マンション経営に必要な初期費用と維持費用は?収入やメリット、リスクまで紹介

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先読み!この記事の結論
  • マンションを経営する際にかかる初期費用・維持費用
  • マンション経営を始める方法
  • マンション経営を始める前に知っておきたいリスク
マンション経営を始める際、「家賃収入はどのくらい得られるのか」といった収益面に目がいきがちですが、最終的に手元に残るお金は収益から費用を差し引いた額です。収益面も重要ですが、費用面についてもしっかり把握しておくことが大切だといえます。

本記事では、マンション経営にかかる費用について初期費用や維持費用等を詳しく解説していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンション経営をしようと考えている人
  • マンション経営を始める際にかかるコストを見積もっておきたい人
  • マンション経営の方法やリスクをあらかじめ把握しておきたい人
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

マンション経営を考えたい方には、以下の記事がおすすめです。

マンション経営にかかる初期費用

マンション経営にかかる費用

マンション経営を始める際には、以下のような初期費用がかかります。

費用項目 相場
アパートの取得費用 数千万円~数億円
アパートローン事務手数料 借入額の1~3%
火災保険料 30万円~
不動産取得税 固定資産税評価額×税率(3%)
登記費用 30~50万円程度
仲介手数料 (購入した場合)
物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税

それぞれについて見ていきましょう。

マンション取得費用

まずはマンションを取得するための費用です。
マンションを新築する場合は、マンションの新築工事代金、購入する場合は購入費用が掛かります。

この際、自己所有地がない場合には土地取得費用もかかります。
建てる地域や構造、広さによって価格は変わりますが、おおよそ数千万円~数億円ほどはかかると考えておきましょう。
マンションを建てる際の費用について、詳しくは以下の記事で解説しています。

アパートローン事務手数料や保証料

マンション購入にあたりアパートローンを利用する場合は事務手数料や保証料がかかります。
事務手数料や保証料は利用する金融機関によって異なりますが、特に保証料は高額になることも多いため注意が必要です。
相場はおおよそ借入額の1%~3%ほどです。

火災保険料

マンション取得後、加入する火災保険の保険料です。
毎年保険料を納めるパターンや5年間分一括して支払うパターンなどがあり、基本的には長期間まとめて支払った方が総額は安くなりますが、最初に負担しなければならない額が大きくなってしまいます。

期間を短くすると、総額が高くなってしまうデメリットはありますが、途中で火災保険会社や契約内容を変えることが可能になります。
一方、まとめて支払う場合、総額を安くできるメリットの他、将来的に火災保険料が見直されて高くなった場合に得します。最近は災害が多いこともあり、基本的に保険料は増額傾向にあります。

不動産取得税

マンションを取得すると、1回限り、不動産取得税を納める必要があります。
不動産取得税は不動産の固定資産税評価額に対して3%の税率で課されます。
また、築年数など一定の要件を満たせば土地の取得税は1/2になり、建物について1,200万円の控除を受けられる特例があります。

登記費用

マンションの所有権移転登記費用や保存登記費用、アパートローン実行時の抵当権設定登記費用などを支払う必要があります。
登記費用は登録免許税と司法書士報酬に分けることができ、登録免許税は誰に依頼しても同額ですが、司法書士報酬はどの司法書士に依頼するかによって金額が異なります。
司法書士への報酬はおおよそ10万円ほど、その他の手続き上必要な費用で20~40万円ほどを見積もっておきましょう。

仲介手数料

土地の取得を依頼する場合や、中古マンションを購入する場合には、仲介を担当してくれた売不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は法律で上限が以下のように定められています。
  • 物件価格400万円以上の場合の仲介手数料 = 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税

土地活用の始め方
土地活用の始め方

マンション経営にかかる維持費用と相場

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マンション経営を進めていく上では、さまざまな維持費用がかかります。ここでは、マンション経営に必要な管理費用とその相場を紹介します。

費用項目 相場
アパートローン返済費用 借入額による
管理費用 家賃の5%程度
修繕費 マンションによる
火災保険料 (年間払いの場合)
固定資産税 評価額 × 1.4%
所得税や住民税 収入による

