マンション経営を検討中の人は、始める前にマンション経営でかかるコストを見積っておきましょう。
また、コストとは別にマンション経営を始めるのに必要な自己資金はいくらなのかきちんと理解しておくべきです。
本記事ではマンション経営に必要な自己資金に加え費用の説明、アパートローンやマンション経営をおこなう上でのリスクを詳しく解説します。
マンション経営を考えたい方には、以下の記事がおすすめです。
マンション経営に必要な自己資金の目安
マンション経営に必要な自己資金の目安は物件購入価格の1~3割程度です。3割ほど用意できればローンも組みやすく、安定したマンション経営を営むことができます。
自己資金の内訳
マンション経営に必要な自己資金の目安は物件購入価格の1~3割程度です。例えば、1億円のマンションを建築してマンション経営を始めるのであれば1,000万円～3,000万円の自己資金が必要です。
マンション経営における自己資金の内訳は「ローンを借りるのに必要な頭金＋その他諸費用」です。
物件購入時、自己資金で足りない分はローンを組んで補いますが、ローンを組むのに必要な頭金の目安は建築費（購入価格）の10％～20％が目安とされています。
さらに、マンション経営を始めるにあたり建築費以外にもローンの手数料や登録費用など、その他諸費用がかかります。諸費用の目安は建築費のおよそ5～10％といわれています。
自己資金ゼロでマンション経営は可能か
通常アパートローンを組む際は建築費の10~20％の頭金が必要となりますが、自己資金ゼロ、フルローンといったかたちでローンを組む事も可能です。
ですが、近年フルローンを組むことは難しくなっています。最低でも建築費の10％は準備しておいたほうがいいでしょう。
また、アパートローンは建築費を補うものでありマンション経営開始時に必要な諸費用を補うことはできません。
マンション経営にかかる初期費用
マンション経営を始める際には、以下のような初期費用がかかります。
| 費用項目 | 相場 |
|---|---|
| マンションの取得費用 | 数千万円～数億円 |
| アパートローン事務手数料 | 借入額の1~3% |
| 火災保険料 | 30万円~ |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×税率（3％） |
| 登記費用 | 30~50万円程度 |
| 仲介手数料 | （購入した場合） 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
それぞれについて見ていきましょう。
マンション取得費用
まずはマンションを取得するための費用です。
マンションを新築する場合は、マンションの新築工事代金、購入する場合は購入費用が掛かります。
この際、自己所有地がない場合には土地取得費用もかかります。
建てる地域や構造、広さによって価格は変わりますが、おおよそ数千万円～数億円ほどはかかると考えておきましょう。
アパートローン事務手数料や保証料
マンション購入にあたりアパートローンを利用する場合は事務手数料や保証料がかかります。
事務手数料や保証料は利用する金融機関によって異なりますが、特に保証料は高額になることも多いため注意が必要です。
相場はおおよそ借入額の1%~3%ほどです。
火災保険料
マンション取得後、加入する火災保険の保険料です。
毎年保険料を納めるパターンや5年間分一括して支払うパターンなどがあり、基本的には長期間まとめて支払った方が総額は安くなりますが、最初に負担しなければならない額が大きくなってしまいます。
期間を短くすると、総額が高くなってしまうデメリットはありますが、途中で火災保険会社や契約内容を変えることが可能になります。
一方、まとめて支払う場合、総額を安くできるメリットの他、将来的に火災保険料が見直されて高くなった場合に得します。最近は災害が多いこともあり、基本的に保険料は増額傾向にあります。
不動産取得税
マンションを取得すると、1回限り、不動産取得税を納める必要があります。
不動産取得税は不動産の固定資産税評価額に対して3%の税率で課されます。
また、築年数など一定の要件を満たせば土地の取得税は1/2になり、建物について1,200万円の控除を受けられる特例があります。
登記費用
マンションの所有権移転登記費用や保存登記費用、アパートローン実行時の抵当権設定登記費用などを支払う必要があります。
登記費用は登録免許税と司法書士報酬に分けることができ、登録免許税は誰に依頼しても同額ですが、司法書士報酬はどの司法書士に依頼するかによって金額が異なります。
司法書士への報酬はおおよそ10万円ほど、その他の手続き上必要な費用で20~40万円ほどを見積もっておきましょう。
仲介手数料
土地の取得を依頼する場合や、中古マンションを購入する場合には、仲介を担当してくれた売不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は法律で上限が以下のように定められています。
- 物件価格400万円以上の場合の仲介手数料 ＝ 物件価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
