産運用法」としての側面が強いと言えるでしょう。
具体的には、以下のようなものがあります。

  • 老後対策
  • 生命保険
  • 貯蓄商品
  • インフレヘッジ
  • 節税対策

老後対策

30代~40代のうちに購入しておき、働きながらローンを返済し、仕事を辞めるころにはローンを完済する――。
こうした計画を立てることで、マンション経営は老後の安定収入につながります。
老後の生活資金や年金に関する不安を解消する手立てとなるでしょう。

生命保険

マンションを住宅ローンで購入すると、ローンが生命保険代わりの役目をはたしてくれます。
住宅ローンには、債務者が亡くなってしまったときに備えて団体信用生命保険がかけられるのが一般的だからです。
なお、団体信用生命保険の保険料はローンの金利に含まれているのが普通で、ローンとは別に出費する必要もないので安心です。

貯蓄商品

バブル当時のような超高金利時代であれば、お金を銀行に預けていればそれだけでお金は増えていましたが、いまは逆に「超低金利時代」と言われる状況。
仮に数百万円、数千万円を銀行に預けておいても、大した利息はもらえません。

一方、マンションは数ある投資商品のなかでも高い利回りを持つ商品で10年、20年と長期で、また1棟、2棟と所有マンションを増やしていくことで資産を2倍、3倍に増やしていくことも不可能ではありません。

インフレヘッジ

日本は長くデフレの時代が続いていますが、今後デフレを脱却してインフレに突入する可能性が噂されています。
インフレ(インフレーション)とはモノの価値が上がり、相対的にお金の価値が下がる経済状況のこと。
インフレ時は現金を不動産に換えておくことで資産の価値を下げずに運用していくことが可能になります。

節税対策

マンション経営で得られた家賃収入は、減価償却費や月々の維持管理費などを差し引いたぶんを不動産所得として計上し、税金を納める必要があります。
また、サラリーマンをしながらマンション経営するような場合、仮にマンション経営による所得がマイナスであった場合には、サラリーマンの給与所得からマイナス分を差し引くことができます
所得がマイナスになるというのは基本的には「儲かっていない」状況ですが、マンション経営の場合には将来の資産形成としての一面もありますし、減価償却費や青色申告特別控除などは実際に手元から出た費用ではないものを経費として計上できるため「儲かっていても帳簿上はマイナス」となることがあります。
これにより、所得税や住民税の節税効果を得ることができます。

なお、マンション経営の節税対策について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

マンション経営のトレンド

マンション経営にもトレンドがありますが、最近とくに都心においてはワンルームマンションなど単独世帯をターゲットにしたマンション経営が投資家から注目を集めています。
ワンルームマンションへの投資が注目を集めている背景には、以下の理由があります。

  • 単身世帯が多い
  • 東京オリンピックの開催
  • 外国人からの人気も高い
  • 企業や大学の都心回帰

単身世帯が多い

2015年の国勢調査によると、1950年には5.7%だった30~34歳の男性未婚率は2015年時点で34.6%になっており、未婚化・晩婚化が進んだ影響で単身世帯が増えています。
また、同調査では東京都の世帯数約669万世帯のうち47.3%にのぼる316万世帯が単身世帯であることが明らかになりました。

こうしたデータから、東京においては「ワンルームマンションの需要が大きく、また今後もこの傾向は続く」ことが予想されています。

東京オリンピックの開催

2021年の東京オリンピック・パラリンピック開催に向けて、東京は今後ますます注目を浴びる市場になっていくでしょう。
東京オリンピックによる高い経済効果と合わせて、地価の上昇が見込めます。

一方で東京オリンピック後の地価下落が懸念されていますが、ほかのオリンピックを参考にしてみると、必ずしもそうならないことがわかります。
1964年開催の東京オリンピックでは閉会後に一度景気が落ち込んだものの、そこから1970年度まで著しい成長を遂げています。
また、2012年におこなわれたロンドンオリンピックでは開催翌年においても取引量は前年比+39%となるなど、オリンピックが終わったことによる地価の下落は見られませんでした。

外国人からの人気も高い

東京都総務局「東京都の人口」(2015年)によると、東京都の在住外国人は2015年10月で約44万人、東京の総人口が20年前と比較して約15%の増加にとどまっているのに対し、外国人の人口は約70%もの増加を記録しています。
また、外国人人口は全国で東京がもっとも多く、総人口に占める割合も東京に引き上げられるように全国で高くなっています。

