ワンルームマンション投資は得か損か? 不動産投資で失敗する理由と成功例

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不動産投資としてワンルームマンション投資は始めやすいものの、失敗もしやすく儲からないのでは…と思われる方も多いのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資は、たしかに相場や物件を読み間違えると儲からないものです。
とは言え、現状は不動産投資としてワンルームマンション投資を始める方が増えています。

ワンルームマンション投資は離れている地域でもできますし、不動産投資ローンも利用できるため、資本金ゼロでも始められる投資としても人気です。
実際に、地方に住んでいる方が都心のワンルームマンションを購入し、物件を賃貸にして家賃収入を得る方もいらっしゃいます。

ワンルームマンション投資は、メリットデメリットを踏まえて成功するためにどうすべきか、考え続けられる方にとっては儲かる最高の投資方法と言えるでしょう。
ですが、ワンルームマンション投資は失敗するリスクもありますし、立地や価格の設定、始めるタイミングを間違えると大損をする可能性もあります。

ここでは、不動産投資としてワンルームマンションは失敗しないか考えている方のために、ワンルームマンション投資は得か損かをご紹介した上で、どのような投資方法がいいかご紹介します。

先読み!この記事の結論
  • ワンルームマンション投資は得か損かちゃんと考える
  • 相場や収支から失敗しない方法を考える
  • 新築か中古か、複数のワンルームか一棟か比較する

まずは不動産投資の基礎知識を知りたい方には下記記事がおすすめです。

不動産投資のワンルームマンション投資は得か損か

ワンルームマンション投資は得か損か

ワンルームマンション投資は儲かる投資としても、得か損かは目的によって異なってくるでしょう。節税目的で始める方にとっては得が多いかもしれませんが、費用をかけずに多くの不労収入を得たい方にとっては損となるかもしれません。

とは言っても近年は、ワンルームマンション投資は購入する時点で費用がかかるにも関わらず、投資用マンションを購入する人が増加傾向にあります。なかでも、ワンルームマンションはお手頃で人気のある物件です。

不動産投資におけるワンルームマンションのメリットとデメリットを確認して、自分なりにワンルームマンション投資は得か損か考えることをおすすめします。

ワンルームマンション投資のメリット

まずは、ワンルームマンション投資のメリットをご紹介します。

少額の資金で始められて節税できる

ワンルームマンションはあくまでも自分の所有物ですので、購入の際には不動産投資ローンを利用することができます。会社員など安定した収入がある人なら借りられますので、自己資金が少額でもマンションを購入することができます。ただし、投資ローンは通常の住宅ローンに比べると審査条件が厳しいといわれています。

また不動産投資ローンの利用から所得税の控除もできますし、将来的には相続税や贈与税の節税も可能です。そのため、節税効果も期待できるでしょう。

家賃収入を安定して得られる

借り手が付けば、その家賃がすべて自分のものになります。たとえ所有している物件が1軒でも、都心の家賃の高い物件なら、それだけである程度の収入になります。

また、ワンルームマンションは長期的に運用できるため、安定した不労収入を築けるでしょう。

生命保険金の対象になる

投資用マンションを購入すると同時に団体信用生命保険に加入する義務があります。この保険は、購入者が何らかの理由で死去したり働くことができなくなったりしたため、払えなくなったローンの残高を保険で補てんできるという便利な制度です。

ワンルームマンション投資のデメリット

一方、ワンルームマンション投資のデメリットはどういう点でしょうか。

借り手がいなければ収入はゼロ

マンションの家賃だけが収入になりますので、誰かが借りている間は収入がありますが、借り手がいなければその間の収入はゼロになります。借り手がなかなか見つからなくても月々の家賃収入が入ってくるサブリース契約という制度があります。これは管理会社に物件を預け、管理会社がオーナーの代行をすることで物件を管理し、家賃の80~90%をオーナーに支払うという制度です。残りの10~20%が管理会社の収入となります。

税金や維持費が高額

マンションを購入する際に発生する税金は購入者が全額支払いますし、リフォームや修繕費もオーナーである購入者が負担しますので、結果としては物件を維持するための費用は高額になります。ほとんどのマンションでは家賃の他に管理費や維持費なども徴収するのはそのためです。

ワンルームマンションへの投資を考えたら、まずは企業からプランを取り寄せることをおすすめします。企業から取り寄せた実際のプランを見ることで、ワンルームマンション投資は得か損か判断できるでしょう。とは言っても、利回りを計算したり実際に収益の出るプランか自分だけで判断するのは難しいものです。

企業によっては実際の物件を見た上で最適なプランを提案してくれますし、契約するまでは無料で利用することができます。まずは、カンタンな質問に答えて企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