活用事例:「エムノーブル」「エムグランツ」 区画整理後の新たな駅前のシンボルとなる店舗併用マンション
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 3600 |
| 延べ床面積(㎡) | 3580.8 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
マンション経営にかかる維持費用と相場
マンション経営を進めていく上では、さまざまな維持費用がかかります。ここでは、マンション経営に必要な管理費用とその相場を紹介します。
| 費用項目 | 相場 |
|---|---|
| アパートローン返済費用 | 借入額による |
| 管理費用 | 家賃の5%程度 |
| 修繕費 | マンションによる |
| 火災保険料 | （年間払いの場合） |
| 固定資産税 | 評価額 × 1.4% |
| 所得税や住民税 | 収入による |
アパートローン返済費用
まず、マンション取得にあたりアパートローンを組んでいた場合、毎月ローンの返済額を支払う必要があります。
これは、マンション経営の維持費用として大きな部分を占める費用となります。
どのスパンで返済するのか、いくら借りるのかによって月々の返済額は変わるので、1つの例を下の段落で解説していきます。
管理費用
マンションの管理を管理会社に委託する場合、管理費用を支払う必要があります。
管理会社によって、またどこまで委託するかによって管理費用は異なりますが、全部屋が満室の際の家賃総額の概ね5%程度とすることが多いようです。
修繕費
入居者が退去した後、次の入居者を迎えるためのクリーニング費用や突発的な修繕費、12～15年など定期的に行う大規模修繕工事のための費用などが当てはまります。
必要な額は毎年の状況や積み立てたい金額によって変動します。
火災保険料
火災保険料を年払いにしていた場合、毎年支払うことになります。
一括払いにしていた場合は、すでに支払った年分は不要となります。
固定資産税
マンションの所有者は毎年固定資産税を支払う必要があります。
税率は先述の通り1.4%で、建物部分については毎年少しずつ評価額が落ちていくため納税額も安くなっていきます。
なお、毎年1年間の納付額を4回に分けた納付書が届けられるため、1度に1年分支払ってもよいですし、それぞれ定められた期限に沿って4回に分けて納付することもできます。
所得税や住民税
1年間の家賃収入から各種経費を差し引いた額に対し、所得税や住民税が課されます。
なお、経費として計上できる項目は決まっており、例えばアパートローンの返済額については返済額のうち利息分のみ計上できることとなっています。
ちなみに赤字となってしまった場合には、給与所得など他の所得から赤字分を差し引く損益通算が可能です。
マンション経営の資金調達方法
マンション経営に必要な資金ですが一般的にはアパートローンを組んで補います。この章ではアパートローンについて説明します。
アパートローンとは
アパートローンとは、アパートやマンションなどの不動産投資を始める際に利用できる融資のことです。
マンションを建築・購入する際は住宅ローンではなく、事業系ローンであるアパートローンを利用します。
審査基準
ローン審査において重要なのが、頭金をどのくらい用意できるかです。アパートローンを組む際に必要な頭金はマンション建築・購入費の10～20％が相場になります。
本人の年収や勤務先も審査の基準となります。審査に通りやすい勤務先は、会社員や公務員など倒産リスクの低い職種です。
また、物件の収益性に関しても審査の基準になります。築浅物件のほうが家賃を高く設定できるため、収益性が良いと判断され審査に通りやすいです。
返済イメージ
例えば、1億円の物件取得にあたり、1,000万円を自己資金で用意し、9,000万円のアパートローンを借入期間30年、金利2%で借りる場合、毎月返済額は33万円となります。
仮に、このマンションの表面利回りが8.4%だった場合、月の家賃収入は1億円×8.4%÷12カ月=70万円と計算できます。
70万円から33万円を差し引くと残額は37万円となり、この残額から残りの管理費用や修繕費、火災保険料などを支払っていき、最後に1年間分を計算した利益額に対して所得税や住民税が課されることになります。
もちろん、空室が出てしまえばそれだけ家賃収入も少なくなってしまうため、毎月しっかり収益を得られるよう事前にシミュレーションしておくことが大切です。
なお、アパートローンの返済額は「金利」や「借入期間」、「借入額」によって変わるため、少しでもいい条件で融資してくれる金融機関を探すようにしましょう。
ローンを組む際のポイント
マンション経営を始める前は以下のことに注意して、きちんとした資金計画を立ててから始めるようにしましょう。
適正な借入額の見極め
ローンの借入額の目安ですが、一般的に返済比率の50％前後といわれています。返済比率の求め方は以下の通りです。
例えば、毎月の家賃収入が80万円ならば、返済額を40万円までに抑えてローンを組みます。
金利タイプの選択
ローンの金利には、市場の金利動向に沿って金利が見直される「変動金利」と、一定期間金利が変わらない「固定金利の2つがあります。