日本においては少子高齢化が懸念されていますが、今後も東京においては外国人在住者が増えると予想されます。

企業や大学の都心回帰

バブルのころに地価が実体と離れて大きく上昇してしまい、東京都心から少し離れた郊外に企業や大学が移るという流れがありましたが、以降は都心部の不動産価格が落ち着いたこともあり、近年では企業や大学の都心回帰現象が起きています。

企業や大学が多ければそれだけ賃貸需要は大きくなり、とくに大学においては地方から上京して一人暮らしをする学生が多いことからワンルームマンションの需要増につながります。

アパート経営とマンション経営の違い

アパート経営・マンション経営をはじめるにあたっては、この2つの違いを知っておくとよいでしょう。
ただしここで言うマンション投資は、ワンルームマンション投資のように「マンションの1室を分譲所有して賃貸に出すタイプ」のことを指します。

まず、アパート経営は建物1棟をまるごと所有し、複数戸ある部屋を入居者で埋めるタイプの投資方法です。
購入するのに多額の資金が必要になることが多いですが、複数戸を所有できることで、空室が1戸や2戸出ても、ほかの戸から家賃収入を得られればよいので安定した経営をおこないやすいというメリットがあります。
しかしその一方、半分以上も空室が出るような状況では損失もかなり大きくなってしまいます。

ワンルームマンションのようにマンションの一室を所有するタイプの不動産投資は、建物1棟を所有するより手軽に投資できるため、サラリーマンでもはじめやすい投資方法と言えます。
もちろん、ワンルームマンションを複数戸所有することも可能。
マンション経営事業を拡大しようと思えば、どんどん拡大していくことができます。


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マンション経営の収益や費用、利回りなどを自分で計算して見積もりを立てるのは難しいものです。そこで、マンション経営を考えた際には、複数の企業からプランを取り寄せて比較することをおすすめします。

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マンション経営に失敗する人が多い理由

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この記事を見ている読者のなかには、「マンション経営=失敗する可能性が高い」と思っている方もいらっしゃるかもしれません。
実際、マンション経営で失敗してしまう人は一定数います。

しかし、マンション経営に失敗した事例を見てみると「共通の失敗理由」が浮かび上がってきます。
それらをあらかじめ理解しておけば、失敗を防ぐ手立てとすることができるでしょう。

マンション経営の「よくある失敗事例」には、以下のようなパターンがあります

  • ローンを借りすぎてしまった
  • 意外とお金が残らない
  • 立地が悪い
  • 集客を不動産のプロに任せない

ローンを借りすぎてしまった

公務員や一部上場企業の会社員などは金融機関からの評価も高く、金融機関も「ぜひ借りてほしい」と言わんばかりにフルローン、つまり自己資金なしの貸し出しがなされることもあります。
借りたローンは毎月の家賃収入から返していきますが、借り入れ金額が増えれば増えるほど毎月の返済は厳しくなります。

つねに満室経営できていれば収益が得られるという計画の立て方だと、空室ができたときに計画が成り立たなくなります。
一度や二度はなんとか危機を逃れることができたとしても、それが続くようであればマンション経営の継続も難しくなるでしょう。
つまり、「事前の返済計画が甘すぎた」というパターンです。

意外とお金が残らない

マンション経営をはじめる前だとそこまで細かくお金の流れを把握できないものですが、マンション経営は意外と出費が多く、収支の計算をうまくやらないとお金が残らない資産運用です。

まず、家賃収入から毎月のローン返済にお金を充てることになります。
そして修繕費や退去時の退去費用、管理会社への管理費用、毎年の火災保険料、不動産取得時の不動産取得税、そして1年間で得た利益に対して課される不動産所得税など、さまざまな経費がかかります。

マンション経営の実力は、空室期間をできるだけ短くすることもそうですが、こうした費用の面でいかに的確に対処し、いかに節税できるかというところにあります。
最初から、考えられるかぎりの費用を想定した収支計画を立てるべきでしょう。

立地が悪い

入居するマンションを探す際、「立地」と「家賃」を考慮しない人はおそらくいないでしょう。
マンションの立地が悪いと、よほどのプラス要素がない限り入居者も集まりません
購入前に想定利回りばかりみていると、「利回りはよいが入居者の集まらないマンション」を購入してしまうリスクがあります。

