年金だけでは老後の資金が心配で、何か行動しようとしている方の中には以下のような疑問や悩みをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
- マンション経営が年金対策になるのはどうして？
- 本当に年金対策になるの？
この記事では、マンション経営が年金対策になる理由を解説します。また、マンション経営のメリットやリスク、不動産会社の選び方なども解説していますので、ぜひ参考にしてください。
マンション経営が年金対策になる理由
ここでは、マンション経営が年金対策になる理由を解説します。
継続して収入を得ることができるため
マンション経営を始めることで、継続して家賃収入を得ることができます。
継続して収入を得られる面をみれば、年金とマンション経営は同じといえます。
しかし、異なる点も存在します。年金は原則65歳から2か月ごとに支給され、現状では一生涯受け取ることができます。
一方で、マンション経営は物件を取得した時点で家賃として収入を得ることが可能です。
このように、マンション経営は物件を所有し続ける限り、いつからでも継続した収入を得られることがわかります。
また、老後も年金を受け取りながら家賃収入を得ることができるため、老後の年金対策としてマンション経営は有効であるといえるでしょう。
年金給付額が減少傾向にあるため
| 令和2年度（月額） | 令和3年度（月額） | 令和4年度（月額） | |
|---|---|---|---|
| 国民年金（老齢基礎年金（満額）） | 65,141円 | 65,075円 | 64,816円 |
| 厚生年金※（夫婦2人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額） | 220,724円 | 220,496円 | 219,593円 |
参考：「令和4年4月分からの年金額等について」日本年金機構
国民年金と厚生年金の受給額は、直近の物価と賃金の変動率によって毎年調整されています。
令和4年度（6月15日支払分から）は、国民年金で64,816円、厚生年金で219,593円となっています。
今年度の年金受給額は、昨年度（令和3年度）に比べて0.4％の引き下げが行われており、金額で約1,100円も少なくなっています。
また、上記の表にもあるように、令和2年から令和3年にかけても0.1％の受給額の引き下げが行われており、年々減少傾向にあります。
老後の資金が不足するため
ここ数年、年金受給額が減少傾向にあると解説してきましたが、実際、老後の生活にはいくらの資金が必要なのでしょうか。
総務省統計局が公表している令和2年度の家計調査によると、65歳以上の2人以上の世帯では毎月241,724円の生活費がかかります。また、これが70歳以上になると毎月229,931円の生活費がかかるとされています。
昨年の生活費と今年度の年金受給額と比較してみます。年金は2ヶ月一度支給されるため、支給額は64,816円＋219,593円＝284,409円となり、1ヵ月あたり約14万2,000円で生活しなければなりません。また、1ヵ月あたりの生活費は、65歳以上の世帯の場合、241,724円となっているため、年金だけで生活しようとすると毎月10万円程不足することになります。しかし、今では、65歳以上の方でも働いている方も多いため、年金だけが収入源になることは少ないでしょう。
まだ働けるうちは生活費に困らないかもしれませんが、急な病気などで働けなくなってしまったときには、資金難にぶつかることなります。もしもの時に備えて年金対策を始めておくのが良いといえます。
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疑問に思ったら将来的なマンション経営を考える
マンション経営が年金対策になる理由について紹介しましたが、それでも「本当に年金対策になるの？」と疑問に思う人もいるでしょう。
そういった場合、以下の観点を調査することをおすすめします。
- 将来的な人口
- 将来的な空室率
- 将来的なマンション価格
- 将来的な家賃の下落率
それぞれ解説していきます。
将来的な人口
まずは、将来的に日本の人口がどうなるのかを考えましょう。日本の人口は平成20年の（1億2808万人）をピークに、23年の（1億2783万人）以降は減少し続けています。