ワンルームマンション投資で失敗

ワンルームマンション投資で失敗する理由

投資用マンションは成功すればある程度安定した収入を得られますが、ひとたび失敗するとリスクも大きくなります。資金さえあれば簡単にできそうなマンション投資ですが、どのような点で失敗してしまうのでしょうか。

立地条件が良くないのに値段だけを見て決めた

いくら安く購入できたとしても、立地条件が良くないと借り率が低くなります。ワンルームマンションを利用する人は、仕事のためや学校のために通いやすさを重視していますので、長い期間同じマンションで暮らす人はほとんどいません。

そのため、出来るだけ生活に便利なロケーションの物件を選ぶ傾向にあります。家賃が安くて設備が良くても、通勤通学に不便なところでは借り手は付きません。

また、購入する前に、立地環境を調べておかないと借り手がほとんどいない地域もあり得ます。価格的に安く室内の設備に問題がなくても、家族世帯が多く住む地域なら単身者用の物件は借り率が低くなります。他にも、単身者が多くいそうな地域でも単身者用の会社の寮があるなど、家賃の安い公共住宅が林立している地域では、購入してまでワンルームを手に入れる人の割合は必然的に低くなります。

価格設定を利回り計算して考えなかった

価格設定は、国が定める地価や地域ごとの不動産価格によって決まります。それでも、新築物件はそれなりに高いですし、古ければ古いほど安くなっています。どんなに交通の便がいいエリアでも、他の同条件の物件より高ければやはり安い方を選んでしまうでしょう。

設備や管理が他の物件よりも優れているならばそれなりの付加価値をつけてもいいかもしれませんが、その良さを前面に出して宣伝をしなければ、家賃額だけで判断されてしまいます。

価格設定をする際には、相場を見たうえで利回りをしっかり計算して、儲かる投資か考えることをおすすめします。

設備投資の手を抜いた

都心の交通の便がいい物件を手に入れても借り手が付かないケースもあるようです。それは、室内外の設備によることが多くあります。

例えば、高層マンションの高層階で良物件にもかかわらず、エレベーター昇降口まで遠かったり、ゴミステーションの出し入れがすごく面倒だったり。また、室内の設備についても、全体の間取りが悪く使い勝手が悪ければ生活しにくい印象が残り、借り手が躊躇してしまうかもしれません。

ワンルームを利用する人のほとんどは、単身者や学生、若い層です。それらの層が気軽に使えるような設備がそろっていないと借り手はなかなか付かないでしょう。いかに簡単で手軽に使える設備がそろっているかで借り手が多いかどうか決まるといえます。

また、設備費に経費がかかりすぎるために実際の家賃収入が目減りするケースもあるようです。ワンルームに見合う設備に変更するなどして出来るだけ経費を抑える方がいいでしょう。

  • お得物件では儲からない
  • 物件の立地環境がポイント
  • 利用者の視点で物件選びを

不動産投資のワンルームマンション

初めてのワンルームマンション投資で失敗しない方法

不動産投資でワンルームマンションを選ぶ人は、初めての不動産投資で失敗してもそこまで響かないワンルーム投資を考えられたのではないでしょうか。

初めてのワンルームマンション投資で失敗しないためには、始める前の準備が大事です。ここでは、ワンルームマンション投資で失敗しない方法をご紹介します。

借り手のいる物件を狙う

失敗しない1番の方法は、既に借り手のいるワンルーム物件を狙うことです。
よく「オーナーチェンジ」と言われる方法で、既にオーナーと借り手がいる中古のワンルームで、オーナーから購入して投資をします。

1から借り手を探す必要がなく、管理会社も自分で0から探差なくて良いため、購入した次の月から安定した収益を得られます。そのため、失敗する確率を限りなく下げられるでしょう。

新築には手を出さず中古を選ぶ

不動産投資の初心者は、新築物件の方が借り手がすぐに見つかるイメージから、最初から新築に手を出すことが多くあります。

確かに、汚れて古い物件よりもきれいな新品の物件の方が人気があるでしょう。しかし、ワンルームマンションに限定して考えると、すぐにでも入居できる価格的にも条件的にも手ごろな物件の方が借り率が高くなります。

そう考えると、新しくて家賃の高い物件よりも、すぐに借り手がつくような家賃の安い中古物件の方がすぐ収入につながるのです。
投資する側としても、新築の高い物件を1軒だけ所有するよりも、比較的安価な中古の物件を複数所有していた方が、借り手が多くつきますのでそれだけ家賃収入が入ってくることになります。

収支と利回りを計算する

ワンルームマンション投資を始める前には、収支と利回りを計算しておきましょう。この収入と投資額や利回りの計算をしなかったことにより、失敗する方が多くいらっしゃいます。