利回りが高いのは、それだけ人気のないエリアに建てられたマンションであることが多いです。
デメリットを挽回できるだけのポテンシャルがあればよいですが、なかなか簡単なことではありません。
人気のある駅から徒歩15分以内のマンションに絞るなど、つねに立地に目を向けた物件選択を心がけるとよいでしょう。

集客を不動産のプロに任せない

マンション経営はどれだけ空室期間を短くできるかが肝です。
入居者がいなければ収益も利益もなく、支払い(出費)だけが重なることになります。
入居者の募集に不動産会社を利用すると仲介手数料として1ヶ月分の家賃+消費税を支払う必要がありますが、空室期間が生まれるよりははるかにマシです。
なぜなら不動産会社を使って入居者を募集するサイクルが完成すると、手間をかけずにマンション経営をすることができるようになるからです。

マンション経営に精通した不動産会社と出会うには、一括査定サイトの活用がおすすめです。
サラリーマンや主婦の方だと、平日の昼間はなかなか時間がとれず、週末も家族との予定が入る……という方が多いでしょう。
それだと、ゆっくり不動産会社選びをする時間をつくれません。

一括査定サイトなら不動産の情報をインターネット上で入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて価格査定を依頼することができます。
効率的にパートナーとなる不動産会社を探したいなら、一括査定サイトを上手に活用すべきです。

マンション経営における気になる費用

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マンション経営においては、具体的にどのような費用がかかるのでしょうか。
収支を正しく把握するために、まずは物件購入費以外にどんな出費があるのか見ていきましょう。

所得税

マンション経営で得た家賃収入には、所得税と住民税が課されます
マンション経営で得られる家賃収入は不動産所得と呼ばれる所得で計算され、最終的には給与所得などと同じく累進課税で、所得が高ければ高いほど高い税率を課されます。

なお、マンション経営にかかる経費があれば収入から差し引くことができます。
上記で言う「マンション経営にかかる経費」には、管理会社への管理費や修繕費、火災保険料、ローンの利息部分などが含まれます。

また減価償却といって、購入したマンションの年数が経つにつれて価値が落ちていくよう、毎年一定額を経費として計上できます。
マンション経営ではこの減価償却の節税効果が高く、うまく活用すれば税金を大きく抑えることができます。

所得税は毎年、不動産所得のあった翌年2月16日~3月15日の間に管轄の税務署にておこない、計算した所得税に連動して住民税の税額も決められます。

所得税以外の税金

マンション経営において、所得税と住民税以外にかかる税金として大きなものに不動産取得税と固定資産税、印紙税、登録免許税、消費税があります。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得したときに一度だけ課されるもので、「土地・建物の固定資産税評価額 × 3%」(2021年3月末まで)を支払う必要があります。
たとえば、3,000万円のマンションを購入した場合は90万円の不動産取得税を納めなければなりません。
1回限りですが、税額が大きくなることが多いので事前にしっかり計算しておきましょう。

固定資産税

次に、毎年支払う税金として固定資産税があります。

固定資産税の税率は1.4%(自治体によって異なることもあります)となっており、たとえば固定資産税評価額が3,000万円であれば税額は42万円と計算できます。

印紙税・登録免許税・消費税

印紙税は売買契約書に貼って納税します。
登録免許税は所有権移転など登記時に支払う税金です。
建物を売却した際の消費税は、売り主が個人なら支払う必要がありません。
ただし、仲介手数料などに対しては消費税が課されますので覚えておきましょう。

メンテナンス費・原状回復費

マンション経営では、メンテナンス費用と原状回復費用についてその金額をある程度想定しておく必要があります。

メンテナンス費用としては日頃からマンションをキレイに保つために掃除したり、機器を取り換えたりする費用が挙げられます。
一方の原状回復費用は、入居者が退去したあとに居室をもとに戻すための費用です。
以前は退去者の敷金から相殺するケースが多かったのですが、最近では入居者の過失がなければ請求できなくなっています

原状回復費は家賃の1ヵ月分程度になることが多く、退去者が出るたびに家賃1ヵ月分が必要となるとなかなかの負担額になります。

マンション経営でかかる費用はプラン請求して確認しよう
マンション経営を始めるにあたって必要な費用は、立地や条件によって異なり、プロでない限りは詳細に見積もることができないでしょう。
そこで、マンション経営を考えた際には、複数の企業からプランを取り寄せて費用を確認することをおすすめします。

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失敗リスクを避けるなら出口戦略が重要

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マンション経営においては途中の家賃収入ももちろん大切ですが、「出口戦略」をしっかり練っておけば最初から最後まで失敗するリスクをできるだけ抑えることができます。
ここでは、マンション経営における出口戦略についてお伝えしたいと思います。