国立社会保障・人口問題研究所（社人研）によると、2040年までは一貫して人口減少・少子高齢化が進むとされています。原因は、高齢人口増加による死亡数の増加と、再生産女性年齢人口の減少による出生数の減少です。
人口減少により賃貸需要も低下することが考えられます。そのため、もしマンション経営を始めるなら、比較的人口減少幅の小さい都道府県で始める必要があります。マンション経営を将来的に考えるなら、現在だけでなく未来の人口も考慮する必要があるのです。
出典：総務省統計局
将来的な空室率
マンション経営が年金対策になるかどうかについて、将来的な空室率を調査することも大事になります。株式会社タス「貸住宅市場レポート（首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版）2021年11月」を参考に解説します。
マンション経営の空室率は、東京や大阪などの人口の多い都市では比較的低くなっていますが、地方になると高くなる傾向にあります。これは、物件の数に対して賃貸住宅への需要が低いことが起因していると想定されるため、都心部のマンションのほうが地方よりも安定して入居者を得ることができると考えられます。
また、アパートの空室率に比べてマンションの空室率のほうが低いことから、マンションのほうが需要があることがわかります。年金対策としてマンション経営を始めるなら、エリアごと、物件ごとの空室率に着目することも大切です。
将来的なマンション価格
マンションの価格がどう変わっていくのかも重要なポイントになります。国土交通省の「不動産価格指数（令和４年２月・令和３年第４四半期分」によると、マンションの価格は分かりやすく右肩上がりになっています。
マンションの価格は現状のまま行けば将来的にも高い水準となりますが、マンション経営を始めてから下落する可能性もあり、売却のタイミングで価格が下落していたら損失となってしまいます。
そうした場合も、入居者からのニーズが高いエリアなら価値が下がりにくくなります。マンション経営で売却益を得たいのであれば、将来的なマンション価格も考慮したうえでエリアを決める必要があります。
出典：国土交通省 「不動産価格指数（令和４年２月・令和３年第４四半期分」
将来的な家賃の下落率
マンション経営で年金対策をするなら、将来的に家賃がどれくらい下落するかといったところも考慮しなければなりません。
マンションは築年数が経つにつれ劣化していき、それに合わせて家賃も低下します。とりわけ築10年までの下落率が高く、その後はゆっくり低下していきます。
また、家賃の下落率に関してもニーズの高い立地であれば下落率が低くなります。そのため、近隣の競合物件の築年数や家賃などを比較して、家賃の下落も見越しておくことが必要になるでしょう。
年金対策としてマンション経営を始めるメリット
マンション経営にはさまざまなメリットがあり、年金対策として選ばれるだけの理由があります。本章で紹介するのは、マンション経営の5つのメリットです。
マンション経営がどのように年金対策に役立ち、老後の不安解消につながるのかを5つのポイントに分け、具体的に解説します。
安定した家賃収入
マンション経営が軌道に乗ると安定した家賃収入を得られます。マンション経営では、入居者がいる限りは定期的な家賃収入が入ってくるため、ローンを完済すれば老後の家賃収入はそのまま不労所得になります。
空室が生じるリスクを減らすために慎重に物件を選ぶ必要がありますが、成功すれば長期的な安定収入が期待できる点が魅力です。
物価が上昇すると現金や預金の価値は目減りしますが、不動産は資産価値を維持できる場合が多く、年金対策に適した投資手法と言えるでしょう。
団信加入で保険代わりに活用できる
団体信用生命保険（団信）に加入することで、万が一の事態が起こった場合にはローン残高が免除されるため、家族に負担をかけることなく資産を残せます。そのため、団信を保険代わりに活用することも可能です。
また、団信は低金利のローンとセットで利用できるため、将来のリスクを回避しながら資産形成ができるメリットがあります。家族を守りながら年金対策ができる投資手法として、団信加入は押さえておくべきでしょう。
少ない自己資金ではじめられる
マンション経営が年金対策に選ばれやすい理由として、少ない自己資金で始められるという点も挙げられます。
株式や外国為替などの投資では、基本的にローンは組めませんが、マンション経営をはじめとした不動産投資ではローンを組むことが可能です。銀行やその他の金融機関から不動産投資用ローンの借入ができるため、少額の自己資金でも投資にチャレンジできます。