ワンルームマンション投資の収支について、収入には家賃収入などのインカムゲインと売却した際の利益によるキャピタルゲインがあります。

インカムゲインとなる収入は以下です。

支払いタイミング 費用項目 目安
毎月 家賃 物件による
共益費 家賃の5~10%程度
随時 礼金 家賃の1~2ヵ月分
更新料 家賃の1~2ヵ月分

利回りには、想定利回りと表面利回り、実質利回りの3種類があります。それぞれ、以下の計算式で算出します。

利回り 収益計算
想定利回り 年間収入÷購入価格(満室を想定)
表面利回り 年間収入÷購入価格×100
実質利回り (年間収入-年間支出)÷(購入価格+購入経費)×100

収支や利回りを計算して利回りが3%を下回る投資物件は、基本的にマイナスが大きくなるため儲からない投資物件です。

利回りの相場である3.5%を超えない物件最低でも3%に満たない投資物件には手を出さないことをおすすめします。

複数の物件を比較しておく

不動産投資でワンルームマンション投資を考えたら、複数の物件を比較しておきましょう。

特にワンルームは、都心にあるかどうか駅からどのくらいの距離か、また新築か中古かによって利回りの変動幅があります。
複数の投資物件を比較して、収支と利回りをしっかりと確認しておくことをおすすめします。

また、借りる人の目的にもよりますが、地方よりも都心に近い所の方が借り率が高いため、家賃収入も得やすくなります。また、単価から考えても都心に近ければ近いほど家賃が高く設定できるため、物件としては有利になります。

他にも、人口減少の進む日本において、地方では過疎化が進んでいます。需要の観点からも、地方よりは都心の物件を狙うと良いでしょう。

高層階と低層階どちらがいい?

マンション棟の大きさにもよりますが、30階以上の高層マンションの場合、ワンルームタイプや賃貸物件は比較的低層階にあることが一般的です。
短期間利用する人が多いワンルームマンションですと、家賃の安い低層階の物件の方が人気があります。

高層階の方が人気があるにはありますが、賃貸としての使い勝手から考えますと低層階の方が貸しやすいでしょう。

良い賃貸仲介会社と管理会社を選ぶ

ただ、部屋を置いておくだけでは借り手は付きません。とにかく宣伝活動が大事です。そのために、物件のある地区を管轄する仲介会社を選び広告を依頼しておく必要があります。広告料は実質無料のところが多く、契約時に借り主が支払う仲介料が仲介会社の収入になります。

また、自分でマンション管理をすることができますが、住んでいる所から遠い場所になると常時管理ができない事が多くなります。この場合はマンション管理を専門に行っている会社に委託します。マンション管理に精通しているマンション専門の管理会社ですので、行き届いたマンション管理をしてくれます。

マンションオーナー初心者は、管理会社にお任せした方がいいかもしれません。
また、管理会社に業務を委託すると、借り手がいない空室期間も一定の家賃収入が得られる「サブリース契約」という制度もあります。

成功するワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資の成功例

ワンルームマンション投資で成功されている方のケースをご紹介します。

最初は中古ワンルームを購入した

不動産投資で成功されている方は、最初は中古ワンルームを購入されているケースが多いようです。これには、新築は購入した時点で大幅に価値が下がり、年々その価値は下がっていくことが関係しています。

投資の基本は、安く買って高く貸す、高く売れるときに売るです。

新築の価値は高いものの、年数が経過しても賃貸の相場はそこまで下がりません。その点から、新築を購入するより中古を購入して相場で貸す方が利回りは高くなるでしょう。

実際に、ワンルームの不動産投資から始めて今では新築で一棟を建てている方も、最初は確実に中古から始めることをおすすめしていました

相場になじみのある地域で始めた

不動産投資で成功されている方の共通点として、多くの方は土地勘があり相場になじみのある地域で始めていました。

これは、利回りがいくら良くても地域柄で人気のない場所をわかっていたり、相場より少し高くても借り手がつくラインを理解していたり、人の心情が鮮明に読めるからだそうです。

生まれ育った地域や長く住んでいる地域など、最初はなじみのある地域で始めることが成功の近道と言えるでしょう。

不動産市況も確認して増やした

不動産投資で巨額の富を築いた方には、バブルがはじけた時代にたくさんの不動産を安く購入した人がいらっしゃいます。

不動産の価値が大幅に下落したタイミングでリスクをとって投資し、後に自然と物価が高騰して不動産王となられたようです。

そのように不動産市況もしっかり読み、下落しているから儲からない、上昇しているから儲かると目先で考えず、俯瞰して市況から増やしていくことで成功するでしょう。

ワンルームマンション投資の始め方

投資用マンションを購入する方法は住居用マンションの場合とほとんど同じですが、かかる費用や書類などに若干の違いがあります。
ここでは、ワンルームマンション投資の始め方をご紹介します。

