これからワンルームマンションなど、1部屋からマンション経営を始めようと考えてはいるけれど「マンション経営は本当に儲かるの？」と不安に感じている人は多いのではないでしょうか。順調にいけば、1部屋でのマンション経営は1棟を購入するよりも低いリスクで収益を得ることができますが、リスクはつきものです。本記事では1部屋マンション経営においてのデメリットや失敗例などを紹介します。記事を読めば、実際にマンションを購入、経営するかどうかの判断がしやすくなるはずです。
マンション経営のメリットや始め方は、以下の記事をご覧ください。
マンション経営を1部屋でおこなうデメリット
マンション経営を1部屋でおこなうことはかなりの高リスクです。マンション経営を1部屋でおこなうのは1棟購入するよりも初期投資が安く、気軽に始められますが、以下のようなデメリットが存在します。
空室時は収入がゼロになる
戸数が多い1棟経営と違い、マンション1部屋の経営では収入がゼロになるリスクがあります。この空室リスクが高いことがマンション経営をおこなう際の落とし穴です。
住居人が見つからなければ家賃収入はゼロ。家賃収入がなくても不動産会社への管理費用や銀行へのローン返済はなくなりません。家賃収入が得られなければ、これらはオーナーの自費で負担することになります。これでは、初期費用回収どころか自らが破産してしまいます。
よほどの人気物件ではない限り、不労所得を得るどころか初期費用の回収もできません。どんな物件も空室になることがあり一時的に家賃収入がストップしてしまいます。なので、家賃収入が定期的に入り続けることを頼りにマンション経営をするのは避けましょう。
利益率が低い
マンションの1部屋だけを経営することは、一棟経営と比べて利益率が低いです。というのも、一棟経営と比較してマンションの経営は貸し出す部屋の母数が絶対的に少なく、空室による家賃収入ゼロのリスクも高いです。初期投資は安くすみますが、長い目でみて利益率が低いのがデメリットです。
なので、すぐに初期投資分を回収できると思いがちですが、毎月の家賃収入がゼロになる可能性を考えると黒字化までの道のりも長く、初期投資分を回収できても、ローンの返済や部屋の修繕費などの諸経費で手元に残るお金は少なくなってしまいます。
家賃保証が充実していない
不動産会社や管理会社が空室期間の家賃を保証してくれるサブリース契約。オーナーにとって魅力的な契約のように見えますが、内容をきちんと理解していないと赤字になってしまいます。というのもこのサブリース契約は業者側が儲かるような仕組みになっていることが多く、業者と契約する場合は契約内容と共に、良心的な業者かどうか見極める必要があります。
中でも怖いのが、業者側が突然倒産してしまうケースです。景気の影響を受け、前触れもなく突如倒産してしまう会社も少なくはありません。一時期社会問題にもなった「レオパレス問題」や「かぼちゃの馬車問題」はサブリース契約を悪用し、オーナーに不利益となる運用をおこなうものでした。そもそも人気物件においては、サブリース契約は不要です。もちろん、サブリース契約といった家賃保証契約を結ぶメリットもありますが、契約時には契約内容と共に、本当に信用できる会社かを見極めましょう。
修繕費がかさばる
同じ部屋に何十年も住み続ける人はそう多くはありません。特に、学生や単身の世帯は更新を待たずに退去することもあるでしょう。入居者の入れ替わりが激しいと空室になる期間も長くなり、その間の家賃収入はゼロ。さらには入居者が入れ替わるごとに部屋の清掃や設備点検、交換と修繕費がかさばるため家賃収入よりも支出が多くなります。
また、中古マンションを購入した場合、新築に比べてマンションの価格は安く済みますが、経年劣化で修繕が必要な個所が時折発生します。修繕費が積み重なり、その結果家賃収入よりも支出が上回ることもあります。
市場価格の下落
「思うようにマンション経営が上手くいかないなら部屋を売ってしまえばいい」と考えている人も多いでしょう。しかし、売却時のマンションの市場価格は購入時よりも下落していることがほとんどです。なかなか次のオーナーが見つからない場合もあります。経営が上手くいかなかったら売りにだして初期費用だけでも回収できれば良いという考えで始めると一部屋のマンション経営でも失敗するでしょう。売り手が見つかっても、初期費用を回収できないまま、赤字の状態でマンションを手放すことになってしまいます。
マンション経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、マンション経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いマンション経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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活用事例:「エムノーブル」「エムグランツ」 区画整理後の新たな駅前のシンボルとなる店舗併用マンション
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 3600 |
| 延べ床面積(㎡) | 3580.8 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
マンション経営を1部屋でおこなったときの3つの失敗パターン
マンション経営のデメリットに対し、何も対策をせずにマンション経営を失敗させてしまうパターンを紹介します。実際にマンション経営をする際は以下の失敗に気を付けてください。
安易に投資を始めた結果自己破産
マンション経営について知識を深めずに始めてしまうと、長期間の空室での家賃収入ゼロどころか、ローンの返済や管理費、税金の支払いで赤字続きになり、最終的に自己破産してしまうオーナーが後を絶ちません。
なぜなら、「家賃保証があるから絶対に儲かる」といった家賃保証会社の言葉を鵜呑みにし、家賃保証はあってもマンションの老朽化で家賃を下げざるを得なくなり、家賃収入が激減してしまうからです。このように、あまり深く考えず勢いだけでローンを組んでマンションを契約し経営を始めて借金地獄に陥る人も実際にいます。