変動金利のは半年に1回金利の見直しが行われます。金利が低いときには負担が減りますが、金利が高くなると負担が大きくリスクもあります。
固定金利は変動金利より金利が高く設定されていますが、一定期間は金利の変動がなく、返済計画が立てやすいです。
現在の日本はデフレが続いているため変動金利を上げることは難しく、金利が低い傾向にあります。よって、変動金利の方が人気ではありますが、今後金利が上がる可能性はゼロではありません。
変動金利か固定金利のどちらで借り入れを行うかは、ライフプランや資産状況、今後の収入の見通しなどを考慮して慎重に選ぶ必要があります。
返済期間
ローンの返済期間は、自分自身のライフプランや借入希望金額に合わせて考えましょう。
例えば、45歳で30年ローンを組むと、完済時の年齢は75歳。65歳定年の場合、定年後の10年間の返済を問題なく行えるかどうか分かりません。
短期ローンを選択した場合、早い段階で完済できますが、月々の返済負担が大きくなります。長期ローンの場合、月々の返済負担は抑えられますが、短期ローンより元金の減りが遅く、総返済額は大きくなります。
借入期間が長い場合、毎月の返済額を減らすことができるためイールドギャップが高められ、レバレッジ効果を得やすくなります。ただし、借入期間が伸びるとトータルで支払う利息が増えることを覚えておきましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
マンション経営のリスク
費用といった側面からみると、マンション経営には以下のようなリスクがあります。
- まとまった額の納税資金を要求されるリスク
- 自主管理することで管理の質が落ちるリスク
- 突発的な天災や事故で多額の修繕費用が必要となるリスク
それぞれについて細かくお伝えします。
まとまった額の納税資金を要求されるリスク
マンション経営の費用としてアパートロ―ンの返済額が多額を占めることをお伝えしましたが、もう一つ注意しなければならないのが税金です。
まず、マンションを取得したときに1回限り課される不動産取得税は、軽減措置の適用を受けられるとはいえ、税率が3%と高く、マンションの固定資産税評価額によっては数百万円請求されることもあります。
不動産取得税については事前に計算して備えることが可能なので、必ず計算したうえで、該当する額を口座に残しておくようにしましょう。
また、毎年の家賃収入から経費を差し引いた額に対し、不動産所得として所得税と住民税が課されることになりますが、この時の経費にはアパートローンの返済額のうち、利息分しか含められないことになっています。
例えば、1億円の物件取得にあたり9,000万円のアパートローンを組んだ場合、毎年400万円近くの額を返済する必要がありますが、この内経費として計上できるのは利息分の180万円程度分のみ。
アパートローンの返済で手元にはほとんどお金が残っていないのにも関わらず、必要な納税額が大きくて用意できないといったことにならないようよく注意しておく必要があります。
また、住民税については1年遅れで課税されることになります。例えば、ある年の経営状況はよかったものの今年の経営状況が芳しくないといったケースでは、収入が少ない中、多額の住民税を納めなければならないケースもあります。
重ねて、マンション経営では常に一定額以上の余裕資金を用意しておくべきことが大切です。
具体的には、仮に全く収入がなくなっても少なくとも半年以上は持ちこたえられるだけの額を用意しておくことをおすすめします。
自主管理することで管理の質が落ちるリスク
マンションの管理を自主管理に切り替えれば、管理の手間は増えるものの毎月の費用を安く抑えられるため、手元に残すお金を大きくできる可能性があります。
その際、自分の手間が増えるというデメリット以外にも意識しておかなければならないリスクがあります。
それは、自主管理に切り替えることにより、管理の質が落ちて入居者が離れていってしまうということです。
管理会社は管理のプロですから、基本的には質の高い管理を実践してくれます。また、家賃の徴収においてはクレジットカードでの対応ができたりするなど、個人での対応は難しい部分も対応できます。
自主管理に切り替えることで経費の額は少なくできたものの、肝心の家賃収入が減ってしまうといったことのないよう、注意が必要です。
自主管理に切り替えるにしても、管理会社に任せるべき部分は任せることを検討してみるとよいでしょう。
突発的な天災や事故で多額の修繕費用が必要となるリスク
また、マンション経営においては突発的な天災や事故に巻き込まれてしまうリスクがあります。こうしたリスクは非常に小さな確率ではあるものの、完全にゼロにすることはできません。
いざ起こってしまったときに、再起不能となってしまわないよう、あらかじめ対策しておくことが求められます。
まずは、保険に加入しておくことや、異なるエリアで複数の物件を所有するなどして、いざ天災や事故が起こってもその損害を最小限にできるようにしておきましょう。
また、まとまった費用の修繕が必要になった場合でも、対応できるだけの資金を用意しておくといったことや、金融機関から融資を受けられるよう関係を強化しておく
といったことも考えらえます。