投資用マンション探しから契約までの流れ

ワンルームマンション投資を始める方法は、簡潔にすると以下の3ステップです。


  1. 投資プランを一括で取り寄せる
  2. 投資物件を決めたら買い付ける
  3. 購入したら賃貸人を見つけて運用する

まずは、不動産投資プランを複数の会社から取り寄せて比較します。

自分が支払える資金に見合う物件を調べ、気に入った物件を見つけたら買い付け(売買予約)を行います。人気のある物件は早い段階で売れてしまいますので、購入もスピードが大事です。そして、必要な額の融資の手続きをします。この場合は不動産投資ローンを組みますが、一般の住宅ローンに比べると、職業面や年収面などに条件があり、審査が厳しいといわれています。

必要な資金

投資用ワンルームマンションを購入する際に必要な資金は次の通りです。
購入価格1,000万円の場合

名目 金額 補足説明
売買契約時の印紙税 5,000円 不動産の譲渡に係る売買契約書に貼付・消印する
登録免許税 200,000円 固定資産税評価額の2%
固定資産税 140,000円 固定資産税評価額の1.4%
不動産仲介料 28,800円 (物件価格×3%+60,000円)×消費税
団体信用生命保険料 0円 融資の金利に上乗せされるケースが多いため実質0円
引き渡し時の印紙税 10,000円 購入価格分を借り入れた場合
ローン手数料 5~10万円 投資ローンを組む時
ローン保証料 0~20,000円 保証会社利用の場合
不動産取得税 >400,000円 購入後半年~1年後に支払う(自治体による)

この他に、火災保険料、投資ローンの支払い、管理会社への手数料などがかかります。

不動産投資のワンルームマンション

ワンルームマンション投資を始める際の注意点

ワンルームマンション投資を始める前に、以下の点を確認して始めることをおすすめします。

複数のワンルームで収益を出してから一棟買いをする

ワンルームマンション投資と一棟買いで悩まれる方は多いのではないでしょうか。

資金に余裕があれば、マンションの一棟買いが断然おすすめです。
理由としては、ワンルームでは借り手がつかなかった場合に収入が完全にゼロとなりますが、一棟であれば家賃の価格を下げて調整したり他でローンの返済を賄えたりすることがあります。空室リスクも考慮すると一棟買いが良いでしょう。

ですが、初めての投資で勉強したい、資金の面で高額の投資は難しいなどであれば、まずはワンルームマンション投資をするのもひとつの手です。まずは、ワンルームマンション投資から初めて増やしていくと良いかもしれません。

その上で、投資用の物件が一室だけではどんなに高い家賃でも入ってくる収入に限りがあります。将来の利益を考えるのでしたら、複数物件を運営していかなければ採算が合いません。しかし、どの物件にも同程度の管理費がかかるので所有するだけ経費もかかるということは忘れないでおきましょう。

利回りの良い理由を考える

利回りが良すぎる場合には、なぜ利回りが良いのか理由を考えておきましょう。

購入価格が極端に安いのか、借り手がつくはずのない家賃で計算されているのか、もしくは利回りだけは良くて相場からは借り手が全く見つからない物件か…

利回りが良すぎる物件には借り手が殺到するものですので、利回りが良いのに借り手がすぐにつかない物件には何かあるとして、理由を探ることをおすすめします。

リスク対策をしておく

不動産投資には、ローンを返済できなくなるリスクや空室リスクがあります。
それぞれリスク対策をしておかなければ、不動産投資を始めて借金だけを背負って終わる可能性もあるでしょう。

実際に、ローンが返済できなくなり破産した方や、大学の移転を読み違えて空室だらけになり売却した方もいらっしゃいました。
不動産投資にはリスクがありますので、様々な対策をして備えておくことで不動産投資は成功に近づきます。

ワンルームマンション投資は儲からないかプロに相談してみる

ワンルームマンション投資は儲からないか、まずはプロに相談してみることをおすすめします。

他の物件に比べて手軽なワンルームマンションですが、立地環境や購入時の価格などによって借り率にも大きな差が見られます。出来るだけ多くの借り手を集めるためにはそれだけに地域の状況を把握し、その地に合ったマンションを見極めるスキルが必要です。

不動産物件の検索はイエカレの一括比較で

投資するワンルームマンションを探す方法として、イエカレの利用をおすすめします。

建設予定地やどのような投資を希望しているか目的を入力していくだけで、おすすめの会社を紹介してもらえますし、一括で複数の投資プランを取り寄せられます。
複数のプランを無料で得られる上に、時間をかけてじっくりと比較検討できますので、自分のペースで納得のいく会社選びができるでしょう。

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