自己資金の負担を減らすことにより、他の投資に資金を回せるため、リスク分散にも大きく寄与するでしょう。
ある程度のリスク管理が可能
マンション経営は自分自身である程度のリスクをコントロール可能です。物件や管理会社を厳選することで、大きなリスクを回避しつつ運営できます。たとえば、立地条件や周辺環境を吟味し、信頼性の高い管理会社を選ぶことにより、入居者の確保・維持やトラブルへの対処はスムーズに進むでしょう。
ただし、適切にリスクを管理するには、相応の知識や専門家のアドバイスが欠かせません。情報収集や勉強により成功の確率を高めることもできます。
他の投資手法よりも手間がかからない
マンション経営は他の投資手法・資産運用と比較して、それほど手間がかからないことも人気の理由となっています。たとえば株式投資の場合、常にチャートを気にして売買のタイミングを判断する必要があります。
一方、マンション経営や不動産投資の場合、初期の手続き以降は管理会社に運営を任せられるため手間がかかりません。入居者の募集や家賃徴収・物件のメンテナンスなどを管理会社に一任できるためオーナー側の負担は軽くなります。
マンション経営を年金対策にする場合の注意点は5つ
マンション経営は年金対策として効果的ですが、失敗しないよう注意すべき点もあります。具体的には以下5つの注意点を押さえておきましょう。
- 経費を考慮した収支計画
- 築年数が経過した際の対策
- 物件周辺の環境変化への対応
- 将来の金利上昇に備えた返済計画
- 空室を出さない仕組みづくり
本章では、マンション経営を年金対策にする場合の注意点について、それぞれ詳しく解説します。
注意点1：経費を加味した収支計画を行う
マンション経営では、家賃収入だけでなく経費を考慮した収支計画を立てることが重要です。修繕費や固定資産税など、経費としての支出をシミュレーションすることで、より適切な投資判断が可能となるでしょう。
修繕費用は、大規模修繕が必要になるタイミングや定期的なメンテナンスの費用を見積もり、その金額をあらかじめ収支計画に組み込む必要があります。また、固定資産税は、税率や物件評価額の変動を考慮して、予測を立てることが求められるでしょう。
注意点2：築年数が古くなった時を考える
築年数が経過してくると、修繕の必要性や入居者の減少など課題も多くなります。物件が古くなる前に、売却やリノベーションにより不動産価値を維持することが重要です。
たとえば築年数が10年を超えると、大規模修繕が必要となるのが一般的です。築年数がある程度経過した段階で、入居予定者の要望に応じたリノベーションを検討する必要もあるでしょう。収益性を維持するために、適切なタイミングで売却やリノベーションをしなければなりません。
注意点3：物件周辺の環境変化
物件周辺の環境変化は、マンション経営に大きな影響を与えます。現在は栄えているエリアであっても、数十年後には過疎化していたり、エリアを支える企業や学校がなくなったりしている可能性があるからです。物件選びの段階で、周辺の環境変化をある程度予測する必要があります。
完全に予測することは難しいですが、さまざまな情報をもとに、将来の人口動向や地域経済の変化を分析することが大切です。物件周辺の状況を定期的に把握するのが良いでしょう。
注意点4：金利の上昇に備えた返済計画
マンション経営では、金利の上昇に備えた返済計画を立てることも非常に重要です。現状での金利は史上最低水準にありますが、今後金利が上がる可能性もあります。
返済能力を超えた借入には、金利が上がったときに支払いが困難になるリスクがあります。そのため、適切な借入額を設定し無理のない返済計画を立てることが必要です。金利変動のリスクを回避する方法として、固定金利型のローンを検討するのも効果的でしょう。
注意点5：空室が出ない仕組みづくりが必要
空室が多いマンションは安定した収入を得られません。空室を発生させない仕組みづくりが大切です。具体的には物件の立地や設備、価格などに合わせて対策を考えましょう。
広告媒体を活用して、物件や周辺環境の魅力を入居者に伝えること、管理会社と連携して、見学や契約をスムーズに行うことも大切です。さらに、メンテナンスやリノベーションを定期的に行って、入居者のニーズに応えましょう。入居者の満足度を高めることで、退去率を減らせます。