出口戦略とは

マンション経営という投資方法においては「出口戦略」が重要です。
どんな投資においても、金融商品を購入して売却して収支をプラスにする(利益を出す)ことが重要ですが、不動産投資においてはそれまで家賃収入で黒字だったのに、最後の売却で失敗して全体収支がマイナスになってしまう――というおそれがあり、それだと出口戦略は完全に失敗と言えます。

基本的には物件選びの段階から出口戦略を練っておくことが大切です。

マンション売却を成功させるには、実績のある不動産会社を見つけることがなによりも重要。
信頼できる不動産会社を探すなら、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる一括査定サイト「イエカレ」の活用がおすすめです。

土地活用比較サイトの利用手順
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マンション経営で出口戦略を考えるべき理由

マンション経営で出口戦略を考えるべき理由の一つとして、商品としての価格の高さがあります。
マンションには築年数の問題があるため一般的には購入時より売却時の価格が低くなりますが、その下げ幅が大きいため、出口戦略を見誤るとそれまで得た家賃収入がすべてパーとなる可能性もあります。

また、マンション経営はほかの投資と異なり現物を所有するため、「減価償却」という考え方にも注目する必要があります。
減価償却は、マンションの帳簿価格を年数の経過に応じた経年劣化分を費用として計上するという考え方ですが、毎年の確定申告で経費として計上できる一方、売却時には経費にできる額が小さくなり多額の税金を納めなければならなくなります。
マンション経営においては、こうした税金に関する知識もつけたうえで出口戦略を練るべきです。

出口戦略を意識した購入物件選び

出口戦略を練るべきタイミングは、購入物件の選定時です
売却時に想定通りの価格でマンションを売るには、対象の物件に十分な価値があるかどうかの判断が重要となります。
また、買い手はあなたと同じく投資家である可能性が高いので、「投資家目線で魅力的な物件と感じるかどうか」が大切です。

具体的には、立地や空室率、利回りが重要なポイントとなります。
あなたが購入するときと売却するときの主な違いは、時代背景と築年数です。
「○年後に売却すると築年数が●年」といった計算や時代背景もふまえて、購買需要がある不動産であるかを判断するとよいでしょう。

すでに購入した物件の出口戦略

出口戦略を練るのに適したタイミングは購入前とお伝えしましたが、すでに物件を所有したあとでは遅いのでしょうか?
いえ、決してそんなことはありません。
購入後でも出口戦略を練ることはできます。

経営状況がよくこれからの展望にも期待できるのであれば、売却するタイミングを検討すればよいですが、ずっとキャッシュフローが悪く、収入どころか収支でマイナスを出ししているようなケースもあるでしょう。
こうしたケースでは、マンション投資の失敗を避けるために以下のような出口戦略を立てましょう。

早期売却を目指す

現時点ですでに失敗しており、今後も改善する見込みがないのであればできるだけ早期に売却してしまうのが得策。
マンションの価値は原則として時間が経過するだけで減っていくので、「一番価値が高いのは今」だからです。

その時点でキャッシュフローがマイナスであり、収益も悪いのであれば売却価格も安くなってしまう可能性が高いですが、その状態で好転するのを持ち続けていれば毎月のマイナスも積み上がり、また売却時の価格もさらに安くなるという、ダブルでマイナスが進行してしまいます。

投資には「損切り」や「ロスカット」と呼ばれる「損失を確定する判断を下すこと」が大切で、とくに初心者はこの判断を適切にできないことで損失を膨らませがちなので注意しましょう。

ローンの金利を下げる

毎月のキャッシュフローが厳しいのであれば、ローンの金利を下げられないか金融機関に交渉してみましょう。
場合によっては、ほかの金融機関に借り換えて金利を低くすることも検討するとよいでしょう。

とくに十数年前にローンを組んでいた場合、現在の金利相場ではもっと低金利で借り換えられる可能性が高いので、挑戦してみる価値はあるでしょう。

管理費を見直す

マンション経営には、当然管理費がかかります。
一般的な管理費は5%程度ですが、大手の管理会社だと10%前後というところもあります。
高い管理費に見合うだけのメリットがあれば文句はありませんが、管理費が高いわりに「空室がなかなかうまらない」「集客がうまくいかない」といった状況であれば、管理費を見直す(=管理会社の変更を検討する)ことも考えるべきです。

最悪の場合、自分でマンションを管理することもできます。
集客力の関係でおすすめはできませんが、本業の合間に十分な時間がつくれるのであれば検討してみてもよいでしょう。

マンション売却のタイミング

マンション経営において出口戦略の重要なポイントとなるのが。不動産売却のタイミングです。

マンション売却のタイミングはいつがよい?