マンション経営を考えている人の多くは不労所得を夢見ているはずです。働かずに家賃収入で生計を立てるのは魅力的ですが、現実はそう簡単に不労所得が得られるものではありません。
物件が築年数によっては修繕が必要
中古マンションは新築に比べて初期費用が抑えられるため比較的手を出しやすいです。しかし、購入する際は物件や不動産業者を吟味して購入を検討する必要があります。
中古だから多少の欠陥部分は許容の範囲内として、実際の物件をあまり吟味せず、不動産業者を信じ切っていたために「よく見たら壁紙がボロボロ」「水回りの設備交換が必要」といった場合もあります。中古だから仕方がないと思ってはいけません。購入後、修繕費はオーナー持ちなのでなるべくそういったところにお金を使わなくて済むような物件を中古でも探しましょう。
サブリース会社が突如倒産、心身共に追い込まれる
サブリース会社が突如倒産し、オーナーは家賃収入が見込めずローンが払えなくなり、自己破産に追い込まれるパターンもあります。毎月定額の家賃保証を受けられるサブリース契約ですが、空室リスクへの対応が不十分なまま高い賃料を保証するなど、不健全なサブリースをおこなっていたことでサブリース会社が倒産してしまうことがあるのです。
マンションの空室時収入がゼロになってしまうのが心配で結ぶサブリース契約ですが、突如停止になれば、将来が一気に不安になり心身共に追い込まれるオーナーさんも少なくありません。
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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マンション経営の収入シミュレーション
マンション経営の収入は家賃収入になります。そこからマンションの管理費、修繕費、税金やローンの支払いなどの経費を差し引いた金額が収入となります。収入は物件の価格や家賃設定、経費によって変わってきますが、一般的なマンションを例にシュミレーションしてみましょう。
年間家賃収入8万円×12か月＝96万円
1年間（12か月）入居者がいた場合のシュミレーションになります。仮に空室月があると家賃収入がゼロになることに加えて、管理費などの経費が発生するので赤字になることは頭に入れておいてください。
マンション経営を1部屋でおこなう3大メリット
マンション経営を1部屋でおこなうのはリスクがあると説明しましたが、もちろんメリットもあります。ここではマンション経営を1部屋でおこなうメリットを紹介します。
少額から投資ができる
マンション経営を1部屋でおこなうメリットは一棟購入よりも少額から投資を始められることです。都内の中古マンションだと1部屋4000万ほど、新築であれば6000万円ほどが購入価格の平均的な相場です。地方になるともっと値段は下がります。数千万円であれば資金調達も難しくありません。
売却しやすい
マンション一部屋の価格は比較的手を出しやすく、売却しやすいです。そのため、マンションを売りに出した際に買い手が見つかりやすいです。購入時よりも高い価格で売却するのは難しいですが、売り手がまったく見つからないといった最悪な状況は避けることができるでしょう。
節税効果が見込める
マンションの購入費用は、減価償却という形で毎年経費として計上することができます。減価償却とは、高額な資産の購入代金を、数年に分けて経費計上することです。マンション経営を始めたばかりの頃は帳簿上赤字になりますが、不動産所得の赤字を損益通算により給与所得と相殺すれば、給与所得が目減りするため所得税の節税が可能です。
現金を不動産に替えると相続税評価額が低くなるため、マンションの購入価格と同じ金額の現金を相続するより、相続税が安くなります。土地の相続税は現金での相続と比べ2～3割安くなることが多いです。また、建物の相続税も半分程度に減らすことが可能です。
マンション経営を1部屋でおこなう際の注意点
これからマンション経営を始めようと思っている人は、失敗しないためにも以下の点に注意してください。
地方のマンションを購入する際は市場調査を念入りに
地方のマンション1部屋の価格は都心部に比べて安いため、都内でマンション経営を始めるよりも比較的容易になります。しかし、周辺地域の市場調査を疎かにすれば、空室の期間が長びく可能性があります。なぜなら地方では、都心部に比べて部屋を探す人が絶対的に少ないため、好条件な物件に人気が集中してしまうからです。都心部のように少し妥協してもいいから部屋を借りたいという人は少ないのです。
いくら価格が安いからといっても、その地域のニーズに合わないマンションを購入してしまうと入居者は見つかりません。地方のマンション購入を考える際は特に購入前にマンション周辺の市場調査をおこなうようにしましょう。
新築にこだわらない
マンションを購入する際、新築にこだわる必要はありません。もちろん新築のほうが設備が整っていて入居者の募集が多く、中古に比べて修繕費が安く済むなどのメリットはありますが、新築というだけでマンションの購入価格は跳ね上がります。
新築マンションは引き渡しを受けた時点（購入した時点）で中古マンションとなり資産価値がうんと下がります。なので売却する際はいくら新築、築浅な物件であっても、中古相場で判断されてしまいます。そうなると2割～3割近く価格が落ちるので新築にこだわる必要はありません。
節税効果が高いわけではない
マンションを購入することで所得税や相続税が安くなるなどの節税にはなりますが、節税効果が決して高いわけではありません。年収が高い人ほど節税効果は高くなりますが、年収が900万円以下の場合は低くなります。そのため節税目的だけでマンション経営を始めることは避けましょう。初期投資額の高額支出や空室発生などのマンション経営時におけるリスクのほうが高くなります。
マンション経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでマンション経営のプランを取り寄せることができます。