アパートローン返済費用

まず、マンション取得にあたりアパートローンを組んでいた場合、毎月ローンの返済額を支払う必要があります。
これは、マンション経営の維持費用として大きな部分を占める費用となります。
どのスパンで返済するのか、いくら借りるのかによって月々の返済額は変わるので、1つの例を下の段落で解説していきます。

管理費用

マンションの管理を管理会社に委託する場合、管理費用を支払う必要があります。
管理会社によって、またどこまで委託するかによって管理費用は異なりますが、全部屋が満室の際の家賃総額の概ね5%程度とすることが多いようです。

修繕費

入居者が退去した後、次の入居者を迎えるためのクリーニング費用や突発的な修繕費、12~15年など定期的に行う大規模修繕工事のための費用などが当てはまります。
必要な額は毎年の状況や積み立てたい金額によって変動します。

火災保険料

火災保険料を年払いにしていた場合、毎年支払うことになります。
一括払いにしていた場合は、すでに支払った年分は不要となります。

固定資産税

マンションの所有者は毎年固定資産税を支払う必要があります。
税率は先述の通り1.4%で、建物部分については毎年少しずつ評価額が落ちていくため納税額も安くなっていきます。
なお、毎年1年間の納付額を4回に分けた納付書が届けられるため、1度に1年分支払ってもよいですし、それぞれ定められた期限に沿って4回に分けて納付することもできます。

所得税や住民税

1年間の家賃収入から各種経費を差し引いた額に対し、所得税や住民税が課されます。
なお、経費として計上できる項目は決まっており、例えばアパートローンの返済額については返済額のうち利息分のみ計上できることとなっています。
ちなみに赤字となってしまった場合には、給与所得など他の所得から赤字分を差し引く損益通算が可能です。

マンション経営のローンと返済イメージ

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マンション経営において、毎月の収支の多くを占めるのはアパートローンであることが多いです。例えば、1億円の物件取得にあたり、1,000万円を自己資金で用意し、9,000万円のアパートローンを借入期間30年、金利2%で借りる場合、毎月返済額は33万円となります。
仮に、このマンションの表面利回りが8.4%だった場合、月の家賃収入は1億円×8.4%÷12カ月=70万円と計算できます。

70万円から33万円を差し引くと残額は37万円となり、この残額から残りの管理費用や修繕費、火災保険料などを支払っていき、最後に1年間分を計算した利益額に対して所得税や住民税が課されることになります。

もちろん、空室が出てしまえばそれだけ家賃収入も少なくなってしまうため、毎月しっかり収益を得られるよう事前にシミュレーションしておくことが大切です。
なお、アパートローンの返済額は「金利」や「借入期間」、「借入額」によって変わるため、少しでもいい条件で融資してくれる金融機関を探すようにしましょう。

マンション経営の収入

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支払いタイミング 費用項目 目安
毎月 家賃 物件による
共益費 家賃の5~10%程度
随時 礼金 家賃の1~2ヵ月分
更新料 家賃の1~2ヵ月分

マンション経営の収入は、上記のようなものが挙げられます。
一番メインを占める収入は家賃収入です。家賃収入に付随して、共益費や礼金、更新料といった臨時収入が入ってきます。

マンション経営でかかる費用を賄うためには、この家賃収入をできるだけ確保し続けることがカギになります。
家賃収入は、人が住んでいないと発生しないため、空室をできるだけ発生させないようなマンション経営を心掛けるようにしましょう。

採算が合うと一般的に言われている空室率はおおよそ5%ほどなので、1つの目安にしてみてください。

マンション経営のメリット

マンション経営は土地活用方法の中でも多額の初期費用がかかりますが、その分得られる収益金額もかなり多い土地活用です。
ただマンション経営には、収益が多い以外にも様々なメリットがあります。
ここで、マンション経営で得られるメリットを確認しておきましょう。

節税対策になる

マンション経営は節税対策として有効な土地活用です。
そもそも、土地だけを保有しているときに比べて、建物を建てると固定資産税を節税できます。

さらに、その建物を第三者に賃貸として貸し出すことで、さらに固定資産税を節税でき、最大1/6にまで下げることができます。
また、固定資産税の評価額をもとに算出される相続税もそれに応じて節税でき、親族により多くの資産を残すための相続対策として有効なのです。