マンション売却においては高く売ることも大切ですが、「いつ売るか」も大切です。
基本的にはマンションの築年数の関係から、「今」売るのが一番高く売却できるのですが、それをもって「適切な出口戦略」とは言えないでしょう。

そこで、マンション売却のタイミングとしてご提案したいのが、投資収益(つまり家賃収入による毎月の収入)がプラスになっているときに売るという考え方です。

投資収益がプラスのときに売却する

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不動産売却は、ほとんどの場合において購入時の価格より低くなるので、その値下がり幅と毎月の家賃収入を差し引いて、トータルで収支がプラスになれば投資成功です。
つまり損益分岐点を境に、マンション売却のタイミングを検討します。

所有物件が今売れたらいくらになるのか、現在の相場と比較してタイミングを見極めましょう。
売却タイミングは以下の式から導きます。

  • 購入価格 ― 現在相場 + これまでの家賃収入 = 現在の収支
収支がプラスになれば、出口戦略(=マンション投資・マンション経営)は成功と言えるでしょう。

買い主のローンについても考える

マンション購入時にローンを利用する際は、対象のマンションの築年数から見た耐用年数、つまり建物が何年持つかによって借りられる期間が決まります
耐用年数は建物の構造ごとに設定されていますが、木造と鉄骨造、RC造の法定耐用年数は以下の表の通りです。

木造 鉄骨造 RC造
法定耐用年数 22年 34年 47年

たとえば鉄骨造のマンションを新築時に購入したとすると、築10年のときに売却すれば残り24年、築20年のときに売却すれば残りは14年です。
一方、RC造のマンションを新築時に購入して築20年のときに売却しても残り27年あります。

ローンの借入期間は短くなると返済額が高くなってしまいキャッシュフローが悪くなるため、できるだけ長い期間で組みたいものです。
売買価格にもよりますが、少なくとも15年~20年以上は確保できるようにすると売りやすくなるでしょう。

一括査定サイトという選択肢

マンションを売却するときは一括査定サイトを活用することで、より高い価格で売却できる可能性が高くなります。
一括査定サイトでは売却不動産の情報を入力するだけで複数の不動産会社から売却査定を受けることができ、査定価格を比較することが可能です。

査定価格だけで判断するのは危険ですが、より高い価格で売却してくれる不動産会社に出会える可能性を高めることができると言えるでしょう。

なお、一括査定サイトにもいくつか種類がありますが、なかでも「イエカレ」は、より売却したいマンションに適した不動産会社の紹介を受けられやすいです。

まとめ

マンション経営においては、その投資価格の高さから適切な出口戦略を練ることが大切です。

出口戦略を練るタイミングとしては購入物件選定時が一番適していますが、すでにマンションを持っている方でも出口戦略を練ることはできるので安心してください。

まとめ:マンション経営の失敗回避は「売却」次第

  • 最近のマンション経営のトレンドはワンルームマンション経営。
  • マンション経営の失敗理由には共通したものが多く対処できる。
  • 確実に黒字化するための出口戦略で正しくリスク管理しよう。
出口戦略はマンション経営を成功させる要とも言える存在ですが、失敗しないポイントは所有物件をできるだけ高く売ること。

それを実現するには一括査定サイトを活用して、複数の不動産会社から売却査定を受けるのが一番効果的です。

マンション経営の出口戦略の一つとして、「イエカレ」の活用を取り入れてみましょう

初心者でもわかる!
記事のおさらい
マンション経営はどうして失敗する?
空室が増えて家賃収入が入らなくなり、失敗してしまうケースが多いです。 詳しくはマンション経営に失敗する人が多い理由をご覧ください。
マンション経営はどのくらいの初期投資が必要?
マンション経営はほかの土地活用に比べて多額の初期費用が必要になります。詳しくは、マンション経営における気になる費用をご覧ください。
マンション経営の失敗対策はどうすればいい?
出口戦略を練っておくことが大切です。失敗リスクを避けるなら出口戦略が重要では、マンション経営で失敗してもよいように、あらかじめ意識しておくべき対策法を紹介しています。
マンション経営したら、収益いくら?