マンション経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでマンション経営のプランを取り寄せることができます。
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マンション経営は不動産会社の選定がカギ！選び方のポイントを紹介
信頼できる不動産会社の選定はマンション経営の成功に重要な要素です。自分に合った不動産会社を選べば、マンション経営に不安を感じることなく安定した収益を得られるでしょう。
本章では、不動産会社の選び方について、4つのポイントを紹介します。
ポイント1：口コミの良さ
不動産会社のサービス・サポートの質は、レビューや口コミでチェックできます。顧客満足度や信頼性が高い会社は、良い口コミが多い傾向にあります。ただし、レビューや口コミには、悪意のあるものも含まれることがあります。すべてを信じるのではなく、疑ってかかることも大切です。
一つの情報源に頼らず、複数の情報源を比べてみましょう。口コミサイトやSNS投稿・知人の紹介なども参考にして、総合的に判断することがおすすめです。
ポイント2：顧客情報を入念に確認した上で物件を紹介してくれる
信頼できる不動産会社は、お客様のニーズや目的に応じた物件を見つけてくれます。お客様の立場で最適な物件を提案してくれる会社は長く信頼できるパートナーになるでしょう。そのような会社は、最初の面談で、お客様の情報や投資目的・予算などをしっかりと確認するはずです。
一方、お客様の情報を十分に聞かず、売りたい物件を押し付けてくるような会社は、信頼できない会社と言えます。対応や連絡が遅い会社も注意が必要です。
ポイント3：「いま」だけでなく「未来」を見据えて説明してくれる
良い不動産会社は、現在だけでなく未来も見据えた物件を紹介します。長期的な視野でお客様の利益を考え、物件周辺の開発計画や人口動向、地域経済の変化などを詳しく説明してくれるでしょう。
これらの情報は、物件の価値や収益性に影響する重要な要素です。良い不動産会社は、お客様に安心感と信頼感を与えられます。一方、現在のことしか考えずに「今がお買い得」という点ばかりアピールする不動産会社には注意が必要です。
ポイント4：リスクや対処法について説明してくれる
信頼できる不動産会社は物件の良い点と悪い点を丁寧に説明し、リスクに対する対策や対処法も教えてくれます。メリット・デメリットの説明があれば、リスクや対処法を総合的に判断し、安心して物件選びができるでしょう。
優れた不動産会社は、入居率や修繕費用・税制変更などの影響を説明し、アドバイスやサポートを提供します。良い点ばかり紹介し注意点やリスクについて何の説明もしてくれない会社とは、長期的な信頼関係を結びにくいでしょう。
マンション経営と年金対策に関するFAQ
マンション経営は年金対策として有効なのか、いつから始めるべきか、物件選びに勉強が必要か否かなどこれからマンション経営を検討したい方の疑問にお答えします。
マンション経営は年金対策になりますか？
マンション経営が年金対策になり得るか否かは、物件の選び方やローンの組み方次第と言えます。適切な物件を選び、確かなローン計画を組むことで安定した収入を年金対策に活用することは可能です。
ただし、マンション経営は流動性が低く資金をすぐには回収できないため、他の資産運用も併用するのが望ましいでしょう。
何歳から始めたら良い？
マンション経営を始める場合、定年までにローンを完済できることが理想的です。そのため、自分の年齢から逆算して考えると良いでしょう。たとえば60歳定年・30年ローンであれば、始めるべき年齢は30歳からということになります。
物件を選ぶ前に勉強は必要？
まったく知識がない場合、物件選びをすべて不動産会社に頼ることになりリスクにつながります。そのため、不動産投資セミナーや書籍により基本的な知識は身につけておきましょう。
まとめ
本記事では、マンション経営が年金対策として選ばれる理由や注意点・不動産会社の選び方・マンション経営についてのよくある疑問などを解説しました。
マンション経営は安定した家賃収入や保険活用などの魅力がありますが、収支計画や金利上昇への対策も必要です。また、物件紹介やアドバイスが適切な不動産会社を選ぶことが成功のカギです。年金対策としてマンション経営を検討する際は、ぜひ本記事のポイントを参考にしてください。
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