安定した収益源になる

マンション経営は家賃収入が収益源になる土地活用です。
そのため、1度入居が決まったら1,2年間は安定した家賃収入が見込める点がメリットとして挙げられます。
更新のタイミングで退去する人が多いため、更新が近くなったら新たに入居者を募集し、空室を作らないような対策をしてくことが必須です。

景気が良いときに高く売却できる

マンションを建てて保有するということは、つまり不動産という資産を手に入れることを意味します。
不動産の価値は景気に変動して変わることが多く、場合によっては購入時の価格を大幅に上回る売値でマンションを売ることも可能です。

そのため、ひとまずマンションを建てるか購入する貸して経営し、家賃収入を得つつ、景気が変わって不動産の価値が上がったら売却して売却益を得る、という不動産投資として有用です。

マンション経営のリスク

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費用といった側面からみると、マンション経営には以下のようなリスクがあります。

  • まとまった額の納税資金を要求されるリスク
  • 自主管理することで管理の質が落ちるリスク
  • 突発的な天災や事故で多額の修繕費用が必要となるリスク

それぞれについて細かくお伝えします。

まとまった額の納税資金を要求されるリスク

マンション経営の費用としてアパートロ―ンの返済額が多額を占めることをお伝えしましたが、もう一つ注意しなければならないのが税金です。
まず、マンションを取得したときに1回限り課される不動産取得税は、軽減措置の適用を受けられるとはいえ、税率が3%と高く、マンションの固定資産税評価額によっては数百万円請求されることもあります。
不動産取得税については事前に計算して備えることが可能なので、必ず計算したうえで、該当する額を口座に残しておくようにしましょう。

また、毎年の家賃収入から経費を差し引いた額に対し、不動産所得として所得税と住民税が課されることになりますが、この時の経費にはアパートローンの返済額のうち、利息分しか含められないことになっています。
例えば、1億円の物件取得にあたり9,000万円のアパートローンを組んだ場合、毎年400万円近くの額を返済する必要がありますが、この内経費として計上できるのは利息分の180万円程度分のみ。
アパートローンの返済で手元にはほとんどお金が残っていないのにも関わらず、必要な納税額が大きくて用意できないといったことにならないようよく注意しておく必要があります。

また、住民税については1年遅れで課税されることになります。例えば、ある年の経営状況はよかったものの今年の経営状況が芳しくないといったケースでは、収入が少ない中、多額の住民税を納めなければならないケースもあります。
重ねて、マンション経営では常に一定額以上の余裕資金を用意しておくべきことが大切です。
具体的には、仮に全く収入がなくなっても少なくとも半年以上は持ちこたえられるだけの額を用意しておくことをおすすめします。

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自主管理することで管理の質が落ちるリスク

マンションの管理を自主管理に切り替えれば、管理の手間は増えるものの毎月の費用を安く抑えられるため、手元に残すお金を大きくできる可能性があります。
その際、自分の手間が増えるというデメリット以外にも意識しておかなければならないリスクがあります。
それは、自主管理に切り替えることにより、管理の質が落ちて入居者が離れていってしまうということです。

管理会社は管理のプロですから、基本的には質の高い管理を実践してくれます。また、家賃の徴収においてはクレジットカードでの対応ができたりするなど、個人での対応は難しい部分も対応できます。
自主管理に切り替えることで経費の額は少なくできたものの、肝心の家賃収入が減ってしまうといったことのないよう、注意が必要です。
自主管理に切り替えるにしても、管理会社に任せるべき部分は任せることを検討してみるとよいでしょう。

突発的な天災や事故で多額の修繕費用が必要となるリスク

また、マンション経営においては突発的な天災や事故に巻き込まれてしまうリスクがあります。こうしたリスクは非常に小さな確率ではあるものの、完全にゼロにすることはできません。
いざ起こってしまったときに、再起不能となってしまわないよう、あらかじめ対策しておくことが求められます。

まずは、保険に加入しておくことや、異なるエリアで複数の物件を所有するなどして、いざ天災や事故が起こってもその損害を最小限にできるようにしておきましょう。
また、まとまった費用の修繕が必要になった場合でも、対応できるだけの資金を用意しておくといったことや、金融機関から融資を受けられるよう関係を強化しておく
といったことも考えらえます。

マンション経営に不安があるなら専門家に相談してみよう

マンション経営を手広く専門に行っているのではなく、副業として行っている人にとって不足しているものは、「情報」でしょう。
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